论我国城市化的现状及其对房地产市场的影响

企业研究Business research 总第386期第20期

2011年10月一、引言城市化水平体现一个国家经济和社会发展的程度，城市化是一种经济行为，着眼于未来，考虑到人口、环境、资源和经济协调发展的战略发展因素，研究我国的城市化发展进程及其对其他产业带来的一些相关的影响，应当先了解我国城市化的现状，继而对受影响的产业中相关因素进行分析。二、城市化的本质内涵

城市化的本体主要是两个方面：人口和产业。总而言之，城市化是指伴随由生产力水平的变革而引起的人口和其它技术等经济

要素从农村向城市转变的过程，这一过程是以扩大城市规模和发

展城市产业为目的。

三、现将我国城市化的现状分析归纳为以下几点：

（一）城市化的总体发展速度较快,但不稳定

随着我国经济的发展、政治地位的提高以及国内外环境的稳

定，我国的综合国力在各方面都得到了上升，尤其因为提出了加速

城镇化进程的政策，我国的城市化水平不断提高。我国从80年代

开始加快了城市化建设步伐，在过去的30年里，城市化发展取得

了显而易见的进步。

（二）城市化的区域发展存在不平衡性

反映城市化的主体因素之一就是人口。在我国区域城镇体系

中，出现了东南部沿海城市的城市化水平远超中西部城市城市化水

平的想象。而且在农村人口流动中，有60%走向东南沿海，30%流向

中部，西部只占了10%。中国城市人口高度密集，尤以东部为甚。

（三）出现超前城市化现象

超前城市化就是指城市化水平和生产力水平相脱节，城市化

并不是由生产力推动的。有的城市还未发展成为大型城市，大力加

强设施建设、实施城市的形象工程建设。规划建设“过热”进行，不

仅因成本过高造成浪费和负债，甚至带来了环境问题，出现交通拥

挤、环境污染严重等问题。

（四）城市化的构成群体达到真正“城市化”还比较困难

城市化客观上是一个经济现象，就是在城市居住的人占总人口

的比重是一个指标、一种现象，它客观存在。所以从某个角度来看，城市化可以理解为就是把农民变成市民。那么，农民工住在城市，他

就是城市人口，这是一个客观现象。但是城市的消费水平是和这类人群的收入水平存在一定差距的。从层出不穷的诸如留守儿童、农民工子弟学校、春运民工潮这类现象就可以看出，进城的农村人口并未成为真正的城市人口，也未取得与城市居民相同的社会地位、发展机遇和福利待遇，或者也存在着他们的思想观念、生活方式和消费习惯仍然是农民的那一套，是生活在城市里的农民。这个群体的构成似乎比较复杂，要达到真正“城市化”是需要一些时间的。

四、城市化对房地产市场的影响

（一）城市化带动房地产价格的上涨

价格受供求关系影响，但价格迅猛攀升又直接源于有效需求的强力支撑。城市化进程导致了农村人口向城镇的大量迁移,而人口的大量迁移首先引起的就是对房地产的庞大需求。在我国目前房地产业的发展明显滞后于城市化发展的前提下,城市化的发展

带来的是房地产价格的不断上涨。随着我国城市化的推进，住房的“刚性需求”

潜力是巨大的，而需求正是决定房价的最主要因素。房屋是正常商品，当消费者的收入增加时，对房屋的需求增大；城市人口迅速增长时，对房屋的需求也在加大。生产者购买土地来满足消费者需求，而消费者也用自身需求来刺激房地产市场的价格。十九世纪经济学家吉芬品发现，低收入家庭所购买的生活必需品，越提价，需求就越多。从心理因素来考虑，这种是属于害怕涨价而促使的需求；而购置或出售房屋的心态或者价值观的变化也属于心理因素对价格的影响，（二）城市化带来房地产行业发展的全面化在一个城市中，是存在着几种功能区的结合，当一个房产开发的“区”也能变成居住、交通、教育、文化、娱乐等功能的兼容体，不仅为市民带来更便捷优质的生活质量，更加更高了整个城市的服务水平和消费水平，更为重要的是为房地产经济的发展带来了新的动力。城市化使得在一个单一的“区”内组成功能的聚集，不仅提高了产品的价值，而且为城市的发展收纳了劳动力，增加就业机会的同时也壮大了房地产行业的规模。这将是在城市化发展进程中，是对城市资源的有机组合和对房地产业的有力推动。（三）城市化扩大了房地产市场的供应总量在城市化加速发展的前提下，市场总量的扩大显然是不言而喻的。例如旧城改造，盘活了大量土地，如果把这些改造的土地都挖掘出来，其价值是十分巨大的，供给的总量得到大大增加。“城中村”是城乡二元结构的产物，彻底消除“城中村”现象已是大势所趋。“城中村”的建设用地属集体所有的性质，通过“城中村”的消除，这一部分集体性质的建设用地自然发生所有制性质的转变，当然地将会通过市场配置发生置换和流转。

参考文献：［1］叶嘉安.我国城市化进程怎样免患大城市病［J ］.大众科技报，2005，（8）［2］崔巍.从多角度分析房地产市场走势［J ］.城市管理，2006，（1）［3］李显惠，李永实，伍世代.福州市城市化进程中土地利用问题探讨［J ］.福州师范大学福清分校学报，2007，

（1）［4］陈立俊.中国城市化发展现状的探讨与思考［J ］经济论坛，2008，（11）论我国城市化的现状及其对房地产市场的影响

刘欢钟敏

（广东工业大学广东广州510520）

摘要：本文从考虑我国经济发展进程的背景下阐述了城市化的本质内涵所在，并对我国当前的城市化进行了现状分析，从发展情况和产生的现象等方面归纳了几点特征。随着生产力水平的提高，房地产业的迅猛发展给现代社会的发展带来了

新的关注点，现在一说起城市化，就有人往房地产上引导，房地产业成为城市化进程中值得探讨分析的话题。本文在了解我

国城市化现状的基础上，从价格和供需因素上浅析了房地产市场在城市化过程中受到的影响。

关键字：城市化；超前城市化；房地产市场

基金项目：国家自然科学基金项目(41001054)；广东省哲学社科基金（090-23）；广东工业大学2011年学生课外学术科技立项项目“珠三角建设用地利用效益评价与预警研究”联合资助。

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