关于某公分司唐山某房地产集团有限公司2.5亿元项目审查报告

关于XX分公司XX房地产集团有限公司2.5亿元“融易贷”
借款服务项目审查报告
通过申请人已提供资料，调查小组针对本次借款服务项目借款用途、还款来源及风险发生时风险控制措施进行了以下三方面进行审查：
一、借款用途审查
本次借款业务来源为光大银行介绍，业务渠道质量较好，调查小组通过XX 房地产集团有限公司（以下简称“申请人”）已提供XX信托借款合同、抵押合同、保证合同及征信报告，表明本次借款用途明确且唯一，同时我方通过合同制约、放款方式等手段可以有效控制本次借款用途。

本次放款方式：出借人资金先放款2000万元至申请人对公账户，放款成功后将此笔资金做为综合息费转入我方账户后，剩余出借人资金通过申请人已授权委托方式直接放款至XX信托还款账户，从而有效控制本次借款用途唯一且有效防范本次借款挪用。

二、还款来源审查
本笔借款服务项目第一还款来源是XX信托新授信2.7亿元放款，调查小组为确认第一还款来源真实性，调查小组现场与北京XX信托工作人员了解，本次XX信托贷款已在业务部门发起，并报送风险评审，目前等待XX信托评审委员会评审，调查小组通过预测可能发生的结果分析未来不确定性风险：第一种情况，XX信托在我公司借款期限顺利放款，本笔业务风险可控；
第二种情况，XX信托在我公司借款期限未顺利放款，出现募集失败情况，需要申请人其它补充还款来源；
第三种情况是XX信托贷款审核失败，不同意新放款，那此情况风险较高，只能依靠申请人其它还款来源和我公司要求可覆盖风险的担保物。

通过以上三种情况对第一还款来源影响，调查小组现场审查了申请人其它补充还款来源是否能覆盖预期风险：
1、XX房地产集团有限公司东方广场二期项目出租、销售收入来源，该项目包含三个部分：写字楼、商场以及公寓，其中公寓已取得预售许可证共计216套，预计销售收入1.15亿元，现场随机抽查该楼盘销售台账，已售公寓楼号1308、
811、1307、1012销售的记账凭证，核对缴款凭证、银行转账凭证、pos机刷卡凭证，帐证相符，销售台账显示预计销售1.15亿元收入来源真实可信；
2、XX房地产集团有限公司东方广场二期项目自持购物中心及写字楼租金收入预计年近5000万元租金收入作为补充还款来源，通过查证该项目进展情况及已入驻商户情况，其中已确定签约40%，意向签约40%，闲置20%，该笔收入可作为未来的一项还款来源；
3、政府返还的XX房地产开发有限公司东方财富广场项目用地拆迁费约1亿元也可作为还款来源之一，代垫资金于开发商缴纳土地出让金及相关契税后返还，其中：代垫公园广场建设费用2053万元、代路南区政府垫付拆迁补偿款4279万元、政府异地安置购房款4000余万元，垫付资金返还事宜已与市政府申请并沟通，资金会于项目土地出让金及相关契税缴纳后预计30个工作日内返还。

现场核实，此款用于交土地出让金，不能做为风险发生时的还款来源；
4、XX房地产开发有限公司东方财富广场项目的预期收入须申请人交纳1.8亿土地出让金，取得国有土地使用权证后，五证齐全后可实现两方面预期收入：（1）现有已售房源来看，可收补房款及按揭、公积金贷款1.96亿元作为还款来源；（2）通过现场核查其销售项目台账，其中住宅1046套，面积113160平米，已售729套，总房款33670万元，已收房款13350万元，应收约2亿元，以及剩余底商12000平米，车位367个销售收入共计约4.13亿元左右，也可作为融资还款保证。

综合分析申请人补充还款可操作性，调查小组认为1、2、4项可做为本笔借款补充还款来源，可有效降低XX信托出现的第二、三种情况发生的预期风险。

三、担保方式及风险评价
通过申请人已提供资料，并通过工商等相关网站查询申请人股权结构及现场掌握该企业的实际控制人情况，为控制预期风险，调查小组除审查了第一还款来源、补充还款来源，建议增加两种担保方式，一是保证担保，二是抵押担保，用此担保措施可更加安全控制预期风险。

（一）保证担保
1、法定代表人方XX及配偶刘XX提供连带责任保证;
2、法定代表人方合群儿子刘芳及配偶王丹提供连带责任保证；
3、唐山XX有限公司提供连带责任保证；
（二）抵押担保
1、申请人持有唐山高新区新建设北路西侧、龙富南道北侧的土地使用权、在建工程-东方广场二期项目做顺位抵押登记；
2、申请人渔人码头一期未售房产和土地面积共计12904.97平方米商业地产，按照当地区管委会、房管局政策，待15天公告期结束后，及时办理抵押登记。

四、管理要求
1、出借人资金发放后，及时办理XX信托解除对申请人抵押物登记手续，及时关注XX信托新授信放款相关事宜，包括本次新授信贷款募集情况，如发现不利我公司情况，须及时采取措施防止本息损失；
2、参照唐山市人民政府发布的《关于化解市中心区商业库存促进房地产市场健康发展的若干意见》、《唐山市中心区房地产抵押管理暂行规定》，负责申请人渔人码头一期待15天公告期结束后，办理抵押登记；
3、借款期间，定期检查申请人实际经营状况是否正常，同时密切保证人的担保能力变化情况；
4、跟踪监督申请人银行贷款本息偿还情况，发现不利于我司借款偿还情况及时预警；
5、借款期间多渠道密切关注申请人对外融资的还款履约情况，如遇特殊情形导致影响申请人正常还款，须按照制定的相应预案采取措施防止本息损失；
6、借款期间每月不少于一次网查申请人及关联企业涉案涉诉、负面信息情况；
7、其他情况按我公司借后管理办法执行，一旦借款出现违约，立即启动催收预案，并上报借后管理情况和借后作业结果。

五、审查意见
通过对本次申请人借款用途、还款来源、已要求的担保方式，以及我公司出借资金的操作方式和合同约束条件，可以完全覆盖预测的风险损失，因此调查小组同意向出借人推荐渤海公分司XX房地产集团有限公司2.5亿元“融易贷”借款服务项目：借款期限2个月，一次性收取综合息费2000万元，到期还本。