物权法司法解释进一步解决了住改商纠纷
《建筑物区分所有权司法解释》《物业服务司法解释》解读
《建筑物区分所有权司法解释》《物业服务司法解释》解读天册律师事务所董黎君《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》）已分别于2022年3月23日的最高人民法院审判委员会第1464次会议、2022年4月20日的最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2022年10月1日起施行。
现就上述两个司法解释结合房地产销售、物业服务作一简要分析，以期为房地产开发企业和物业服务企业在实践中提供参考。
一、对《建筑物区分所有权司法解释》的一些解读1、没有办证的一手房买受人也可以成为“业主”《物权法》对“业主”身份没有明确界定，《物业管理条例》规定“房屋的所有权人为业主”。
司法解释对业主身份作了扩大性解释，规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所在权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，也就是说，没有办证但已交付接收房屋的一手房买受人也是业主。
但这类“业主”仅限于通常所说的一手房买卖情形，而不适用于二手房买卖情形，如果是二手房买受人，即使房屋已交付但若没有取得房屋所有权证也不是业主。
2、车位、摊位等特定空间可以成为专有部分开发商和业主之间的纠纷主要表现在对一些特定空间的权属之争，一般来说，属于“专有部分”的，开发商有权处分；属于“共有部分”的，则开发商无权处分。
根据司法解释，“专有部分”是指同时满足以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等为专有部分的组成部分。
在以往的司法实践中，有的法院将建筑物或特定空间是否计算进容积率，或是否进入开发建设成本作为判定是否属于“专有部分”的依据，司法解释并没有采纳这个观点。
解读《物权法》两个司法解释
物 权法第六章所 称的业主 。 基于 与建设单位之 ”“ 间的商品房买卖 民事法律行为 ，已经合 法占有建
筑物 专 有部分 ，但 尚未 依法办 理所 有权 登记 的
人 ，可 以认定 为物权法第 六章所称 的业主 。 ”至 此 ，司法解释明确了可以作为业主的三种人 ：一
２０ Ｍ ＤＲ Ｏ Ｅ Ｙ ＡＡ Ｅ Ｅ ．Ｅ ＯＲＴＲ现 物业 － 业主 ７１ ０９ Ｏ ＥＮ ＲＰＲ ＮＧＭ Ｎ ＮＷＰ ＰＩＯ 代 ６ Ｐ ＴＭ Ｔ Ｒ Ｅ 新
同对业主的约束力及效力 、物业服务企业的违约 责任承担 、业主妨害物业服务企业服务与管理的
责任承担、物业费纠纷处理等等。这两个司法解
释法律依据足 、 法理充分 、 针对 陛强 、 亮点纷呈 ， 具有很 强的可操作 性 ，对于统一 司法裁判 标准 ， 维护法律权威具有十分重要的意义 。以下笔者就
中，人 们对于什 么是房屋所 有权 人以及买了房 ， 但 尚未 登记取 得所 有权 的人 是不 是业 主存在 很 大的争议 。
对 此 ，司 法解 释 作 了进 一 步 明确 ，规 定 ： “ 依法登记取 得或者根 据物权法 第二章第三节规
定取得建筑物专有部分所有权的人 ，应当认 定为
Ｒ Ａ Ｉ Ｔ＞ 物 权 Ｅ Ｌ ＲＧＨ ＞
种是不动产登记簿 、 房屋所有权证记载的房屋所 库或者车位 、车库严重不足 ，占用共有的道路或 有权人 ；第二种 是依据法律规定直接取得物权 的 者其他场地作为车位等。住宅小区规划用于停放
人 ，包括夫妻双方 、继承 人等 ；第三种是尚未 登 汽车 的停车库 （ ）属于小 区公共配套设施 ，按 位 记 ，但基于与建设单位之 间的商品房买卖民事法 照便于管理 、方便生活 的原则 ，应当首先满足小
小区住改商怎么处理
⼩区住改商怎么处理现如今⼟地越来越少，很多⼩的公司，⼩的商铺都会安⾝在居民楼⾥，基本每个⼩区都有这种现象，虽然这样节省了成本，但是给其他居民住户带来不便，很多还会带来各种噪⾳和安全隐患，那么⼩区住房改为商业⽤房应该如何处理呢?下⾯店铺⼩编整理了相关资料供⼤家参考。
⼀、住改商处理相关法律法规《物权法》第77条明确规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性⽤房。
业主将住宅改变为经营性⽤房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”;同时，根据业主在⼊住时签署的《业主公约》，其中第⼗条亦明确规定：“业主应按设计⽤途使⽤物业，因特殊情况需改变物业设计⽤途的，业主应征得相邻业主书⾯同意后，报有关⾏政主管批准，并告知物业管理企业”。
⼆、住改商由何部门管理“住改商”由多部门交叉管理“住改商”处理涉及多部门执法，就每个部门具体负责⼩区事务中的哪些问题，业主如果在⽣活中遇到相应的问题，就需要找对部门，及时投诉，维护⾃⾝利益。
市房管局主要负责市区物业服务的⾏业管理，指导各区房管局开展物业管理活动的⽇常监管，对业主占⽤公共空间等⾏为进⾏查处;市公安局主要负责住宅⼩区的安全管理，加强社会⽣活噪⾳和⽝类等管理，指导监督物业服务企业开展停车管理和安全防范⼯作;市城管局主要负责查处和治理住宅⼩区内的占道经营、违法搭建、破墙开店、擅改外⽴⾯、拆改⾮承重外墙、毁绿占绿等违法⾏为，督促环卫部门做好⽣活垃圾和建筑垃圾的清运⼯作;市环保局主要负责对⼩区及周边经营场所噪⾳、油烟扰民等⾏为的管理;市消防⽀队主要负责对消防⼯作的监督检查，确保⼩区消防通道的畅通，指导物业服务企业开展消防管理，做好消防设施的维修维护⼯作;市⼯商局则主要处理⼩区中涉及⾮法经营的问题。
以上就是店铺⼩编整理的关于住改商⽅⾯的相关内容，在法律法规允许的范围了，在征得相邻业主的同意后，上报有关单位，是可以对房屋⽤途进⾏改变的，如果您还不清楚或者有其他的法律问题需要咨询请致电店铺，在线专业律师为您服务。
《物权法》的有关司法解释与实践分析
《物权法》的有关司法解释与实践分析摘要:物权法属于民法,而民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。
我国确立了社会主义市场经济体制,也就意味着要保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
相关法律法规也明确规定国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
进一步加强对物权法相关条款的解读,对于正确行使和履行相关法律权利和义务具有重要意义。
关键词:物权法;司法解释;实践分析我国宪法明确规定实行社会主义市场经济体制。
在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济所形成的市场主体都在统一的市场空间运作,并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。
公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。
一、物权法明确规定平等保护公私财产平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义特色。
失去了平等保护,也就失去了共同发展。
比如,在拆迁过程中,“钉子户”事件涉及到政府对私有财产的征收问题。
《物权法》第42条对征收问题的规定是,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
同时,《物权法》对征收补偿的原则和内容作了规定。
重庆“钉子户”事件还涉及到一个重要问题是如何界定公共利益。
考虑到公共利益问题比较复杂,在不同时期、不同领域公共利益的内容不尽一致,很难在《物权法》中作出统一界定,因此,《物权法》对此没有作出明确界定。
但是,可以肯定的说,《物权法》有关征收、补偿等问题的规定对于相关法律的进一步完善,对于更加完善地保护私有财产权将发挥重要作用。
对于城市百姓而言,《物权法》首先涉及到业主的建筑物区分所有权。
《物权法》对小区中的道路、绿地、车库、车位、物业管理用房等设施的归属都做出了规定,并规定业主可以成立业主大会,由业主委员会来行使自己的权利,业主可以共同决定小区内的事情,如选聘和解聘物业服务机构或者业主委员会委员,维护自身利益。
“住改商”被严格限制——解读《物权法》两个司法解释
绿化 、 防等其他 问题 。 实 ， 国多部法 律早 就对不 消 其 我 同用途 的建筑 物 有不 同规 定 ， 如 《 市房 地 产 管理 例 城 法》 ５ 条 对 于住宅 用房 和经 营性 用房 有不 同规 定 ， 第 ４
损 失 。业 主对侵 害 自己合 法权益 的行 为 ， 以依 法 向 可
明确 了住 改 商 的条 件 ， 要在 实践 中真 正实 施 ， 需 但 还
４ ２
戚 文举 仇 丽 浙 江大 学房 地产研 究 中心
基于多元化战略二维模型的
万科成长路径及其启示
一
、
多元 化战 略二维 模 型构 建
域、 多区域 和 全 国三 个层 次 。 于上述 分析 ， 文构 建 基 本 了房地 产 企业 多元 化 战 略 的二 维模 型 ，共包 括 Ｉ Ｉ Ｘ 九种 战略类 型 ， 图 １ 见 。 二、 万科 多元 化成长 路径 解析
过去 ４ ０年 中 ，业 务多元 化 和地 域 多元 化 已经 成 为公 司战 略 日益重 要 的一个 方面 。 学者 以业 务 多元 有
《 拆迁 管理 条例》 ２ 第 ４条 规定 拆迁 中货 币补偿 的数 额 要 考虑 房屋 用途 等 。住宅 改变 为经 营性用 房 ， 可能 影
、
“ 改商 ” 住 被严格 限制
无论 是 《 权法》 物 ，还是最 高法 院 的两个 司法 解 释 ， 条文 上 看是 明确 了房屋 改变 用途 的条件 ， 实 从 但
宅 改变 为经营 性用 房 ，本 栋建筑 物 内的其 他业 主 ， 应 当认定为 《 物权 法》 第七 ｆ 七条 所称 的 ‘ 利害 关系 的 有 业主’ 。建筑 区划 内， 本栋 建筑之 外 的业主 ， 张与 自 主 己有 利 害关 系 的 ， 证 明其 房 屋 价值 、 应 生活 质 量 受到 或者可 能受到 不利影 响 ” 认 真解读 此 司法解释 ， 。 笔者 有 以下 几个观 点 。
高法关于物权法的司法解释 提要
提要：众多小区之所以迟迟不能建立业主委员会，就是因为很多业主认为，自己不受任何人管束，也不需要别人替自己操心。
由于这种心态，很多已经成立的业主委员会也举步维艰，难有作为。
最高人民法院近日公布了《物权法》的两部司法解释，为解决目前相当普遍的物业权益纠纷案件，提供了司法政策。
其中较为引人注目的有：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
应当说，上述几条体现了同一个原则：即对于物业，业主为王。
其实，这一点，是《物权法》早已明确的。
该法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”也就是说，业主对于其小区内的所有建筑物及其附属设施，如花园、车库等，以专有或共有的方式享有所有权。
尤其重要的是，全体业主享有该土地之建设用地使用权——按照《物权法》的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，按照中文的表达，也即自动免费续期。
正是基于凡此种种权利，业主就是整个小区的产权共同持有人。
小区就是因为这样的权利而结合成为一个共同体的。
该小区之治理权，属于作为一个集体的业主。
业主的自治就是小区、楼宇唯一合法、合理、合情的治理模式，业主的自治权源于其产权。
当然，为了进行治理，业主们必须建立某种机构，比如业主委员会。
业主委员会获得业主之共同授权，代行小区之决策、行政、管理之权。
一个小区的治理结构跟一个国家的结构是类似的：业主类似于人民，享有主权；业主委员会类似于人民主选举产生之政府。
邻居把住宅改成商铺,需要经过其他业主同意吗
邻居把住宅改成商铺，需要经过其他业主同意吗据传：某小区的一户邻居最近将自家住宅改造成了商铺，这一举动引起了其他业主的不满和质疑。
针对这种情况，我们需要对相关法律法规进行解读，来了解邻居能否私自将住宅改建成商铺，以及需要经过其他业主同意的情况。
首先，我们需要了解《物权法》对房屋所有者权益的具体规定。
根据《物权法》第二十条，房屋所有者有对其房屋及其附着物自由支配的权利。
也就是说，房屋所有者可以支配自己的房产，将其出租或者改造成其他用途，这一点是有法律依据的。
但是，我们也需要了解《物业管理条例》对于共有区域和共同设施的管理规定。
如果邻居希望将自己的住宅改为商铺，这在实际运作中可能涉及到共有区域、共同设施的管理。
《物业管理条例》第二十二条明确规定：“共有部分和共同设施设备，由业主委员会或物业服务企业对其使用和管理负责。
”也就是说，如果邻居的改造计划涉及到共有区域和共同设施设备的改变，就需要得到业主委员会或者物业服务企业的同意。
另外，根据《合同法》和《物权法》的规定，邻居不能擅自改变房产的用途，损害其他业主的合法权益。
如果邻居将住宅改为商铺，可能会对其他业主造成噪音、交通拥堵等问题，这就需要得到其他业主的同意。
综上所述，登记了房屋所有权的住宅改为商铺，需要经过业主大会的审批。
改造前，提出书面申请，注明建筑物名称、建筑物结构、改建用途，落实有关单位和社区的同意，并提供与改建有关的其他资料，获得业主大会的同意和业主委员会的审核意见后，可以向房管部门申请办理房屋变更登记。
需要提醒的是，在改造中遵守环保规定、消防等方面的安全规定，如果改造过程中出现问题给其他业主带来损失，那么邻居需要承担相应的法律责任，也必须要赔偿相关的损失。
总之，任何邻居擅自改造住宅，必须先获得其他业主的同意，经过相应的程序后才可以进行。
业主需要遵循相关法律法规，尊重其他业主的合法权益，共同维护和谐稳定的生活环境。
在具体的操作过程中，邻居在想要将住宅改造成商铺时，应该首先将自己的想法告知其他业主。
解读最高人民法院两部物权法司法解释
解读最高人民法院两部《物权法》司法解释最高人民法院2009年5月24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起施行。
此次公布的《建筑物区分所有权的解释》共19条，包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等，而《物业纠纷的解释》共13条，具体包括：物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。
两部司法解释的起草制定工作立足于司法解释功能定位，严格按照物权法等法律规定精神，确保解释内容符合立法宗旨和目的；注意建筑物区分所有权和物业服务法律关系各方当事人利益的平等保护，力求实现当事人间权利义务的平衡；紧贴审判工作实践中的热点、难点问题，不贪大求全，切实为审判实践提供统一的裁判依据；在满足审判实践需要的基础上，合理借鉴法学理论，确保学理上的妥当性。
焦点一：住改商须整栋业主同意。
住宅区里住宅改商用的不少，虽规定了必须取得利害关系人同意，但现在的实际做法是，住改商只须征得大部分的近邻同意即可。
司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。
这将使得住改商难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。
焦点二：车位按比例配置给业主。
面对普遍存在的车位、车库紧张问题，根据司法解释，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
焦点三：房子空置也要交物业费。
实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。
“住改商”司法解释深陷争议旋涡
，
上哪 儿 找 去啊 ?
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有些 业 主 长期不 在 这 再说 了 我的小店开在
，
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，
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一
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表态
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《 物权 法 》 试 图 理 清这 团
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占 却 力 不 从 心 地 留下 若 干 空 白 果
住宅改商用法律问题分析
住宅改商用法律问题分析【摘要】国务院近日召开会议，会上确定了对市场主体登记制度进行改革，其中之一便是决定对市场主体的登记住所有所放宽，把规定具体条件的机关下放到各当地政府手中，①这也是对《物权法》第七十七条的进一步解释，在这之前，关于《物权法》第七十七条住宅改商用的规定一直存在争论，本文就是关于《物权法》第七十七条相关问题的分析以及这次登记制度改革的相关思考。
【关键词】住宅改商用；业主同意；登记制度根据《物权法》第七十七条的规定，这条是关于住宅改商用的基本条件。
什么叫住宅改商用？就是相关业主为了一定的目的，将自己的居住性用房，经过一定的程序和方式，改为商业性用房，并从事商业活动的行为。
随着市场经济的发展，传统的居住用房已不完全是用来生活起居，住宅改商用这一现象已经大量存在于现今社会中，而与之伴随的问题也一并显现出来，早在物权法关于这一问题规定之前，各地的政府部分关于住宅改商用的规定也不尽相同，第七十七条的出现为住宅改商用提供了合法依据。
法律法规和管理规约都是具体明确的，在实际实务中也容易理解，但是七十七条中有个补充规定，这可以说是住宅改商用的前提条件之一，其实里面的一个名字定义，即有利害关系的业主，在实际生活和用语中并不常见，且是一个模糊的概念，一般人并不能很好的理解。
1.“有利害关系的业主”如何界定根据最高人民法院颁布的相关文件，在里面明确了其他有利害关系的业主的定义，其认为在整栋建筑物内其他业主都被认定为有利害关系，不在本栋建筑的业主如果认为申请业主的行为损害到了自己的利益，则需要对此进行证明。
那么，根据上述规定，什么人是符合法律规定的利害关系人在实际操作中应该是很容易判断的。
根据相关法律法规的解释，申请“住宅改商用”的业主如果以取得大多数其他业主的同意，来对其他不同意的业主进行抗辩的，人民法院是不会予以支持的。
依据这一原则，申请“住宅改商用”的业主务必要取得利益相关人的“全部同意”，在这里是不适用少数服从多数原则的，这在实际上其实也加大了“住宅改商用”的难度，比如实际生活中出现的空置房，承租房等，这些房要找到业主也是一项大工程，因此要经过所有业主的一致同意在实践中的操作性是非常大的。
业主“住改商”之规制
业主“住改商”之规制黄美真【摘要】《物权法》对业主把住宅改为经营性用房行为实行诸多限制,但在限制之下还是给予了一定弹性幅度.法律对“住改商”行为之规定存在可圈可点之处,有必要进一步在法律制度层面和实践层面加以完善,使之更好地规范开发商的行为,维护业主的权利和合法利益.【期刊名称】《周口师范学院学报》【年(卷),期】2015(032)003【总页数】4页(P85-88)【关键词】业主;开发商;住改商【作者】黄美真【作者单位】华侨大学法学院,福建泉州362021【正文语种】中文【中图分类】D92所谓“住改商”,是指将居住性用房改为营业性用房。
随着我国市场经济的发展和商业化进程日益加快,商业作为第三产业呈现出它对推动国民经济发展和提高人民生活水平的巨大作用。
越来越多的人加入到商业化浪潮中,随之而来的是商业用房大量增加。
为了减少成本、增加收益,许多城市小区都把临街的住宅或自用或他用于商业性用房。
查其业主“住改商”之行为,权衡各方利弊得失,还是不能单方面予以全盘肯定,盲目认同,不加干涉或者限制。
当然,我们也不能妄自私下定论,认为“住改商”行为百害而无一利,对其积极意义全然无视,全盘否定。
任何“一刀切”的方式都是不恰当也是不可行的,应当综合看待,得出一个合理公允的结论。
一方面,“住改商”行为对个人、社会还有国家都有正面意义。
于个人,业主“住改商”是行使自己处分权的体现,体现个人意思自治,权利自由。
不管自用还是他人租用,通过住宅改为营业性用房,业主都能从中获得一笔可观的租金或者巨大的商业利益。
本质上,“住改商”属于所有权自由行使的范围,维护财产自由是法律的基本价值之一。
于社会,不少经营活动,诸如药店、便利店等商业用房降低了小区业主基本消费成本,方便社区居民生活,辐射人群密集,服务便捷,弥补住宅小区欠缺商业配套设施的缺点。
“住改商”完善了城市空间合理布局,符合城市多样化的要求,从城市生态学角度看,“住改商”产生的动力源于作为一个有机体的城市完善自我组织的一种内生力量[1]。
最高院公报案例住宅改变为经营性用房如何认定利害关系业主如何认定
最高院公报案例住宅改变为经营性用房如何认定利害关系业主如何认定？编者按]物权法2007年10月1日起正式实施，至今将近8年。
在此期间，最高法院也出台了建筑物区分所有权纠纷相关司法解释规定。
但是，法律执行过程中仍然遇到不少尴尬。
目前居民楼内层出不穷的各种公司、培训机构、私房菜、小饭店，就是对物权法的挑战。
武汉市中级人民法院作为本案二审法院，审判思路清晰，说理充分，依法改判。
该案被最高法院作为2014年公报案例予以发布，值得学习、研究!张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案案例来源：最高法院2014年公报第11期[裁判摘要]在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
[案件概览]张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案原告：张一，男，31岁，汉族，住武汉市武昌区中北路。
被告：郑中伟，男，37岁，汉族，住武汉市武昌区中北路。
被告：中国联合网络通信有限公司武汉市分公司，住所地：武汉市东西湖区金银湖马池路。
原告张一因与被告郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司(以下简称联通武汉分公司)发生建筑物区分所有权纠纷，向湖北省武汉市武昌区人民法院提起诉讼。
原告张一诉称：被告郑中伟系武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的业主。
2011年12月，被告郑中伟与被告联通武汉分公司未经小区内相关业主的同意，擅自将光纤传输机柜、电源柜、蓄电池等设备安置在A室，将A室建成通信机房，该机房24小时运转，无人值班，存在安全隐患，相关业主及白玫瑰花苑物业管理处曾多次对两被告进行劝阻，但两被告均未予理会。
“住改商”被严格限制——解读最高院《物权法》两个司法解释
建 筑物 内的其他业 主 ， 即本栋楼 只要 有 1 名业 主
不 同 意 ( 楼层 高低不 限 ) ， 就可 以一 票 否 决 。 且
本栋建筑之 外的业 主 ， 也可 以主张与 自己有利害
关系 (司法解释没有规定谁有权来认 定这 种主
张 ， 也 即是 行政 部 门在审批 是 否 同意 业 主住 改
商时， 能否 有权来判定本栋建 筑 之 外 的业 主 所
提 出的主张 ) 。 可 见 ， 法 律 总 的精神是 不 主张 住 “ 改商 ” 的。
二 、 严 格 限制 “ 住 改商 ” 有利于 行政部 门依
法 行政 。 城 市 的建 筑物在 规 划审批 之 时即有特
定用途 ， 不 同用途 的建筑物有不 同要 求 ， 规 划行
政 主 管部 门必 须根 据城 市规 划确定 的用途 审批
法 律早 就 对不 同用途 的建 筑物有不 同规 定 ， 例
如 《城 市房地产 管理 法 》第5 4 条对于 住宅用房和
经 营性 用房 既有不 同规 定 ， 《拆迁 管理 条例 》第
24 条规 定拆迁 中货 币补偿 的数额要 考虑房屋 用
途 等。 住宅改变为经 营性用房， 可 能影响建筑物
主体结构并损害建筑物使 用寿命， 影响修 缮该
(省会 以 上 城 市和 一 些 规模较 大 的城 市 的总体
规 划还 需报国务院审批 ) ， 若可 随意改变规 划 ，
则 既损害行政 部 门的行政 ， 不 利于 管理 ， 又 影 响
整个城 市发展 的布局 ， 引发城市发展 中的交通 、
环 卫 、 绿 化 、 消防 等 其他 问题 。 其 实 ， 我 国 多部
■■ 圈 【燕点 {=寸论 】
F O C U S D IS C U S S
物权法关于改变经营用房的解释
物权法
第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
”
根据《物权法》第七十七条规定，“住改商”必须同时符合三个条件：1）“住改商”得符合法律、法规和管理规约的规定；2）遵守规定并按规定办理“住改商”手续；3）得取得“有利害关系的业主”的同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第十条、第十一条明确“少数服从多数”在“住改商”问题上是不可行的，多数人同意也不能以损害少数人的利益为代价。
法释[2009]7号第十条、第十一条指出：1）“住改商”必须同一栋住宅楼内的全体业主同意。
只要有一位业主反对，不能“住改商”。
2）能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的建筑区划内本栋建筑物之外的业主反对的，也不能“住改商”。
附：法释[2009]号第十条、第十一条原文第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有
利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
住改商法律规定_城管(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，住宅与商业用途的混合使用现象日益普遍。
许多住宅小区内的业主将自有住房改作商业用途，如开设餐馆、美容美发店、便利店等。
然而，住改商行为在给居民带来便利的同时，也引发了一系列法律问题和城市管理难题。
本文将围绕住改商法律规定，结合城管执法实际，对相关法律法规及城管执法指南进行详细阐述。
二、住改商的法律规定1. 相关法律法规（1）宪法宪法是国家的根本大法，规定了公民的基本权利和义务。
在住改商方面，宪法主要规定了国家保护公民的合法财产权，保障公民的合法权益。
（2）物权法物权法是调整物权关系的法律，规定了物权的基本原则和各类物权的内容。
在住改商方面，物权法主要规定了以下内容：① 住宅所有权人有权将自有住房改作商业用途，但需符合法律法规的规定。
② 改作商业用途的住宅，其使用权、收益权等物权内容可依法转让。
③ 住宅改作商业用途后，其土地使用权、房屋所有权等物权关系仍受物权法调整。
（3）城乡规划法城乡规划法是规范城乡规划编制、审批、实施和监督的法律。
在住改商方面，城乡规划法主要规定了以下内容：① 城乡规划应当符合国家发展总体战略，保障城乡经济社会发展。
② 住宅小区内的住改商行为，应遵循规划审批程序，不得违反城乡规划。
（4）城市房地产管理法城市房地产管理法是规范城市房地产管理活动的法律。
在住改商方面，城市房地产管理法主要规定了以下内容：① 住宅改作商业用途，应依法办理土地使用权、房屋所有权变更登记。
② 住宅改作商业用途后，其土地使用权、房屋所有权等权益受法律保护。
2. 住改商的审批程序（1）申请住宅所有权人拟将自有住房改作商业用途的，应向当地城乡规划部门提出申请。
（2）审批城乡规划部门在收到申请后，依法进行审查，符合规定的，予以批准。
（3）登记住宅改作商业用途后，业主应依法办理土地使用权、房屋所有权变更登记。
三、城管执法指南1. 执法原则（1）依法行政，公正执法城管执法应以法律法规为准绳，严格依法行政，公正执法。
物业法住改商法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，住宅与商业用地之间的界限逐渐模糊，住改商现象日益普遍。
住改商不仅丰富了城市经济形态，也满足了人民群众多样化的生活需求。
然而，住改商现象也带来了一系列法律问题，如房屋结构安全隐患、物业管理纠纷等。
为规范住改商行为，保障各方合法权益，我国制定了《物业管理法》等相关法律法规。
本文将从物业管理法住改商法律规定入手，对相关法律法规进行解读。
二、住改商的概念及法律依据1. 概念住改商，即住宅用途改变为商业用途。
具体来说，是指将原本用于居住的房屋，经过合法程序变更用途，用于商业经营活动。
2. 法律依据《物业管理法》第三十八条规定：“物业管理区域内，住宅、商业、办公等不同用途的房屋，应当按照规划用途使用。
确需改变用途的，应当依法办理变更手续，并取得相关管理部门的批准。
”《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定：“住宅专项维修资金的使用范围包括：住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；住宅专项维修资金的保值增值；因住改商等原因，导致住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的。
”《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发企业应当按照规划用途和设计要求，合理规划、建设住宅、商业、办公等不同用途的房屋。
住宅、商业、办公等不同用途的房屋，应当按照规划用途使用。
”三、住改商的法律程序1. 提出申请住改商的申请者应当向物业管理处提出书面申请，并提交以下材料：（1）身份证、户口簿等身份证明材料；（2）房屋所有权证；（3）住改商申请表；（4）相关设计图纸；（5）相邻业主意见书；（6）其他需要提供的材料。
2. 物业管理处审核物业管理处收到住改商申请后，应当对申请材料进行审核。
审核内容包括：（1）申请人的身份证明材料是否齐全；（2）房屋所有权证是否合法；（3）申请表、设计图纸等材料是否符合要求；（4）相邻业主意见是否征求；（5）住改商是否符合规划要求。
3. 征求相邻业主意见物业管理处应当将住改商申请材料送交相邻业主，征求其意见。
最高院司法解释关于_住改商_问题的平衡取舍
一决高下。邻居们认为，住房使用权不能无限制，将住 宅改商场，不仅使小区车位紧张、电梯拥堵、用电超负 荷、治安秩序变坏，还将降低住宅硬件设施的使用寿 命，增加公用设施的维修和管理运营成本，最终还会 影响到物业的长期升值，破坏城市规划，造成国家税 费流失。因此，无论从哪个角度看，都要制止这种行 为。彭某与邻居之间的矛盾，后经调解，彭某中止与电 脑公司的租房合同，电脑公司近期将迁出小区。
界定“有利害关系业主”的范围
确定了“同意”原则后，就需要明确 “有利害关系的业主”的范围。这个问题 恰恰是《物权法》没有解决的。司法解释
”
出台之前，这个模糊的概念引起了不少争
议。如何理解“有利害关系的业主”，仁者见仁智者见
智。“住改商”业主尽量缩小有利害关系业主的范围，
而相邻业主一般都想将自己的意见参与进来。确定某
随着社会经济的不断发展和住房制度改革 的不断深入，商品房建设规模越来越大，一方面 越来越多的人购买商品房并逐渐追求宜居住房， 另一方面也有很多人追求经济利益将住宅改为经 营性用房。“住”与“商”之间遂摩擦不断，“住改 商”问题日益凸显和受关注。最高人民法院适时 出台司法解释，明确权利义务，很好地起到了定纷 止争的作用，既严格和细化了“住改商”的条件要 求，同时也没有完全地简单地禁止“住改商”，兼 顾各方利益，又有所侧重。应当说，最高法司法解 释的出台是非常及时和必要的。◇
部分原因在于法律本身对于不经利害关系业主同意将
住宅改为经营性用房如何处置并无规定。基于进一步
明晰权利义务关系，最高法司法解释规定了相邻业主
“住改商”,一刀切断了乱麻?
“住改商”,一刀切断了乱麻？
阿计
【期刊名称】《吉林人大》
【年(卷),期】2009(000)008
【摘要】住宅改作商业或办公用房,即俗称的"住改商",是城市业主利益冲突的焦点,也是城市管理进退失据的难点。
2007年出台的《物权法》试图理清这团乱麻,结果却力不从心。
前不久,最高人民法院的一条司法解释,为"住改商"打上了立法"补丁",但这个"补丁"却引发争议沸扬。
考察物权保护的现实冲突、立法制度的深层困境等等,"住改商"或许是个最典型的标本。
【总页数】3页(P)
【作者】阿计
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1."住改商",一刀切断了乱麻 [J], 阿计
2.“住改商”,一刀切断了乱麻? [J], 阿计
3.直击“住改商”--对我国现行“住改商”相关规定及其现象的讨论 [J], 程晨
4.以住改商,不要成"伤"r——重庆市三峡广场商圈"住改商"问题分析 [J], 赵宏钰;李忠蔚
5.广东出台意见：放弃“住改商”一刀切政策 [J],
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住改商法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，居民住宅的改造和利用日益普遍。
在众多改造方式中，住改商作为一种重要的形式，备受关注。
住改商是指将住宅性质改变为商业性质，用于经营商业活动。
然而，住改商涉及到诸多法律法规问题，因此，有必要对住改商法律规定进行梳理和分析。
二、住改商的法律依据1. 《中华人民共和国城乡规划法》《城乡规划法》第二十六条规定：“城市、镇规划区内，任何单位和个人不得擅自改变土地用途。
确需改变土地用途的，应当按照法定程序办理。
”该条规定了住改商的法律依据。
2. 《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》第四十三条规定：“依法取得国有土地使用权的单位和个人，应当按照土地使用权出让合同约定的用途使用土地。
需要改变土地用途的，应当按照法定程序办理。
”该条规定了住改商的法律依据。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第二十二条规定：“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的用途、期限、规模等条件进行房地产开发。
确需改变土地用途的，应当按照法定程序办理。
”该条规定了住改商的法律依据。
4. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第三十九条规定：“住宅、经营性用房等建筑物，其所有权人有权按照国家规定改变其用途。
改变用途应当符合城乡规划、土地管理等法律法规的规定。
”该条规定了住改商的法律依据。
三、住改商的程序1. 向城乡规划主管部门申请住改商前，需要向城乡规划主管部门提出申请。
申请内容包括：变更用途的原因、用途变更后的建筑布局、配套设施等。
2. 进行规划审批城乡规划主管部门收到申请后，对变更用途的申请进行审查，必要时组织专家进行论证。
审查通过后，颁发规划许可证。
3. 向土地主管部门申请住改商后，需要向土地主管部门申请土地使用权变更登记。
申请内容包括：变更用途后的土地使用权面积、用途等。
4. 办理房产证变更手续住改商后，需要向房产主管部门申请办理房产证变更手续。
申请内容包括：变更用途后的房产证信息。
住改商法律规定业委会(3篇)
第1篇随着城市化进程的加快，住宅小区的住宅用途逐渐转变为商业用途，即“住改商”。
这一现象在满足市场需求的同时，也引发了一系列法律问题和业主之间的矛盾。
本文将就住改商的法律规定以及业主委员会在其中的职责进行探讨。
一、住改商的定义及法律依据1. 定义“住改商”是指将住宅性质的土地使用权或房屋所有权，依法改变为商业性质土地使用权或房屋所有权的行为。
具体表现为将住宅用途的房屋改为商业用途，如开设店铺、餐饮、娱乐等。
2. 法律依据我国现行法律法规对住改商的规定主要集中在以下几个方面：（1）《中华人民共和国物权法》《物权法》第七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主对其建筑物专有部分的使用，不得违反法律、法规以及管理规约。
”（2）《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第二十六条规定：“土地使用权人、房屋所有权人对其房地产的使用，应当符合城市规划、土地利用总体规划及有关法律、法规的规定。
”（3）《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定：“住宅专项维修资金的使用，应当符合住宅专项维修资金的使用范围和规定，不得用于住宅改变用途。
”二、住改商的法律规定1. 住改商的条件根据相关法律法规，住改商应满足以下条件：（1）住宅性质的土地使用权或房屋所有权人同意；（2）符合城市规划、土地利用总体规划及有关法律、法规的规定；（3）不损害其他业主的合法权益；（4）不违反管理规约。
2. 住改商的程序住改商的程序如下：（1）提出申请：土地使用权人或房屋所有权人向物业管理部门提出住改商申请；（2）审查：物业管理部门对申请进行审查，符合条件者予以批准；（3）公示：将批准的住改商信息公示于小区内；（4）备案：将住改商信息报送给相关部门备案。
三、业主委员会在住改商中的职责1. 监督职责业主委员会应监督住改商的申请、审查、公示和备案等环节，确保住改商过程公开、透明，维护业主的合法权益。
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物权法司法解释进一步解决了住改商纠纷
当前，因房屋“住改商”引发的纠纷较多，最高人民法院公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此进一步作出规定，对审判工作予以指导。
“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点，其重要原因在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。
在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“住”、“商”目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显，两者之间的碰撞时有发生。
物权法第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
”
司法解释对物权法作出了解释性规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
”
最高人民法院民一庭负责人解释说，按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。
未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。
“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。
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