南京可行性研究报告

南京可行性研究报告

篇一：南京某项目可行性研究报告

南京某项目可行性研究报告

一、项目概况

1、地理位置: No.2004G27地块位于南京市建邺区应天西路以北（原金陵橡胶厂用地），靠近南京赛虹桥立交，与南京银桥市场比邻。整个地块东西长约170米，南北宽约88米，实际出让面积为15147.4m2，土地等级为级。

２、项目情况：市国土局挂牌出让地块，底价为4800万元，交地条件为场地平整，水、电、气以现状为准。３、周边市政建设规划：

４、交通、教育及商业：

５、规划要求：容积率 1.6；建筑密度 25%；绿地率 40%；建筑高度：住宅 35M、非住宅 24M。

二、操作步骤：

如竞买成功，见合同

三、经济指标测算

（一）、方案：

1、总建筑面积约24235.84 m2，拟建小高层住宅约16235.84 m2，商业综合楼约8000m2。

2、另配建一层地下车库、人防，建筑面积7000 m2。

3、配建门卫、配电房、物管、煤气站、公厕、会所等附属用房

2000 m2。

4、按规划要求配机动车位193个（其中地下163个，地上30个）。

5、一次规划设计施工，开发周期18个月（2004年11月30日~2006年5月底）。

（二）、NO.2004G27开发成本测算

1、土地成本：小计：4992万元

（1）土地费用：1980元/ m2×24235.84 m2=4800万元

（2）土地契税：79元/ m2×24235.84 m2=192万元

2、前期工程费：小计：1063万元

（1）设计费：20元/ m2×（24235.84 m2+7000 m2）==63万元（2）前期费用：210元/ m2×（24235.84 m2+7000 m2）=656万元

（3）河西配套费：110元/ m2×（24235.84 m2+7000 m2）=344万元

3、工程建设费：小计：4528万元

（1）桩基费用：100元/ m2×24235.84m2=242万元

（2）建安工程：1100元/ m2×24235.84 m2=2666万元

（3）附属配套：

a. 地下室7000 m2×800元/ m2=560万元

b. 配电房、门卫、会所2000 m2×1000元/ m2=200万元

（4）公共配套设施：

a. 管网、道路、水电气、电梯、设备、智能化系统等 200元/ m2

×24235.84 m2=485万元 b. 园林、景观、绿化 100元/ m2×24235.84 m2=242万元

（5）其它工程费 1100元/ m2×5%×24235.84 m2=133万元

4、管理费：400万元/年×1.5=600万元

5、财务费用（利息）： 12000万×6%×1.5年×40%=432万元

6、销售费用：小计：477万元

c. 销售费13606×2%=273万元

d. 广告费13606×1.5%=204万元

成本合计：12092万元（4989元/ m2）

销售收入：13606万元

a. 住宅：16235.84m2×5500元/ m2 =8929万元

b. 商业楼：1F1350m2×11000元/ m2 =1485万元

其它 6650m2×4800元/ m2 =3192万元

营业税及附加：13606×5.6%=762万元

利润：

13606万元—12092万元—762万元=752万元（310元/ m2）

7、其它

1. 车库销售收入没有计在总收入内，可增加收入163个×8万元/个=1304万元。则：项目利润增加约538元/ m2）

2. 项目增值利润：按当前项目周边同比楼盘销售价格有增值空间，则房价每上升100元/ m2，利润增长约200万元。

四、项目风险与防范

风险一：商品房上市体量放大带来销售压力。

对策：1、现周边住宅房销售均价已达5900元/㎡，而我们是按5500元/㎡计算的，测算房价是就低不就高。在未来项目开发销售时价格上留有一定的空间。

2、现周边的新小区开发空间已有限，整个河西南部商品房上市体量较大的主要集中于奥体中心区，本案距城区较近，距奥体有一段距离，本案相对奥体片区而言，在地理位置、社会配套设施成熟程度上具有一定优势。

风险二：靠近高架造成区域内住宅品位不高，影响本案的房价。

对策：1、现周边房价销售均价已达5900元/㎡，而我们是按5500元/㎡计算的，测算房价是就低不就高。在未来项目开发销售时价格上留有一定的空间。

2、针对靠近高架而带来的噪音等不利影响，在规划设计、建筑用材上妥善考虑，将其减少到最小程度。在销售上扬其利而避其短。

综上所述，我们认为该地块位属于南京市重点投资发展的河西新城区，又距城区较近，地理位置较好，交通、医疗、教育、商业等条件已日趋成熟，作为开发项目具有一定的升值潜力。同时该地块与我公司现开发的天成苑项目相近，在开发操作上有很大的便利性和互补性。项目投资量不大，属于“短、平、快”项目，比较适合我公司。尽管现在看来项目开发还有一些不定的因素和困难，但只要我们谨慎操作，稳步推进，这些风险和困难是能够规避与化解的。总之，我们认为该项目利大于弊，应该及时决策，努力争取。

篇二：南京建宁路项目开发可行性研究报告

建宁路C2-01地块控制性详细规划调整可行性研究报告

一、项目概况及A、B地块统一开发

1、项目区位条件状况

本项目为建宁路C2-01地块，位于南京市下关区建宁路63号。下关区地处南京市城区西北部，濒江依城，是南京市建设现代化城市的窗口性区域，素有“金陵北大门”之称。下关区是华东地区重要的物资集散地，自古水陆交通发达，路网系统较为完善，商业兴盛，旅游资源丰富，自然、人文景观众多，是全国科普示范城区。

建宁路目前已初步建成为南京市第三商圈的核心区域。它位于南京城北，西邻下关长途汽车站和南京火车西站；东邻南京长途汽车站、南京火车站；向北则为通向长江以北地区的南京长江大桥。建宁路北面为居住、工业区密集的铁北地区，南面临高档住宅密集的黑龙江路，是南京著名的市场一条街。该地区初具商业一条街的规模，交通发达，客流量大，有38条公交线路通过，日均人流量达32万人次，2006年商品成交额达150多亿元。

项目区位图项目位置卫星图

本项目位于建宁路中段南侧。地块北面是建宁路，与建宁路隔街相对的是金桥装饰城，西面规划路以西是南京铁路运输学校的大操场，南面规划路以南是护城河绿地和护城河，东面是绿城新贵小区。

2、A、B地块独立开发面临的障碍

建宁路C2-01（A）地块于2005年7月5日开始挂牌出让，地块