全国各地公寓政策研究2017.5

二、关于套型建筑面积，提出三点指导意见。
单栋建(座)建筑同一楼层内，建筑面积≤200平方米的单套用房建筑面积之和，不得超过该层建筑面积的50%。 研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。 设计机构、施工图审查机构、建设单位再设计、审查和建设时，应严格遵守先关规定要求，不得在技术上预留规划验收后违规加建烟道，观景等设施的条件。
公寓式办公建筑每一分隔单元的建筑面积应不小于150平方米，层高应不大于4.5米。
四、适用时效
2011年2月1日前已审定建设工程设计方案并在有效期内申请建设工程规划许可证的建设项目，建设单位在申请建设工程规划许可证时，应书面承诺按图施工，并在售楼 时告知业主不得改变建筑使用性质，不得利用层高设置插层；尚未审定建设工程设计方案的建设项目，规划土地管理部门在审定方案时，应严格按照本意见要求执行。
二、销售要求
通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。 5月5日前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按之前的相关规定执行。
三、购买名额划定
文件发布次日起，居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。
调控原则：严查违规现象，加强商住市场的规范化
上海住建委还表示，近期关于商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加： 违规销售现象严重：一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。 擅自改变空间和更改使用功能行为较为严重：经调查发现，上海市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房 屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。
各区县政府根据区域发展要求，在符合城市规划的前提下，确定本区域内公寓式办公的布局及具体建设地块内公寓式办公的可建比例。新出让、城市更新及存量工业用 地盘活的办公地块，应在土地出让合同中明确是否可建设公寓式办公及可建的具体比例，并按照土地全生命周期管理的要求在合同中明确物业持有和销售要求。
三、建筑控制要求
后期市场表现预测：
如今政策对商办物业的限制似乎有增无减，深圳市规划国土委的颁布颁布《关于进一步加强商业研发用房建筑设计管理工作的通知(征求意见稿)》，严控商业、 产品转化成产品。若该份意见稿正式被通过，未来项目拥有商业指标和楼指标想要转化成售卖，将变得不可能。
广州市关于商服类房地产项目调控政策
广州市作为最后一个跟进规范化商服类市场政策的全国一线重点城市，顺势进行政 策调控，公寓变得难办证，难转手。
主要明确销售环节，每一单元的分隔面积、层高要求和使用功能等的规 范化政策，加强监督管理。
为了防止公寓式办公建设出现平面分隔面积过小，建筑使用功能模糊，建筑内部擅自差插层，于2015年3月27日针对 公寓式办公建筑的规划管理提出以下意见：
一、公寓式办公建筑定义 带有独立卫生设备的单元式办公建筑。 二、区域控制要求
2016.5.05
2017.1.07
2017.1.13
2017.3.26
2017.3.30
上海市 《关于加强公寓式办公建筑规划 管理工作的意见》
上海市 全面暂停酒店式公寓产品网签， 整顿商住市场，128个项目暂停 销售
北京市 《关于进一步加强商业、 办公类项目管理的公告》
上海市加强公寓式办公建筑规范
已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭；在北京市没拥有住房且在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非北京市户籍居民家庭。
不符合购买的对象：已拥有1套及以上住房的北京市户籍单身人士及非北京市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭；无法提供在北
京市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭。
预测：
关于房地产市场，因城施策的原则，深圳目前还未对公寓类产品进行限购，但并不排除会有限购的政策跟 进的可能性。
本次针对商办项目规范主要内容：
一、严控使用功能 商办类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途，私自更改为居住用途的，将被吊销营业执照或依法收回土地 并对该企业在本市所有项目暂停授信； 二、分割面积限制 开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米； 三、销售对象要求 1. 新项目和在建项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织； 2. 已销售的项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但个人购买应当符合下列条件： （1）名下在京无住房和商办类房产记录的。 （2）在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。 四、其他 1. 开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统； 2. 商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
调控措施：暂停酒店式公寓产品的网签
就《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自2017年1月6日起，市住建委会同相关部门表示：对商业 办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。
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后期市场表现：
虽然上海酒店式公寓网签全面停止，但一些项目的认购并没有停，一般是采取双方签署有条件认购协议的方式，协议规定如果因为集中清理核查影响购房，购 房者可以解除协议。
深圳市商办类项目规范化政策
继京沪限制商住公寓后，粤首次跟进商住市场的规范政策制度，2017年1月13日后， 新的项目受限，偷面积、违规搭建将更难了 。
为进一步规范建筑设计管理工作，针对各管理局在建管工作中集中反映的问题，围绕两个核心问题进行规范：
一、关于建筑平面布局，提出四点指导意见。
商业、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。 卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。建筑(不含研发用房)因功能需要，单栋(座)建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和 茶水间的用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。 严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比应≥2;凹槽面宽与进深之比小于2的，按陈计算的凹槽部分投影面积全部计入地上核 减建筑面积。 商业用房各层之间原则上应设置开放式大楼梯或扶手电梯;对于包含有商业功能的综合楼，商务用房原则上应在裙房内集中布置。
北京市通州区商务型公寓限购政策
北京市通州区适时强化商务型公寓的销售管理，首率出台商务型公寓限购政策，购买 商务型公寓计入家庭住房套数。
2016年5月5日，《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。具体内容如下：
一、购买条件
符合购买的对象：没拥有住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士；
后期市场表现：
通州被限项目短期内的销售策略转为捂盘惜售和少量多批。对于购买者来说，由于限购政策规定只有企业可以购买商办产品，新政出台个人注册企业购买不动 产的行为会越来越多。
北京市政策-内容
北京市在全国范围内开启了对商住房限购的先河，是目前全国范围内对商住市场最严 格的调控措施。
进一步严控使用功能，并扩大最小分割单元不得小于500平方米，出售对象不能是个人。
五、监督检查
规划土地管理部门应加强在建公寓式办公建筑平面布局和层高的监督检查，并配合房管、建管、工商及消防等部门强化建筑使用管理，纠正使用单位或业主擅自改变建筑 使用性质、擅自插层、变相增加建筑面积等违法行为。
六、施行日期
2015年4月1日起施行，有效期至2020年3月31日。
上海市加强严控商住市场的规范化
加强商住市场规范化，全面暂停商办类项目网签。
市场前提：行情异常火爆
受限购影响，类住宅（公寓）市场更逐步成为多数购房者置业的主战场。2016年仅前7个月，均超过历史上任何一个年份， 而年底，类住宅（公寓）项目已频 频出现在各类楼市年度成交榜单的三甲之列，行情空无前例的火爆。 酒店式公寓属于非限购非限贷产品，绕过了一房一价的备案制度，炒作态势愈发明显。
政策汇总
北上广深重点城市轮番出台加强规范商住市场政策，商住调控持续加码
广州市 《关于进一步加 强房地产市场调 控通知》
北京市 《北京市通州区人民政府关于加 强通州商务型公寓和商业、办公 项目销售管理的通知》
深圳市 《关于进一步加强商业办公研发 用房建筑设计管理工作的通知 （征求意见稿） 》
2015.3.27
2017年3月35日颁发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》京建发【2017】第112号
北京市政策-解读
2017年3月27日，本次针对商办项目规范主要内容：
一、严控使用功能 商办类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途，私自更改为居住用途的，将被吊销营业执照或依法收回土地 并对该企业在本市所有项目暂停授信； 二、分割面积限制 开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米； 三、销售对象要求 1. 新项目和在建项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织； 2. 已销售的项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，但个人购买应当符合下列条件： （1）名下在京无住房和商办类房产记录的。 （2）在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。 四、其他 1. 开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统； 2. 商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
三、限制出售对象
房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人 单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。
后期市场表现及预测：
广州公寓市场成交明显减少，银行停止对公寓等商服类物业的抵押、按揭贷款，进一步加重了购买成本，容易造成公寓等商服类物业的 积压。
总结
小结：
一、上海虽加强了公寓式办公建筑规范条例政策及比例，但并未限制公寓式住宅建筑的土地性质及购买资 格。
二、北京市开启了对商住房限购的先河，最小分割单元不得小于500平方米，史上最严格调控措施，公寓开
启了限购时代。 三、深圳严格规范了商办类建筑土地性质及建筑条例，但目前并为涉及限购等政策 四、广州做为最后一个一线重点城市出台商办类政策，顺势严控商办类项目市场规范化，亦并未限购。
一、不得擅自更改为居住用途
商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。房地产开发企业 违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的，一经查实，按有关规定严肃处理。
二、规定最小分割单元面积
房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。