某房地产项目可行性研究报告-(19494)

某房地产项目可行性研究

一、项目总论

（一）项目背景

项目用地：汀棠公园以东地块

项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地

块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。

（二）承担可行性研究的单位

*****投资顾问有限公司

（三）研究工作依据

根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。

二、项目投资环境和市场研究

（一）市场宏观背景

1.全国投资环境

2018 年 1-3 月份，全国房地产开发投资 21291 亿元，同比名义增长 10.4%，增速比 1-2 月份提高 0.5 个百分点。其中，住宅投资 14705 亿元，增长 13.3%，增速提高 1 个百分点。住宅投资占房地产开发投

资的比重为 69.1%.

全国房地产开发投资增速

2018 年 1-3 月份全国房地产开发和销售情况

指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）2129110.4

其中：住宅1470513.3

办公楼1193-0.1

商业营业用房2743-6.5

房屋施工面积（万平方米）646556 1.5

其中：住宅441540 1.9

办公楼308490.3

商业营业用房86559-3.3

房屋新开工面积（万平方米）346159.7

其中：住宅2553112.2办公楼1105-2.3商业营业用房3441-10.7房屋竣工面积（万平方米）20709-10.1其中：住宅14198-14办公楼941-0.2商业营业用房2676-7.2土地购置面积（万平方米）38020.5土地成交价款（亿元）163420.3商品房销售面积（万平方米）30088 3.6其中：住宅26114 2.5办公楼754-2.8商业营业用房20219.6商品房销售额（亿元）2559710.4其中：住宅2160911.4办公楼1103-8.2商业营业用房22077.9商品房待售面积（万平方米）57329-16.7其中：住宅29167-25.4办公楼3637-4

商业营业用房14639-8.6

房地产开发企业到位资金（亿

36770 3.1

元）

其中：国内贷款69570.9

利用外资16-78.4

自筹资金11449 5.1

定金及预收款1113011.2

个人按揭贷款5160-6.8

2018 年 1-3 月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

投资额（亿元）同比增长（ %）地区

房地产住宅房地产住宅全国总计212911470510.413.3东部地区12277847011.814.1中部地区444332001519西部地区41222725 2.9 6.9东北地区449310 1.3-3

2018 年 1-3 月份东中西部和东北地区房地产销售情况

商品房销售面积商品房销售额地区绝对数同比增长绝对数同比增长

（万平方米）（%）（亿元）（%）

全国总计30088 3.62559710.4

东部地区12491-7.314126-0.9

中部地区826414.6531928.2

西部地区837612543029

东北地区9578.572326.6

2018 年 1-3 月份，东部地区房地产开发投资12277 亿元，同比增

长 11.8%，增速比 1-2 月份提高 0.2 个百分点；中部地区投资4443 亿元，增长 15.0%，增速提高 1.6 个百分点；西部地区投资 4122 亿元，增

长2.9%，增速回落0.8 个百分点；东北地区投资449 亿元，增长1.3%，1-2 月份为下降 15.3%。

2018 年 1-3 月份，房地产开发企业房屋施工面积 646556万平方米，

同比增长 1.5%，增速与 1-2 月份持平。其中，住宅施工面积 441540 万

平方米，增长 1.9%。房屋新开工面积 34615 万平方米，增长 9.7%，增

速提高 6.8 个百分点。其中，住宅新开工面积 25531 万平方米，增长

12.2%。房屋竣工面积 20709 万平方米，下降 10.1%，降幅收窄 2

个百分点。其中，住宅竣工面积14198 万平方米，下降14.0%。

2018 年 1-3 月份，房地产开发企业土地购置面积3802 万平方米，同比增长 0.5%，1-2 月份为下降 1.2%；土地成交价款1634 亿元，增

长 20.3%，增速提高 20.3 个百分点。

2017-2018 年全国房地产开发企业土地购置面积增速

二、商品房销售和待售情况

2018 年 1-3 月份，商品房销售面积30088 万平方米，同比增长3.6%，增速比 1-2 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅销售面积增长

2.5%，办公楼销售面积下降 2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额 25597 亿元，增长 10.4%，增速回落 4.9 个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房销售额增长 7.9%。

2017-2018 年全国商品房销售面积及销售额增速

2018 年 1-3 月份，东部地区商品房销售面积 12491 万平方米，同比

下降 7.3%，降幅比 1-2 月份扩大 1.8 个百分点；销售额 14126 亿元，下

降 0.9%，1-2 月份为增长 6.7%。中部地区商品房销售面积 8264 万平方米，增长 14.6%，增速提高 3.9 个百分点；销售额 5319 亿元，增长

28.2%，增速提高 3.1 个百分点。西部地区商品房销售面积 8376 万平方米，增长 12.0%，增速回落 1 个百分点；销售额 5430 亿元，增长 29.0%，增速回落 1.2 个百分点。东北地区商品房销售面积 957 万平方米，增长

8.5%，增速回落 6.7 个百分点；销售额 723 亿元，增长 26.6%，增速回

落 8.6 个百分点。

2018 年 3 月末，商品房待售面积57329 万平方米，比 2 月末减少

1138 万平方米。其中，住宅待售面积减少 954 万平方米，办公楼待售面

积增加 43 万平方米，商业营业用房待售面积减少 203 万平方米。