商业地产商业综合体研究 (2).ppt
商业综合体研究报告-商业综合体行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告(2023年)
企业层面策略建议
积极寻求并购机会
商业综合体企业可以通过并购重组，实现资源的优化配置，扩大市场份额，提高企业的 竞争力和盈利能力。
拓展融资渠道
企业可以通过银行贷款、发行债券、股权融资等多种方式，筹集资金用于商业综合体的 建设和运营，降低融资成本，提高资金使用效率。
新城控股
新城控股是近年来崛起的商业综合体开发商之一，其注重打造高品质、高体验的商业综合体项目。通过引入国际知名 品牌和特色业态，吸引了大量消费者。
华润置地
华润置地是另一家具有实力的商业综合体开发商，其在商业地产领域拥有丰富的经验和资源。其商业综 合体项目注重多元化和个性化发展，为消费者提供丰富的消费选择。
加强风险管理
企业应建立完善的风险管理体系，识别、评估和控制各类风险，确保商业综合体的安全 稳定运营。
投资者层面决策建议
关注政策动向
投资者应密切关注政府对于 商业综合体行业的政策动向 ，把握市场机遇，规避政策
风险。
精选投资标的
在投资商业综合体项目时， 投资者应精选优质的投资标 的，关注项目的地理位置、 市场前景、管理团队等因素
04
商业综合体行业市场竞争格局分 析
市场竞争现状概述
01
商业综合体数量快速增长，竞争日益激烈。近年来，商业综合体 数量呈现爆发式增长，各大城市纷纷涌现出众多商业综合体项目 。这使得市场竞争日益激烈，各商业综合体为争夺市场份额，纷 纷加大投资力度，提升服务质量。
02
多元化、个性化成为竞争新趋势。面对激烈的市场竞争， 商业综合体开始寻求多元化、个性化的发展道路。通过引 入特色餐饮、娱乐、文化等业态，打造独特的消费体验， 吸引更多消费者。
商业综合体设计研究
商业综合体设计研究规划与设计2012年12月经过考察、学习与研究，对商业综合体设计有了更深入的了解，认识到规划设计在商业综合体开发中的重要性，它决定了整个商业的后期经营，对开发商及经营者的收益都有着至关重要的作用。
同时，商业综合体的设计也是相当复杂的工作，这些设计内容不仅包括建筑设计、还包括城市规划与城市设计，商业的配套规划、立面的外观规划及商场的装修规划等，其中，空间场所的营造、公共开放空间的布局、内部交通的流线关系以及停车场合理设置的问题，是项目成败与否的关键性因素；也让我们认识到：规划设计是否合理关系到综合体项目的成败。
综合体建筑经常会在规划上遇到一系列的挑战，涉及建筑及工程上难度也远远超过普通类型的建筑，它需要考虑方方面面的影响：1，要将每个功能系统进行合理的设计和排布，以发挥其最大潜力，并同时将这些功能合为一个整体，相互补充；2，要提供一个高效的基础平台，如停车、服务、便捷高效的电子系统、电力系统等，以满足每个分区功能的不同要求；3，要将公共交通、私人交通、货物交通、停车及步行系统有机组织，合理规划，提高效率；4，通过对水平和竖向人流系统的合理设计，方便各功能组成部分提供与出入口的联系；5，提供空间亮点，创造场所的独特个性，吸引大量人流；6，需考虑适于内部和外部空间的尺度关系，针对不同的位置、不同的业态、不同的体量及形象等进行专门设计；7，将每个分期开发的部分规划为能自给自足的整体，为后期建设打下良好基础；8，需要各方面的专业公司参与，如城市规划、建筑设计、景观、室内、标识、结构、设备等。
根据这些问题，我们从以下几个方面进行研究：一、规划设计的重要性及目前国内商业综合体项目规划设计中常见的问题二、商业经营的规划要先于建筑格局规划三、重视商业尺度感四、对综合体项目进行系统性规划与设计五、充分考虑各种业态的特殊需求商业开发项目讲究地段至上，然而，一个好的商业项目最终能否开发成功，能否获得更加丰厚的投资回报，规划设计将起到至关重要的作用。
商业综合体定位分析(ppt图文)
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
复地-2019年世茂地产专题研究-PPT课件
财务摘要-资本市场表现（2/7）
• 06与07上半年世茂毛利率远高于万科，这与世茂规模开发高端物业模式相关（世茂毛利率高于中低端物业模 式为主的万科。05与06年两年平均售价：世茂：11050元/平米，万科：6297元/平米）。 • 世茂净利率远高于万科，其净利与毛利相当。主要得益于世茂开发高端物业及投资物业重估利润：“三费” 总费率与万科相当；世茂管理成本较万科低，而营业成本高于万科，世茂拥有自己的销售队伍，而万科采取 服务外包。
• 世茂06与05比较：总资产周转率大幅上升为物业集中结算及投资物业重估所致。
净资产周转率相对持平，是因上市后资产负债率大幅下降，权益相对大幅增 加。
财务摘要-资本市场表现（4/7）
• 世茂通过上市极大地改善了资本结构，上市后负债水平低于万科。
• 04、05世茂年预收帐款项目较高目的是为了利于上市而进行集中结算的财务安排。 （世茂原计划是05年上市，而后06年逆势上市） • 从06年及07年上半年数据反映了世茂开发高端产品规模项目的特征：投入大而销售回收慢。
物业模式
房产开发
世茂地产专题研究
世茂概括
财务表现
实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑
详细附表
财务摘要-资本市场表现（1/2）
战略上市：1.世茂房地产原计划05年上市，因宏观政策调控与股市低迷而滞后。 2.06重启IPO，负债较高，被迫上市融资缓解财务压力。 3.资本市场依然低迷，世茂逆势上市，其招股价较净资产折让率达40% 。 股市表现：世茂与香港红筹指数走势同步，2019年前三季度增长胜于股指。
3大物业“金三角”组合
• 高级景观公寓+高档商场+顶级酒店，世茂已经在上海打造了极为出色的金三角
“物业发展模式”
商业综合体运营模式ppt课件
金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权 的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
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1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
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1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
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广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维多利、中信)
正佳广场
建筑规模：占地5.7万㎡ ，总建筑面积42万平
方米
主要物业类型： 购物中心：总建筑面积约30万㎡ (-1～7层
DHC、TOUGH、
ห้องสมุดไป่ตู้一层
中华广场
各层品牌布局
二层主要品牌
H&M、丝芙兰、Five Plus、2％、
二层
卡宾
中华广场
各层品牌布局
三层主要品牌
Taste、迪士尼、飞鸿移动、
三层
中华广场
各层品牌布局
四层主要品牌：手机数码通信
龙粤通信、诺基亚、摩托罗拉、
四层
索尼爱立信
中华广场
开业时间：1996年
业态配比： （零售：57%，餐饮：29%，休闲娱乐：14%） 主力店：
百货：天河城百货（3.4万㎡ ）
超市：吉之岛超市
零售：zara
经营状况：很好
天河城
天河城广场
-1F
主要商家：吉之岛
天河城
天河城广场
1F
主要商家：
服饰零售：ZARA、GUESS、
各层品牌布局
五层：中华百货
五层
中华广场
各层品牌布局
六层：特色餐饮
六层
中华广场
各层品牌布局
七层：美食广场＋大型餐饮
七层
中华广场
各层品牌布局
八层：中华广场电影城
八层
中华广场
各层品牌布局
九层：美容美体＋办公
九层
中华广场
中华国际中心
建筑面积：120000平方米
层数：62层
中信广场——写字楼
商业综合体项目可行性研究报告
商业综合体项目可行性研究报告【引言】“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
具有鲜明文化主题的休闲商业综合体，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高了。
休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。
绿维创景在江苏盐城金大洋城市生活广场项目设计中，融入地中海风情及海洋文化主题，使商业建筑本身具有鲜活的生命力，此外还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的二次革命。
[目录]第一部分商业综合体项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、商业综合体项目概况(1)项目名称（二）项目承办单位(三)可行性研究单位(4)项目可行性研究的依据本项目可行性研究报告编制依据如下：1．《中华人民共和国公司法》；2．《中华人民共和国行政许可法》；3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号；4．《产业结构调整目录2011版》；5．《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》；6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；8．企业投资决议；9．……；10.当地相关投资法律法规等。
万达广场商业地产专题研究报告PPT课件
5
简单的来看一下:万达走过的三代开发模式……
第一代
产品种类 纯商业
选址
核心商圈黄金地段
规模 业态
5万方 单体式
第二代 纯商业 核心商圈黄金地段
15万方 购物功能组合
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区 及CBD 40-80万方
注册资金:500万元 成立时间:2007年 总经理:丁遥
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最后：如今的万达是今非昔比了，曾经的万达不知道还有没有
人了解呢？
万达总部
让我们回头再走一遍万达成功的道路，了解一下万达集团是如果从一个小企业 发现到今天的帝国的呢？
12
看看：万达发展中一路走的历程……
1、企业创立阶段
1988 年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金 1992 年，改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近 1994 年，万达进入足球领域，获得市政府支持，获得较好的社会资源 1995 年-1998 年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁 商业等的探
第三代城市综合体
宝庆寺地块
3
第三代城市综合体效果图——有何创新和优势？
聚集人气，带动周边商铺的旺盛
小户型居住/写字楼卖掉 视觉效果好,增强方向感,容易找到位置
得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率
外围一圈商铺选择卖掉
只租不卖 万达自己管理
不同主力店的不同要求,与主力店进行枝术交接
从门口至少看到10个店铺,引进客户的购买欲
2011年持有的收租物业面积约 700万平方米，将于2012年持有的收租物业面积约1300万平方米
商业综合体瑞安新天地系列案例研究
随着租金、人力等成本的上涨 ，商业综合体需要提高经营效 率，降低成本。
未来发展方向与策略调整
1 2
多元化业态组合
商业综合体需要不断丰富业态组合，引入更多元 化的品牌和商家，提高整体吸引力。
提升品牌形象
商业综合体需要加强品牌形象建设，提高品牌知 名度和美誉度，增强消费者的忠诚度。
3
创新营销策略
02
项目的定位为高端、时尚、品质 ，吸引了大量中高端消费人群。
项目地理位置
瑞安新天地项目通常选址于交通便利 、人流量大的地段，如市中心、交通 枢纽附近等。
地理位置的优势使得项目能够吸引更 多的消费者和投资者，促进项目的商 业成功。
02
瑞安新天地商业综合体的规划与设计
规划理念与目标
规划理念
瑞安新天地商业综合体的规划理念是以人为本，注重生态、文化 和科技的综合发展，打造一个集购物、休闲、娱乐、办公等功能 于一体的现代化城市中心。
规划目标
瑞安新天地的规划目标是成为城市商业发展的新地标，提供高品 质的商业和休闲环境，满足消费者不断升级的消费需求，同时带 动区域经济的发展。
建筑设计特色
创新性
瑞安新天地的建筑设计注重创新，采用现代简约的 设计风格，结合绿色建筑理念，打造具有独特美感 的商业建筑群。
功能性
建筑设计充分考虑了各功能区域的需求，合理布局 商业、办公、住宅等区域，确保各区域互不干扰且 能够协同发展。
提升市民生活品质
瑞安新天地商业综合体的出现，为市民提供了更多的消费选择和娱乐场所，丰富了市民 的生活品质。
05
瑞安新天地商业综合体的挑战与未来发展
市场竞争与挑战
市场竞争激烈
随着商业地产市场的不断发展 ，商业综合体面临着来自同行 的竞争压力，需要不断提升自 身的竞争力。
商业综合体项目可行性研究报告
商业综合体项目可行性研究报告一、项目概述随着城市化进程的加速和居民消费需求的不断升级，商业综合体作为一种集购物、餐饮、娱乐、办公、居住等多种功能于一体的综合性商业地产模式，正逐渐成为城市发展的重要引擎。
本商业综合体项目拟建于_____市_____区，占地面积约_____平方米，总建筑面积约_____平方米，预计总投资_____万元。
二、市场分析（一）宏观环境分析近年来，＿____市经济持续增长，居民收入水平不断提高，消费观念逐渐转变，对一站式购物、休闲、娱乐体验的需求日益旺盛。
同时，政府出台了一系列支持商业发展的政策，为商业综合体的发展提供了良好的政策环境。
（二）行业发展趋势商业综合体行业在国内呈现出快速发展的态势，越来越多的开发商和投资者纷纷涌入这一领域。
未来，商业综合体将更加注重体验式消费、智能化运营和绿色环保理念，以满足消费者日益多样化的需求。
（三）市场需求分析通过对_____市及周边地区的市场调研发现，当地居民对高品质、多元化的商业服务有着强烈的需求。
目前，市场上现有的商业设施存在功能单一、布局不合理、服务质量参差不齐等问题，无法满足消费者的需求。
本项目的建设将有效填补市场空白，提供一站式的消费体验。
（四）竞争态势分析虽然市场上存在一定的竞争，但本项目具有独特的地理位置、创新的商业模式和丰富的业态组合，能够与现有竞争对手形成差异化竞争，吸引更多的消费者。
三、项目定位与规划（一）项目定位本商业综合体定位于打造成为_____市最具影响力的一站式购物、休闲、娱乐中心，以满足中高端消费者的需求为目标，提供高品质的商品和服务。
（二）功能布局项目分为购物区、餐饮区、娱乐区、办公区和居住区五大功能区。
购物区将引入国内外知名品牌，打造时尚潮流的购物环境；餐饮区提供各种特色美食，满足不同消费者的口味需求；娱乐区设置电影院、KTV、儿童乐园等娱乐设施，为消费者提供丰富的娱乐选择；办公区吸引各类企业入驻，打造现代化的办公空间；居住区建设高品质住宅，为居民提供舒适的居住环境。
商业地产商业综合体规划与运营方案
商业地产商业综合体规划与运营方案第一章：项目概述 (2)1.1 项目背景 (2)1.2 项目目标 (3)1.3 项目规模 (3)第二章：市场分析 (3)2.1 市场环境分析 (3)2.1.1 宏观环境分析 (3)2.1.2 行业环境分析 (3)2.1.3 地域环境分析 (3)2.2 竞争态势分析 (4)2.2.1 市场竞争格局 (4)2.2.2 竞争对手分析 (4)2.2.3 市场竞争策略 (4)2.3 消费需求分析 (4)2.3.1 消费者特征 (4)2.3.2 消费需求趋势 (4)2.3.3 消费需求满足策略 (4)第三章：业态规划 (5)3.1 商业业态布局 (5)3.2 业态组合与搭配 (5)3.3 业态发展策略 (5)第四章：建筑设计与空间布局 (6)4.1 总体规划 (6)4.2 建筑设计 (6)4.3 空间布局 (7)第五章：招商策略 (7)5.1 招商定位 (7)5.2 招商渠道 (7)5.3 招商政策 (8)第六章：营销推广 (8)6.1 品牌宣传 (8)6.1.1 品牌定位 (8)6.1.2 品牌宣传策略 (8)6.2 营销活动策划 (9)6.2.1 活动主题策划 (9)6.2.2 活动策划实施 (9)6.3 媒体推广 (9)6.3.1 媒体选择 (9)6.3.2 媒体推广策略 (10)第七章：运营管理 (10)7.1 运营模式 (10)7.2 服务质量提升 (10)7.3 安全管理 (11)第八章：财务管理 (11)8.1 成本控制 (11)8.1.1 成本控制原则 (11)8.1.2 成本控制措施 (12)8.2 收益分析 (12)8.2.1 收益来源 (12)8.2.2 收益分析指标 (12)8.3 财务风险防范 (12)8.3.1 财务风险类型 (12)8.3.2 财务风险防范措施 (13)第九章：人力资源管理 (13)9.1 人才引进 (13)9.1.1 人才引进策略 (13)9.1.2 招聘流程 (13)9.2 员工培训与发展 (13)9.2.1 培训计划 (13)9.2.2 培训方式 (14)9.3 员工福利与激励 (14)9.3.1 员工福利 (14)9.3.2 员工激励 (14)第十章：项目评估与优化 (14)10.1 项目效果评估 (14)10.1.1 评估指标体系构建 (14)10.1.2 评估方法与流程 (15)10.2 项目优化建议 (15)10.2.1 优化项目定位 (15)10.2.2 优化业态布局 (15)10.2.3 优化运营管理 (15)10.3 持续发展策略 (16)10.3.1 创新驱动 (16)10.3.2 资源整合 (16)10.3.3 社会责任 (16)第一章：项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展，城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。
商业综合体设计分析
商业综合体设计分析商业综合体是指商业地产开发项目中集合了多种商业业态的建筑群体，一般由购物中心、写字楼、酒店等多种商业形态构成。
商业综合体设计是商业地产开发中的重要环节，能够直接影响到项目的成功与否。
本文将对商业综合体设计进行分析，包括功能布局、空间设计、环境营造等方面。
首先，商业综合体的设计需要考虑到不同商业业态之间的协调性和互补性。
商业综合体的功能布局应根据市场需求和商业趋势进行调整，不能只追求单一业态的发展。
例如，传统的商业综合体主要由购物中心和写字楼组成，但随着消费者需求的变化，现代商业综合体还包括酒店、餐饮、娱乐等多种业态，以满足消费者对多样化的需求。
因此，在商业综合体的设计中，要充分考虑到各种业态的相互关系和互补性，使得商业综合体更具吸引力和竞争力。
其次，商业综合体的空间设计也是至关重要的。
随着商业综合体业态的多元化，空间布局的合理性和便利性对消费者体验至关重要。
商业综合体的设计要注意空间利用的最大化，合理安排各业态的区域，使得消费者流线畅通，方便他们进行购物、休闲和娱乐。
同时，在空间设计中也要考虑到商业综合体的可持续发展，包括人流、物流和车流的流动性，以及公共设施的完善等。
只有通过合理的空间设计，商业综合体才能更好地吸引人流和提升消费者体验。
最后，商业综合体的环境营造也是设计过程中需要重视的方面。
商业综合体的环境设计不仅仅是建筑形态和风格的选择，还包括景观设计、照明设计、色彩搭配等方面。
商业综合体的环境设计旨在创造一个宜人、舒适和时尚的氛围，增加消费者的停留时间和购买欲望。
良好的环境设计能够提升商业综合体的形象和品牌价值，吸引更多的消费者和租户。
因此，在商业综合体的设计中，环境营造是一个不容忽视的要素。
综上所述，商业综合体设计分析包括功能布局、空间设计和环境营造等方面。
商业综合体的设计需要充分考虑到不同商业业态之间的协调性和互补性，合理安排各业态的区域，使得商业综合体更具竞争力。
同时，商业综合体的空间设计要合理利用空间，方便消费者进行购物和娱乐活动。