保障房现状及发展方向研究

目录

1国保障性住房政策概述 (1)

1.1经济适用房保障政策 (1)

1.2廉租住房保障政策 (1)

1.3政策性租赁房 (1)

2保障房建设现状及问题 (2)

2.1开工率不足，建设进度缓慢 (2)

2.2地方政府资金不足，融资吃紧 (2)

2.3保障房建设资金监管有待加强 (2)

2.4保障房使用价值不够理想 (3)

3发展方向和建议 (3)

3.1多元化解决资金缺口 (3)

3.2加大保障房资金监管力度 (4)

3.3加强保障房建设质量监督，提高保障房使用价值 (4)

摘要

按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工，不过，住建部部长姜伟新日前表态，将此节点延至11月末。从之前公布的部分城市今年以来保障房开工情况来看，开工率不甚理想，一些城市开工率不到三成。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金难题依然是制约保障房建设的一大障碍。而现实的建设速度既没能赶上年初时制定的目标，同时又因建筑工期短、成本低，多地保障房出现了质量问题，从而让人不免又要呼吁放慢建设的脚步。保障房建设速度面临的“两难”折射出计划与现实的差距，让人不得不去回想，当初豪迈地写下规划时，是否考虑到实际操作的能力。

关键词：保障性住房、多渠道融资、住房质量、保障房监管

1、我国保障性住房政策概述

保障性住房, 是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

1.1经济适用房保障政策

1991年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确立了“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用房供应体系”的住房制度改革思路，标志着中国住房保障政策的开始。建设部、财政部等部门将经济适用房定义为：由相关部门向中低收入家庭住房困难户提供按照国家住房建设标准而建设的价格低于市场价的普通型住房。经济适用房由行政划拨土地，享受政府优惠政策，以保本微利为原则，面向中低收入职工家庭。对经济适用住房的要求是，一般中低收入家庭买得起，功能齐全，有超前性。它具有一般商品住房的属性，但在价格上给购房者予以优惠，与同类商品房比较，其价格要低得多，使中低收入家庭买得起。

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1.2廉租住房保障政策

20世纪90年代初期，为解决辖区内流动人口日趋增多、居住困难的问题，深圳市建成了全国第一个为城市低收入家庭和打工者居住的廉租房住宅小区。1998年，国务院正式提出建立廉租房供应体系，向最低收入家庭出租政府或单位提供的廉租房。2004年建设部、财政部等部门发布《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》，进一步明确了保障标准、保障方式和保障对象。具体来说，廉租住房制度是指由政府起主导作用，采取租金补贴、实物配租等不同形式，给城镇居民中的弱势群体等解决住房困难问题而建立的住房生产、供应、管理体系，运作程序和原则。廉租住房制度具有以下特点：一是供应方式的固定性。因弱势群体家庭无力购买商品房或经济适用房，只有采用租赁的方式解决住房困难。二是供给对象的确定性。政府对申请租住的弱势群体对象进行资格确定，只有经过有关单位认定符合条件的家庭或个人才能租住。三是运作过程的封闭性。租户经严格资格确认后才能入住，并且不得转让、转租，并随家庭经济状况的变化而改变。

1.3政策性租赁房

指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

2保障房建设现状及问题

2.1开工率不足，建设进度缓慢

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今年全国计划新开工建设保障房1000万套，这是我国有史以来保障房建设规模最大的一年。力度前所未有，规模前所未有，挑战也前所未有。据官方发布的消息，全国开工率34%，六省区不足20%。截至5月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，占计划的34%。

2.2地方政府资金不足，融资吃紧

保障房建设临社会资金筹措困难，地方财政保障房资金压力空前。据住建部估算，今年计划建设1000万套保障性住房所需资金约1.3万亿到1.4万亿元。虽然，中央补助保障房建设的1030亿元财政资金将陆续下拨，也有少数民营企业家表态愿意出资参与保障房建设，然而，保障房资金缺口依然庞大。要求政策支持意味着地方财政要为参与保障房建设的社会资金的投资回报作出贡献。社会资金即便如大家所愿争相参与了保障房建设，但保障房所需保障资金的最终来源，从本质上讲，最后依然还得有赖于地方财政，而地方财政当前是名副其实的土地财政。在土地财政的背景下，对于地方政府来说，土地就是资金，资金就是土地，土地与资金，不过是一个硬币的两面。政府划拨出了多少土地，其实也就等于划拨出了多少资金，或者也可说相当于少收了多少土地出让金。

其次，民营企业对待保障房热心不足，紧靠地方政府财政难以满足保障房建设资金需求。这是因为保障房建设属微利，开发商不愿涉及。

2.3保障房建设资金监管有待加强

只有资金支持而无监管到位的保障房建设，极有可能成为地方政府向国家伸手要钱要政策的“敛财”良机，乃至贪污腐败的触发点。一方面固然与今年保障房建设突然提速，相关的政策准备和制度建设尚未来得及跟进密不可分，但另一方面，恐怕也不能排除这可能是因为各级政府之间为了政绩所达成的某种心照不宣的默契。

国家对保障性住房投入大量资金，但有的地方在拿到国家下拨的资金

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后，廉租房建设却严重缩水。据央视报道，陕西商洛市商州区政府向上级申报计划建设廉租房600套房，但在约定期限内却一套未建，实际只利用商品房改出72套，而该计划的1600万元国家专款已经拨付到位。

在房价已经突破绝大多数民众承受极限的当下，以经适房、廉租房为代表的保障房建设承担着“居者有其屋”的民生重任。如果说房价是个政治问题，那么保障房建设的成败，则可以说关系到社会稳定。意义如此重大，保障房建设中存在的问题尤须引发警惕。

2.4保障房使用价值不够理想

影响保障房使用价值的因素有多个，其中最重要的因素包括房屋建设质量、房屋设计、住房区位以及住房小区环境等。

2.4.1保障房质量问题始终被关注。

在南京、武汉、广州、深圳等多城市都出现过保障房质量问题。住建部近期发布《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》，要求各地把加强质量管理摆在实施保障性安居工程的首位，努力提高保障性安居工程建设管理效能，切实履行保障性安居工程基本建设程序，严格执行工程质量管理的法律法规，全面落实保障性安居工程质量责任。同时，要把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围，要加大监督检查和工程质量责任追究力度，依法严肃查处保障性安居工程建设过程中各种违法违规行为。

2.4.2住房区位、房屋设计以及小区环境影响保障房价值提升。

在全国大多数保障房建设过程中，位偏质差配套少是当前不少地方建设保障房的通病。一方面，相比日进斗金的商品房，获利很少甚至会赔本的保障房很难引起一些地方政府的高度重视，不仅建设进度一拖再拖，建筑质量更是堪忧。另一方面，一些地方政府在保障房建设上只满足于解决

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