上海南翔中冶祥腾城市广场商业策划报告
某城市广场项目定位及营销推广建议书
-目录-
市场环境说明 项目自身解析 目标客群分析 区域布局/业态规划 关于“公寓”的思考 项目推广策略 项目团队搭建与管理
市场环境说明
宏观市场分析
2011年成都房地产市场新政
➢关键词：限购 ➢中心城区本地户籍家庭限购三套房 ➢本市户籍家庭以房产证界定房屋套数 ➢从2月15日起，成都中心城区将暂时实行住房限购政策。
年龄28岁以上，收入稳定；对商业投资较为感兴趣，看重投资前景
经营者
经营知名品牌的加盟者或连锁店 流行精品、快销品、休闲用品、餐饮等经营者 青年创业人群，办公自用者 金融机构等 看好本区域休闲购物发展前景的其它地区经营者
他们都无一例外的，都对所持物业的市场前景尤为看重，希望项目所带来的消费氛围 能够对其经营产生良好的促进作用，同时，通过自身的品牌以及经营，对所持物业的价 值起到提升的作用。
政策解读：
新近出台的调控政策主要是针对住宅投资市场，特别是要遏止投资和投 机性住宅买卖，而商业地产基本上没有受到调控的限制。因此，以商铺、写 字楼、专业市场等为代表的商业地产反而在近期逐渐升温，成为成都投资者 的“宠儿”。
2011年成都商业地产市场现 状
目前，在限贷、限购、房产税、“3600万保障性住房”等调控政策的压 力之下，住宅地产投资价值有所降低，商业地产受到前所未有的热捧。
咖啡美点/甜品精选/便利快餐/特色餐厅/ 主题餐厅/大众餐饮/地方小食
娱乐天地
酒吧/量贩KTV/数码影院/动漫电玩
服务设施
银行/提款机/便利店
A区：SOHO酒店业态建议
一层业态：中餐酒楼，如“红杏 ” 二层业态：茶坊、西餐厅 三层业态：量贩式KTV
【中冶财富广场】整体发展战略定位报告
（1） 甲级写字楼
（2） 乙级写字楼
石家庄甲级写字楼位于石家庄城市繁华区 域中心，交通便捷，周边配套齐全，建筑 空间布局灵活、物业服务完善、内部配套 齐全，其入驻客户多为国内外知名公司。
石家庄的乙级写字楼同样位于石家庄城市繁华区 域中心，同样交通便捷，周边配套齐全。乙级写 字楼较甲级租金降低一个等级，物业服务基本满 足需求，是众多中小型公司和成长型公司的首 选。
主力户型大多集中在40-90平米之间，主流户型为标准一居室
名称
ME码 万隆国际 克拉公寓 唯C时尚广场 自由立方
主力户型（㎡）
40-109 40-90 52-73 37-140 70-140
观筑(佳泰国际） 阿尔卡地亚 光彩公寓
41-67 45-89 51-85
花香维也纳五期 昆仑盛阳门 东方曼哈顿 建华旺角 官鲤
60-130 43-111 45-130 60-90 35-90
ME码
阿尔卡迪亚（46㎡）
克拉公寓（58㎡）
供应体量 销售情况
在售项目中71%以上的建面都在10万平米以下 ，体量较小 销售情况截止2009年底，销售状况不一
名称
占地（万 ㎡）
建面（万 ㎡）
ME码 万隆国际 卡拉公寓
7736 9504 --
随着需求主题对面积要求的逐步增加，以及对产品品质的要求 不断提高，石家庄写字楼的品质在不断提升
100—200平米的成长型企业商务套型仍然将是市场需求的主体；随着石家庄城市 升级发展过程中的外来产业进入，200㎡以上的写字楼市场占有率将逐渐增大
未来3年内市场供应量大竞争激烈，但缺乏核心地段的高端写字楼
45640 127000 39200
唯C时尚广场
12006
商业策划报告(交流)doc
MOMA项目商业策划报告至祥置业(昆明)有限公司二零零五年十二月十五日MOMA项目商业策划报告目录报告说明第一部分昆明商业发展概况一、经济发展态势二、昆明商业主要业态三、昆明商圈情况四、商业物业和租金水平第二部分项目分析一、项目简介二、项目地域分析三、项目建筑分析四、商业发展现状五、交通条件第三部分消费者分析一、昆明消费者总体情况二、项目区域内消费者情况三、投资者喜好和因素第四部分项目SWOT分析一、SWOT分析二、对策分析第五部分项目市场定位一、定位思路二、定位依据三、商业定位四、目标消费群体定位五、业态组合和档次定位第六部分负一层分析一、背景二、需求分析三、价值分析四、用途和对象第七部分招商和策略一、租金收益预计二、商户建议三、招商策略第八部分销售策略一、销售策略二、分期销售安排三、销售方式安排四、产品定价五、销售进度安排MOMA项目商业策划报告报告说明本报告所表述之项目为MOMA项目一期和二期的商业部分，其中主要为地面建筑部分，二期附一层由于需要对用途进行讨论，将专题分析。
本报告将根据昆明商业发展背景、项目自身条件、消费者需求等方面对商业定位、商业规划、业态分布、店铺分割、招商和销售策略进行分析和讨论。
本次交流将重点阐述商业定位部分，其他部分提出初步建议和构思，深度分析和报告将在后续报告提交。
本报告有关资料来源于至祥数据库、昆明统计局资料、市场调查结果以及有关网站公布资料，文中不再另行说明。
第一部分 昆明商业发展概况一、经济发展态势1、国内生产总值2004年昆明市国内生产总值为942．14亿元，比上年增长12．0％。
历年国内生产总值情况见下图：昆明市历年国内生产总值6266737308129428.40%8.50%9.20%10.30%12.00%20040060080010002000年2001年2002年2003年2004年0.00%5.00%10.00%15.00%昆明市国内生产总值（单位：亿元）GDP增长率2、结构2004年GDP 构成：第一产业为59.44亿元，占7.3％，第二产业为377.66亿元，占46.4％，第三产业为376.91亿元，占46.3％。
上海市嘉定区南翔板块轨交项目绿地威廉公馆
媒体诉求
媒体诉求方式为道旗、看板及报纸，诉
求点为开盘日期、优惠方案，以及最大的卖
点紧邻地铁站、及小户型房源.
SWOT分析
S：优势 1本案位于嘉定南翔板块，距地铁11号线南翔站200米， 公交环伺，自驾路线便捷。 1周边新盘及二手项目较多，会对 本案销售进行一定的冲击。 2.主力房型设计正气宽敞，实用性强。 3. 紧邻南翔老城，周边多个成熟商圈，生活配套较为成熟。
区域综述
各类交通配套完善 未来规划有大型商业
交通：
本案距地铁南翔站仅
商业：
周边商圈较多，金
规划：
由于本案交通及商业
仅200米，周围公交环伺，
紧邻沪嘉高速南翔匝道口， 30分钟直达市中心，交通 非常便利。
域广场、商业一条街，南
翔老城商圈等超市、菜场、 学校齐全，步行都在510分钟内
配套交完善，唯一的规划为，
紧邻小区南部的大型商业城 市综合体中冶祥腾城市广场， 目前已在进行招商。
小区规划Βιβλιοθήκη 大型居住社区 主推公寓小高层
本案共分为三期开发，
总体量共30万㎡，全部由
一期在售
高层及小高层组成，目前在
售楼处
售一期，位于项目最东面， 距地铁站最近的位置。 一期推出4栋atrdeco
二期未售
风格的小高层，外墙为真石 漆，两梯四户，由一房和两
项目名称
在售产品
均价
在售主力户型
容积率
开发商
开盘（加推） 时间
绿地威廉公馆
华润中央公园 新城公馆 路劲翡丽湾
公寓
精装公寓、 别墅 精装公寓、 酒店式公寓 精装公寓
17000元㎡
25000/㎡ 24000元/㎡ 14500元/㎡
企业信用报告_上海中冶祥佳投资有限公司
上海中冶祥佳投资有限公司Leabharlann 基础版企业信用报告目录
一、企业背景 .........................................................................................................................................................5 1.1 工商信息 ......................................................................................................................................................5 1.2 分支机构 ......................................................................................................................................................5 1.3 变更记录 ......................................................................................................................................................5 1.4 主要人员 ......................................................................................................................................................7 1.5 联系方式 ......................................................................................................................................................8
城市综合体项目案例
红星国际（城市综合体）——天津整体效果图商场透视图占地面积:206600平方米总建筑面积:927600平方米总户数:859开发商:天津市华运商贸物业有限公司投资商:红星地产天津劝业场代理商:易居中国景观设计单位:润枫国际建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。
项目总占地300余亩，92.76万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。
容积率3.15，绿化达35%。
红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。
红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。
占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。
红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。
红星国际广场整体建设周期为三年。
其中，家具MALL将于2010年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。
大都会——天津占地面积:92000平方米总建筑面积:860000平方米开发商:天津盛世鑫和置业有限公司投资商:金融街控股股份有限公司保利地产天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积9.2万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。
地铁2、4号线交汇。
金地国际广场——天津该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。
其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。
项目建设周期三年。
商业地产“城市广场项目发展战略报告”
精装 客梯5部，货梯1部 停 车 位：地下800个
物 业 费：30.00元/平方米·月
写字楼
租金14元/天/平方米
多部高速电梯、银行、酒店、员工餐厅、商务中心、健身中心
客梯5部，货梯1部
停 车 位：地下1000个， 2000元/月
PARKVIEW GREEN芳草地使用了独特、时尚的金字塔外罩，使用独特的ETFE(四氟乙烯不乙烯共聚物)透明膜材， 巧妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体。这个独特造型丌仅能保证芳草地旁边居民区的日照时间，而 且比同等的建筑群减少了30%能耗。PARKVIEW GREEN芳草地建筑内独有的空气循环系统，依托绿色高科技实现新鲜空气的对流循环， 使人犹如置身亍大自然中，真正实现 “无需着眼亍绿的色彩，清新洁净的空气，已然让您周身舒爽。”
直接竞争：大商新玛特
6万平米综合体：
建筑面积６万平方米， 其中涵盖百货、超市、影院、美食广场等多元业态，将打造成吉林档次最高、
品牌最全的国际化、现代化贩物中心其主力店大部分自持。弊端：无大型停车场
直接竞争：欧亚商都江南店
欧亚商都江南店，该店总面积达到3万多平方米，整体定位为中高端时尚精品百 货。设有国际精品馆、名媛馆、少淑馆、绅士馆、精品家电、生活超市，幵配备 主题餐厅等多业态功能。弊端：无休闲娱乐配套。
其他业态：
数码体验店，服 饰旗舰店，个性 化设计为理念的 特色商业。
生活配套：
秱劢、联通营业 厅、美容SPA、 高端连锁美发、 ATM。
整体社区意向
城市功能
多元化/开放/融合/高效 产业密切相关——办公、 旅游观光、社区服务体系
社区功能
社区封闭/人车分流 安全、尊重、独立空间、丏属
项目发展方向
某城市广场项目策划报告
大的产业支撑，曹路新市镇将被打造成为金
桥功能区的行政文化信息中心。
曹路新市镇为浦东新区四个新市镇之一，是
上海和浦东新区的配套房基地，现有常住人
口15.7万人(其中包括户籍人口6.51万，流动 9、
人口6.86万，高校在校师生2.3万)，规划人 12号
线金
口约20万人。
海路
站
本案距离人民广场20公里，陆家嘴15公里，
地块
单位：元/平方米
市场小结
缺少有强大品牌号召力的商业地产开发商 业态组合单一或者不够丰富
整体商业质量不佳，无法形成品牌效应 后期的商业运营管理上有所欠缺
曹路镇乃至北浦东区域缺乏龙头商业中心
宝龙解读
• 宝龙是谁？ • 宝龙做过些什么？ • 宝龙能为我们带来什么？
宝龙项目解读
》地块基本概况
创联金海花苑
区域内多层、小高层住宅的二手 价在1.5-1.7万元/平米左右；联体别 墅（万科第五园）单价约3.5万元； 区域内沿街商铺二手价格约2-2.5万 元/㎡，租金约3元/天/㎡。
创联金海花苑22000 （二手别墅）
二 工 大
爱法花园 16000（二手）
杉达 学院
万科第五园 35000（别墅）
河滨城市花园 17000（二手）
外
A4-8
环
绿
化
A4-9
带
第二工业大学
总出让面积：71161.8平方米
阳光苑小区
A4-13
三信国 际宾馆
河滨城市花园
总建筑面积：118609.25平方米
指标 土地性质 用地面积
规划容积率 地上总建面 积 建筑密度 绿地率 建筑限高
A4-8 办公 17203 1.0
上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚仁
竞争市场结论
后续竞争体量巨大，且2012年开始将进入供应高峰，建议本项目采取快进快出策略；
南翔已经运作成嘉定的高端板块，短期内项目竞争在南翔区域内，而南翔内部以金地格林世 界为标杆；
从与主要精品的错位竞争角度来说，金地擅长打造刚性客户需求的中低端产品，而本项目可 以从中高端改善型客户出发，以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口；
从二手市场竞争角度来看，同样未来面临金地格林世界的二手房小户型竞争，本项目可以采 取错位竞争手段。
Байду номын сангаас
操作手法上本项目必须快进快出，而与主要竞品金地的错位竞争中本 项目可以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口，以改善型产 品作为突破口
学习改变命运,知 识创造未来
上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚 仁
80.8
1
合计
86.7
121.9
175
137.8
1
整体看嘉定南翔及新城区域未来供应量巨大，达到了571.5万方； 已知项目2010-2011年供应量相对不大，2012年开始将进入供应高峰；
建议本案采取快进快出策略，快速去化回笼资金，避免陷入后续的天量竞争中；
学习改变命运,知 识创造未来
上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚 仁
南翔 安亭
地块名 A03-8地块 A04-1、A04-2地块 双丁路、温泉路地块 A15-1、B05-1地块 C10-6、C14-2地块 双单路、胜辛路地块
和政路、嘉戬公路地块 A07、A08地块
A02、A09、A10地块 本案
A13地块 走马塘地块 汽车城站地块 昌吉路地块
建筑面积 4.00 11.75 7.54 12.56 13.24 14.97 3.91 17.90 29.63 7.22 8.28 19.3 14.51 7.54
上海商业中心营销策划报告33p
由于本案所处的杨行镇周边均属小镇沿街商业， 故租金不具备可比性，同时本案所属宝山地区也 没有大型购物中心，故只能选取其他地区同类型 购物中心作参照物。
参照物的选取
相近原则
成功原则
相近地段有更多的相近因素 成功的楼盘具有参考意义
宝山区商业分布特征
祁连板块
好又多 弘基休闲广场
牡丹江路 沿线
宝钢商场 黄金广场 赛博数码 永乐家电 世纪联华
共康板块
家乐福 好美家
大华板块
九百 大润发 百安居
一 个 区 域 商 三业 个中 社心 区 型 商 业 点
宝山区商业市场分析
牡丹江路作为宝山传统的商业中心，是一条类似南京 路的条状商业街，拥有黄金广场、宝钢商场、世纪联 华、永乐家电、赛博数码、小肥羊等各类商业、酒家， 品种繁多、业态齐全。
常州嘉业
常州嘉业国贸广场，是目前常州在建项目中最高的 建筑物，超凡脱俗的品质与凌云俊俏的外观使其成为常 州地标性、国际性的建筑物。
常州国贸广场裙楼将开发成为常州最高品位的精品 商厦，辅助高级餐厅、音乐茶座等休闲娱乐设施，提供 常州最高标准的“一站式”消费服务。国贸广场塔楼在 硬件设施、延伸业态、服务环境、建筑材料等诸多方面 处于常州领先位置，其尊贵地位与雍容品质只为时代精 英度身锻造
天时
本案所处杨行地区，商业设施极其匮乏， 建成后25万人口的基本生活需求巨大。
本案附近的月浦、罗店、顾村、庙行等小 镇现有的商业设施满足不了居民多元化的 需求。
地利
牡丹江路处于宝山的东北角，宝山的中部 需要一个大型商业中心。
本案处于共和新路外环线交界、地铁一号 线延伸段终点，是市区导入人口理想的居 住区，地理位置极其优越。
(营销策划)上海南汇万达广场项目市调和定位策划报告
南汇万达项目市调和定位策划报告2007年9月商业地产整合营销实战派目录前言 (4)项目市场策划和定位报告纲要 (10)第一部分项目定位初步建议 (11)1、项目定位 (11)（1）产品定位 (11)（2）功能定位 (12)（3）产品特点 (12)2、客源总体定位 (14)（1）客源定位 (14)（2）客源需求与偏好分析 (15)（3）客源决策模式分析 (17)（4）客源关键性需求 (18)3、价格定位及策略 (18)（1）价格定位 (18)（2）价格定位原则 (20)（3）价格策略建议 (20)4、产品定位建议（户型面积范围及户型比） (21)（1）面积配比建议 (21)（2）户型建议 (23)（3）户型面积配比依据 (23)（4）户型参考 (26)5、公寓式酒店和普通住宅居住成本支出比较 (28)6、初步开发策略建议 (30)（1）项目开发策略建议 (30)（2）项目风险及控制 (31)第二部分项目所处城市及区域概况 (32)1、上海市基本概况简述 (32)(1) 2005-2006上海GDP总量及增长情况 (32)(2)2005-2006上海市人均GDP及增长情况 (32)(3)2003-2006上海人均可支配收入水平 (32)2、上海市房地产概况及市场走势分析 (33)(1) 上海市房地产概况及市场走势分析 (33)(2)2007年上海房产供需分析 (35)3、南汇区行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况 (37)(1)南汇区产业结构比例及重点产业发展概述 (38)(2)南汇区全社会固定资产投资及增长情况 (39)4、南汇区未来城市规划情况 (39)(1)产业布局策略 (39)(2)交通发展策略 (39)(3)城区规划方案 (40)5、南汇房地产市场发展研究 (41)（1）南汇区房地产市场基本发展条件 (41)（2）南汇区房地产市场发展状况及购房人群分析 (43)（3）南汇区2005年—2007年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量： (47)（5）典型酒店公寓市场情况及供求状况； (51)6、小户型酒店式公寓在上海销售较为成功最近的销售案例 (57)第三部分南汇区项目自身状况分析 (58)1、项目区域环境分析： (58)2、项目基本情况分析： (59)3、项目SWOT分析： (60)4、南汇办公项目的不可行性分析 (64)（1）上海办公楼市场分析 (64)（2）南汇办公楼市场的不可行性 (65)（3）南汇/浦东地区的专业人士访谈 (66)5、相应对策分析及未来前景评价： (65)第四部分附件 (68)前言本次市调访谈共走访了7个单位与相关部门，对同业单位、白领、政府部门等进行了深度调研访谈。
上海南翔中冶祥腾城市广场商业策划报告
项目业态定位建议——内部配置
内部主要功能区配置建议：
• 时尚潮流区 –- 所有目标消费群 – 零售可有品牌专卖店（以中高档为主） – 将其作为的亮点区域树立标志 – 户外消费广受欢迎，可作为特色在宣传中加强
• 合家欢区 –- 三口之家（儿童主题） – 美食节是节假日活动宣传亮点 – 美食主题节之外，另有中国地方特色美食节（或异地特色美食） – 需要增加更多“家庭”元素，比如亲子互动乐园，孩子和父母可以共同参与 – 避免与整体定位冲突的产品/服务：如大型仓储超市或排档饮食店
项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——参考借鉴
研发处 DeRpeasertamrcehnt
项目业态定位建议——商业定位方向思考 市场层面
商业市场 区域配套成熟 餐饮、服饰分布密集 当地商业经营状况差 商业货品成交率低
消费者习性 当地居民异地消费 外地人群当地消费 消费次数频率低 餐饮消费商家固定化
留云禅寺
古漪园 沪宜公路
南翔商业主要分布在两个片区： 以留云禅寺为中心、和平街、民主街为轴线的老街商业圈； 以古漪园为核心，古漪园路、沪宜公路为轴线的古漪园商业街。
研发处 DeRpeasertamrcehnt
区域商业市场研究——商业业态分布分析
老街商业圈： 主力业态——服饰及旅游品为主，餐饮等为辅 商铺类型——沿街商铺 楼层——1-2层 商铺面积——50-200㎡ 面对消费客——住在古镇的外地人群和游客 租金——1.7-2.6元/日㎡ 说明——南翔老街主要以外地来沪及旅游人群为消费 对象，档次低，回头率低。周边主要经营以旅游纪念 品、服饰、特色餐饮为主。
中冶祥腾城市广场 商业策划报告
区域商业 ----市场研究ຫໍສະໝຸດ 项目业态 ----定位建议
轨道交通站点城市综合体设计
城市建筑┃城市规划┃U RBANISM A ND A RCHITECTURE ┃U RBAN P LANNING15浅议轨道交通站点城市综合体设计Urban Complex Design of Rail Transit Station■ 黄明星 ■ Huang Mingxing[摘 要] 随着我国城市化进程的不断加快、城市规模的不断扩大，轨道交通建设进入高速发展期。
本文作者结合轨道交通南翔站中冶祥腾城市广场项目及一些其它轨交项目的设计实践，探讨轨道交通站点城市综合体城市设计，以便同行工作者借鉴。
[关键词] 轨道交通 城市综合体设计 区域综合化设计[Abstract] Along with the continuously accelerated process of urbanization, the continuous expansion of city size, urban rail transit construction into the high-speed development period. In this paper, the author discusses the complex urban design of rail transit site urban combined with the rail traffic Nanxiang station MCC Xiang Teng City Plaza project and some other rail transportation project design practices of rail transit stations, in order to give reference to fellow workers.[Keywords] integrated rail transit, the city synthesis design, regional integration design引言伴随现代城市的快速发展需求，城市交通向着立体化和全方面复合协调发展，以城市快速轨道交通为骨干，向公共交通方向前进。
-2009年上海祥腾生活广场后续推广思路
祥腾生活广场后续推广思路（08.11——09.1）快速回笼资金，提升项目层次感和品质感，增大购买附加值。
在媒体和宣传上注重产品衔接，即逐步提升住宅与SOHO公寓的生活品质和物管服务水平，与商铺形成呼应，使两种产品形成互推力。
目前，SOHO公寓遇热，商铺趋冷，5.5米和4米层高产品在年内保持关注度和热度问题不大，但如何寻找商铺的吸引力，在疲软的市场上爆出信心亮点，并成功使二者形成良性呼应成为关键的难点。
使大面积商铺爆出信心亮点，提升整体的投资层级，是本次推广方案考虑的重点。
一、SOHO楼的宣传主要以《时代报》、网络等精准的青年型媒体为主打，短信、直投等为辅助宣传手段，并配合相关活动，引发关注潮。
二、商铺宣传，主要靠包租、以租带售、渠道营销、主流媒体、商业性杂志等多重手段推动销售，形成一定的势力合围。
三、树立商业信心，亮点主要靠主力店招商，引进品牌专业零售商等相关策略，并通过活动宣传激发购买力。
四、所以在SOHO产品的宣传上，在紧扣产品力的同时，推广主题上也应提高项目的品质感和整体服务水平。
一方面，必须将现代都市人期盼的核心商圈、便利、快捷、高效、高品质享受型生活理念赋予整体品牌之中，强化产品热销带来的大量消费人口的导入效应，挖掘项目更深层次的卖点，注重体现整体品质；另一方面，品牌商家的入驻（必须建立在成功招商的基础上）和主力商家的热衷突出商铺潜在的各方面利好，从而推动楼盘营销，达到快速回笼资金的目的。
■小五角场“时尚核心商圈”（1）商圈核心位置；位于小五角场商圈正中，淞发路、长江南路口，闸北、虹口辐射区；（2）完善便利的购物、休闲、娱乐、商业环境和大量丰富的生活物资渠道；（3）宝山南大门，是上海“新城”规划的重点区域。
（4）中环线旁，居住人口庞大，人口导入速度惊人，导入系统完备便捷。
■简单舒畅的“祥腾·青春e站”（1）上海祥腾投资凭借较高资质和雄厚的实力，一直致力于近郊区域中心优质项目的开发；（2）区域高度、稀缺层高和外观，简洁的立面设计，活泼有序的建筑特色；（3）40-50平米小户型经典设计，4米和5.5米层高优势户型，一层空间双层享受；（4）低总价，青春时尚生活轻松拥有；（5）近年来，高素质青年人群密集于此，选择居住淞南。
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中冶祥腾城市广场 商业策划报告
区域商业 ----市场研究
项目业态 ----定位建议
项目运营 ----建议
研发处 DeRpeasertamrcehnt
项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——项目介绍
研发处 DeRpeasertamrcehnt
研发处 DeRpeasertamrcehnt
区域商业市场研究——商业特点结论
商业氛围浓重，地区商业饱和度高，开发风险逐渐增加。
老街商圈
空置率低、回报收益高，依然是经营者的主要选择。 经营以旅游纪念品、服饰、特色餐饮为主。 以外地来沪及旅游人群为主要消费对象，档次低、回头率低。
商业氛围一般，地区商业逐渐饱和。
古漪园商 业街
空置率低、回报情况因铺而异，商铺数量众多。 以特色餐饮、建材五金为主，业态混杂，档次低
项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——功能分区
研发处 DeRpeasertamrcehnt
项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——建筑分区
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项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——业态分布
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项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——参考借鉴
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项目业态定位建议——商业定位方向思考 市场层面
商业市场 区域配套成熟 餐饮、服饰分布密集 当地商业经营状况差 商业货品成交率低
消费者习性 当地居民异地消费 外地人群当地消费 消费次数频率低 餐饮消费商家固定化
项目所处地段位于南翔镇交通主干道，未来 规道交通和城市公交换乘之核心的黄金地段， 是城市新发展方向及核心交通枢纽区，其蕴藏
的巨大商业价值是毋庸置疑的。
项目将定位成为区域商业新中心 老镇新城居民消费性地标
项目业态定位建议——布局理念
商业布局基本理念
1. 商业和地产是两个专业及行业的贯通与协作。 2. 商业要具有整体连贯性，商铺连成一气，形成开放连续的商业空间，人流能自然流
南翔老街商业业态分布
7.25% 11..4455%% 4.35%
5.80%
4.35% 1.45%
古漪园商业街： 主力业态——建材五金，餐饮 商铺类型——沿街商铺 楼层——底层 商铺面积——20-50㎡ 面对消费客——本地人、本地生活外地人群 租金——2-3元/日㎡ 说明——古猗园大多都有自己固定的消费人群，主要 以特色餐饮、建材五金为主，业态混杂，档次较低。
动，以免整个商业气氛被打断。 3. 商业的成熟和兴旺需要一定时间的培养期（至少三年），以及专业团队的统一管理
（经营管理），以保证其运营良好，并形成一定的规模档次和良好的气氛。避免因 缺乏管理而形成形式单一，场面混乱的商业局面。这样可进一步提升层次，取得良 好的经济效益。 4. 商业消费模式是在不断演变的，引导与创新是开发、经营立于不败之地的法宝。 5. 商业项目开发应基于以上几点进行布局。
2000 50-80
未定 5.3 5 4
租赁价 格
元/㎡日
销售价格 元/㎡
入住主力 业态
未定
未定
未定
未定 不租 2-3
17000
空置
整层报价 19000
不售
空置
高尔夫， 休闲为主
入住率 未建成
0% 0% 90%
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区域商业市场研究——商业分布分析
和平街（老街） 民主街
当地商业市场不够繁荣、 档次低，无法支持本项目 本项目商业将跳脱本地市场之业态
项目条件
临轻轨属交通枢纽型商业 南翔门户位置所在
临轨道、高速、主干道，公交换乘中心 交通方便
周边基本生活配套完善 未来引进大量人流，将构成主流消费群体
本项目消费客层将依靠 金地、老镇现有居民和 未来交通巨量导入人流
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主要吸引相关需求消费者消费，具有固定的消费者群。
本地消费特点：
本地居民多选择去市区集中购物；餐饮一般选择老街中熟悉店家；外地在南翔居住工作人群是当 地商业的主要消费人群；当地店家商品开价高导致成交频率低，回头率低。
总结：当地的商业以旅游型消费为主，注定了销售商品价格的高启。这造成了当地居 民多在市区消费习性的形成。本项目未来商业的客户定位不可走当地商业的老路、将 重新选择商业定位的方向。
中冶祥腾城市广场 商业策划报告
区域商业 ----市场研究
项目业态 ----定位建议
项目运营 ----建议
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发 展 商：中冶祥佳投资有限公司 策划单位：上海富阳物业咨询有限公司 撰稿日期：2009.6.23
区域商业市场研究——项目分布
在建楼盘
金地格林风范 城
留云禅寺
古漪园 沪宜公路
南翔商业主要分布在两个片区： 以留云禅寺为中心、和平街、民主街为轴线的老街商业圈； 以古漪园为核心，古漪园路、沪宜公路为轴线的古漪园商业街。
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区域商业市场研究——商业业态分布分析
老街商业圈： 主力业态——服饰及旅游品为主，餐饮等为辅 商铺类型——沿街商铺 楼层——1-2层 商铺面积——50-200㎡ 面对消费客——住在古镇的外地人群和游客 租金——1.7-2.6元/日㎡ 说明——南翔老街主要以外地来沪及旅游人群为消费 对象，档次低，回头率低。周边主要经营以旅游纪念 品、服饰、特色餐饮为主。
租售楼盘
本项目
绿洲古猗新苑
骏丰嘉天下
禧福 汇
项目
骏丰嘉天 下
禧福汇
绿洲古 猗新苑 金地格林 风范
商业总 面积 ㎡
商业类型
楼层
租售形式
分割面积 ㎡
层高 米
40000 4119 3410 5547
大型商场、商 业街
沿街商铺
群房
沿街商铺
1-3层 1层
1-3层 1层
未定
单层分 单元
整层
单层分单 元
未定
70-140 整层15.48%
3.42%
8.90%
19.18%
15.94%
57.97%
8.90% 3.42%
4.11%
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33.56% 服饰 餐饮 咨询 建材五金 汽配 超市便利 数码 旅馆住宿 美容