土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
土增中公配的成本分摊方法
土增中公配的成本分摊方法嘿，咱今儿就来唠唠土增中公配的成本分摊方法。
这可真是个有点头疼但又特别重要的事儿呢！你想想看，一个大项目里，有那么多公共配套设施，像什么花园啦、停车场啦、健身区啦等等。
这些公配的成本咋分摊呢？这可不是随随便便就能决定的呀！咱可以打个比方，就好比分蛋糕。
一个大蛋糕摆在那，得怎么分给大家才公平合理呢？不能你切一大块，我就一小点吧，那可不行！一般来说呢，有几种常见的分摊方法。
比如说按照建筑面积来分摊，这就好像根据每个人占的地方大小来分蛋糕，住的面积大就多分点成本，住的面积小就少分点。
这听起来好像挺合理的，对吧？还有按照占地面积来分摊的呢！这就好比是按照每个人占的地盘大小来分，谁占的地多谁就得多承担点成本。
那你可能要问了，这两种方法哪个更好呢？哎呀，这可没有绝对的答案呀！得看具体情况呀。
不同的项目可能适合不同的方法呢。
比如说，如果这个项目里各个部分的建筑面积差异很大，那用建筑面积分摊可能就更合适；要是占地面积的差异更明显呢，那也许用占地面积分摊就更恰当啦。
这就跟咱过日子一样，得灵活点，不能死脑筋呀！不能说就认准一种方法不管不顾了。
而且啊，在分摊的时候，还得考虑很多其他因素呢！不能只看面积大小呀。
比如说有些公配设施可能对某些部分的价值提升特别大，那是不是在分摊成本的时候就得给它多考虑考虑呢？这就好比家里有个特别能干的人，那在分好处的时候是不是也得给他多一点呀？还有啊，要是项目里有一些特殊的区域或者建筑，那分摊方法也得特殊对待呀。
不能一概而论，得具体问题具体分析。
咱可不能小瞧了这成本分摊，弄不好就会出大乱子呢！到时候各方都不满意，那可就麻烦啦！所以啊，在处理土增中公配的成本分摊时，一定要慎重再慎重，多想想，多比较，找个最合适的方法。
总之呢，这事儿可不简单，得花心思去琢磨，去研究。
只有这样，才能让大家都觉得公平合理，项目才能顺利进行呀！可别不当回事儿哦！。
土地增值税成本五种分摊方法
实际案例分析
案例二
上海某房地产公司土地增值税分摊案例：上海某房地产 公司在开发不同容积率地块之间的相同产品业态时，采 用了建筑面积法进行土地增值税的成本分摊。建筑面积 法是用于分摊土增税抵扣成本的，适用于不同容积率地 块之间的相同产品业态。但该方法需要较多数据和精力 ，对于高售价业态存在抵扣成本偏低的问题，对于车库 等低利润业态则会出现抵扣过多的问题。通过这种分摊 方法，该公司的土地增值税税负得到了合理的计算和分 摊。
土地增值税成本五种分摊方法（含 各省政策）
汇报人： 2023-12-08
目录
• 土地增值税概述 • 五种分摊方法介绍 • 实际案例分析 • 各省政策分析 • 分摊方法选择及优化建议
01
土地增值税概述
土地增值税的定义
土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围包括纳税人在我国境内转让的国有土 地使用权、地上建筑物及其附着物。其中，转让是指有偿转 让，包括出售、赠与、交换等。但是，不包括以继承、出租 、抵押等形式无偿转让房地产的行为。
北京市的土增税政策对于不同容积率地块之间的相同产品业态的成本分摊也有具体规定。建 筑面积法是常用的分摊方法，但需要较多的数据和精力，对于高售价业态存在抵扣成本偏低 的问题，对于车库等低利润业态则会出现抵扣过多的问题。
土地增值税的成本分摊方法部分汇总
土地增值税的成本分摊方法部分汇总问题一、清算单位（成本对象)之间的成本分摊土地增值税每个清算单位(成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确,且可选择。
如:土地增值税实施细则:纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊. 国税发［2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额.二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。
国税发［2009］91号:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。
（合理的方法是什么?没有明确。
)地方规定:1、按建筑面积分摊.如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知(桂地税发〔2008〕44号)三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。
（二)上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊.2、按面积建筑分摊外加可选择其他。
如:安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号) 1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)的要求,分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指:按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
土地成本分摊-土地增值税
土地增值税清算土地分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时,如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法,税企意见分歧很大。
一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔200６〕18７号”第四条第（五)款:属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第(五)款:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(2015年第 5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额,按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。
如天津。
分两步分摊土地成本，第一步,先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产,按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产,应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼,土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
土增税清算土地成本分摊的七种方式(含10个案例)
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，是一种调节土地市场的税收政策手段。
在土地发展利用过程中，土地的价值通常会有所增加，这种增值需要依法纳税，以平衡社会资源分配和促进公平竞争。
为了确定土地增值税的清算成本分摊方法及面积数据，需要考虑以下几个方面的因素：1. 成本分摊方法：土地增值税的清算成本分摊方法通常包括两种，即比例法和实际成本法。
比例法是根据土地增值与总开发成本之间的比例来确定税费的分摊，即税费的计算公式为：税费= 土地增值×（总开发成本/总土地价值）。
这种方法简单明了，适用于土地增值与总开发成本之间关系相对稳定的情况。
实际成本法则是以实际成本为基础，根据各个参与者在土地开发过程中所作出的贡献进行成本分摊。
比如，土地所有者、开发商和建设单位等相关方参与土地的开发过程，他们各自承担的风险和投入不同，因此土地增值税的分摊也会有所不同。
该方法相对较为复杂，但能更准确地反映各参与方的贡献度，适用于土地开发过程中参与者关系复杂、风险分担不均的情况。
2. 面积数据：在土地增值税的清算中，需要准确掌握土地的面积数据。
土地面积通常是通过测量和评估来确定的。
测量方法有多种，一般包括现场测量和地籍测量。
现场测量是通过实地勘测和测量工具等手段对土地进行测量，可以获得较为准确的面积数据。
地籍测量则是通过查阅地籍档案和相关资料，结合现代测绘技术，确定土地的面积。
评估方法主要有资产评估法和市场对比法。
资产评估法是通过评估师对土地进行评估，考虑土地的位置、用途、规划等因素，得出土地的估值，并以此确定土地面积。
市场对比法则是通过比较类似土地的成交价格，推断出土地的市场价值，进而确定面积。
在土地增值税清算中，面积数据的准确性至关重要。
只有通过准确的面积数据，才能准确计算土地增值税的应纳税额。
综上所述，土地增值税清算的成本分摊方法和面积数据是决定土地增值税收费公平合理的关键。
土地增值税清算如何成本分摊
土地增值税清算如何成本分摊房地产企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。
（1）应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本直接计入成本对象，即通常所说的专属成本；（2）共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
成本分摊方法的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。
共同成本分摊有以下几种方法：一是建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配；分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
二是预算造价法：预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
三是占地面积法：占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配；分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
四是直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。
五是层高系数法：层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
需要强调的是分摊方法不可以简单地复制，每个企业开发项目不同具体的规划差异，不能套用一样的模式。
共同成本分摊要结合成本的内容分别确定成本分摊方法：1.取得土地的成本土地征用及拆迁补偿费的分摊原则：用占地面积法和建筑面积法进行分摊，且应注意以下细节：一是分期开发的项目可以按占地面积分摊。
土地增值税清算中成本费用分摊
⼟地增值税清算中成本费⽤分摊根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，从2007年2⽉1⽇起，税务机关对符合条件的纳税⼈开展⼟地增值税清算⼯作。
⼀、多个开发项⽬的利息费⽤的分摊⼟地增值税暂⾏条例实施细则第七条规定：财务费⽤中的利息⽀出，凡能够按转让房地产项⽬计算分摊并提供⾦融机构证明的，允许据实扣除，但最⾼不能超过按商业银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额;在财务费⽤分摊不清楚、没有银⾏贷款利息证明的情况下，利息⽀出按“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”与“房地产开发成本计算的⾦额”之和的5%以内计算扣除。
上述两种扣除⽅法，其实给企业提供了选择的机会，企业可以根据⾃⼰的实际情况，测算⼀下这两种⽅法哪⼀种扣除的费⽤额⼤，费⽤额⼤，增值额就相对较⼩，缴纳的⼟地增值税就少。
怎样才算“能够按转让房地产项⽬计算分摊”?税法中并没有明确。
企业发⽣的借款是为多个房地产项⽬时，利息费⽤应当分项⽬核算。
企业先要确切地核算利息，进⽽才能正确地计算利息⽀出，因为⼟地增值税政策⾥⾯没有单独明确利息应当怎么核算。
我们通常⽤的办法：税法上没有特殊规定的，根据会计规定的要求处理;税法上有特殊规定的，根据税法规定的要求处理。
所以，利息费⽤的计算和归集应当依照《企业会计准则》中有关借款费⽤的规定执⾏。
下⾯举例说明：某房地产开发公司2007年1⽉1⽇向银⾏借⼊(专门借款)5000万元，贷款利率7.56%;2008年1⽉1⽇向银⾏借款(⼀般借款)500万元，借款利率为10%;2008年4⽉1⽇向银⾏借款(⼀般借款)1500万元，借款利率为8%.⼀号楼⼯程造价6500万元，其中：2007年2⽉1⽇⽀付1000万元，2007年5⽉1⽇⽀付2000万元，2008年2⽉1⽇⽀付1000万元，2008年6⽉1⽀付1500万元，2008年9⽉1⽀付500万。
⼯程于2008年竣⼯结算，余款500万于2008年12⽉底⼀次性付清。
土地增值税中土地成本的分摊：根据容积率分摊案例
土地增值税土地成本分摊：容积率
1、某项目一期土地面积10,000平方米，支付土地价款100万，一期地上建筑面积6,900平方米,容积率2.3,；二期土地面积3,000平方米，二期土地价款30万，二期地上建筑面积23,000平方米，容积率2.3。
一期土地成本该怎么样分摊？
答：已知二期地上建筑面积和容积率，可以计算得到二期需要土地面积=23000/2.3=10000平方米，二期已有土地面积3000,平方米，所以，二期需要利用一期土地=10000-3000=7000平方米；
已知一期地上建筑物面积和容积率，可以计算得到一期需要土地面积=6900/2.3=3000平方米；
所以，计算可得一期分得土地价款30万，二期土地价款100万。
大家有没有遇到别的土地成本分摊或者土地增值税清算中的问题，欢迎一期谈论！~ +~。
土地增值税怎么计算？怎么分摊？怎么预征清缴？
土地增值税怎么计算？怎么分摊？怎么预征清缴？引言这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。
土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。
1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数适用税率如下：举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：增值额=10亿-6亿=4亿；增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿2扣除项目金额包括哪些？（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。
）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。
各地土增税成本分摊方法和分摊政策 (1)
扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发[2007]214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发[2006]187号）（国税发[2009]91号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地成本分摊：建筑面积法还是占地面积法？
土地成本分摊：建筑面积法还是占地面积法？徐晓佳房产建安财税交流平台案例：某房地开发公司建设项目Q：包括1#、2#、3#、3栋普通住宅楼，以及A#、B#、C#、3栋商业楼（1层）。
其中，支付土地价款3000万，每栋楼的建筑数据如下：问：住宅、商铺应分摊的土地成本分别为多少？解析：第一种·占地面积法：商业占地面积比例=（200+400+500）/2750=40%商业应分摊土地成本=3000*40%=1200万住宅占地面积比例=（500+650+500）/2750=60%住宅应分摊土地成本=3000*60%=1800万第二种·建筑面积法：商业占地面积比例=（200+400+500）/19100=5.76%商业应分摊土地成本=3000*5.76%=172.80万住宅占地面积比例=（6000+7000+5000）/19100=94.24%住宅应分摊土地成本=3000*94.24%=2827.20万如上，本案例中针对同一房源类型，由于分摊方法不一致，导致实际分摊的土地成本差异达到1027.20万元。
对于普通标准住宅而言，若处于增值率20%的临界点，则对土地增值税的影响较大。
目前，中央及各地针对土地成本的分摊方法规定不一：中央（占地面积/建筑面积/其他）：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
青岛（建筑面积法）：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知（青地税函[2013]44号）四、关于普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法根据规定，开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。
对于未分别核算的，其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。
土增税清算土地成本分摊的七种方式(含10个案例)
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
3.土地增值税清算中土地成本分摊方法及适用范围
3.土地增值税清算中土地成本分摊方法及适用范围
土地成本常见的分摊方法
根据以上税法文件，土地成本常见分摊方法包括占地面积法和建筑面积法。
占地面积法就是各个可售成本对象的基座面积占总可售占地面积的比例进行分配。
建筑面积法就是指各个可售成本对象可售面积占开发总可售面积比例进行分配。
土地成本两种分摊方法适用范围
1.企业开发业态比较单一，比如业态为底商和住宅，这种情况下，企业只能选择建筑面积法分摊土地成本。
2.企业取得地块比较大，比如建立单独的住宅楼栋、商业楼栋、花园洋房，并作为同一个清算单位，按照陕西省征求意见稿，首选按照建筑面积法分摊，一般情况下，花园洋房售价高，但是建筑面积比较小，分摊土地成本自然就比较少，那么增值额就高，自然就要多缴纳土地增值税，因此企业应选择占地面积法分摊，花园洋房分摊土地成本就多一些，降低增值额，减少土地增值税的缴纳。
3.还有一种情况，企业开发的业态包括住宅加底商、花园洋房、单独商业，企业应将占地面积法和建筑面积法结合分摊土地成本，首先将不同类型房地产住宅加底商、花园洋房、单独商业，按这三类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊各类型土地成本;然后将分摊的住宅加底商的土地成本再按照建筑面积法分摊至住宅和底商，最终计算出住宅、花园洋房、商业各个类型的土地成本，这样的话比全部按照建筑面积法分摊土地成本缴纳的土地增值税少。
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据
土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据本次微分享大纲一、成本分摊方法对土增税的影响二、成本分摊方法的相关税收政策三、成本分摊的几个热点难点问题1、道路、绿化用地问题2、地下车库成本成本分摊问题3、装修成本分摊问题四、成本分摊面积数据来源1、修建性详细规划图及相关规划文件2、房屋建筑面积测绘报告一、成本分摊方法对土增税的影响成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。
例如：某房企分两期开发项目，一期主要为普通住宅，二期主要为别墅，则土地成本按各业态占地面积分配，一期普通住宅土地增值税预清算增值率为22%，则可选择的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？将土地成本按各期项目可售建筑面积分配，则普通住宅项目比别墅项目总可售建筑面积大，分配的土地成本也会更多，整体的增值率则会下降，有可能享受20%免税优惠政策。
假设是另一种情况：按土地成本按各期项目总可售建筑面积分配，而普通住宅项目的增值率达47%，别墅项目的增值率达51%，那我们又应该要如何降低非别墅项目的增值率？将土地成本按业态产品土地面积分配？可行，但需测算，因为普通住宅项目的增值率达47%，如果增加分配给别墅项目的土地成本，降低其增值率，则相当于减少分配给普通住宅项目的土地成本，提高普通住宅项目的增值率，普通住宅项目的增值率如超过50%，土地增值税税负不降反增。
所以成本分摊方法选择的不同，造成对项目土地增值税税负亦有所差异，我们需要提前测算及重点关注。
同时关注当地税务机关是否有关分摊方法的规定出台，注意成本分摊规划方法的可行性。
例如在广州，不同清算单位的土地成本按各清算单位占地面积比分摊，不允许按建筑面积分摊，像上面的例子里，需要选择按建筑面积分摊方法，我们有什么解决方法吗？我们可以看穗地税函[2012]198号的规定：对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
土增税 占地面积法
土增税占地面积法
1．核心算法：
（1）计算出每种业态（分类）的已售土地成本 = SUM（楼业态已售面积/楼总可售面积*楼分摊土地成本）。
（2）楼分摊土地成本 = 楼占地面积/所有楼总占地面积*总土地成本。
（3）最后得出业态的分摊比例 = 业态（分类）的已售土地成本/ 总土地成本。
2．总销售比与单建筑物销售比的对比
（1）我们通过公式可以知道，最后都是：已售土地成本 / 总土地成本
（2）已售土地成本的计算方式不同：
①总销售比是单位土地成本 * 已售面积
1）单位土地成本 = 业态的总土地成本 /业态总可售面积
②单建筑物销售比是所有楼的已售土地成本汇总为已售土地成本
1）楼已售土地成本 = 楼已售面积 / 楼总可售面积 * 楼分摊土地成本
③当为一块地开发时，2种方法其实结果应该是一样的。
④当多块地进行开发时，不同楼分摊的单位土地成本不一样时，就有差别了。
⑤用那种方法需要看税务局认可哪一种。
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本次分享大纲
一、成本分摊方法对土增税的影响
二、成本分摊方法的相关税收政策
三、成本分摊的几个热点难点问题
1、道路、绿化用地问题
2、地下车库成本成本分摊问题
3、装修成本分摊问题
四、成本分摊面积数据来源
1、修建性详细规划图及相关规划文件
2、房屋建筑面积测绘报告
一、成本分摊方法对土增税的影响
成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。
我们可以看穗地税函[2012]198号的规定：对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；
但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
所以我们应注意将两期项目选择同样的清算时点，将其作合并为一个清算单位，就可选择按建筑面积进行分摊。
清算时点的选择也是一项重要的规划因素。
二、成本分摊方法的相关税收政策
国家和广东省暂时是未有明确同一清算单位或不同清算单位分摊方法，但广州市有明确规定。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，
也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
三、成本分摊的几个热点难点问题
仅广州政策进行探讨热点问题及相关的成本分摊分析。
1、道路、绿化用地问题
道路、绿化用地-收益对象为各分期项目，则可能涉及到成本分摊问题。
就是说，由于道路及绿化尚未施工完毕，一期项目又需清算，那么道路及绿化工程成本只能在二、三、四期里分摊，如一期是普通住宅项目，增值率为21%，那么很有可能因这部成本不能分摊，造成不能享受免税政策，这对企业的损失是巨大的。
当然如果一期项目是非普通住宅项目，二、三、四期项目存在普通住宅项目，我们的选择方法又不同。
当然就广州目前的情况而言，普通住宅项目项目基本不可能低于20%，我们基本成本分摊思路可以选择那边项目的增值额高就往那边倾斜，当然规划时注意结合政策规定，不能一味蛮干。
所以分期项目的共同成本分摊，我们要特别注意它的分摊方法选择，要提前进行测算，如何分摊，是否可行。
2、地下车库成本成本分摊问题
在国家税务总局2016年7月7日发布税总函〔2016〕309号《国家税务总
局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》中发布最新的土地增值税清算纳税申报表中的填表说明第16点“表中每栏按照“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”分别填写”。
即土地增值税清算目前应按照“三分法”清算，而非以前的“两分法”。
目前车库与商铺、商业用房一并归类为“其他类型房产”。
地下车库的土地成本分摊首先需要结合土地出让合同进行分析，地下部分是否缴纳土地出让金，如果没有明确地下部分不缴纳土地出让金，则地下部分需分摊土地成本，如果明确了不缴纳土地出让金，则地下部分不需要分摊土地成本。
具体我们可以参考广州市2016年发布的穂地税函〔2016〕188号文规定。
穂地税函〔2016〕188号
人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。
“
另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的“套内建筑面积”之和占该层所有车位“套内建筑面积”之和的比例确定。
因每个车位套内面积一般为10-15平方；如加上“另共有面积”则建筑面积可能增加到35-40平方，如土地出让合同没有明确地下部分不缴纳土地出让金，那么地下车位需分摊土地成本，“另共有面积”的增加，会造成地下车位多分摊2到3倍的土地成本。
相对地，也会减少普通住宅、非普通住宅方面的土地成本，提高了普通住宅和非普通住宅的增值率。
当然，如果在确定普通住宅不可能享受免税政策的前提下，其他类型房产的增值额较高，车位多分摊的土地成本，也可以拉低其他类型房产的增值率，总体土地增值税税负也有可能下降。
所以“另共有面积”的增加，不一定就会带来不好的影响，实际效果怎么样，有待于结合项目的实际情况进行土地增值税预清算才知道。
如地下人防车库参与土地出让金分配，则其成本、费用里主要包括了土地成本及其他相关开发成本，在不确权不移交的情况下，土地增值税清算中不能扣除，不能拉低商铺业态产品清算增值额，将会加重项目的土地增值税税负。
3、装修成本分摊问题
前面的热点问题主要结合了按占地或按建筑面积来讲如何更好地选择分摊方法，那么装修成本应结合哪种分配方法来分摊成本作为最优选择方案呢？
目前基本所有房地产项目都是带装修，如果装修成本是按项目总可售面积在整体项目里所有类型开发产品里进行分摊，大家觉得有没有问题？
熟悉房地产行业的朋友应该会发现问题。
车位分摊了装修成本，甚至如果存在其他不带装修的房产也分摊了装修成本。
四、成本分摊面积数据来源
在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以如何正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和
清算工作是否重要。
目前主要介绍以下两项重要的面积数据来源：
1、修建性详细规划图及相关规划文件
修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
2、房屋建筑面积测绘报告
房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，
为土地增值税预清算面积数据来源。
来源：正坤财税。