西宁城市进入性报告

户型南北通透
2014年1月
绿地中心，规划总建筑面积69万平米 城市综合体；绿地云香郡
外来
2016年3月
西宁碧桂园，碧桂园进入西宁首个项目， 城北区核心，精装
中房城北国际村
西宁碧桂园
绿地公馆
西宁万达广 场
伟业香格里 拉
中惠紫金城
海亮大都汇
竞争：市场单盘产值低，2017年品牌开发商典型项目释放产 能、单盘产值提升
9,795
7,183
7,359
7,908
3499 2703 3182 3117 2837 2038 2238 1647 1182 935
成都
武汉
重庆
西安
昆明
6,788
942 639
贵阳
7,384
8,722
6,452
3157 2754
530 392
884 570
乌鲁木齐
郑州
兰州
4,796
565 271
411.28 439.52 514.5 560.73 543.47 595.64
332.01 770.7 380.4 851.09 427.93 978.53 478.66 1077.14 550.69 1131.62 613.37 1248.16
“十三五”工业发展规划主要指标
工业经济总量 工业投资 技术创新
76
40
16020
64
83
24
37
7100
25
18
38
7000
26
88
26
近年西宁商品住宅供销存
2016年区域供求情况
结构：成交以90-140平米为主，三房居多
面积成交主要在90-140㎡ 产品成交主要为三房及两房 价格成交主要集中在4-6千元/平米
西宁市住宅面积区间
25%
22% 西宁市住宅价格区间
自2014年下半年开始，西宁市土地市场受房 地产市场影响，各房企拿地趋于谨慎，虽土 地供应和成交面积减少，但西宁市土地成交 价格却逐年平稳上升
城北区、城中区及城东区住宅用地为2016年 土地供求主力。随着海湖新区的开发建设已 接近尾声，土地成交集中区域逐渐向北川及
近年土地供应、成交及均价
土地供应（亩）
两化融合
节能减排
指标名称 工业增加值 工业固定资产投资（累计） 研发投入占销售收入的比重 省级以上企业技术中心 规模以上工业企业管理信息化覆盖率 中小企业信息技术应用率 “两化融合”标杆企业孵化数量 节能降碳 工业固体废物综合利用率
西宁市第二与第三产业重点产业一览
分类
名称
分类
金属冶炼及延伸加
工
特色化工产业
273.35
≤2.8
93482
341.99
土地用途
普通商品 住房用地
出让
年限 住宅70 年、商业 40年
成交价 （万元）
69071
成交单价 （万元/亩）
320.13
成交单位
西宁碧桂园房地 产开发有限公司
成交日期 2016.3.15
普通商品 住房用地
70年 101000
369.49
中海宏洋地产 （合肥）有限公 2017.6.17
装备制造产业
第二 产业
绒纺加工业 藏毯加工业 高原生物健康产业
第三 产业
新能源产业
新材料
新型建材
节能环保
名称
会展业
现代物流业 金融业
商务科技服务业 现代商贸流通业
社区服务业 农村服务业 文体服务业
旅游业 住宿餐饮业
单位 亿元 亿元
% 个 % % 家 吨标煤/万元 %
2015年 443.2 1915.3 0.94
30 80 ≥50 — — 86%
2020年 年均增长11%
2900 1.5 40 ≥90 ≥80 20 完成下达目标任务 ≥90
属性 预期性 预期性 预期性 预期性 预期性 预期性 预期性 约束性 约束性
城市发展集中在西、北、南三条川道
过去：西宁城区围绕老城传统的“大十字”中心向四周连续外扩，形成了目前单中心“十”字式的城市结构， 但中心极化作用不明显，城市对周边的辐射带动作用较弱。随着城市发展及拓展，部分工业园区已经逐渐位于 城市的几何中心，形成了工业与居住混杂的用地布局。
司
供求：2016年商品住宅供应较少、成交稳定，商品住宅存销比 适中，商办库存压力大
商品住宅2014年为供应高位、2011年为成交高位
城东、城北、海湖新区、城西区是市场供求量的主力区域；城中区由于土地资源较少，区域内在售项目少；
城南新区由于地理位置较远，供求量较低
商品住宅存销比适中，商办库存压力较大
首位度高，经济总量较低，人口基数少
经济、人口首位度高
经济总量低，人口基数少，市人口略高于银川，近年保持人口净流入
全市少数民族人口为60万人，占常住人口的26%，其中：回族人口38万人，占16%；藏族人口为13万
人，占6%；土族6万人，占3%
2016年地区生产总值(亿元)
19,165 33% 6,257
20% 15% 10%
5%
16%
8% 6% 5% 4%
12%
13% 11%
9%
8%
3% 2% 1% 1%
20% 15% 10%
5%
9% 7%
15%
10% 12% 8% 6% 4% 4% 3% 1%
0%
0%
竞争：品牌开发商逐渐进入，目前以单项目销售为主，集中在 海湖新区、城北区
绿地云香郡
恒大名都
中海地产
土地供应（亩）
土地成交均价（亩）
247 1800
1087
321
817 519
307 1710
621
2014年
2015年
2016年
南川片区转移。
近年出让典型地块
地块位置
出让面 积（亩）
容积率
城北区门源 路片区
215.76
≤2.8
起始价 （万元）
69071
单价 （万元/
亩）
320.13
城北区海湖 大道以东
9,550 30% 2,824
全省
省会
32% 7,152
2,264
省会占比 51%
3,150 1,617
49% 2,572 1,248
西安(陕西)
乌市(新疆)
兰州(甘肃)
银川(宁夏)
西宁(青海)
2016年末省/市常住人口(万人)
全省
省会
省会人口占比
3,813 23%
883
2,398 15% 352
2,610 14%
3
重点区域及项目分析
各区域特征不同，供求集中在城北、城东、海湖新区
城中区：城市核心区域，市政配套成熟，交通便利，人口密度大，区域价值高； 城西区：城市次核心区域，市政配套成熟，交通便利，区域价值高，西宁客户认为最适合居住的区域; 海湖新区、城北区：近年来西宁房地产市场热点区域，全国一线开发商进驻较多，供求较好; 城东区：民族特征明显，客户较为局限，但项目较多； 城南新区：西宁房地产市场的价格洼地
城南新区
城南区发展历史短，是正在建设的新区，配套设施不齐全，房地产 项目多为州县客户较能接受的多层项目为主；由于区域成交均价目 前处于全市最低水平，多吸引刚需客户置业
2017年城南新区成交均价7838元/㎡，卧龙花语墅价格10000元/ ㎡，对城南区成交均价有拉升；城南区整体价格仍较低
城中区 城西区
2016年GDP1248亿元；常住人口233万人；市 域面积7649平方公里；建成区面积118平方公里
西北地区青海省东北部，湟水中游河谷盆地，是 青藏高原的东方门户；古“丝绸之路”南路和 “唐蕃古道”的必经之地，素有”西海锁钥“、 海藏咽喉之称；世界高海拔城市之一，并有“中 国夏都”之称
区县 城中区（含城南新区）
2016年高单盘项目海湖新区最多（4个），其次为城东区（3个） 2017年市场高单盘项目金额提升，尤以品牌开发商项目碧桂园及绿地中心明显
2016年西宁房地产销售金额TOP10
排名
1 2
项目名称
中惠紫金城 香格里拉 城市花园
区域 城东区 城西区
成交金额 （亿元）
6.2
6.1
3
西宁绿地中心
海湖新区
371
32% 675 219
39% 593 233
西安(陕西) 乌市(新疆) 兰州(甘肃) 银川(宁夏) 西宁(青海)
西宁近年常住人口变化(万人)
221 227 229 231 233
2010 2013 2014 2015 2016
二、三产比重高，以精金属冶炼及延伸加工、特色化工、装备 制造为主，加快藏毯绒纺、高原生物健康等产业
城东区 城西区 城北区 海湖新区 湟源县 湟中县 大通县
面积/平方公里 151 115 83 138 11 1509 2430 3090
人口/万 30 36 24 30 15 14 44 44
高速铁路规划节点城市
已建成：兰新高铁（2014年） 2017年计划开建：成都至西宁高铁（2017-约2023年）
6.0
4
萨尔斯堡
海湖新区
6.0
5
恒昌卢浮宫馆
海湖新区
5.8
6
西宁碧桂园
城北区
5.2
7
海亮大都汇
城东区
4.7
8
朝阳民惠城
城北区
4.3
9
三和翠雍星城
城东区
4.1
10 五矿柴达木广场 海湖新区
3.9
备注：数据来源克尔瑞数据
2017年1-6月西宁房地产销售金额TOP10
排名
1
项目名称 西宁碧桂园
区域 城北区
2015年
西宁市近年商品房市场表现
2016年
类别
供应 （万㎡）
成交 （万㎡）
均价
总额
供应
成交
均价
总额
库存 去化周期
（元/㎡） （亿元） （万㎡） （万㎡） （元/㎡） （亿元） （万/㎡） （月）
住宅
301
商铺
82
办公等
58
273
5442
149
239
275
5853
161
262
11.5
38
19369
74
中房萨尔斯堡
开发商
青海中惠 西宁伟业 宁夏中房
海亮
绿地
碧桂园
类别 进入时间
目前主要在售项目
本地 2007年12月 中惠紫金城，开发面积130万平方米 本地 2003年7月 香格里拉，开发面积37万平米
外来 外来 外来
1998年 萨尔斯堡、城北国际村
海亮大都汇，地址位于城东区，68万
2013年11月 平米，27栋楼（包括小高层，高层），
城中区、城西区价值高，供应稀缺
城中区由于新增可开发用地减少，且中心城区拆迁难度加 大，比城西区土地资源更稀缺
西宁城市市场调研
2017年7月
目录
1
城市概况
2
房地产市场概况
3
重点区域及项目分析
西宁——青海省会，海藏咽喉
青海省省会 西部地区重要的中心城市之一 国家内陆开放城市 西北交通要道和军事重地 直属中央军委西宁联勤保障中心驻地
西宁市辖四区三县——城东区、城中区、城西区、 城北区、大通县、湟中县、湟源县，另外设有西 宁（国家级）经济技术开发区、城南新区（属城 中区）、高新技术开发区（生物科技产业园区）、 海湖新区
未来：构建“大西宁”都市圈，形成一核驱动，双星拱卫，沿轴集聚的城镇空间布局结构，城市未来的用地增 长方向主要集中在西、南、北三条川道
目录
1
城市概况
2
房地产市场概况
3
重点区域及项目分析
整体：市场容量小，单价较面积（万方）
成交金额（亿）
均价（元/平）
7,725
成交金额 （亿元）
8.8
2
西宁绿地中心
海湖新区
6.8
3
儒之源花苑
城西区
3.7
4
萨尔斯堡
海湖新区
3.2
5
紫御蘭庭
城北区
2.6
6
典范·新城国际住宅小区
城西区
2.5
7
香格里拉城市花园
城西区
2.2
8
恒昌卢浮宫馆
海湖新区
2.0
9
盛达国际新城
海湖新区
1.9
10
海亮大都汇
城东区
1.9
目录
1
城市概况
2
房地产市场概况
贵阳
6,636
8,495
6,016
2844 2416
428 284
763 459
乌鲁木齐
郑州
兰州
4,442
493 219
银川
5,855
275 161
西宁
备注：兰州、银川、西宁数据来源统计公报，其余城市来源各城市收集数据
土地：土地成交集中区域逐渐向北川及南川片区转移，土地成 交价格逐年上升
从近三年的西宁土地成交及市场情况来看， 西宁土地市场以公开交易挂牌为主
银川
5,892
353 208
西宁
2016年区域各城市商品住宅成交情况
成交面积（万方）
成交金额（亿）
均价（元/平）
7,696
9,455
7,126 6,983
7,578
2921 2248 2845 2690 2178 1552 1853 1294 863 654
成都
武汉
重庆
西安
昆明
5,806
782 454
城东区民族特征明显，客户来源较为局限；城南新区发展较慢
城东区
城东区商品住宅价格整体呈大体平稳小幅上涨态势。城东项目销售 价格大多在6000-7200元/㎡之间。随着大盘的陆续入住及周边配 套的日渐完善，向上、向下价差会进一步拉大，同一价格水平线对 应的产品档次和技术含量将更高
区域内少数名族聚集；经适房项目较多，区域整体形象一般；大多 项目在未取得预售许可证的情况下，大量团购，低价销售
第二产业与第三产业比重高，第三产业比重逐年增加 二产以精金属冶炼及延伸加工、特色化工、装备制造为主，提升藏毯绒纺、高原生物健康等产业
第一产业 第二产业 第三产业 （亿元） （亿元） （亿元）
合计
2011年 27.41 2012年 31.17 2013年 36.1 2014年 37.75 2015年 37.46 2016年 39.15