办公楼物业管理方案

目录

第一章、公司简介

第二章、**办公楼管理服务设想

1.**办公楼基本情况

2.物业管理服务的设想

3.管理模式与运作机制

4.管理制度汇编

5.人员配备、培训与管理

6.物资装备情况

7.采购及成本控制

8.外包工作选择的原则、方法

9.计算机在工作中的应用

第三章、日常管理服务项目、标准、承诺及采取措施

1.管理服务承诺指标

2.管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表

第四章、房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案

1.房屋建筑的日常养护维修与计划

2.设备设施的运行维护与计划

第五章、财务管理制度与管理费标准测算

1.财务管理工作模式、制度，预算决算的方式、内容

2.能源费的估算与节能设想

3.物业管理费标准及测算明细

4.酬金及取酬方式

5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚

第六章、接管入住程序

1.档案资料的交接

2.现场交接验收

3.钥匙交接

4.搬迁工作程序

第七章、重点问题的解决预案

1.人员安置情况

2.车辆停放

3.垃圾清运

4.员工餐厅的经营管理

5.安全突发事件的防范第八章、结束语

第一章公司简介

一、公司简介

北京**物业管理公司是由**开发总公司下属企业。注册资金**万元，具备北京市物业管理资格。公司经营范围：接受委托从事写字楼、公寓、酒店、住宅等物业管理，物业管理培训及顾问服务等。公司实行总经理负责制，下设物业管理部和工程部、市场开发部、人力资源部、办公室等科室。

公司管理的项目有*********等管理面积达**万平方米，全部按建设部、市房地局有关质量标准运作。

公司凭借完善的制度、严格的管理、和谐的气氛，吸引了一批管理经验丰富，并富于创新意识的高素质物业管理人才和专业技术人才，公司领导和管理人员均为物业管理资深人士，平均从事物业管理工作五年以上，并拥有建设部和北京市颁发的物业管理经理上岗证。

我公司通过对各类物业的全面管理，使业主资产保值增值。除对已竣工投入使用的物业提供全面的物业管理服务外，我公司有丰富的接楼经验，可以从物业管理的角度针对物业及物业设计、机电设备、保安系统、车库系统提供建议，制订物业管理运作所需文件。

二、企业文化

企业思想：“以人为本”

企业精神：“真诚服务”

企业意识：“用户至上，服务第一”

经营理念：“唯有品牌和专业才能创造独物的价值和形象”

质量方针：“保护环境、关注健康、永续创造物业价值、全心提升服务品质”三、人力资源储备

北京市**管理公司自成立以来，始终遵守“以人为本”的指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”的企业精神，经过十几年的努力和锤炼，已建立起一支懂经营会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。在公司的员工中，管理人员有人，占职工总数的，其中具有本科以上学历的人，上管理人员的，具有中级以上职称的人，占管理人员的，管理人员均匀参加了建设部举办的物业管理人员岗位培训班，取得了物业管理上岗证书。整个员工队伍中，大专以上学历的人，占全体员工的，35岁以下员工人，占全体员工

的。

为了在激烈的市场竞争中保持领先的地位，我公司在人才的吸收与培养上采取了很多的激励政策，为各种专业人才提供了良好的工作平台，特别是公司实行了管理岗位助理制，让那些有潜力但经验尚有欠缺的人员担任各级管理岗位的助理，在实践中积累经验，提高能力，充分挖掘了员工的潜能，同时也为公司承接新的管理项目提供了人力资源保障，因此公司每承接一个项目都能及时地派出一套完整的管理班子，从而保证了北京市**物业管理公司的统一性和规范性，也正因为如此，才会有大批的专业人才不断地加入到北京**物业管理经营公司的队伍当中，形成了良性的人才流动，从而为公司的发展提供了可靠的人力资源保证。

第二章**办公楼管理服务设想

一．三学社办公楼基本情况

(一)、项目简介

1．名称：**综合办公楼

2．位置：

3．建筑指标：

建筑面积：

地上面积：

地下面积：

地上楼层：地上八层

地下楼层：地下二层

4．各楼层使用说明

地下一层：设备层

地下二层：车库

一层：写字楼大堂、中央空调室、管理办公室、厨房、员工餐厅、领导

餐厅

二层：展厅、管理办公室

三层：领导办公厅、档案室、老干部公疗室、人事室、财务室

四层：局级办公室、参政议政部、研究室、基金部、组织部等

五层：大会议室、小会议室、贵宾室

六层：中会议室、局级办公室、阅览室等

七层：副部办公室、休息室、秘书长办公室

八层：副局级办公室、休息室等

5．设备系统构成：

（1）消防系统：

广播105个广播模块：10个

感烟探测器SD6600 185套电话分机：7部

插孔电话：43部电话模块：1个

平极SD6011A：53个 6012模块：39个

6013模块：40个温感SD6200：178个

6015LK模块：10个 SD6010LK模块：6个（2）给水排水、通风系统

轴流通风机2个斜流高温排油烟专用风机1个排烟风机2个混流式管道风机2个

贯流电热风幕机5个混流式管道风机2个

斜流高温排油烟专用风机1个斜流式管道风机1个

射流风机变更为诱导风机18个百叶窗式换气扇9个

管道式换气扇20个跌泉循环泵2个

潜污泵6个高层生活水箱1个

热水变频增压水泵2个高层立式稳压水罐2个

生活热水分水器1个冷水增压水泵2个

（3）布线系统设备

24口超五类配线架18个 2U双面理线架9个

光纤接续盘1个光纤卷筒8个

JACD型双工光纤插座24个 ST多模光纤连接器72个

19英寸网络机柜10个

（4）网络系统设备

4900交换机19台堆叠套件10个

（5）楼控系统设备

网络控制器1个 U网络接口1个