重庆江北嘴区域发展分析

中原认为，江北嘴CBD将会随着重庆市的区域价值凸 显，快速发展，与解放碑同步进入CBD成熟阶段，商 务功能最大，商业将向休闲、娱乐、旅游等方向发展 ，居住功能呈现高端品质楼盘，充分使得土地价值最 大化。
江北城CBD现状研究——供应市场
Biblioteka Baidu
表：从拿地以及合作意向看目前进驻项目的情况
供应情况 目前江北嘴CBD正处于一级开发阶段，除 靠近江北城的珠江太阳城和金融街在售外， 其余无项目面市。 拿地情况 知名房地产公司以及金融企业的进驻，片 区未来开发实力强，进一步增强了江北城 CBD建造的信心，预期较为理想；片区未 来房地产市场竞争力较强。
CBD内外现代化交通的规划设计 使CBD三大区域形成有机 循环江北嘴交通现代化和畅通化优势更加明显
朝天门大桥已通车， 东水门和千厮门大桥 已动工
外部交通： 轻轨、过江隧道、索道以及 跨江大桥、码头的水陆空设 计使区域与外部联系紧密， 通达性和便捷度极高。
内部交通： 江州立交、江北城立交、聚贤岩 立交（与江北滨江路相连）、三 洞桥立交以及江溉隧道的设计 四大立交和一条通城隧道建立区 内交通网的畅通化、人性化
262.32万方 40.73万方
50.40% 7.82%
备注
不包含地下空间面 积约110万方
（原规划地下空间 面积50万方）
含54.56万方公寓建 筑面积
商业配套 13.93万方 2.68%
文化娱乐 17.72万方 3.40%
住宅
185.80万方 35.70%
居住人口 就业人口
4.65万人 13.84万人
金融业
重庆银行
合作意向
/
资源来看，未来片区房地产市场价格将在
西南证券
已拿地
/
重庆市场上有较大的突破。
其他
“长江之星”观光广播 电视塔
拟选址
/
江北城CBD资源价值分析——空间规划
江北城空间环境总体上形成“双城、五区 、一轴、两带、一冠、一点”的基本格局 ➢双城结构 ➢半岛五区 ➢公共轴带 ➢双城绿环 ➢半岛之冠 ➢都市舞台 ➢谷绿楔 ➢滨水绿链 ➢多样交通 ➢古今之门
江北城CBD规划
国内外类似城市成熟CBD区域发展阶段研究
图：国内外成熟CBD演变阶段特征
国内外类似城市成熟CBD区域发展阶段研究
重庆CBD整体正处于由高速发展阶段
解放碑区域在市场机制动力作用下自主发 展更向成熟阶段靠近
江北嘴由于是政府主导的外部机制动力下 形成的，其规划起点较高，但没有零售商业、 居住作为其发展基础，其发展中必然会遇到 聚集人气困难，白天交通拥堵，夜晚空城的 现象，对交通体系有严峻的考验，同时土地 价值无法充分利用
企业性质
房地产开 发企业
典型企业名称 香港九龙仓集团
北京金融街公司
上海越洋公司 北京中研建科投资公司
重庆丰盈公司 重庆成大公司
农业银行
进驻情况 已拿地
已拿地
已拿地 已拿地 已拿地 已拿地 已拿地
开发情况
/ 已开工，预计 今年下半年可
投入使用 /
/
/
/
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重庆农村商业银行
已拿地
/
同时从拿地成本、开发企业的实力和片区
—— ——
按人均40平方米计 算
人均就业面积：办 公20㎡/人；
商业文化100㎡/人
（数据来源：江北嘴中央商务区投资有限公司最新规划调整）
江北城CBD资源价值分析——公共设施配套：高水平、完善 的市政和公共服务配套为江北嘴CBD的完美打造和竞争力提 供强大的支撑
公共服务设施主要有科技馆、大剧院、民居博物馆、网球中心、水上博物馆、水族馆、中央公 园等，其中科技馆、大剧院属市级公共服务重点工程，配套设施在规模和功能上均属重庆市最 高水平，将为商务类产品提供较为完善的配套服务。
其写字楼市场外部竞争主要来自于解放碑，解 放碑是重庆现阶段的商务商贸中心，多年积淀 的商业地位短期内难以撼动；
而江北城虽起步晚，但起点高、定位高，后续 规划优势明显。这将有助于江北城在与解放碑 的竞争中取得优势；
表：江北城CBD规划技术经济指标
项目规划
指标
比例
新建建筑面积 520.5万方
100%
写字楼 酒店
江北城CBD作为政府重点打造的项目 将享受多方优惠政策 以 促进其健康良性发展
“凡来江北城CBD投资，工商注册和税务登记在重庆市江 北城CBD的集团、企业，均可享受国家、重庆市已出台的 优惠政策。对于入驻企业所需办理的相关必要手续，重庆市 江北城开发投资公司将实施阳光服务工程。”
——资料来源：江北城CBD招商网
江北城CBD资源价值分析——产业规划
住宅
185万方大规模住宅规划、近5万居住人口，有 效保障了江北城的人气；
商业和文化
用地约为31万方，但供应较分散，难以形成具 有较强凝聚力的商圈；
写字楼
供应面积达到新建面积的50%，其作为重庆商 务制高点的地位更加凸显。但另一方面，也预 示着未来江北城内外部商务市场的激烈竞争；