旅游地产的三层价值体系

总价 （万元） 单盘总价区间 单盘年消化速度 年消化速度 （万平方米）
40
当前近郊市场以中端地产供 应为主，总价区间集中在1030万元左右，市场实现性较 好，消化速度较快
2
20
低端地产总价 在10万元以下
1
花漾的山谷
雪岭仙山
依云美镇
仙山流云
21度洋房
四面山水
山水倾城
中端地产
深圳世联地产
Worldunion
深圳世联地产 Worldunion
*2005年价格，现已告罄 **2007年价格，现已告罄
2
近郊圈层（二）：中、高端度假物业在近郊有较好的市场实 现性
近郊部分项目年均消化速度（平方米） 海兰云天 九里香堤 山溪谷墅 香溪美林 中安翡翠湖 19440 44250 约50000 44250 17000 23000 35000
• 独栋、联
元/㎡
• 公寓7500元/㎡
Baidu Nhomakorabea
• 海兰云天
• 别墅5000-5500元/
中端价值体系
•…
酒店配套
排、花园 洋房…
㎡
• 洋房2800-3300元/
㎡*
• 东方山水 •… • 自然资源、 • 双拼、花园 • 洋房3900元/㎡**
低端价值体系
酒店配套
洋房
•…
近郊度假物业的价值体系
资料来源：世联分析
•
•
•
•
•
对旅游产品的经营性关注较 小 注重旅游产品对地产的价值 推动作用
•
地产 市场
价值 体系
客户
•
嫁接城市低端物业价值
•
嫁接城市中端物业价值
•
嫁接城市高端物业价值
•
养老、中端度假客户
•
中高端度假客户
Worldunion
•
高端度假客户
7
深圳世联地产
The End
本报告是严格保密的。
8
高端度假设施提升 产品打造
•
资源粗放
•
由观光、体验娱乐上升到休 闲度假阶段 通过目的地型的休闲度假设 施修建，塑造地产的新价值 平台
•
特征 旅游 市场 经营性
依托自然资源进行简单 的景观开发 设置少量的旅游产品设 施
旅游开发由简单的资源开 发，上升到旅游产品塑造 阶段，以体验式产品为主 旅游六要素完善，形成良 好的区域美誉度 旅游产品的市场经营性需 较为重视
世联研究理论
旅游地产的三层价值体 系
本报告是严格保密的。
近郊圈层（一）：发展相对成熟，已形成高、中、低三级价 值体系
代表性楼盘 核心资源 产品类型 均 价
• 南山庆隆
• 自然资源
• 联排、独
• 别墅9000-12000
高端价值体系
•…
及温泉、 高尔夫、 品牌酒店 配套
• 自然资源、
栋及少量 花园洋房 …
——
——
——
——
——
中端价值体系
• 花漾的山谷 • 依云美镇 •…
•
自然资源、 精品酒店配 套
•
精装修公寓
• 公寓3300元/㎡
低端价值体系
• 享湖云居…
•
自然资源、 酒店配套
•
花园洋房
• 洋房1600元/㎡
远郊度假物业价值体系
深圳世联地产 Worldunion
资料来源：世联分析
4
远郊圈层（二）：中端度假置业需求旺盛
资料来源：世联分析
低端地产
5
根据金佛山的远郊属性，近期发展高端物业具有一定风险， 项目近期以中端地产发力，配合高端市场的发展引导
近期远郊发展高端的 物业风险 • 受重庆人对空间距离的 认知影响，一小时的车 程对重庆客户而言，距 离较远，且近郊同样可 提供高端物业 • 当前远郊旅游处于初级 将会发生的变化 • 城市主城和近郊土地日 益稀缺 • 未来在城市化进程、基 础道路设施、私家车等 多因素促进下，远郊与 本项目地产市场变化
相对低端度假物业 而言，中高端房产 消化速度较快，单 盘年均消化速度在 2-5万平方米左右， 市场实现性较好
南山庆隆
金鼎龙泉 松香庭
5360
6003
约50000
深圳世联地产
Worldunion
资料来源：世联分析
3
远郊圈层（一）：目前远郊市场的主流物业为中、低端度假 物业，高端市场尚未启动
代表性楼盘 核心资源 产品类型 均 价
低端地产 中端地产 高端地产 示意
近郊、城市的空间距离
将被淡化 • 随着金佛山旅游设施及 配套的提升，城市休闲 旅游方式的逐步成熟， 高端度假客户将日渐增 多
当前 远郊 近期 本项目 远期 本项目
开发，以中低端的观光
游客为主
深圳世联地产
Worldunion
6
为建立金佛山中端地产价值，需要把金佛山打造成产品型的 旅游景区；中后期开发高端度假设施驱动高端地产