华侨城信息化建设必要性分析(终)
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主题配套公园拉动项目均价。华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影 响是巨大的。 “以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是 2000 元/平方米。”天鹅堡一期当时卖到 8500 元/平方米，而附近白石洲的房价只 有 6000 元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘原来 是 4200 元/平方米，现在房价已经达到 6500 元/平方米。除了房价整体上涨的因 素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。波托菲诺项目中，2004 年开盘的 10 万平方米天鹅堡二期 II 区均价达到 9800 元/平方米，目前已经卖到 10000 元/平方米
华侨城加快信息化建设需要性分析
（一） 华侨城业务介绍 1）三大业务 A) 旅游产业及文化产业 成立于 1985 年的华侨城集团是中央企业中唯一以文化为主业的企
业，也是中国第一批国家级文化产业示范园区。公司以旅游开发和经营为 核心，以文化产业为特色和依托，拥有数量最多、规模最大、效益最好的 主题公园群。其文化产业的发展始于 1989 年创建中国第一个文化主题公园 -- 锦 绣 中 华 ，此 后 相 继 成 功 建 设 了 中 国 民 俗 文 化 村 、世 界 之 窗 、欢 乐 谷（ 连 锁）等著名主题公园，建成了华夏艺术中心、何香凝美术馆、华侨城创意 文化园、华美术馆等文化设施，旗下还拥有华侨城国际传媒演艺公司、深 圳歌舞团演艺公司等文化企业。
华侨城加快信息化建设需要性分析
Title 1.华侨城是否需要加快信息化进程（反方） 正方：信息化工程符合华侨城主营业务的未来发展趋势，可起到锦上添花 的作用。 反方：华侨城旅游+地产模式目前经营形势较好，市场占有率高，盈利稳 定，无需花费人力物力建设信息化。
目录 （一） 华侨城业务情况
1） 华侨城业务情况介绍 2） 华侨城业务收入分析 （二） 华侨城旅游+地产模式 1）旅游+地产模式 2）旅游+地产模式业务情况 （三） 华侨城加快信息化需要性分析。 1） 华侨城信息化现状 2） 信息化建设成本分析 3） 信息化建设风险分析 4） 信息化安全性分析 （四） 结论 1） 华侨城旅游+地产模式目前经营形势较好，市场占有率高，盈利稳定。 2） 信息化建设成本大，周期长，经营风险性高。目前信息化建设程度
（三）华侨城加快信息化需要性分析。 1)华侨城信息化现状 A）旅游产业信息化整体水平差 一是相关产业信息化整体水平低。例如旅游饭信息化发展情况差，只
有约 40％的旅行社建立网站，lO％左右旅行社可以实现网上预订。二是信 息化发展的技术相当薄弱，旅业应用信息技术依然处初级阶段。三是旅游 信息化基础设施和配套落后。旅游相关单位的计算机普及还比较低；四是 旅业各部门、各区域旅游信息化发展平参差齐，只有 2／3 的旅游行政管理 部门应用了公自动化系统，信息建设水平参差齐。五是旅游“软设”滞后， 人才、信用等“软冈素建设的滞后，严重制约着同旅游信息化的建设。六 是消费者自主意识有待提高。通过网络调查发现,有不少人并不知道 12301 服务 投诉热线,也有人对国民旅游休闲卡所知甚少。面对曾经大力经媒体推荐的信息 化旅游产品,部分消费者并不是采取主动获取信息的方式,而这部分消费者通常分 为两类,一类是极少出行的老年人,另一类则是长期依赖旅行社获取信息的旅游者, 他们对于新兴的信息化旅游产品接受能力不高。有业界人士表示,即便未来将出 现一个系统全面的信息平台,如果没有主动意识进行操作运用,信息仍是被动的, 难以发挥最大效应。
2）三大业务收入分析 从 2012 年 3 月，华侨城公布了 2011 年度业绩报告来看 在华侨城的三大业务板块中，旅游综合业务实现营业收入 63.3 亿
元，同比下降 32.96%；房地产业务实现营业收入 102.3 亿元，同比上涨 45.51%；纸包装业务实现营业收入 8.1 亿元，同比上涨 6.95%。从ห้องสมุดไป่ตู้务构 成来看，华侨城的业务地产化趋势日趋明显，正是带来的强大资金流才是 支撑其主题公园扩张的强大后盾，旅游综合业务收入比重不到四成。
其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺小镇， 更被视为国内主题社区开发典范。
华侨城旅游+地产模式的盈利模式
2）旅游+地产模式业务分析 华侨城旅游地产的利润 华侨城项目销售有个规律，一般是开盘当天就销售 1/3，一年之内卖掉 90%多。 旅游项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的主题公园景观，以及多功能社 区规划，地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过 80%。
C）电子及包装 华侨城集团控股的康佳集团成立于 1980 年 5 月，是中国改革开放以
后成立的第一家中外合资电子企业。经过二十多年的快速发展，康佳集团 已成长为大型电子信息产业集团和公众股份制上市公司（A 股代码：0016； B 股代码：2016）。公司主导业务涉及多媒体消费电子、移动通信、信息网 络、白色家电、汽车电子以及上游元器件等多个产业领域，是中国彩电行 业和手机行业骨干龙头企业，曾连续四年位居中国电子百强第 4 位。
2）信息化建设成本分析
信息化建设过程中的成本不仅仅指企业实施信息化所需要购买的软 件、硬件、服务等支出，而且泛指企业从接触信息化、实施信息化到信息 化产生效益时，所产生的总体成本。信息化建设具有成本大，建设周期长， 回报周期久，投资风险高等特点。
信息化准备阶段成本 信息化准备阶段的成本主要包括硬件成本、软件成本、咨询服务成 本、企业变革成本等四大类。硬件成本包括基础网络建设成本、硬件设备 成本，软件成本包括信息化建设所需的系统软件的购置，咨询服务成本包 括企业为进行信息化建设而进行的购买信息化规划服务、系统需求分析等 所付出的成本，企业变革成本包括企业为进行信息化建设而采取的组织结 构、工作流程等变化而给企业带来的成本。值得一提的是，企业的变革成 本可能会贯穿企业信息化建设的全过程。 信息化实施阶段成本 信息化实施成本包括企业在信息化实施过程中所发生的成本，主要 包括软件二次开发成本、员工培训成本、软件实施成本以及相关的管理变 革成本。软件的二次开发费用主要指软件选型以后，企业和软件提供方根 据企业的具体需求进行二次定制开发所产生的成本。软件的培训包括使用 人员的专业培训和素质培训，因此，培训成本主要指软件的提供方对于软 件的购买方进行操作技术转让的过程期间所发生的费用。软件的实施成本 也是企业在信息化实施过程中必须要注意的成本，不仅仅指企业支付给软 件提供方在软件实施过程中所提供的服务费用，还应包括在软件实施过程 中，企业所投入的信息化工作人员，包括信息技术人员、技术管理人员和 技术经济人员，他们的成本包括人员的工资、奖金、和各种福利，这些人 员的人力成本应该计算在内。 信息化维护阶段成本 后期的维护成本包括硬件、软件的后期维护、维护人员的工资、硬 件网络产品的损耗、机器维修等成本。对于企业信息化维护阶段成本而言， 具有明显的迭代投入特点。一方面，维护阶段的维护成本与企业信息化的 前期准备和实施阶段的投入成本有很大的关系。如果前期的工作做得比较 扎实到位，软件选型、实施、培训等工作都较好地结合了企业自身的实际 情况，那么后期的维护成本相对来说会比较小。另一方面，面对激烈的市 场竞争，企业必须不断地适应市场环境，因此，企业的生产规模或者企业 业务以及组织形式都会发生变革，企业信息化的基础平台和软件系统都需 要适时地更新，这也是维护阶段必须考虑的主要成本。
其中值得注意的是，在旅游综合业务方面，公司旗下主题公园（包 含旅行社及酒店）共接待游客 2430 万人次，同比增长 21.5%，创历史新高， 但营业成本同比减少了 26.1%至 36.5 亿。游客数量劲增加而成本下降，本 应有助公司营收以及毛利率提升，但蹊跷的是，华侨城旅游综合业务实现
收入却较 2010 年下降 32.96%，仅为 63.33 亿元；毛利率为 42.30%，较 2010 年下降 5.42%。
低，相关配套不齐全。技术欠缺，技术环境需进一步加强。故现阶段 不利于信息化建设。 3） 信息化具有较大的安全隐患，对企业经营存在较大风险。 4） 在现阶段，华侨城旅游+地产模式目前经营形势较好，市场占有率高， 盈利稳定，无需花费人力物力建设信息化。 （五）参考资料 1）《2007-2008 中国旅游企业信息化发展研究报告》 2）《2009 中国主题公园及旅游地产行业投资分析报告》 3）相关文章
波托菲诺作为旅游地产项目的经典之作，它给华侨城带来的利润是巨大的。 波托菲诺每年为华侨城提供了 15 亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公 园年收入之和。也正是旅游房地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境 优美、独具特色的现代化海滨城区真正矗立在深圳湾畔。目前，华侨城集团已形 成总资产达 200 亿元、净资产近 100 亿元、年销售收入过 100 亿元的资产规模和 销售规模，累计向国家上缴税收达 30 亿元以上。
B）房地产及酒店开发经营 深圳华侨城房地产有限公司成立于 1986 年 9 月，是华侨城控股
（000069）子公司，经过二十多年的不断创新与发展，由一个主要为华侨 城工业区配套服务为主的生产建设型企业发展成为以市场为导向的经营型 国家一级房地产综合开发企业，是国务院国资委大力扶持发展的全国主要 房地产企业之一。
华侨城旅游地产的利润估算。先旅游后地产带来超高利益，旅游地产项目一 般选址为城市周遍地区，而这些地方的楼面价格普遍较低，低价拿地，高价出售。 权威周刊所做的测算显示，华侨城旅游地产项目毛利率高得惊人：波托菲诺项目 的楼面地价不超过 1600 元/平方米，加上 400 元/平方米的配套建设费用和 2300-2500 元/平方米的建安成本(高层建筑较高，多层建筑较低)，再加上 500 元 /平方米的其他成本杂费，项目总成本不超过 5000 元/平方米；以 10000 元/平方 米的售价计算，波托菲诺项目毛利率在 50%以上。按照权威周刊得到的以下数据， 可以统计出，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有 200 万平方米建筑面积尚待开发，若乘以 5000 元/平方米的毛利，总利润将达到 100 亿元。按照 2003 年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年 15 万平方米， 200 万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发 10 年。
B）华侨城信息化建设现状 从总体上看,我国旅游企业已经跨过了信息化的初级阶段。与发展程 度相对应,软件使用和数据标准化成为影响旅游企业信息化发展的重要因 素。除此以外,人才培养、政策选择、网络安全和技术的采用等也与信息进 程息息相关。 与 其 它 同 行 业 企 业 相 比 ，华 侨 城 的 信 息 化 步 伐 较 为 领 先 。目 前 华 侨 城 已拥有以下一些信息化手段（销售 CRM 系统、租赁业务系统、侨城会会员 管 理 系 统 、 服 务 热 线 ）。 这 些 系 统 已 经 可 以 较 好 处 理 部 门 相 关 问 题 。
主题文化产业链王国的打造。 没有旅游产业的发展，就不会有华侨城的地产，主题公园旅游产业可以改善
城市生活，带动消费和提高就业因而得到政府的支持，以打造主题公园低价得到 土地，以建造旅游高端房地产来补偿公园长期建设需要的现金流，这种独特的经 营模式已得到市场检验并已成熟。
把“旅游产业和地产”两者通过主题文化完美的结合起来，打造一个独特的 “以旅游带地产”主题文化产业链王国是华侨城的核心竞争力所在。围绕“旅游 +地产”相关产业链升级和上下游的扩展，现在已经成为华侨城收入的主要源泉。 “旅游带旺地产、景观提升品位、地产返哺旅游”是华侨城“旅游＋地产”模式 的核心，也是华侨城在中国房地产市场最为核心的竞争力。
目前华侨城收入结构比较单一，旅游业务中过度依赖门票收入的问 题比较出，门票收入占比主题乐园收入的 70%-80%。而反观日本环球影城， 该乐园共占地 54 公顷，拥有 18 种大型游乐设施，以及 54 间餐饮与零售 设施，其中非门票项目占比 40-50%左右，这样比较合理。
（二）华侨城旅游+地产模式 1）旅游+地产模式 通过旅游资源与房地产的产业嫁接获得项目价值的最大化的典范 华侨城，作为国内“旅游＋地产”开发的先驱者，它实现了“以旅游带地产”
华侨城这种所谓独特的经营模式是可以持续的，是可以异地移植的，且其未来复 制或移植的空间仍很大，未来其生命力依旧旺盛，这种模式在不断的扩张之中， 准备在全国的一线模式全面复制旅游+地产模式。华侨城模式可以实现异地复制， 而这主要是因为：
1）开发特性带来了大量的低成本土地储备且升值空间巨大； 2）旅游开发和发展迅速提升房地产的整体价值并获得可观溢价； 3）造景开发模式有效解决景区资源稀缺所带来的发展瓶颈和束缚； 3）强大实力和诸多融资平台充分满足巨额资金需求
华侨城加快信息化建设需要性分析
（一） 华侨城业务介绍 1）三大业务 A) 旅游产业及文化产业 成立于 1985 年的华侨城集团是中央企业中唯一以文化为主业的企
业，也是中国第一批国家级文化产业示范园区。公司以旅游开发和经营为 核心，以文化产业为特色和依托，拥有数量最多、规模最大、效益最好的 主题公园群。其文化产业的发展始于 1989 年创建中国第一个文化主题公园 -- 锦 绣 中 华 ，此 后 相 继 成 功 建 设 了 中 国 民 俗 文 化 村 、世 界 之 窗 、欢 乐 谷（ 连 锁）等著名主题公园，建成了华夏艺术中心、何香凝美术馆、华侨城创意 文化园、华美术馆等文化设施，旗下还拥有华侨城国际传媒演艺公司、深 圳歌舞团演艺公司等文化企业。
华侨城加快信息化建设需要性分析
Title 1.华侨城是否需要加快信息化进程（反方） 正方：信息化工程符合华侨城主营业务的未来发展趋势，可起到锦上添花 的作用。 反方：华侨城旅游+地产模式目前经营形势较好，市场占有率高，盈利稳 定，无需花费人力物力建设信息化。
目录 （一） 华侨城业务情况
1） 华侨城业务情况介绍 2） 华侨城业务收入分析 （二） 华侨城旅游+地产模式 1）旅游+地产模式 2）旅游+地产模式业务情况 （三） 华侨城加快信息化需要性分析。 1） 华侨城信息化现状 2） 信息化建设成本分析 3） 信息化建设风险分析 4） 信息化安全性分析 （四） 结论 1） 华侨城旅游+地产模式目前经营形势较好，市场占有率高，盈利稳定。 2） 信息化建设成本大，周期长，经营风险性高。目前信息化建设程度
（三）华侨城加快信息化需要性分析。 1)华侨城信息化现状 A）旅游产业信息化整体水平差 一是相关产业信息化整体水平低。例如旅游饭信息化发展情况差，只
有约 40％的旅行社建立网站，lO％左右旅行社可以实现网上预订。二是信 息化发展的技术相当薄弱，旅业应用信息技术依然处初级阶段。三是旅游 信息化基础设施和配套落后。旅游相关单位的计算机普及还比较低；四是 旅业各部门、各区域旅游信息化发展平参差齐，只有 2／3 的旅游行政管理 部门应用了公自动化系统，信息建设水平参差齐。五是旅游“软设”滞后， 人才、信用等“软冈素建设的滞后，严重制约着同旅游信息化的建设。六 是消费者自主意识有待提高。通过网络调查发现,有不少人并不知道 12301 服务 投诉热线,也有人对国民旅游休闲卡所知甚少。面对曾经大力经媒体推荐的信息 化旅游产品,部分消费者并不是采取主动获取信息的方式,而这部分消费者通常分 为两类,一类是极少出行的老年人,另一类则是长期依赖旅行社获取信息的旅游者, 他们对于新兴的信息化旅游产品接受能力不高。有业界人士表示,即便未来将出 现一个系统全面的信息平台,如果没有主动意识进行操作运用,信息仍是被动的, 难以发挥最大效应。
2）三大业务收入分析 从 2012 年 3 月，华侨城公布了 2011 年度业绩报告来看 在华侨城的三大业务板块中，旅游综合业务实现营业收入 63.3 亿
元，同比下降 32.96%；房地产业务实现营业收入 102.3 亿元，同比上涨 45.51%；纸包装业务实现营业收入 8.1 亿元，同比上涨 6.95%。从ห้องสมุดไป่ตู้务构 成来看，华侨城的业务地产化趋势日趋明显，正是带来的强大资金流才是 支撑其主题公园扩张的强大后盾，旅游综合业务收入比重不到四成。
其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺小镇， 更被视为国内主题社区开发典范。
华侨城旅游+地产模式的盈利模式
2）旅游+地产模式业务分析 华侨城旅游地产的利润 华侨城项目销售有个规律，一般是开盘当天就销售 1/3，一年之内卖掉 90%多。 旅游项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的主题公园景观，以及多功能社 区规划，地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过 80%。
C）电子及包装 华侨城集团控股的康佳集团成立于 1980 年 5 月，是中国改革开放以
后成立的第一家中外合资电子企业。经过二十多年的快速发展，康佳集团 已成长为大型电子信息产业集团和公众股份制上市公司（A 股代码：0016； B 股代码：2016）。公司主导业务涉及多媒体消费电子、移动通信、信息网 络、白色家电、汽车电子以及上游元器件等多个产业领域，是中国彩电行 业和手机行业骨干龙头企业，曾连续四年位居中国电子百强第 4 位。
2）信息化建设成本分析
信息化建设过程中的成本不仅仅指企业实施信息化所需要购买的软 件、硬件、服务等支出，而且泛指企业从接触信息化、实施信息化到信息 化产生效益时，所产生的总体成本。信息化建设具有成本大，建设周期长， 回报周期久，投资风险高等特点。
信息化准备阶段成本 信息化准备阶段的成本主要包括硬件成本、软件成本、咨询服务成 本、企业变革成本等四大类。硬件成本包括基础网络建设成本、硬件设备 成本，软件成本包括信息化建设所需的系统软件的购置，咨询服务成本包 括企业为进行信息化建设而进行的购买信息化规划服务、系统需求分析等 所付出的成本，企业变革成本包括企业为进行信息化建设而采取的组织结 构、工作流程等变化而给企业带来的成本。值得一提的是，企业的变革成 本可能会贯穿企业信息化建设的全过程。 信息化实施阶段成本 信息化实施成本包括企业在信息化实施过程中所发生的成本，主要 包括软件二次开发成本、员工培训成本、软件实施成本以及相关的管理变 革成本。软件的二次开发费用主要指软件选型以后，企业和软件提供方根 据企业的具体需求进行二次定制开发所产生的成本。软件的培训包括使用 人员的专业培训和素质培训，因此，培训成本主要指软件的提供方对于软 件的购买方进行操作技术转让的过程期间所发生的费用。软件的实施成本 也是企业在信息化实施过程中必须要注意的成本，不仅仅指企业支付给软 件提供方在软件实施过程中所提供的服务费用，还应包括在软件实施过程 中，企业所投入的信息化工作人员，包括信息技术人员、技术管理人员和 技术经济人员，他们的成本包括人员的工资、奖金、和各种福利，这些人 员的人力成本应该计算在内。 信息化维护阶段成本 后期的维护成本包括硬件、软件的后期维护、维护人员的工资、硬 件网络产品的损耗、机器维修等成本。对于企业信息化维护阶段成本而言， 具有明显的迭代投入特点。一方面，维护阶段的维护成本与企业信息化的 前期准备和实施阶段的投入成本有很大的关系。如果前期的工作做得比较 扎实到位，软件选型、实施、培训等工作都较好地结合了企业自身的实际 情况，那么后期的维护成本相对来说会比较小。另一方面，面对激烈的市 场竞争，企业必须不断地适应市场环境，因此，企业的生产规模或者企业 业务以及组织形式都会发生变革，企业信息化的基础平台和软件系统都需 要适时地更新，这也是维护阶段必须考虑的主要成本。
其中值得注意的是，在旅游综合业务方面，公司旗下主题公园（包 含旅行社及酒店）共接待游客 2430 万人次，同比增长 21.5%，创历史新高， 但营业成本同比减少了 26.1%至 36.5 亿。游客数量劲增加而成本下降，本 应有助公司营收以及毛利率提升，但蹊跷的是，华侨城旅游综合业务实现
收入却较 2010 年下降 32.96%，仅为 63.33 亿元；毛利率为 42.30%，较 2010 年下降 5.42%。
低，相关配套不齐全。技术欠缺，技术环境需进一步加强。故现阶段 不利于信息化建设。 3） 信息化具有较大的安全隐患，对企业经营存在较大风险。 4） 在现阶段，华侨城旅游+地产模式目前经营形势较好，市场占有率高， 盈利稳定，无需花费人力物力建设信息化。 （五）参考资料 1）《2007-2008 中国旅游企业信息化发展研究报告》 2）《2009 中国主题公园及旅游地产行业投资分析报告》 3）相关文章
波托菲诺作为旅游地产项目的经典之作，它给华侨城带来的利润是巨大的。 波托菲诺每年为华侨城提供了 15 亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公 园年收入之和。也正是旅游房地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境 优美、独具特色的现代化海滨城区真正矗立在深圳湾畔。目前，华侨城集团已形 成总资产达 200 亿元、净资产近 100 亿元、年销售收入过 100 亿元的资产规模和 销售规模，累计向国家上缴税收达 30 亿元以上。
B）房地产及酒店开发经营 深圳华侨城房地产有限公司成立于 1986 年 9 月，是华侨城控股
（000069）子公司，经过二十多年的不断创新与发展，由一个主要为华侨 城工业区配套服务为主的生产建设型企业发展成为以市场为导向的经营型 国家一级房地产综合开发企业，是国务院国资委大力扶持发展的全国主要 房地产企业之一。
华侨城旅游地产的利润估算。先旅游后地产带来超高利益，旅游地产项目一 般选址为城市周遍地区，而这些地方的楼面价格普遍较低，低价拿地，高价出售。 权威周刊所做的测算显示，华侨城旅游地产项目毛利率高得惊人：波托菲诺项目 的楼面地价不超过 1600 元/平方米，加上 400 元/平方米的配套建设费用和 2300-2500 元/平方米的建安成本(高层建筑较高，多层建筑较低)，再加上 500 元 /平方米的其他成本杂费，项目总成本不超过 5000 元/平方米；以 10000 元/平方 米的售价计算，波托菲诺项目毛利率在 50%以上。按照权威周刊得到的以下数据， 可以统计出，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有 200 万平方米建筑面积尚待开发，若乘以 5000 元/平方米的毛利，总利润将达到 100 亿元。按照 2003 年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年 15 万平方米， 200 万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发 10 年。
B）华侨城信息化建设现状 从总体上看,我国旅游企业已经跨过了信息化的初级阶段。与发展程 度相对应,软件使用和数据标准化成为影响旅游企业信息化发展的重要因 素。除此以外,人才培养、政策选择、网络安全和技术的采用等也与信息进 程息息相关。 与 其 它 同 行 业 企 业 相 比 ，华 侨 城 的 信 息 化 步 伐 较 为 领 先 。目 前 华 侨 城 已拥有以下一些信息化手段（销售 CRM 系统、租赁业务系统、侨城会会员 管 理 系 统 、 服 务 热 线 ）。 这 些 系 统 已 经 可 以 较 好 处 理 部 门 相 关 问 题 。
主题文化产业链王国的打造。 没有旅游产业的发展，就不会有华侨城的地产，主题公园旅游产业可以改善
城市生活，带动消费和提高就业因而得到政府的支持，以打造主题公园低价得到 土地，以建造旅游高端房地产来补偿公园长期建设需要的现金流，这种独特的经 营模式已得到市场检验并已成熟。
把“旅游产业和地产”两者通过主题文化完美的结合起来，打造一个独特的 “以旅游带地产”主题文化产业链王国是华侨城的核心竞争力所在。围绕“旅游 +地产”相关产业链升级和上下游的扩展，现在已经成为华侨城收入的主要源泉。 “旅游带旺地产、景观提升品位、地产返哺旅游”是华侨城“旅游＋地产”模式 的核心，也是华侨城在中国房地产市场最为核心的竞争力。
目前华侨城收入结构比较单一，旅游业务中过度依赖门票收入的问 题比较出，门票收入占比主题乐园收入的 70%-80%。而反观日本环球影城， 该乐园共占地 54 公顷，拥有 18 种大型游乐设施，以及 54 间餐饮与零售 设施，其中非门票项目占比 40-50%左右，这样比较合理。
（二）华侨城旅游+地产模式 1）旅游+地产模式 通过旅游资源与房地产的产业嫁接获得项目价值的最大化的典范 华侨城，作为国内“旅游＋地产”开发的先驱者，它实现了“以旅游带地产”
华侨城这种所谓独特的经营模式是可以持续的，是可以异地移植的，且其未来复 制或移植的空间仍很大，未来其生命力依旧旺盛，这种模式在不断的扩张之中， 准备在全国的一线模式全面复制旅游+地产模式。华侨城模式可以实现异地复制， 而这主要是因为：
1）开发特性带来了大量的低成本土地储备且升值空间巨大； 2）旅游开发和发展迅速提升房地产的整体价值并获得可观溢价； 3）造景开发模式有效解决景区资源稀缺所带来的发展瓶颈和束缚； 3）强大实力和诸多融资平台充分满足巨额资金需求