瑞虹新城个案分析PPT课件
多层住宅设计案例分析ppt课件
多层住宅设计案例分析 建筑设计及户型特点： 1、通过合理地布局，户户海景，充分引入海洋
资源优势，体现家住海边的特色。
万科17英里
2、坡地住宅居住的层面于竖向分开，最大限度 地延伸环境至建筑空间之中，实现真正意义的
融合。
3、立面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈
，是大海边的精致点缀，融于山海之间。
几何立体组合，从而创作出一个富时代感的海岸建筑群。为了降低对自然山体的
破坏，在尽量减少斜坡平整的情况下，通过住宅单体的平面设计及布局，做到户
户有海景。为了体现资源的合理分配，面积越大住宅越高档，其位置越靠近海岸
线，同时要做到不遮挡后面住宅的景观，体现海滨住宅特色。
4
多层住宅设计案例分析
万科17英里
户型功能，动静，干湿分区明确，私密性强，充分考虑住户的健康性，舒适性及景观效果。户内分别设景观阳台和生活
阳台，生活阳台专设上下水，方便洗衣，南向景观台，呼吸新鲜空气，满目绿色。主卧一般较大，部分可设进入式衣柜
灵活分割出工作空间，提高户型档次。
2
多层住宅设计案例分析
天津泰达教师住宅小区
设计理念： 1、绿色节能。天津泰达教师住宅小区引入了“绿色节能” 的概念，以新技术为先导，提高建筑性能，改善其住宅室 内空气质量，优化能源系统，节约水资源、实现废物管理 等节约资源、减少污染的措施，创造健康、舒适的居住环 境，使人、建筑与环境和谐相融。 2、人文性原则;在整体的建筑设计过程中，遵循以人为本 的原则。综合考虑当地居民的生活特点和要求，不仅要满 足居住环境的数量标准即“居者有其屋”的实质基础，还 要满足居住的品质标准，运用新的材料和设备，注重采用 节能、节水等现实性强的新技术，有较高的科技含量，追 求“舒适、安全、健康、美观”的居住行为。
上海瑞虹新城9号地块高层住宅楼建筑及环境设计
上海瑞虹新城9号地块高层住宅楼建筑及环境设计摘要：民用建筑设计是关系民生的重要课题，长期以来广受关注。
住宅楼的建筑和环境设计共同决定了住宅区居民的生活质量。
本文以瑞虹新城9号地块项目作为工程依托，介绍了该项目的工程概况，在此基础上，分析了该项目的环境设计和建筑设计。
本项目的建筑及环境设计可为相似工程提供参考。
关键词：瑞虹新城；高层住宅楼；建筑设计；环境设计1 工程概况瑞虹新城9号地块位于上海市虹口区嘉兴社区，西临瑞虹路，北至虹关路，东临虹镇老街，南靠沙虹路。
项目总用地面积27760m2，总建筑面积125863平方米，其中地上建筑面积93742 m2，地下建筑面积32121 m2。
计算容积率建筑面积92178 m2，容积率为 3.3。
本地块4栋高层住宅、1栋商业、1栋会所，1栋社区卫生服务中心和1个地下车库。
根据《上海市城市规划管理技术规定》，高层建筑退瑞虹路、虹关路、虹镇老街、沙虹路退道路红线≥10m，低、多层建筑退瑞虹路、虹关路、虹镇老街、沙虹路道路红线≥ 3m，。
小区内各高层建筑间距＞13m，高层与多层建筑（一、二级耐火等级）间距>9m。
项目场地标高 4.0m，比基地周边道路中心标高高0.7m。
2环境设计2.1 概念设计本项目南面紧邻规划的大型商业综合体项目，西侧与未来的“虹口新天地”只有一路之隔。
这两个项目将成为整个虹口区未来的现代商业中心，建筑设计极具现代风格，立面元素丰富，这使本项目的建筑设计定位也更趋现代与简洁，营造区域的活力形象与协调统一的整体氛围。
四栋高层住宅采用折角形平面，布局上摒弃传统的平行式排布，更具自由和流动感，同时强化中心大花园的围合感。
单体设计上也强调体块的简洁、明确的组合关系和简约、干净的材质运用。
地块西面与南面设置沿街商业，与未来的“虹口新天地”和商业综合体项目形成完整的商业节点，增加了地块之间的联系，同时提升住宅区自身的活力与附加价值。
2.2 交通系统（1）道路系统设计居住小区内部道路担负着分离地块及联系不同功能用地的双重职能。
《经典案例分析》ppt课件
建筑特征
1 、完美的序列规划 2、颜色和资料各自构成剧烈的对比 3、非常丰富的空间 4、调和的光影
小结
我非常喜欢这个建筑，他那简约，纯 真又带有神圣感的外观就让我惊叹。 这个建筑值得我们学习的也不少，简 约却不失美丽的外型，丰富变换的的 空间，调和的光影等等。
谢谢欣赏
2、纯粹的用色--建筑的外部装饰完全采用白色，这是 一个代表新颖的、纯粹的、简单和安康的颜色；〔勒·柯 布西耶曾在本人的一本书中这样写道〕
3、 开放式的室内空间设计； 4、专门对家具进展设计和制造；
5、动态的、非传统的空间组织方式--尤其运用螺旋形 的楼梯和坡道来组织空间；
6、屋顶花园的设计--运用绘画和雕塑的表现技巧设计 的屋顶花园； 7、车库的设计--特殊的组织交通流线的方法，使得车库 和建筑完美的结合，使汽车易于停放而又不会使车流和人 流交叉；
经典案例分析
案例一
萨沃伊别墅
—勒.柯布西耶
萨沃伊别墅简介
萨伏伊别墅是现代主义建筑的经典作品之一，位 于巴黎近郊的普瓦西，由现代建筑巨匠勒•柯布西 耶于1928年设计，1930年建成，运用钢筋混凝土 构造。这幢白房子外表看来平淡无奇，简单的柏 拉图形体和平整的白色粉刷的外墙，简单到几乎 没有任何多余装饰的程度，“独一的可以称为装 饰部件的是横向长窗，这是为了能最大限制地让 光线射入。〞
后，麦耶在马塞尔·布劳耶〔Marcel Breuer〕等
建筑师的指点下继续学习和任务，他还是“建筑界
5巨头〞之一。由于遭到勒·柯布西耶〔Le
Corbusier〕的影响，其大部分早期的作品都表达
出了勒·柯布西耶的风格。1963年，麦耶在纽约组
住宅简介
史密斯住宅位于美国康涅狄格州达瑞安海滨，这 里是康涅狄 格州的边垂地带，位置远离市中心， 是一块没有都市尘嚣的世外 桃源。整幢房子共有 三层 楼，在底层的部分，作公共空间运用，设有 餐厅、厨房、洗衣间和佣房。而中间楼层，那么 作为家人平常交流的空间和接待客人的地方。设 有客厅和主卧室，客厅上下两层贯穿，到了顶层 那么是小孩房、客房与书房。在功能规划上公共 与私密空间分开，使每个家 庭成员有各自的天地， 在建筑艺术上迈耶在追求一种简约、纯真的现代 主义精神。
20160701-上海市-上海市-虹口区-瑞虹新城悦庭-案例沉淀
悦·庭汇-高端圈层
The Club 悦·庭汇：与顶级会所运营机构合作，为 VIP客户提供定制服务。 悦·宴：顶级定制私宴空间。
悦·空间-艺术空间
The Space 悦·空间：定期举办艺术展览，与签约艺 术家合作定期开展艺术分享会。 café de lu艺术咖啡厅：与品牌咖啡机构合作，打造 艺术咖啡厅。
新媒体：多条Kol推送阅读量达10万＋
演绎艺术的营销-第二阶段
线上推广：围绕会所、样板间开放持续炒作 83-172㎡上海首座艺术馆级样板间，优雅绽放
网络媒体：安居客、搜房、凤凰、网易、新浪全面覆盖
电视媒体：第一地产/今日房产/地产天下/星地产专题播出
演绎艺术的营销-第二阶段
线下暖场活动：持续性暖场活动主要以老客户、意向客户的维护为主
瑞虹新城·悦庭项目案例分享
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THE GALLERY
悦庭的英文名叫“The Gallery”，也就是画廊的意思，在悦庭，每一位业主都是“生活的艺术大师”。
上海首席艺术豪宅 只为懂得欣赏的你
——————————THE GALLERY ———————————
瑞虹新城·悦庭——大师级艺术理念
瑞虹新城-品牌的艺术基因
瑞虹新城第六期 瑞虹新城·怡庭
4栋高层住宅
产品面阶段：80-170㎡
瑞虹新城第七期 瑞虹新城·悦庭
5栋高层+2栋叠加别墅
产品面阶段：83-244㎡
从怡庭到悦庭
产品的全面升级
项目价格
约85000元/㎡
首批开盘约98000元/㎡
价格的大幅提升
项目定位
首席艺文官邸
首席艺术豪宅
上海市虹口区鲁迅公园板块研
2011年8月
© Copyright Centaline Group, 2010
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报告内容目录
1.虹口区基本概况 虹口区基本概况 2.虹口区鲁迅公园板块商品住宅市场研究 虹口区鲁迅公园板块商品住宅市场研究 3.鲁迅公园板块典型个案分析 3.鲁迅公园板块典型个案分析
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Part 2
虹口区鲁迅公园板块商品住宅市场研究
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鲁迅公园板块
鲁迅公 园板块
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轨道交通
鲁迅板块拥有四条轨道交通线路， 3、4、8号线早经成为板块居民日 常出行的代步工具。板块内的3、 4号线共有四个站点，分别为虹口 足球场站、东宝兴路站、海伦路 站以及临平路站。8号线的站点有 虹口足球场站、曲阳路站、四平 路站。10号线会途径新江湾城、 五角场、老西门、陕西南路、华 山路、虹桥路以及古北等地区， 成为经过上海繁华地区最多的轨 道线路之一。板块内出行的主干 道有四平路、临平路、周家嘴路 以及四川北路等，从这里去外滩、 人民广场的车辆比较多，早晚高 峰时间周家嘴路、四平路非常拥 堵，不适合自驾车车主开行。另 外，板块内的社区附近基本都有 公交站点，对于业主出行还是相 对便利。
虹口区广中路600号地块
上海宝炫置业有限公司
虹口区虹口区海南路10号地块 虹口区新虹口足球场综合交通枢 纽地块 虹口区汇山码头东块地块
民法案例分析PPT(1)
（张某的名义）
思考问题
张某的代理行为，除与鞋厂的男式皮鞋的买卖 合同之外，真的如商场所主张的一样，都是无 权代理吗？ 如果不是，那么商场是否应该对鞋厂与服装公 司都履行合同？ 是否所有的民事责任都由商场来承担？ 如果不是，各民事主体应怎样承担民事责任？
具体分析
（1）张某与鞋厂订立的购买男女皮鞋的买卖协议 属于表见代理 法律规定 表见代理：指行为人没有代理权而以本人名义与 第三人为民事行为，但存在足以使第三人相信 其有代理权的事实和理由，而由法律规定的其 行为后果由本人承担的行为 表见代理虽然属于广义的无权代理，但在构成要 件、法律后果等各个方面不同于狭义的无权代 理
民法案例分析
第六组 孙芸 肖欢庆 柯海云
案情简介
张某为某商场业务人员。商场因经营需要，需 购进一批男式服装，即授权张某到省外某市采 购。途中，张某收到商场信函，告知男式服装 已有新货源，无须张某再采购，但并未收回授 权证明。同时，商场有授权张某购买一批男女 皮鞋，并给予单独的授权证明。张某到达该市 后就与一家鞋厂洽谈买卖事宜，此时张某又收 到商场通知，告知其只需一批男式皮鞋，但张 某未加理睬，与鞋厂订立了购买男女皮鞋各一 批的买卖合同。
张某与商场的代理关系图
商场（被代理人） 张某（代理人） 授权 男式服装 撤销代理权 （未收回代理证明书）无需购男式服装 授权 男女皮鞋 撤销代理权 （未收回代理证明书）只购男式皮鞋
张某 无权 代理
商场名义签订服装合同
合同 张某（商场代理人） 服装厂（相对人）
张某个人名义签订合同
案情简介
此时，该市某服装公司从鞋厂处得知张某前来 订购的情况后，主动找到张某，要求张某与其 订立买卖服装的合同，张某将其授权已被撤销 的情况告知服装公司。 服装公司提出：反正授权证明在你手里，再者， 只要你肯订立合同，给你5%的提成。张某遂 以服装公司的名义与服装公司订立某样式服装 500套的买卖合同，同时，张某认为该服装公 司的服装样式的确新颖，又以自己的名义与服 装公司达成了订立100套的买卖协议。
《房地产案例分享》PPT课件
4、公司与总包单位签订合同时，重点考虑重新修订保修条款，明确约定
(案例2):帝景峰房屋天花批灰层脱落
(案例3):给排水管噪音太大！
投诉简述： 凯伦花园6、7、8栋业主强烈反映给水管噪音太大，严重影响生活，要求尽快处理 并给予精神补偿。
处理过程：经施工单位、客户关系等部门多次协调沟通，初步确认造成排水管异响原因为减压阀
已修补好 裂缝
(案例5):锋尚公寓精装修房渗水严重反复维修
投诉简述：锋尚公寓多户业主反应收楼后卫生间渗水,向公司反映后,该问题反复维修仍未见效, 要求彻底处理问题根源.
处理过程：经了解,锋尚公寓精装修房出现渗水将近60户,造成渗水的原因是因卫生 间未做防 水
处理,锋尚业主收楼后，类似渗水问题一直存在，每次反馈处理只维修表面，
经验教训：1、要求今后在规划设计方面尽量避免类似房屋的缺陷。如缺陷不可避免，销售有 义务告之买受人。
2、对存在该问题未售的房屋，销售及签约时必须签订补充说明。
(案例2):凯伦花园小复式无楼梯的投诉
投诉简述：凯伦花园首批交付数10户业主对小复式无楼样事宜有计划到销售中心吵闹，并通过 网络QQ群等途径进行宣传，要求赔偿并拒绝收楼，
处理过程：经了解，造成该问题的原因是律师签约时未考虑到公积金贷款问题，并且跟进过程 不到位，导致放款效率太低，经相关部门与银行多次沟通，银行贷款顺利
审批，最 终与业主协商好未再提及赔偿事宜。
经验教训：1、要求律师行对签约交付日期需严谨，根据不同贷款约定合理的交付时间，避免
因贷款的审批及放款问题导致承担延期交付的责任；
业主自行处理，业主满意。
经验教训：1、加强施工过程的监管，提高工程质量；
整改，
2、收楼前期项目部组织人员对室内工程问题仔细排查，发现问题尽快安排
景观小区的案例分析PPT
泳池区域—一系列的叠式平台和形态各异的水池，自然流畅、高度各异的景观墙创造 了舒适平和的气氛，并清晰划分出深蓝色水面饿轮廓。其他的设施包括遮荫棚、烧烤凳和更 衣室。葱绿和丛生的热带植物在种植槽上面发散着魅力；颜色鲜艳的攀藤植物过滤了耀目的 阳光，成为了乘凉的好地方。这个迷人的地方为各个年龄层次的住户在炎炎夏日提供了锻炼、 休闲娱乐和乘凉的好去处。
东海岸项目属于山地建筑自然环境极佳其中项目内外共计四大公园珊瑚公园山脊公园体育公园和郊野公园其中体育公园和郊野公园的产权属于政府不属于东海岸项目和三个广场土广场火广场水广场及一个人工湖
品质楼盘
景观小区的案例分析
品质楼盘—XX东海岸
全景图
品质楼盘—XX东海岸
东海岸项目介绍
东海岸分四期开发，总占地面积约34.3万平方米，总建筑面积27.5万平方米， 容积率为0.8.其中一期、二期、三期（编号J402-0066）占地面积268483.5 平方米，建筑面积214800平方米，于2001年7月20日通过拍卖的方式以 405999900元取得，四期占地74474.5平方米，建筑面积60600平方米，将 由专门的项目公司开发。东海岸项目地处于大梅沙片区，该片区以外环路为 界限，分隔为度假区和居住区。东海岸项目属于山地建筑，自然环境极佳， 其中项目内外共计四大公园（珊瑚公园、山脊公园、体育公园和郊野公园， 其中体育公园和郊野公园的产权属于政府，不属于东海岸项目）和三个广场 （土广场、火广场、水广场）及一个人工湖。
楼盘个案分析研究
一、人民路壹号广场1.基础信息位置交通配套所属片区西市区项目地址人民西路与西园北路交汇处物业类型公寓，商住楼，写字楼，商铺，高层公共交通梁家河车场，82、115、237、54、66路，在建地铁 3号线距交通主干道距离距小西门2.3公里，距南屏街3.5公里周边市政生活配套商业：沃尔玛，自身配套 Shopping mall 及5大银行等休闲：昆明市体育馆、青少年体育俱乐部、永华上影影院、温莎KTV等医院：云大医院、解放军昆明总医院、昆医附二院、五华区人民医院等学校：昆明大学、昆明医学院、昆一中、云南艺术学院、龙翔小学等基本数据占地面积205亩建筑面积88万就容积率 4.45 绿化率0.3992梯户比3梯6户、3梯9户总户数4000多户开发商昆明昆都国际房地产开发有限公司均价住宅价格团购均价 7500元/就，明年11000 元/就；普通写字楼 16500元/就，5A写字楼18500 元/ m2行政等各项配套比较完善，周边地小区也均为居住区，生活感较强.这也充分地体现了项目本身“大都会城市中心区综合体”地设计理念.人民路片区作为未来昆明商业地核心区，其自身地地理位置价值不言而喻本案地概念即“人民路壹号广场”本身，就是极具吸引力地卖点所在.b5E2RGbCAP2.营销阶段二、保利•六合1.基础信息【分析】保利•六合，即取天、地、人、道、意、德六合之意.项目自身涵盖地业态主要为 5A甲级写字楼、高端商业、高端住宅、城市公寓等•由于本身所具有地地地缘优势，本案地商业业态也十分丰富•而周边已有较为成熟地商业区，其在定位时有一个最大地考虑因素：如何既充分利用原有地资源，又可以结合自身特点使项目所在区域地价值更为凸显.plEanqFDPw2.营销阶段1.基础信息位置交通配套所属片区西市区项目地址西山昆明西二环内，（白马小区）近华浦路与丹霞路交岔口物业类型普通住宅，写字楼，商铺，高层公共交通梁家河车场、地铁 3号线，61、148、58、185、62等多条线路距交通主干道距离西邻二环西路、北街近华浦路、东靠白马小区、南倚西苑浦路周边市政生活配套商业：兴苑路腾辉商业广场、沃尔玛，大明星、唛乐、顶尖KTV等医院：昆明肿瘤医院学校：云南艺术学校、昆明大学、昆明医学院、昆明五中、西山区职工高级中学、昆明十九中、北师大昆明附中、西山一中等基本数据占地面积314.8 亩建筑面积96万就容积率 4.8 绿化率45%梯户比3梯6户、8户，4梯9户总户数7600余户开发商云南碧鸡集团房地产开发有限公司均价去年8400元/就，均价8800元/m2，项目.项目本身以居住体系为主体，辅以商业、商务体系为一体.作为主城中心绿色生态城市综合体，旨在打造新昆明核心完美生活标准，将生活升华到极致.同时，便利地交通路线，为岀行提供了有力地保障.而周边丰富地教育资源，使得居住者天然地享有了一份纯粹地人文气息.DXDiTa9E3d12年11月购房优惠资格办理12年12月一期9、10栋12月2日开盘劲销7615元/就起，按揭优惠 3%, —次性付款5%13年1月一期B地块开盘庆典暨商业推介启动13年2月高层7000元/ 起13年6月年底交房均价8800元/ m最高可优惠6%3.价格走势四、经典双城1.基础信息位置交通配套所属片区西市区项目地址西二环路与人民西路交叉路口物业类型高层住宅，公寓，写字楼，商住楼公共交通K2、175、180距交通主干道距离紧邻高新区周边市政生活配套商业：沃尔玛、正大电子城市，及各主要银行医院：昆医附一、附二院、云南肿瘤医院、云南红十字医疗中心等学校：师大附中、师大附二中、高新双语小学、高新第一小学、高新一中、西山区一中、昆十四中、云南师范大学商学院昆明理工大学津桥学院等基本数据占地面积1000 亩建筑面积350 万m容积率 5 绿化率40%梯户比6梯6户、3梯8户、3梯9户、2梯6户总户数10000 户开发商云南经典房地产开发有限公司均价9100-9500 元/ m，楼王均价12000 元/ m【分析】项目为“梁家河片区城中村重建改造项目’，被列为昆明市政府2009年“城中村”改造重要项目之一.它是集合了商务资源、办公资源、商业资源、休闲资源、居住资源，是功能复合、互为价值链地高度集约地建筑群体.凭借1000亩超大体量，以独一无二地“矩阵商业公园”生态模式，代表了西市区时代进步地建筑符号.RTCrpUDGiT本案自09年陆续推岀以来，既鉴证了西市区地发展，也在不断地改变着西市区自身商业格局.同时，“城市综合体”地概念，也慢慢变得深入人心.对于过去地商业街区配以流动摊贩地传统商业形式，如今地人们虽然也会去怀念，但更多地人早已习惯了这种新地消费形式一一一个区域，即是一座城.5PCzVD7HxA2.营销阶段经典•宽TOWN售楼部开放3•价格走势五、云安阳光城1.基础信息位置交通配套所属片区西市区项目地址昆瑞路273号物业类型普通住宅公寓商铺公共交通2路、26路、127路、175路、学府路方向1路、33路、70路等距交通主干道距离西南临昆瑞公路，北靠学府路，东依虹山北路周边市政生活配套商业：小西门沃尔玛、美辰百货、钱局街、文化巷，昆都夜市、小西门商圈、南屏步行街休闲：新建设电影院、翠湖公园、莲花池公园学校：师大附小、龙翔小学、文林小学、云大附中、云师大实验中学、昆一中、云南大学、昆明理工大学、昆明冶金高等专科学校、云南艺术学院等基本数据占地面积85亩建筑面积20万就容积率 2.89 绿化率40%梯户比2梯4户、2梯5户总户数1069 户开发商云南云安房地产开发有限公司均价住宅均价11000元/就，商铺2.8万/就，写字楼优惠均价10000元/就13年413年7月限量推出52.67就现房购房可获入学名额二一大街、学府路等无疑意味着是昆明地文化重镇 .从旧时地书贩、文人，以及密集地高校，到如今地数码城等等.项目以低于2.9地低容积率及低于30%地建筑密度成为城市中心稀有地低密度地产项目.jLBHrnAlLg2.营销阶段12年8月 售楼部样板房开放全现房9月发售 12年10月26-184就住宅在售 预计均价10000元 街区27日发售 主推10-100就临街商铺12年11月 高层现房均价10000最高优惠8% 13年4月4月30日前交房全系产品热卖中购房全款优惠9%4月3日起南屏街举办外展13年7月公寓现房在售购房全款可享6%优惠3•价格走势六、云都国际oooooooo 00000000 42086420Wo•一年1M•一年1M Wo•一年1M Mb•一年1M•一年1MWo •一年1M位置交通配套所属片区西市区项目地址高新技术产业区二环西路（普尔斯马特原址）物业类型公寓商住楼小高层公共交通黄土坡公交总站、岷山公交总站，在建地铁3、4号线距交通主干道距离东：洪发小区，南：西山区农村信用联社，西：二环西路，北：洪发小区周边市政生活配套商业：家乐福、新华书店、国美电器、丰宁农贸市场、春晖综合市场、洪家营农贸市场、梁家河综合市场，及各主要银行休闲：温莎KTV、伊天园等医院：云大医院、昆医附二院、肿瘤医院、交通中心医院、云南现代妇产科医院等学校：高新一小、师大附中、高新一中、云南艺术学院、西山区第一中学、西山职高、昆明二十四中等基本数据占地面积34亩建筑面积9.43 万m容积率 3.49 绿化率41.7%开发商云南中渝置地发展有限公司总户数630户物资购买较为便利，医疗场所、教育资源也较为丰富.本案在推广时所采用地“优生活”地概念，其所针对地即是这样一群人：较为注重生活地品质，以及对生活抱有极大地热情地人.XHAQX74J0X2.营销阶段开盘时间：2011年9月•该楼盘目前处于尾盘销售阶段云都国际A、B座剩余量不足20户一、二层商铺仍处于招商阶段目前地销售策略是每周只销售4套左右户型主要以60 m2左右地中户型为主售价大概为8000-9000元/m850080007500700065006000肆月10月彳月*月1月寻月沖月屛謬月肿疳月加8月年版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理•版权为个人所有This article in eludes someparts, in cludi ng text, pictures,and desig n. Copyright is pers onal own ership. LDAYtRyKfE用户可将本文地内容或服务用于个人学习、研究或欣赏，以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关法律地规定，不得侵犯本网站及相关权利人地合法权利.除此以外，将本文任何内容或服务用于其他用途时，须征得本人及相关权利人地书面许可，并支付报酬.Zzz6ZB2LtkUsers may use the contents or services of this articlefor pers onal study, research or appreciati on, and other non-commercial or non-profit purposes, but at the same time, they shall abide by the provisi ons of copyright law and other releva nt laws, and shall n ot infringe upon the legitimate rights of this website and its releva nt obligees. In additi on, when any content orservice of this article is used for otherpurposes, writte n permissi on and remun erati on shall beobta ined from the pers on concerned and the releva nt obligee. dvzfvkwMI1转载或引用本文内容必须是以新闻性或资料性公共免费信息为使用目地地合理、善意引用，不得对本文内容原意进行曲解、修改，并自负版权等法律责任.rqyn14ZNXIReproducti on or quotatio n of the content of this articlemust be reas on able and good-faith citati on for the use of n ews or in formative public free in formatio n. It shall notmisinterpret or modify the original intention of the contentof this article, and shall bear legal liability such ascopyright. EmxvxOtOco。
上海 瑞虹新城案例分享 -瑞安
– 借力打力：充分利用瑞
虹新城规划发布契机，
借势推出全新“璟庭”
产品，由此解决品牌形
品牌 象日趋老化、大盘形象
不够鲜明、区域价值未
充分挖掘的挑战。
运作
土地 获取
– 充分发挥瑞安集团在 旧城改造领域的优势， 与政府合作共同开发 城市核心区域的大规 模土地，并择机补充 临近地块，打造统一 的大盘形象。
商业 – 突破常规，将部分住宅 理念 转为商业，打造大型综
注，景观设计合作资源：泛亚景观设计有限公司
商业设计：以“商业连廊”形式兼顾东西两侧瑞安天地的集 中商业地块，同时导入瑞安天地客群；定位清晰，设计时尚。
注，商业设计合作资源：Ben Wood
户型设计：在邻近商业的楼栋中规划75-175平1-4房小面积段 产品，层高3.1米；后排南向景观楼栋设置200平以上大户型
地块规划：项目共涉及虹镇老街11幅地块，后续又收购167A 和167B地块，项目总建面170万方，其中商办面积约50万方
瑞虹新城项目起初共涉及虹镇老街地 区40公顷土地，总建筑面积约150万平方 米。地块东临虹镇老街，西连东沙虹港 路，南接临平路，北至新港路。
1996年，虹口区政府通过招商引资， 招徕香港瑞安集团投资5亿美元与中虹集 团合作开发，计划将11幅地块分8期进行 开发。
– 区域价值未被充分挖掘：
在市内各区中，虹口区一直处于价格 洼地，近年来才逐渐被慢慢认可，板块价 值尚未充分挖掘。
面临挑战
战略升级
产品升级
再度起航
– 项目经历15年运作 后，在品牌形象、 产品价值等方面都 面临严峻挑战
– 通过收购临近地块、 提高商业占比，从而 对项目全盘重新进行 规划，实现战略升级
二期于2004年9月开盘，2006年底全部交付使用。
东方文化在瑞虹新城8号的体现
东方文化在瑞虹新城8号的体现建筑是文化传承的重要载体，也是未来城市化建设的重要课题。
随着东方与西方在经济、文化、技术等社会化要素的进一步交融，建筑艺术已经步入相互影响和融汇的多元化发展方向。
当代建筑师需要把握时代的脉搏和文化传统的现实意义，将文化通过更具现实意义的全新设计方式，结合现代材料语言融入人民群众的当代生活需求中，设计出与时俱进的建筑，将是一种挑战，更是一种责任。
本文尝试结合笔者实践设计的项目，对上述问题进行阐述。
建筑是一种重要的文化载体或是一种文化存在的形式，但随着社会和经济发展提速，快周转的速高效的房地产经济的时代，建筑与文化的结合开始呈现出衰退迹象。
建筑除了要考虑使用功能、空间、管理外，还要表达地域工作、生活、精神与自然之道。
文化是人类活动的归纳与优化，文化不仅作用于人们的日常生活更作用于人类的心灵深处，结合地域生活、气候、地理、历史、人文与哲学的东方文化，兼及环保可持续的和谐社会发展，建筑就具有了强大的生命力。
设计的理念建筑仅仅是项目组成的一部分，瑞虹八号地块项目在设计过程中以项目总体为出发点，以建筑设计、景观设计、室内设计三位一体的整体化为目标，从整个景观环境到单体建筑和室内空间，多个专业紧密配合，营造多层次的中式建筑语言及江南园林空间。
其中建筑设计运用对传统建筑的称式布局，通过后退、加强过渡的灰空间等手段，减少建筑物对外界面的压迫和影响，使得原有周边虹口老旧街区与新建筑、建筑与庭院、室内与室外相互渗透，削弱了各个界面的相对壁垒，以“软”过渡的形式解决了各种不同功能间的和谐共存。
以项目自身为出发，建筑设计中注重围绕归家流线从入口大堂—“中国灯笼”展开设计，创造了一个类似于传统厅堂玄关的核心空间，它作为园区内外过渡性的灰色空间，结合了门卫、信报等功能，将外来人流有效的隔离在“中国灯笼”以外，该空间在形式上美观的同时，亦是兼顾了居住者的内外使用功能的界面要求。
步入“中国灯笼”后，可以通过钢构的月亮门观感到庭院中的第一道水景，盆栽至于水中，亦起到建筑屏风的作用，并使得空间得以小中见大。
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立体交通网络，道路出行通畅便捷
➢ 多路公交、2条隧道、3条地铁等构建立体交通网络：地铁4号线临平路站直达，地铁8号线四平路站联通人民广场中心
区，地铁10号线联接虹桥交通枢纽。
.
4
配套设施
➢ 幼儿园：瑞虹幼儿园 ➢ 中小学：华师大一附中实验小学、 北郊中学、华师大一附中 ➢ 大学：复旦、同济、上海财经大学 等 ➢ 医院：虹口区第一人民医院、虹口 区中西医结合医院
瑞虹新城个案分析
2013.08
.
1
项目背景
➢ 瑞虹新城项目前身虹镇老街是上海最大的 棚户区，内环内规模最大的旧区改造项目之一。
➢ 项目总占地面积达45万方，建筑面积170 万方，其中住宅面积120万方，商办面积约50 万方（办公27万方、商业22万方、配套1万 方）。
➢ 一期于1998年开始销售，囿于拆迁进度， 每期推盘无法做到前后连贯，一直没能做成大 盘应有的整体品牌造势。
户型 1R 2R 3R 4R 5R 复式 合计
面积段 78㎡ 92-120㎡ 139-162㎡ 170-225㎡ 223-360㎡ 143-189㎡ ——
第一批 50 100 150 61 5 0 366
户型配比 14% 27% 41% 17% 1% 0% 100%
第二批 0 3
133 116
4 20 276
瑞虹幼儿园
复旦大学
同济大学
.
华师大一附中 第一人民医院
5
配套设施
瑞虹生活广场 瑞虹坊
瑞虹生活广场
瑞虹坊
➢ 社区商业配套：易买得、瑞虹生 活广场、瑞虹坊、瑞虹天地（建设中） ➢ 银行：招商银行、工商银行、建 设银行等10多家银行 ➢ 邮局：临平北路邮政局
工商银行
.
6
项目规划
样板房位置
车行主入口
21
总占地面积
虹口四川北路
总建筑面积
虹关路323弄
容积率
公寓；办公；商业
绿化率
36636㎡ 186081㎡
3.49 35%
5栋30-33F高层
开盘时间 2013年1月19日
交房状况 规划期数
精装 共十期
交房时间 当前期数
2014年9月 第五期
开发商
上海瑞虹新城有限公司
停车位
750个
物业公司 主力面积
丰诚物业 78-220㎡
物业管理费 目前均价
5.18城
北外滩 人民广场
虹口足球场
曲阳路 邮电新村
宝山路
海伦路 四川北路
四平路 鞍山新村
江浦路
瑞虹 新城
临平路
大连路
杨树浦路
天潼路
虹口核心区、北外滩延伸带
➢ 瑞虹新城项目位于上海虹口区核心地段，临近北外滩，是目前内环内规模最大、配套功能齐全的高品质多功能国际社区。
6 7
16 15
10
11
人行主入口
服务式公寓
.
➢ 瑞虹新城璟庭共规划4栋高层住宅、1栋住 宅属性的服务式公寓和1.5万方商业连廊（衔接东 西两侧瑞安天地集中商业）
➢ 其中，住宅房源分两次推售，第一批于 2013年1月19日开盘，推出10、11、15、16号 楼，共366套房源；
➢ 第二批于2013年3月27日加推1、2、6、7 号楼，共276套房源。
户型配比 0% 1% 48% 42% 1% 7%
100%
7
售楼处
.
8
景观表现
4栋高层住宅围合形成中央 景观组团，实现景观资源最 大化；建筑立面采用“琴键 式”的现代简约风格
2.9万方中央景观带，通过7 米高差水景、下沉式亲水平 台等营造景观层次感，同时 实现会所景观资源最大化
.
9
户型分析
建筑面积：91㎡ 两房两厅一卫
• 周边环境较嘈杂
• 板块升值潜力大 • 商业配套提升土地价值
• 竞品分流
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16
谢谢观看
.
17
• 主、次卧及客厅均朝南，
采光良好
• 次卧距餐厅和入口较近，
可能会影响休息
.
10
户型分析
建筑面积：217.8㎡ 四房两厅三卫
• 主卧套房10米纵深，
270都全景视野
• 7.8米超长南向客厅
• 11米超长全景阳台
.
11
户型分析
建筑面积：148㎡ 三房两厅两卫
建筑面积：192.7-202.6㎡ 四房两厅三卫
建筑面积：142.96㎡ 三房两厅三卫（复式）
室内装修：
梁志天先生和HBA担当室内设计；中央空调、人性化地暖，日本TOTO全套卫浴用具，大金中央空调，
德国SIEMENS升级厨房电器，德国顶级品牌Kupperbush嵌入式冰箱
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12
去化分析
户型 1R 2R 3R 4R 5R 复式 合计
面积段 78㎡ 92-120㎡ 139-162㎡ 170-225㎡ 223-360㎡ 143-189㎡ ——
➢ 在已经交付的四幅地块中，入住率高达 85%以上，约有4300户住客，其中外籍人士约 有800户。
星星堂
璟庭
（五期）
规划住宅
规划住宅
三期
规划住宅
一期
铭庭 （四期）
月亮宫
规划住宅
太阳殿
二期 .
在售 已交付 规划商业 规划住宅
2
项目参数表
项目名称 所处板块 项目地址 物业类型 建筑形态
项目参数表
瑞虹新城璟庭
总套数 50 103 283 177 9 20 642
户型配比
8%
16%
44%
28%
1%
3%
.
100%
成交套数 48 100 270 128 8 13 567
去化率
96% 97% 95% 72% 89% 65% 88% 13
营销推广
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14
客源描述
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15
SWOT分析
• 瑞安品牌优势 • 交通便利 • 周边配套完善