城市更新拆迁补偿安置专题

业主签署改造意愿 委托书
实施主体确认及建 筑物拆除
开工许可证
申报纳入城市更新 单元规划制定计划
签订拆迁补偿协议
核发竣工验收证明 （拆迁工作完成起 36个月完成建设）
批准纳入城市更新 年度计划
土地及房屋确权、 登记
办理房地产、回迁 安置
（二）城市更新基本流程 ———————————————————————————————
《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土【2010】324号 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 《关于实行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土【2010】59号 《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号 《深圳市城市更新办法实施细则》深府【2012】1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办【2012】45号 《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》深府令第248号
2、实施拆迁及土地移交
• 2.1产权注销； • 2.2建筑物清除； • 2.3土地征转移交； • 2.4用地面积确认； • 2.5改造监管协议； • 2.6申请建设用地报备； • 2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证； • 2.8申请制作宗地图； • 2.9申请签订土地使用权出让合同； • 2.10办理三证。
1、拆迁前期工作
1.1实施主体 确定：
• 由区政府按有关规定和程序确定改造实施主体。
• 注意要点： 房屋征收实施主体不得以营利为目的。建设单位 和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其 他组织均不得接受委托成为房屋征收实施单位，也不得与房屋 征收实施单位存在投（出）资、被投（出）资的关系。
• 3、现有土 地用途、建 筑物使用功 能或者资源、 能源利用明 显不符合社 会经济发展 要求，影响 城市规划实 施；
• 4、依法或 者经市政府 批准应当进 行城市更新 的其他情形。
（二）城市更新基本流程
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项目范围确定
申请开发许可
核发建设工程规划 许可证
深圳城市更新专题培训
法务中心 2017年3月
目录 ———————————————————————————————
一、城市更新基本流程及发展历程 二、拆迁补偿安置专项介绍
三、深圳城市更新主要风险管理
一 、 城市更新基本概念、流程及发展历程
（一）城市更新概念 ———————————————————————————————————
2009 2010
《深圳市城市更新办法》市政府令211号 《关于实行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土【2010】59号
2010 《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府【2010】193号
2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2013
• 对项目范围内的业主进行调查，调查内容包括人口、收入、拆 迁补偿方式等。
1.2业主调查
1、拆迁前期工作
1.3制定拆迁补偿方案
• 房屋征收补偿方案应当包括以下内容：房屋征收范 围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费 用概算；作为产权调换的安置房的区位、数量、安 置房调换标准、套型面积和计算基本价格、过渡方 式、临时安置用房标准等；拟定的签约期限和提前 搬迁奖励期限；奖励与补助标准；房屋征收补偿费 用账户；其他应当纳入补偿方案的内容。
（四）城市更新政策介绍 ——————————————————————————————————
时间 名称
2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府【2005】56号
2007 2007 2008 2008 2009
《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深圳办【2007】159号 《关于工业区升级改造的若干意见》深府【2007】75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办【2008】35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办【2008】93号 《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》粤府【2009】78号
二、拆迁补偿专项介绍
（一）拆迁安置详细流程
——————————————————————— 1、拆迁前期工作
• 1.1确定实施主体； • 1.2业主调查； • 1.3制定拆迁补偿方案； • 1.4建筑物查丈； • 1.5房屋产权确认； • 1.6拆迁评估报告； • 1.7拆迁谈判； • 1.8签订拆迁补偿协议； • 1.9申请相关许可。
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及 旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改 变或者拆除重建的活动：
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• 1、城市的 基础设施、 公公服务设 wk.baidu.com亟需完善；
• 2、环境恶 劣或者存在 重大安全隐 患；
2、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
————《深圳市城市更新办法》（2009年）
（三）深圳城市更新发展历程
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起步阶段（1980-1990）
注意要点：
1、拆除重建类城市更新项目范围内
的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权
人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通
过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也
可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公
司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实
施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。
对象：旧城区；重点区域：罗湖区，以政府部门为主导
探索阶段（1990-2004）
对象：城中村；91年成立城中村改造小组
因缺乏政策，财力支持发展缓慢
发展阶段（2004-2009）
对象：城中村、旧城区、旧工业区；04年成立“城中村” 改造工作办公室
以政府为主导，项目进行较快，但拆除重建进度慢
快速推进（2009----）《关于推进“三旧”改造推进节约集约用地的若干意见》、《深圳 市城市更新办法》等大量法规政策的颁布，城市更新大大推进。