贵港宏桂城市广场项目整体营销策划上

宏观经济—整体GDP
贵港宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势
500 400 300 200 100
0
GDP（亿元） 增速(%)
2005年 227.02
16.2
2006 265.19
13.1
2007 338.02
16.3
2008 398.5 14.1
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2009
438.6
10.2
贵港市整体经济处于快速增长的阶段。2005-2008年这一阶段保持 了较快发展势头，GDP年增长率在13%以上，虽然受到金融危机的 影响GDP增长速度有所放慢，但09年GDP增长率仍保持了10%高速。
宏观经济—人均可支配收入 人均可支配收入大幅增长，人民生活水平迅速提升
15000
2009
316.3 121.2 2.61 109.6 1.11
从施工面积和竣工面积的比值以及竣工面积和销售面积的比值上看，近 年来贵港的供求关系基本趋于平衡，房地产行业发展属于正常状态。
在09年年底，2010年初的国家稳定房地产行业政策基调情况下，2010 年上半年部分房地产商趋于稳妥原则，将推迟开工的时间。预计2010年 房地产施工面积、竣工面积将比09年有所下降。
房市金碟
行业现状分析
行业现状总结 近年来，贵港市投资保持快速增长，同时近年的市场供求 关系基本维持平衡状态，行业发展状况良好。
房市金碟
住宅市场现状分析
市场南北发展不平衡，城北为房地产市场主要争夺阵地
181.08
19.04
贵港市社会消费品零售总额连续三年以20%左右的年增长率快速增长。
宏观经济分析
结论
近年来，贵港市的整体经济一直保持持续、平稳的发展势态，城 市规模、经济规模不断壮大，各项国民经济指标保持稳定增长，为 贵港市房地产业的发展提供了稳定发展的经济基础保障。
宏观政策分析
➢主要影响今后楼市的政策
房市金碟
宏观政策分析
政策影响解读：
➢2010年趋势预判：
目前针对房地产行业调整的政策频发期，但大多为针对“国四条”的 进一步细化，且一改以往“一刀切”的做法，各项调控措施目标仅指 向投资性需求，体现了管理层对于遏制房价继续快速上涨的决心和强 硬态度，但绝不是打压。2010年，面临复杂的国际经济形势、货币政 策的压力，房地产行业作为保证经济增长的主要动力不会有大的调整。
年份
施工面积(万㎡) 竣工面积(万㎡)
施竣比值 商品房销售面积（万㎡）
竣销比值
2005
286.19 139.25
2.06 78.9 1.77
2006
258.77 75.47 3.43 90.79 0.83
2007
332.52 100.33
3.31 121.35
0.83
2008
353.5 97 3.64 72 1.35
2009年12月9日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 2009年12月14日，国四条：加快保障性住房建设，加强市场监管 2009年12月17日，土地拍卖后，首次缴纳土地出让金不低于50% 2009年12月23日，个人转让不足5年的非普通住房全额征收营业税 2010年1月10日，国十一条（二套房贷首付不低于40%，……） 2010年3月10日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2010年1月18日，中小户型供地须占七成 土地竞买保证金上调至20%
房市金碟
行业现状分析
房地产投资额增长幅度波动大，但整体呈快速上涨的 趋势
单位（亿元） 40
0
10
10
0
0 2005年 2006
2007
2008
-10 2009
房地产投资开发额 16.84 20.45 19.66 27.23 33.56
增速(%)
30.12 21.44 -3.8 36.74 23.25
报告框架图
市场篇
➢宏观经济分析 ➢宏观政策分析 ➢行业现状分析 ➢市场现状分析 ➢竞争对手分析
➢项目发展定位 ➢项目客户定位 ➢项目推广价值提炼
定位篇
策略篇
➢费用总预算及分配 ➢2010年营销费用
费用分配
➢营销发展总策略
➢项目营销策略分解
➢项目销售目标及策略 ➢项目营销周期划分
➢项目各营销周期推广
25
20
10000
15
10
5000
5
0
0 2005年 2006
2007
2008
-5 2009
人均GDP（元） 7642.4 8937.6 10717 12666 13915
增速(%)
-3
16.9 19.9
20
9.9
近年贵港人均可枝配收入呈年逐步上升趋势，并且总体增长迅速， 体现人民生活水平迅速提高。
对供应方的影响：
1. 政府加大经济适用房、动迁安置房的建设，但是此举对于缓解供需矛盾效 果有限，尤其是对于刚性需需求中的主力购房者。
2. 增加土地供应，整顿闲置土地，提高土地出让金首付比例，是为了提高土 地的使用效率，但以往政策执行难度较大，成效有限。
3. 2009年造就的一批高价地项目即将上市，高成本必然带来高售价。
06年的政策调整导至07年投资增长出现负增长，但近两年，贵港市房地 产开发投资额增长迅速。主要因为07年贵港市房地产行业在供不应求的 供求关系下，出现的量价齐涨的火爆行情，直接带动了08，09年贵港市 房地产行业投资额的快速增长。
房市金碟
行业现状分析
近年供求关系维持平衡，房地产行业发展属于正常状态
社会消费品零售总额
社会消费零售总额增长快速，社会消费需求旺盛
200 单位（亿元）
150
100
50
0 2005年
社会消费品零售总额 91.42
增速(%)
117
2006 104.5 14.3
2007 123.8 18.5
2008 151 22
140 120 100 80 60 40 20 0 2009
房市金碟
宏观政策分析
政策影响解读：
对需求方的影响：
1. 提高首付比例主要针对二套房主要影响购房者的心理预期，实质性的影 响不大。
2. 购房者对于政策的消化能力加强。经过2008年市场波动的历练之后，购 房者对于政策的消化时间大为缩短。
3. 投资性需求或避险性需求强烈。通货膨胀预期的存在和国内投资渠道有 限，造成无论是个人还是企业，投资房地产的需求依然十分强烈。