地下室车位面积可否计入可售面积结转税前成本费用

地下室车位面积可否计入可售面积结转税前成本费用

答：按照内资《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31）和外资《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）房地产所得税规定，若达到了结转销售收入条件，就要结转已售开发产品的成本，在计算当期成本（内资）或成本费用（外资）时，先由总成本（外资加费用）除以总可售面积计算出可售面积单位工程成本，再由这个单位成本（外资加费用）去乘以已售面积计算出本期应结转的成本（外资加费用）。在此计算过程中，两个房地产税法规定都对可售面积没有一个很明确的具体规定，只是外资规定了总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。当一个房地产开发项目存在地下车库情况下，这时地下室车位面积能否计入可售面积？有的税务机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积。笔者认为应计入可售面积，并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。

因为：一、经房管部门核准的房地产项目建筑面积包括了此地下室面积，整个核准后的建筑面积=每户建筑面积（含分摊面积，此处分摊面积包括了地下室设备间等公用部分的分摊面积）+地下室面积（此处已减去了分摊出去的公用间面积），那么地下室车位面积已包括在建筑面积中，这部分面积已构成建筑面积。

二、目前地下车库车位销售单价明显超过住宅的单位售价，在房地产整个销售环节、车位销售已占据重要一角。三、按照房地产有关规定，对地下车库可以出售，车位在出售之前所有权属于房地产开发企业，并不属于业主。没有购买车位的业主不可以将车停在已出售的车位上，拥有车位的业主实质上便拥有了使有权，对其他业主已形成了排他权。只是国家对办理产权问题没有规定具体办理方法，具体方法还要等物权法出来后再定。四、根据内资《国家税务总局关于房地产开发

业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第6小条第二点规定：“建造的停车场库，属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或…，应单独核算成本，除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理”，此处，作为销售的车位，按开发产品处理，即应将面积计入可售面积，并遵循收入与成本配比原则，实现该车位销售收入时，结转相应成本，而非全部一次性计入销售成本。

所以，遵循实质原则，地下室车位面积应计入总可售面积，按已实现销售的车位面积计入已售面积，结转成本费用，相应车位销售取得的经济利益也应计入当期销售收入。对于销售车位定金则先期计入其他业务收入，待以后实现销售时结转收入成本（费用）。