上海南翔中冶祥腾城市广场商业策划报告

13.01%
古猗园商业街业态分布
5.48%
3.42%
8.90%
19.18%
15.94%
57.97%
8.90% 3.42%
4.11%
服饰 餐饮 咨询 建材五金 汽配 超市便利 数码 旅馆住宿 美容
研发处 DeRpeasertamrcehnt
33.56% 服饰 餐饮 咨询 建材五金 汽配 超市便利 数码 旅馆住宿 美容
项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——功能分区
研发处 DeRpeasertamrcehnt
项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——建筑分区
研发处 DeRpeasertamrcehnt
项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——业态分布
研发处 DeRpeasertamrcehnt
区域商业市场研究——商业特点结论
商业氛围浓重，地区商业饱和度高，开发风险逐渐增加。
老街商圈
空置率低、回报收益高，依然是经营者的主要选择。 经营以旅游纪念品、服饰、特色餐饮为主。 以外地来沪及旅游人群为主要消费对象，档次低、回头率低。
商业氛围一般，地区商业逐渐饱和。
古漪园商 业街
空置率低、回报情况因铺而异，商铺数量众多。 以特色餐饮、建材五金为主，业态混杂，档次低
项目所处地段位于南翔镇交通主干道，未来 规道交通和城市公交换乘之核心的黄金地段， 是城市新发展方向及核心交通枢纽区，其蕴藏
的巨大商业价值是毋庸置疑的。
项目将定位成为区域商业新中心 老镇新城居民消费性地标
项目业态定位建议——布局理念
商业布局基本理念
1. 商业和地产是两个专业及行业的贯通与协作。 2. 商业要具有整体连贯性，商铺连成一气，形成开放连续的商业空间，人流能自然流
研发处 DeRpeasertamrcehnt
动，以免整个商业气氛被打断。 3. 商业的成熟和兴旺需要一定时间的培养期（至少三年），以及专业团队的统一管理
（经营管理），以保证其运营良好，并形成一定的规模档次和良好的气氛。避免因 缺乏管理而形成形式单一，场面混乱的商业局面。这样可进一步提升层次，取得良 好的经济效益。 4. 商业消费模式是在不断演变的，引导与创新是开发、经营立于不败之地的法宝。 5. 商业项目开发应基于以上几点进行布局。
中冶祥腾城市广场 商业策划报告
区域商业 ----市场研究
项目业态 ----定位建议
项目运营 ----建议
研发处 DeRpeasertamrcehnt
发 展 商：中冶祥佳投资有限公司 策划单位：上海富阳物业咨询有限公司 撰稿日期：2009.6.23
区域商业市场研究——项目分布
在建楼盘
金地格林风范 城
当地商业市场不够繁荣、 档次低，无法支持本项目 本项目商业将跳脱本地市场之业态
项目条件
临轻轨属交通枢纽型商业 南翔门户位置所在
临轨道、高速、主干道，公交换乘中心 交通方便
周边基本生活配套完善 未来引进大量人流，将构成主流消费群体
本项目消费客层将依靠 金地、老镇现有居民和 未来交通巨量导入人流
研发处 DeRpeasertamrcehnt
主要吸引相关需求消费者消费，具有固定的消费者群。
本地消费特点：
本地居民多选择去市区集中购物；餐饮一般选择老街中熟悉店家；外地在南翔居住工作人群是当 地商业的主要消费人群；当地店家商品开价高导致成交频率低，回头率低。
总结：当地的商业以旅游型消费为主，注定了销售商品价格的高启。这造成了当地居 民多在市区消费习性的形成。本项目未来商业的客户定位不可走当地商业的老路、将 重新选择商业定位的方向。
租售楼盘
本项目
绿洲古猗新苑
骏丰嘉天下
禧福 汇
项目
骏丰嘉天 下
禧福汇
绿洲古 猗新苑 金地格林 风范
商业总 面积 ㎡
商业类型
楼层
Байду номын сангаас租售形式
分割面积 ㎡
层高 米
40000 4119 3410 5547
大型商场、商 业街
沿街商铺
群房
沿街商铺
1-3层 1层
1-3层 1层
未定
单层分 单元
整层
单层分单 元
未定
70-140 整层1300-
项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——参考借鉴
研发处 DeRpeasertamrcehnt
项目业态定位建议——商业定位方向思考 市场层面
商业市场 区域配套成熟 餐饮、服饰分布密集 当地商业经营状况差 商业货品成交率低
消费者习性 当地居民异地消费 外地人群当地消费 消费次数频率低 餐饮消费商家固定化
南翔老街商业业态分布
7.25% 11..4455%% 4.35%
5.80%
4.35% 1.45%
古漪园商业街： 主力业态——建材五金，餐饮 商铺类型——沿街商铺 楼层——底层 商铺面积——20-50㎡ 面对消费客——本地人、本地生活外地人群 租金——2-3元/日㎡ 说明——古猗园大多都有自己固定的消费人群，主要 以特色餐饮、建材五金为主，业态混杂，档次较低。
留云禅寺
古漪园 沪宜公路
南翔商业主要分布在两个片区： 以留云禅寺为中心、和平街、民主街为轴线的老街商业圈； 以古漪园为核心，古漪园路、沪宜公路为轴线的古漪园商业街。
研发处 DeRpeasertamrcehnt
区域商业市场研究——商业业态分布分析
老街商业圈： 主力业态——服饰及旅游品为主，餐饮等为辅 商铺类型——沿街商铺 楼层——1-2层 商铺面积——50-200㎡ 面对消费客——住在古镇的外地人群和游客 租金——1.7-2.6元/日㎡ 说明——南翔老街主要以外地来沪及旅游人群为消费 对象，档次低，回头率低。周边主要经营以旅游纪念 品、服饰、特色餐饮为主。
2000 50-80
未定 5.3 5 4
租赁价 格
元/㎡日
销售价格 元/㎡
入住主力 业态
未定
未定
未定
未定 不租 2-3
17000
空置
整层报价 19000
不售
空置
高尔夫， 休闲为主
入住率 未建成
0% 0% 90%
研发处 DeRpeasertamrcehnt
区域商业市场研究——商业分布分析
和平街（老街） 民主街
研发处 DeRpeasertamrcehnt
中冶祥腾城市广场 商业策划报告
区域商业 ----市场研究
项目业态 ----定位建议
项目运营 ----建议
研发处 DeRpeasertamrcehnt
项目业态定位建议——重要个案借鉴 大宁国际商业广场——项目介绍
研发处 DeRpeasertamrcehnt