上海儿童城调研分析报告

5-10元/平米 /天 物业费1.75/ 平米/天
服饰，家居
3、餐饮，娱乐 儿童服饰 4、影城
已经投入使 用，招商完 成80%。
保利国际影 城 城市超市
东方伟业广场
项目名称
位置
体量㎡
业态规划
租金
工程进度
引进品类
东方伟业广 场
银翔路与众 仁路交界距 离我们项目2 公里
7.5万
商务办公楼5 万平米，2.5 万平米做商 业配套项目
三，针对项目SWOT分析
1. 优势
2. 劣势
3. 机会 4. 威胁
针对项目进行SWOT分析
SWOT分析
优势 1、周围没有大型购物商场。 2、零售品牌齐全能够吸引消费者来此购物。 3、餐饮业态种类较多符合各个消费者的需求。 4、商场拥有良好的购物环境和物业管理。 5、亲民的业态配比，合理化的品牌引入。扩大了消费族群 6、便捷的交通网路更容易引导消费者来此购物的心态。 机会 1、周边具有庞大数量的消费人口，住宅越来越多。 2、项目对过就是老建材市场，对我们今后引进中 高端家居市场带来优良的周边环境。 3，附近家乐福一直运作的不是太好，人流很少， 为我们引进一家类似于大润发，欧尚等这样的超市 带来机会。 4，未来17号线规划出口在我们项目附近，为我们 带来常规的人流。 威胁 1、未来周边强大竞品开业。 2、周边的商业氛围没有形成，主要是周边规 划不够完善，难以形成良好的商业气氛。 3，距离我们项目3.5公里范围内有5个商业综 合体项目在相继开业和建设。
2、楼层功能定位和商品布局
楼层功能定位和商品布局
业态类别 商业部分 总体比例 （%） 53.8% 功能 具体业态 面积（㎡）
酒店公寓、办 公楼 3-5楼
产权式公 寓、商务 办公 百货+儿童 体验中心+ 儿童游乐+ 儿童早教 社区内及 周边生活 配套服务 时尚休闲 购物情景 式体验 生活消费 大众化消 费
任务
2. 五大项目目前对我们 项目的影响分析
南翔五大项目
中 冶 祥 腾 广 场
东 方 伟 业 广 场
绿 茵 广 场
踏 波 慢
五 彩 城
五彩城
项目名称
位置
体量㎡
业态规划
租金
工程进度
引进品类
五彩城
宝翔路和陈 翔路交界距 离我们项目3 公里
4万
1、楼服饰, 零售,鞋包 2、楼儿童用 品 3、楼电影 ,KTV
展提供最完善和最具竞争力的商业功能。
第六部分 项目商业档次定位
项目商业目标客户定位
1、消费客户：
本项目商业的目标商户主要为本地3.5公里范围内的本地消费者，南翔外围以及嘉定其他区 域的消费客户，上海其他区域的消费客户。其中本地南翔周边人群消费客户为主。我 们的业态规划主要是围绕他们的需求展开。。
一楼
10.0%
负一楼 大型商 超+美食广场
11.1%
20000
商业业态定位
酒店式公寓、办公楼业态设定与布局 ：
业态类别 商业部分总 功能 体比例（%） 具体业态
产权式公寓
酒店式 公寓； 办公楼
53.8
产权式公 寓、 商务、 办公
商务办公
商业业态定位
购物中心、商业步行街业态设定与布局：
业态类别 商业部分 总体比例 （%） 功能 具体业态
南翔镇人口结构
全镇总面积33.4平方公里，1270.1公顷耕地、5 万多人口，镇区人口约3万，辖有8个社区居委会 和8个行政村
分析---周边主要竞争项目分布
2公里范围 1、家乐福超市 2、中冶祥腾 3、东方伟业广场 （在建中） 分析： 以2~3公里为半 径范围内，距离最近 的是家乐福超市，步 行仅有5分钟的距离。 其次为地铁站的中冶 祥腾和正在建设中的 东方伟业。距离桃浦 区沃尔玛和马陆沃尔 玛分别都是3~5公里。 以下将重点对以 我司项目为中心半径 距离在3~5公里的居 住小区和人口进行分 析。
要的是实现销售，但是事实上，商业项目的持续经营才是发展商和购铺小业
主利益的回归和最终体现，所以，项目的如何招商和持续经营也是本 项目所面临的主要问题，需要通过一系列复杂的过程才有可能取得整个商业 项目销售成功。
谢谢！
-F：大型商商超 大众化餐饮,月星家 居
大型 Shopping mall
46.2
情景体验式时尚、 休闲购物；
1F：高档珠宝钻石、手表、眼镜，玉器， 数码、箱包、化妆品，鞋帽，皮具，百盛 百货月星家居等
2F：精品女装，男装，童装，、家居、 饰品，百盛百货，月星家居等。
3F：儿童鞋帽、服饰、早教、培训 、 玩具、印象、图书、百盛百货等
我们项目优势
三、项目商业规划理念
● “体验式消费”，让消费者不仅仅得到购物的满足，还有难以忘怀的精神享受 和情感体验。注重生活的品质与生活体验，感受更好的生活方式，构建无限 延展的现代生活。 ● 将购物，餐饮，教育，文化，休闲，娱乐荣威一体，整体以国内一流品牌为 主，打造和倡导一站式主题儿童购物中心，带给所有消费者一种全心的享受 空间，一个娱乐休闲的好去处，创建一个健康，和谐的家庭生活广场
4F：儿童游乐 儿童体验 游乐场 健 身 商务餐饮 百盛百货
5F：影视厅、大型游戏厅、娱乐KTV 商务餐饮 百盛百货等
商业规划定位
商业业态规划定位总结：
商业业态的规划首先应该从产品空间规划、功能布局、户型结构、面积配比 四个方面去精心展开研究，根据市场数据和专业经验去打造出使目标客户产 生购买和消费意向的产品出来。其次在经营思路、经营方式、营销节奏把握 及项目品牌塑造方面还要进行调研和对应策划。最后，本商业项目虽然最终
外围客户
核心客户
嘉定其他区域 上海区域其他区 本地周边 消费群体 消费群体 域消费群体 消费群体客
重要客户
项目商业目标客户定位
商业目标消费客户群：
● 购物中心：以本地时尚人士为主要消费群体，以年轻和中年男女士为主。 ● 集中商业消费群：以来南翔工作的高级白领追求生活高品质、高服务的中上收 入人士为主。 ● 社区底商：以满足社区内自主人群的日常消费为主。
南翔五大项目对我们项目的影响
目前对我们项目影响最大的是中冶祥腾城市广场，中冶祥腾 开业将近一年的时间，服务配套比较齐全，直通11号线路地 铁口，在南翔镇消费者印象中已经形成概念，并且今后他们 还有50%的商业面积进行儿童商家引进为主力方向，与我们 儿童城在争抢资源，并且有先入优势。另个一是东方伟业项 目也基本封顶，目前他们一直在跟乐扣超市深入洽谈合作， 乐扣超市一旦入住南翔，对我们项目引进主力店方面也是一 种资源的抢占，不利于我们商超主力店的招商。目前五彩城 是华润集团旗下运作的，他们有很强的渠道优势，目前他们 已经招商苏宁，必胜客，满记甜品，BLP超市，嘉禾电影院 等他们的项目04年中旬完工，这个项目距离我们项目3公里 ，对我们项目特别是在主力店引进方面也有很大的竞争威胁 绿茵广场目前已经建好，但是但是他们的招商团队还没建立 ，他们目前想包给专业的招商团队招商，自己主要做运营。
市场部
LOGO
前期市场调研以及业态规划提报
1. 项目3.5公里范围商圈 2. 南翔镇人口结构
目录
3. 消费者需求潜在分析
4. 南翔商业综合体现状 5. 针对项目SWOT分析 6. 业态规划提报建议
一，前期市场调研经典回顾
1. 项目3.5公里范围商圈
任务
2. 南翔镇人口结构
项目3.5公里范围商圈
劣势 1、项目周边3.5公里内已经有3家商业综合体在竞争， 不过体量没我们大。 2、目前我们地块两面靠河，不方便其他方向的流量进 来。 3、附近有家乐福卖场，和中冶祥腾已经开业的综合体， 对我们主力店招商不力。
我们项目优势
一、超前商业模式：
根据在南翔市场调查发现，本项目商业为南翔商业全面升级换代版，在南翔地区 的独一无二的，而且由于本商业的地段优势，市场容量等因素，项目商业将在一 定时间段内形成南翔商业无法超越的空白。这样的商业形态在全国范围内都处于
第七部分 项目商业功能定位
本项目商业功能定位
项目商业功能定位脉络：
购物中心 儿童一站式购齐
商务中心娱乐中心
集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、公寓、 商务办公等功能为一体的生活广场
本项目商业功能定位
1、商业形态定位的原则
上海儿童城整体定位强调精品购物（专业化、品牌化、 差异化），具有以下特点： ——强调商品的档次和独有性； ——强调购物环境和氛围营造； ——强调服务水平和服务差异；
1楼15元/米/ 天 物业费70元/ 平米/月
2014年年中 建设完成， 年底投放使 用
苏宁，必胜 客，满记甜 品，BLP超市 ，嘉禾电影 院
中冶祥腾广场
项目名称
位置
体量㎡
业态规划
租金
工程进度
引进品类
1、时尚服饰
城市超市，餐
南翔镇真南 路4500号距 中冶祥腾 离我们项目1 公里 3.5万
饮美食，钟表 2、餐饮美食 数码，美容，
第四部分 商业市场定位
本项目商业市场定位
一、项目商业市场定位思考：
由于本项目商业所占比例较大，故我们的运营管理思考方向也放在商业方面。 首先，项目商业连一栋酒店式公寓和一同办公楼加进去的体量有20万多方，这样大的体量 在推广的时候，我们更多的考虑是用一个什么样的概念来统筹，为该商业以什么为主 题来打造商业品牌。 “其次，新的商业概念统筹下的业态规划主要思考：如何提升商业档次、如何迅速消化， 如 何在两者之间寻求一个平衡点。 最后，地产要与政府加大对外开放力度，最大限度的充分利用南翔镇政府新的规划，大力 发展商业综合体的城市规划相结合，在市政规划新镇区发展相匹配的商业形态，为城市发
还没确定
2014年年中 封顶，年中 可以入驻装 修
乐扣超市在 洽谈中
绿茵广场
项目名称Biblioteka Baidu
位置
体量㎡
业态规划
租金
工程进度
引进品类
绿茵广场
古猗园路和 银翔路交界 ，距离我们 项目3公里
4.6万
餐饮，生 活配套
未定
已经建好， 要把这整个 广场卖个一 个运营商
还没启动 招商
踏波慢
与政府有个签约合作仪式，目前还没开工建设，开 工启动仪式时间也没定。今后要做30万平方米的 商业综合体，距离我们项目10公里。
公寓、商务办公和其他
97000
15.5%
百货 品牌服饰 儿童早教 儿童服饰 儿童游乐 儿童 摄影 儿童体验 品牌折扣 店 娱乐主题 电影院 KTV 商务宴请餐饮等
28000
二楼
9.4%
百货 电器 中高档服饰 家 17000 具 家居饰品店 服饰、高档珠宝钻石、化 妆品，品牌旗舰店，数码 旗舰店。 大型超市 大众化餐饮。 18000
● 背景材料
● 嘉定新城 由嘉定新城主城区，南翔组团和安 亭组团三部分组成； ● 嘉定新城规划200平方公里，规划人口80～100 万，有三个组团，主城区规划人口约50万，规 划面积 120平方公里，南翔组团和安亭组团规 划面积约各40平方公里，人口约各15万（最终 南翔人口将达到25万）形成各自发展定位，其 中南翔组团发挥距离上海中心城区较近的区位 优势，着力发展居住、生活和商贸设施。 ● 南翔新城：分为东、西两个版块。东部版块是 以居住、公共服务的综合性区域。西部板块除 居住区以外，社区文化、卫生、服务、体育的 四大配套中心。
领先地位，必将为南翔地区（本地人，外地人）及来南翔旅游人士形成一种全新
的商业体验。同时，
本商业规划也和南翔市政功能配套规划形成有益的互补，从而形成良性商业循环
发展势头。
我们项目优势
二、项目商业规划理念
● “体验式消费”的实质就是市场上常提的“集购物、饮食、文化、娱乐为一 体”的泛概念的深入表达。 ● 引进新的商业模式，升级商业配套，提升服务品质，将是未来商业发展趋势. 本项目将迎合时代潮流，打造体验式商业新模式，此为我们经营管理公司的 努力方向
项目3.5公里范围商圈
● 南翔交通：
● 快速路:沪嘉高速、沪翔高速（A17）、闵嘉高架 轨道交通：地铁11号线、17号线（规划中） 地面交通：南翔1路、2路、3路、4路、5路、嘉定52路等
南翔地域划分 南翔老镇区：主要是指真南路以北区域； 南翔新镇区：总占地面积3平方公里，规划范围北 至沪宜公路，南至金昌路，东至众仁路，西至星华 路（我们项目处于3个区域交界区，进入上海市的 入口）
3~5公里范围 1、普陀区桃浦沃 尔玛 2、马陆镇沃尔玛
项目周围主要住宅（半径3~5km）
项目周边原住人群
原住人群主要是指南翔镇本地居住人，据调查，项目周边3公里范围内有大约8个社区，分布如下：
项目周边新增居住人群
项目周边基础人群
备注：以上人口为初步估算
二，南翔五大商业综合体现状
1. 南翔目前五大商业项 目现状