北京通州乔庄项目概念规划方案_73PPT_XXXX年

加盖绿化带宽度15-24米, 绿化面积约2.5万平米
边坡 河床
边坡
5-7米 5-10米 5-7米
断面示意图
规划要素分析：铁路噪声/高压线/变电站
高压线:对用地造 成割裂,且对人体 健康不利,规划建 议移出.
通三铁路处于半 废弃状态,噪声 频次极低;东侧外
缘布局商业,适当 隔离住宅
实景照片
本案 变电站
规划要素分析：玉带河
装订线
本案
加盖范围:1.1 公里长
玉带河
玉带河概况:历史上的玉带河，北起通惠河，绕通 州城而过，是通州城的护城河。亦承担漕运功能.
漕运停止后，日趋冷落。夏天杂草丛生，臭气 熏天。1986年春开始，历时三年，完成了玉带河 盖板路工程,环境得到改善.
现状照片
冬季有少量水,水源自文库宽6米左右, 处于封冻状态
西至：国税局路口沿玉桥西路向南至 亚太酒店路口，沿梨园北街向东至妇 幼路口，沿玉桥中路向南至梨园南街 （含梨花园小区大产权房、供销社家 属楼，不含玉桥西里小区和光明小区）
北至：国税局路口沿运河西大街向东 至运河西大街东口 （上述范围内的大产权房）
史家小学招生划片范围 本案
但本案可以借势名校，延伸高品质少儿教育产 业链
装订线
产业策略与细分
产业分类
重点内容
大力推动生产性服务业
会展、商贸、金融保险、研 发、教育培训
积极拓展消费性服务业
区域零售、康体、休闲娱乐
努力推进新兴服务业 全面提升都市制造业
文化创意、媒体影视制作、 出版与交易、时尚展览
家居家具、印刷
服务区域
面向环渤海区域，重点是京 津冀北区域 服务东部发展带和京津冀北 区域 面向全国，走向世界
梨园南路 通州南部城区主要道路 规划将构建为林荫内环路，与京津公路和 运河西路相连。串联多个居住社区。
项目主要 交通流向
地铁站
六环 出口
装订线
1 史家胡同小学
2
住宅小区（经 济适用房）
3 变电站用地
4 金鹰铜业用地
项目周边环境要素
2 1
本案
3 4
5
6 7
玉带河
5 污水晾晒池
6 运乔家具城 7 新建住宅小区
5万平米的现代 家居城
规划要素分析：污水晾晒池
面积:700亩,通州污水处理厂专 业晾晒池,处理通州60%污水.
现状:水面宽阔,无明显异味(冬 天),据说有野鸭和鱼存活.
装订线
规划构想
作为积极的景观资源,合理 利用,通过植物种植增加亲 切感
杨柳科植物,具有天然除臭 功效,景观上多予采纳.
本案 污水晾晒池
地铁八通线 连接北京的主通道，地铁临 京津公路 河里站距本案约2公里
地铁优势一般。伴随汽车时代来临，高效的
城市路网和停车系统更为重要。
运河西路 东侧主通道，距本案1公里
联系运河滨水区的城市次干道，但由东面 到达本案的交通受到铁路一定影响。
通往北京
六环 出口
装订线
六环路 北京市级快速路
南北贯穿通州，南接亦庄，北连顺义。土 桥出口距本案3公里，为本案构建区域商业 中心提供可能。
变电站:景观掩饰
航拍图
装订线
参考图片
土地价值综合分析
一级商业价值用地:
面向城市主干道,及区域主要交通流向,
适宜布置购物中心,酒店等业态
运
乔
二级商业价值用地:
二级商业
家 具
面向城市主干道,延续西侧的商业氛围,可
城
布局SOHO，办公或商住综合。
一级商业
二级住宅
装订线
三级商业价值用地: 面向城市支路，临近原有家具城，可延续 原有产业布局规划家居/家装类批发或零 售产业。
速登临通州
亦庄
天津
唐山
滨海新区
在新的发展形势下,通州被赋予:现代化国际新城的定位
宏观背景-通州产业定位
通州新城发展以第三产业为绝对重点,其中消费性服务业(区域零售/休闲娱乐/康 体)已经初显巨大的活力.
总体规划确立新城 构筑高度发达的服务经济——以产业集群为基础、以高端服务为主 产业发展的目标为: 体、都市工业为补充的第三产业高度发育的新城经济体
现状：占地约11万平米，北侧为 运乔建材城，东南侧为住宅项目 “金隅7090”。
初级、低端的家具销售。平层建 筑、土地利用效率较低。但家具 产业在通州存在一定认可度，有 延续价值。
规划构想
新增11 万平米 建设用 地
将原家具城集中、整合为5万平米左右的多层 现代家装城，实现“提升区域品质、节省建设 用地、解决当地就业”多重价值。
本案在通州新城发展中的地位
本案区位优势突出,贴近新城未来发展三大关键要素”” “一河” “两线” “一路”；
与新规划三个城市服务中心均相距4公里左右，存在一定服务真空。
发展方向:通州中心城将在现有基础上向东 南方向拓展。
装订线
发展结构:一河（北运河）、两线（长安街 延长线、八通线）、一路（六环路）”
规划三个商业服务中心
距运河:1.5 公里
一：运河西部商业中心 定位高，拆迁大，建设周期较长
二、东侧新行政办公中心, 与新行政中心结合，属远期规划
距八通 线:1公里
本案 距六环路:2公里
三、南部主题公园与专业会展中心 与产业结合紧密
项目交通分析
距八通地铁站较近，多条城市干道联通，建议在地铁优势上提升汽车交通便捷 度，在停车、机动交通引导、人车分流上增加交通优势
（金隅7090）
规划要素分析：史家胡同小学
作为北京知名小学的史家胡同小学，与本案仅一路之隔，是项目很好的卖点。 但是本案所在区没被列入该小学招生片区内。
装订线
史家胡同小学2009年公布的招生片区 划分范围：
东至：运河西大街东口沿滨河中路向 南至梨园南街东口
南至：玉桥中路南口沿梨园南街向东 至梨园南街东口
北京通州乔庄项目概念规划
2010年2月
装订线
宏观背景-通州新城定位
在北京新的发展战略中,通州被定位于 疏导北京市城市功能的重点新城.
2008年通州常住 人口为104万,达 到大城市规模.
在国家环渤海经济的发展战略中,通州 的区域服务中心地位更加突出.
承德
中心城
顺义
顺义
三河
中心城
通州
亦庄
多家国际品牌快
一级住宅用地 面向水体景观和玉带河上盖绿化带。适宜 打造高品质滨水居住区。
一级住宅
玉带河上盖绿化
规划要素分析：史家胡同小学
以史家胡同小学为核心，引进国际双语幼儿园，品牌少儿培训中心，创建区域 高端少儿教育产业链。
装订线
双语幼儿园
重点小学
少儿培训
通州素质教育示范区
史家胡同小学
少儿教育新天地
启蒙教育 英语过级 文化补习 少儿钢琴 宝贝计画 舞蹈天使
本案
国际双语幼儿园
住宅 家具城
本案
装订线
规划要素分析:运乔家具城