长沙房地产市场调研汇报XXXX0527.pptx
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（长沙市政府办公厅2011年3月4日《关于进一步加强房地产市场管理有 关问题的通知》）
2）大平层户型产品（230~290㎡）占据市场比重大，市场接受度良好
3）小面积（＜100㎡）刚需产品在长沙市场上现阶段处于弱势空白状 态
3、价格方面
1）市场价格区间大，（4000~13000元/㎡） 2）市场均价（6000~7000元/㎡） 3）品质开发商产品均价：
间。
“东方大院”之围
1、客户心理对于奢华、质感外部形象有明显倾向，而对于比较隐晦的品 质感和价值认可度有限（中式）
2、长沙客户对距离的敏感度极高。河西片区在现在看来尚处于开发前期， 长沙客户的心理距离仍然较远，面临同样问题的长沙恒大名都，高层 精装修价格4000多
3、长沙市场竞争较为激烈，市场的整体开发水平比较高 4、之前销售模式的创新性和迎合客户心理不足
高层---------7000~8000元/㎡ 大平层------8000~14000元/㎡ 洋房---------13000~18000元/㎡ 别墅---------联排别墅：7000~11000元/㎡
独栋别墅： 12000元/㎡ 左右
和黄·盈峰翠邸（联排） 绿城·青竹园（独栋）
长沙·恒大名都（大平层） 长沙·万科城（洋房）
十年“河东”，十年“河西”
-----长沙房地产市场调研汇报
长沙·信息
• 长沙市，湖南省省会，湘江穿城而 过，是湖南省政治、经济、文化、 交通、科技、金融、信息中心，也 是“长株潭一体化”建设的核心组 成部分。
• 长沙市总面积11819.5平方千米（即 1.18万平方千米），长沙市总人口 689.5万人；其中长沙市区面积969 平方公里，长沙市区人口313.3万 （2011年）。
楼盘
物业类型
价格区间
所住区域
融科·紫檀
洋房、高层、大平层
7500元/㎡
融科东南海 万科·金域华府
高层、大平层 高层、公寓、商业
万达公馆
写字楼、大平层、超高 层
湘江世纪城
高层、大平层
北辰三角洲
高层、大平层、写字楼、 商业
7300元/㎡左右 8200（精装） 20000~30000元/㎡（豪装） 6500-7600元/㎡ 7500-9000元/㎡
城比较容易。 4）由于“长株潭一体化”的国家政策，“长株潭”融城趋
势增强，长沙城南版块也具有一定的发展潜力。 5）湘江江面宽阔，江景资源优质，江景房产的市场仍然很
大。
总结
1、市场上低价、低价值的产品正在逐步减少，整个市场的房地产开发水 平和产品品质正在逐步提高，而客户对于价值产品的认同感也越来越 强。
区
长沙楼市近些年为什么这么火？
1、长沙当地经济不断发展，各种购房需求得到释放 2、政府政策层面对房地产开发的支持，基础设施的不断完善 3、长沙房地产开发水平比较高，价值产品较多 4、价格洼地，投资前景较大 5、中部地区核心城市的辐射能力 6、长株潭一体化政策的实施，国家政策的扶助
长沙·主要项目分布
4、项目展示方面
a、注重售楼部外部效果展示 b、项目营销、推广直白
（万达公馆的外国人站岗等）
北辰三角洲
湘江世纪城
融科·东南海
万科·金域华府
5、区位板块方面
经过考察，可判定长沙市场未来的重点发展区域为河西、长沙城南以 及沿江区域，主要原因如下：
1）河东老城区版块土地供应量逐渐减少。 2）河西新城板块占有长沙市绝佳的坡地、森林等自然资源。 3）河西版块现阶段道路交通系统已经完成，交通方便，扩
2、长沙客户对大平层产品的接受度较高。 3、长沙客户比较倾向于欧式风格的产品。 4、预计河西、长沙城南以及沿江区域是未来长沙房地产市场的主要发展
区域。 5、长沙市场处于发展中阶段，市场均价6000~7000元/㎡，有上升空间。 6、地段优势仍然是长沙市场上产品实现溢价的重要原因。 7、长沙市消费繁荣，商业氛围比较浓厚，商业具有一定的发展和投资空
a、追求品质和品牌，虚荣心较强 b、占便宜心理较强 c、关注子女未来教育问题 d、倾向于选择欧式风格建筑 e、对区域、地段的敏感性强
• 2、产品方面
a、产品类型 1）市场物业类型比较齐全 2）花园洋房的出现比较晚 3）大平层产品市场占比较大
b、户型面积方面
1）“对长沙市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株 潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对长沙 市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在长沙市区限购1套 90平方米（含）以下新建商品住房；对在长沙市区已拥有2套（含） 以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭，不能提供本 市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新 建商品住房。”
• 2010年，长沙市房地产开发投资额 684.15亿元，较2009年增长37.5%； 商品房销售面积1680.21万㎡，同比 增幅达19.5%；商品房销售额742.33 亿元，其中住宅销售额701.91亿元， 增长46.3%。（《2010年长沙市国 民经济和社会发展统计公报》）
高端 住宅
区
高端 住宅
预言： 十年“河东”，十年“河西”
• 综观长沙市房地产发展状况，由于老城区土地供应减少， “长株潭”一体化政策的落地实施等多方面原因，大致可 以判定长沙主城未来房地产发展的重点区域为河西板块 （岳麓区）、城南板块和沿江区域，而河西板块更应作为 其重中之重来对待，正所谓“十年河东，十年河西”。
• 河西道路系统已经完善，坡地、森林景观的占有，多别 墅、洋房的物业开发是河西板块正逐步成为长沙市的富人 聚居区。但是与河东版块相比，河西板块现阶段缺少一个 能够辐射河西板块甚至整个长沙市的中心地带（城市副中 心），如果有机会参与河西板块核心区建设（城市中心综 合体），完善城市功能，对于公司来说，无疑是一个机会。
城东、城南区域 沿江区域
天麓
郡原广场 中粮·北纬28° 和黄·盈峰翠邸
万科城
联排别墅、洋房
ห้องสมุดไป่ตู้高层、顶层复式 独栋别墅 联排别墅
洋房、高层、公寓
洋房7000㎡ 联排11000
7200 10000~13000元/㎡
6500
高层7800（精装）；洋房8000-9000
河西区域
长沙·房地产市场情况汇报
• 1、客户心理研究
2）大平层户型产品（230~290㎡）占据市场比重大，市场接受度良好
3）小面积（＜100㎡）刚需产品在长沙市场上现阶段处于弱势空白状 态
3、价格方面
1）市场价格区间大，（4000~13000元/㎡） 2）市场均价（6000~7000元/㎡） 3）品质开发商产品均价：
间。
“东方大院”之围
1、客户心理对于奢华、质感外部形象有明显倾向，而对于比较隐晦的品 质感和价值认可度有限（中式）
2、长沙客户对距离的敏感度极高。河西片区在现在看来尚处于开发前期， 长沙客户的心理距离仍然较远，面临同样问题的长沙恒大名都，高层 精装修价格4000多
3、长沙市场竞争较为激烈，市场的整体开发水平比较高 4、之前销售模式的创新性和迎合客户心理不足
高层---------7000~8000元/㎡ 大平层------8000~14000元/㎡ 洋房---------13000~18000元/㎡ 别墅---------联排别墅：7000~11000元/㎡
独栋别墅： 12000元/㎡ 左右
和黄·盈峰翠邸（联排） 绿城·青竹园（独栋）
长沙·恒大名都（大平层） 长沙·万科城（洋房）
十年“河东”，十年“河西”
-----长沙房地产市场调研汇报
长沙·信息
• 长沙市，湖南省省会，湘江穿城而 过，是湖南省政治、经济、文化、 交通、科技、金融、信息中心，也 是“长株潭一体化”建设的核心组 成部分。
• 长沙市总面积11819.5平方千米（即 1.18万平方千米），长沙市总人口 689.5万人；其中长沙市区面积969 平方公里，长沙市区人口313.3万 （2011年）。
楼盘
物业类型
价格区间
所住区域
融科·紫檀
洋房、高层、大平层
7500元/㎡
融科东南海 万科·金域华府
高层、大平层 高层、公寓、商业
万达公馆
写字楼、大平层、超高 层
湘江世纪城
高层、大平层
北辰三角洲
高层、大平层、写字楼、 商业
7300元/㎡左右 8200（精装） 20000~30000元/㎡（豪装） 6500-7600元/㎡ 7500-9000元/㎡
城比较容易。 4）由于“长株潭一体化”的国家政策，“长株潭”融城趋
势增强，长沙城南版块也具有一定的发展潜力。 5）湘江江面宽阔，江景资源优质，江景房产的市场仍然很
大。
总结
1、市场上低价、低价值的产品正在逐步减少，整个市场的房地产开发水 平和产品品质正在逐步提高，而客户对于价值产品的认同感也越来越 强。
区
长沙楼市近些年为什么这么火？
1、长沙当地经济不断发展，各种购房需求得到释放 2、政府政策层面对房地产开发的支持，基础设施的不断完善 3、长沙房地产开发水平比较高，价值产品较多 4、价格洼地，投资前景较大 5、中部地区核心城市的辐射能力 6、长株潭一体化政策的实施，国家政策的扶助
长沙·主要项目分布
4、项目展示方面
a、注重售楼部外部效果展示 b、项目营销、推广直白
（万达公馆的外国人站岗等）
北辰三角洲
湘江世纪城
融科·东南海
万科·金域华府
5、区位板块方面
经过考察，可判定长沙市场未来的重点发展区域为河西、长沙城南以 及沿江区域，主要原因如下：
1）河东老城区版块土地供应量逐渐减少。 2）河西新城板块占有长沙市绝佳的坡地、森林等自然资源。 3）河西版块现阶段道路交通系统已经完成，交通方便，扩
2、长沙客户对大平层产品的接受度较高。 3、长沙客户比较倾向于欧式风格的产品。 4、预计河西、长沙城南以及沿江区域是未来长沙房地产市场的主要发展
区域。 5、长沙市场处于发展中阶段，市场均价6000~7000元/㎡，有上升空间。 6、地段优势仍然是长沙市场上产品实现溢价的重要原因。 7、长沙市消费繁荣，商业氛围比较浓厚，商业具有一定的发展和投资空
a、追求品质和品牌，虚荣心较强 b、占便宜心理较强 c、关注子女未来教育问题 d、倾向于选择欧式风格建筑 e、对区域、地段的敏感性强
• 2、产品方面
a、产品类型 1）市场物业类型比较齐全 2）花园洋房的出现比较晚 3）大平层产品市场占比较大
b、户型面积方面
1）“对长沙市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株 潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对长沙 市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在长沙市区限购1套 90平方米（含）以下新建商品住房；对在长沙市区已拥有2套（含） 以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭，不能提供本 市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新 建商品住房。”
• 2010年，长沙市房地产开发投资额 684.15亿元，较2009年增长37.5%； 商品房销售面积1680.21万㎡，同比 增幅达19.5%；商品房销售额742.33 亿元，其中住宅销售额701.91亿元， 增长46.3%。（《2010年长沙市国 民经济和社会发展统计公报》）
高端 住宅
区
高端 住宅
预言： 十年“河东”，十年“河西”
• 综观长沙市房地产发展状况，由于老城区土地供应减少， “长株潭”一体化政策的落地实施等多方面原因，大致可 以判定长沙主城未来房地产发展的重点区域为河西板块 （岳麓区）、城南板块和沿江区域，而河西板块更应作为 其重中之重来对待，正所谓“十年河东，十年河西”。
• 河西道路系统已经完善，坡地、森林景观的占有，多别 墅、洋房的物业开发是河西板块正逐步成为长沙市的富人 聚居区。但是与河东版块相比，河西板块现阶段缺少一个 能够辐射河西板块甚至整个长沙市的中心地带（城市副中 心），如果有机会参与河西板块核心区建设（城市中心综 合体），完善城市功能，对于公司来说，无疑是一个机会。
城东、城南区域 沿江区域
天麓
郡原广场 中粮·北纬28° 和黄·盈峰翠邸
万科城
联排别墅、洋房
ห้องสมุดไป่ตู้高层、顶层复式 独栋别墅 联排别墅
洋房、高层、公寓
洋房7000㎡ 联排11000
7200 10000~13000元/㎡
6500
高层7800（精装）；洋房8000-9000
河西区域
长沙·房地产市场情况汇报
• 1、客户心理研究