浅析商品房预售许可中的几个常见问题解读
试论商品房预售中的有关法律问题
财产 。而在商品房按揭期间 ， 品房实 商 际上并不存 在 ，按揭人无法取 得商 品 房 的所有 权 ，他 向银行提供 的担保物 是在将 来某一时间取得 的物权 ，是一 种期待性 的利益。因此 ， 商品房按揭 的 出现 将期待性 的利益 引入抵押物 的范 畴 ，丰富 了我 国传统抵 押标的理论 的 内容 。预售商 品房 按揭具有以下法 律
２ 商 品 房 预 售 合 同 的形 式 必 须 符 、 也 就 不 可 能 产 生 商 品 房 的 物 权 变 更 登 记 。 但 预 购 方 可 以 根 据 法 律 规 定 的 请
求权 ， 在商品房建成后 ， 要求 预售方交 付房屋并 办理物权 的变更登记。因此 ， 尽管预售合 同登记 所产生 的仅是 一种
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试论商品房预售中的有关法律问题
圜 俞建兵
预售 商品房又称期房 买卖 ，是 指
房地产开 发经营企业将 尚未建造或 正 在建 设 中的房 屋 预先 出售给 预购 人 ， 证 明的 ， 属于无效合 同 ； 但预售 方在起 诉 前取得商 品房预售许可证 的 ，可 以 认 定合 同有效 。
者称 其为 准 物 权 。 二 、 预 售 商 品房 按 揭 的 有 关 法 律
问题
其形式有 比较严 格的要求 。根据 法律 规 定 ，商 品房 预售合 同必须采取 书面 形 式 ， 般是预售 方提 供的格式合 同 ， 一 主要包括 ： 双方 当事人 的情况 ， 的物 标 的基本情况 （ 品房的坐落 、 商 土地使用 证号 、 建设工程规 划许 可证号 、 商品房 预售许可证 号 、房屋结构 和建筑面积 等） ，预售商 品房 的价格及支付方法 、 期限 ， 交付使用 的 日期 ， 违约责任及免 责条件 ， 纠纷解决 的方式等 。
浅析商品房非法预售现象及对策
箜篁 鱼 固
浅 析 商 品 房 非 法 预 售 现 象 及 对 策
商品房预售过程中有关问题的解答
商品房预售过程中有关问题的解答2012-09-10商品房预售过程中有关问题的解答（针对购房者方面）一、怎样识别楼盘是否是合法销售的商品房答：购房时应仔细查看开发商售房公示栏中相关的房地产开发资质和销售许可证明：《企业法人营业执照》、《开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》。
开发商在未取得预售许可前，不得以认购、预订、排号、发贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定（订）金、预购款等性质费用。
特别提醒购房者“小产权房”不受法律保护。
二、怎样选择和购买商品房答：首先，要“量力而行”，避免在与开发商签订《认（定）购协议》后，因无法按期办结银行贷款按揭手续而违约，购房者已支付的定金可能被开发商不予退还。
其次，要对自身想购买的楼盘相关信息做到心中有数，购房者可通过绵阳市商品房网签合同系统、即“中国科技城绵阳房地产信息”（ http://218.89.178.210:9080/fcxx/index.do）事先查询我市全部可预售或在售楼盘信息，包括开发商基础信息、预售许可证号、楼盘位置、规划设计效果图、价格、套数、合同样本，以及具体房间的楼层、面积、户型图、销售状态（可售、非售、拟定合同、已售、查封、发证）等，按照相关规定，开发商现场公示的上述信息应当与其一致。
再就是要通过网络等途径对楼盘周边现有的城市规划、交通状况、公共服务设施等情况进行了解，必要时，可实地走访查看。
三、《售楼书》有没有法律效力？如何确定《售楼书》内容对开发商的约束力答：《售楼书》主要做销售宣传用，不具有法律效力。
为了避免交房时可能产生的纠纷，建议购房者与开发商协商将《售楼书》或其他广告中承诺的有关内容写进《商品房买卖合同》。
只有在房地产开发企业取得《商品房预售许可证》之后，买卖双方协商并签订《商品房买卖合同》才会有效。
四、如何理解认购书中的定金和订金答：特别要提醒购房者在签订认购书时注意“定金”和“订金”的区别。
浅析定作商品房涉及的法律问题
浅析定作商品房涉及的法律问题浅析定作商品房涉及的法律问题武志国一、何谓“定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念（一）定制商品房的概念及分类所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。
设计几种样板住宅以满足市场的需求。
开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。
这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅。
但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。
由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
（二）定制开发商品房的销售本质定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求，量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
（三）定制开发商品房起源及发展据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。
完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
房地产销售存在的问题及建议
房地产销售存在的问题及建议引言：近年来，随着经济发展和城市人口的增加，房地产行业迅速崛起成为我国重要的经济支柱产业之一。
然而，在房地产销售过程中存在一些问题，如虚假宣传、不透明合同、高额佣金等，严重损害了消费者利益和行业形象。
本文将分析房地产销售存在的问题，并提出相关建议以促进行业的良性发展。
一、问题分析1.1 虚假宣传：许多开发商采用夸大或虚构项目信息的方式来吸引购房者。
他们可能会夸大物业附近的公共设施、交通条件或配套服务，并对未能兑现承诺进行辩解。
1.2 不透明合同：部分开发商会采用含糊不清的合同条款，以规避责任并限制消费者维权渠道。
合同中使用复杂专业术语和格式化语言使消费者很难理解其中权益和义务。
1.3 高额佣金：由于销售员与代理机构之间存在紧密联系，购买者需要支付过高的佣金费用。
这种费用不仅增加了购房成本，同时也给代理机构资金链造成了压力。
二、解决方案2.1 强化监管：加强对房地产销售市场的监管力度是关键。
政府部门应建立健全相关法规，并加大对开发商虚假宣传行为的查处力度，以保护消费者权益和维护市场秩序。
2.2 加强信息透明度：打破信息壁垒，确保合同和宣传材料的透明化。
要求开发商提供真实准确的项目信息，并严格限制广告中夸大宣传和误导性言辞的使用。
2.3 提高专业素质：培训销售人员，在其专业技能与职业道德方面进行全面提升。
只有充分了解产品和市场，才能为购房者提供真实、客观的建议，避免误导或隐瞒重要信息。
2.4 降低佣金费用：政府可以通过出台相应政策，限制佣金费率并鼓励多元化竞争，在一定程度上减轻消费者购房压力。
三、具体措施3.1 建立信用评价机制：政府可以建立房地产开发商信用评价体系，对房地产企业进行评级并公示结果。
购房者可以根据这些评级信息，选择信誉良好的开发商进行交易。
3.2 推进互联网房产平台建设：借助互联网技术和大数据分析能力，建立一个全面、及时、准确的房产信息发布平台。
这将提高消费者对市场信息的了解程度，增加市场透明度。
房屋预售制度存在问题及解决办法
房屋预售制度存在问题及解决办法摘要：本文分析了房屋预售制度在实践中所遭遇到的问题，并针对性地提出了意见，供大家参考。
关键词：房屋预售；制度；存在问题；解决办法房屋预售措施如果在实践中能实行的好的话，将是一项有利于开发商与客户双方的有力措施，所以购房双方都要为促进这一制度的发展做努力。
作为购房人，在房屋预售法律不太完善，各方面监督措施不太齐全的时候，这就需要我们客户自己提高这方面的意识，对售房的开发商要进行全方位的调查，以免上当受骗。
在合同签订之前，要对合同内容进行严格斟酌。
对于开放商，更要把诚信放在第一位，注重长远利益。
重视自己的商家信誉在这个房地产业的重要性，不要因为一时便宜而丢失了整片森林。
1 房屋预售中存在的问题房屋预售在房地产业是一种新兴的售房制度，近几年来受到了客户以及开发商的热捧。
但是由于其相关法律制度不完善，存在很多漏洞。
在实践中也存在很多问题。
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。
房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
1.1在预售合同的登记效力方面如何《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。
除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
1.2 房屋预售合同中预售的含义是什么所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。
这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。
预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
1.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。
房地产市场和建筑市场监管中存在的问题及对策建议
房地产市场和建筑市场监管中存在的问题及对策建议房地产市场和建筑市场监管中存在的问题及对策建议房地产市场和建筑市场监管中存在的问题及对策建议随着日益火爆的房价，推动了房地产市场、建筑市场“膨胀”，也使这个领域原来一些个别的违法行为变成了有代表性的违法行为，对消费者的违害极大，因为建筑市场与房地产市场有许多共同点，联系紧密，所以本文试就其中的违法行为及监管方法作一粗浅探讨。
一、房地产市场和建筑市场违法行为的表现这两个市场的监管是一个综合的系统工程，它涉及城建、房管、土地、规划、环保、设计、工商、税务、建设单位等诸多部门，工商行政管理部门如何加强监管,首先要认清其违法行为的表现，我们认为其违法行为主要表现在以下几个方面:（一）主体资格不合法。
主要表现在：一是无证无照、有证无照、无证有照超范围经营。
按照国家法律和相关政策的规定，任何一个房地产开发商和建设施工单位，都应当持有与所开发、建筑的项目相适应的具有法律效力的房地产开发、建筑施工企业的资质证书和工商营业执照，但是实际情况是，房地产开发、建筑施工企业不一定具有相关手续，或手续不齐就在利益的驱使下迅速开展业务。
二是转借、出租、出借、出让营业执照、资质证书。
这种现象很普遍。
三是房地产开发、建筑企业虚报注册资本违法行为。
四是房地产开发、建筑企业实际资金与注册资金不一致，公司、股东抽逃资金。
五是股东发生变化未办理变更登记。
六是房地产开发、建筑企业资质等级与实际开发、建设的项目的资质要求不符。
（二）欺诈消费者违法行为1、合同违法行为。
（1）擅自印制、伪造建筑施工合同、商品房买卖合同示范文本；（2）合同规定与实际交房不一致，包括（面积、通风、付款方式和期限、违约责任等）；（3）房地产开发、建筑企业不履行合同；（4）房地产开发、建筑企业乱收合同文本费；（5）格式条款不合法，这种违法行为十分严重，体现在：一是格式条款含有加重消费者违约金或损害培偿金超过合理数额的责任；二是格式条款含有排除消费者依法变更或解除合同以及请求支付违约金、损害赔偿的权利；三是格式条款未备案。
商品房预售资金监管问题浅析
商品房预售资金监管问题浅析摘要：商品房预售资金监管是我国商品房预售体制下防止购房资金挪用和烂尾楼产生的重要手段，是非现房购房者利益得到有效保障的基本方式，在全国各地普遍实行预售资金监管的形势下，仍然存在开发企业挪用预售资金、资金链断裂导致烂尾楼产生的现象，商品房预售资金监管受到人们的重点关注。
目前，全国各地陆续出台商品房预售资金监管的办法，在房地产开发资金运营中发挥了良好的促进作用，但是预售资金监管方面还存在的许多问题，值得重点探究。
关键词：商品房；资金监管；完善策略1完善商品房预售资金监管的必要性1.1加强商品房预售资金监管有利于促进项目建设。
预售资金专款专用，全部用于项目工程建设，保证项目如期交房，可以有效避免开发企业因偷挪项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从根本上保障购房人的权益。
1.2加强商品房预售资金监管有利于促进“房住不炒”。
加强预售资金监管，购房款必须直接存入企业在银行的监管账户，能够抑制开发企业和炒房资金的无序流动，使政府监管部门准确把住炒房者的资金脉络，堵住炒房资金来去进退自由的通道，增加炒房的政策风险，是实现“房住不炒”的有效手段。
1.3有利于规范房地产行业的市场行为预售制度的存在扩大了房地产市场的供给，但是对房地产开发企业的准入降低了门槛，一些资金实力不强的企业进入该行业，违规操作破坏了正常的经营秩序，给购房人和社会公共利益增加了隐患和风险。
加强预售资金的监管，有利于完善商品房预售制度，对规范开发企业的市场行为意义重大。
2商品房预售资金监管存在的问题2.1资金监管法律制度不健全2.1.1预售资金监管主体法律责任不清晰目前的监管模式大多是住建（房管）部门与房地产开发企业、商业银行三方签订监管协议，除住建（房管）部门的行业监管责任有政策法规规定外，相关方的权利与义务仅凭监管协议来约定，违反了监管协议的约定，只是依靠履行违约责任来约束对方，没有明确的法律条款作为保障，违约责任履行起来困难重重。
浅析我国现行商品房预售许可制度现状及其不足
当前商品房销售管理中存在的问题及对策研究
当前商品房销售管理中存在的问题及对策研究1. 引言商品房销售作为房地产市场的核心环节之一，直接影响着经济发展和人民群众的居住需求。
然而，当前商品房销售管理却存在一些问题，如销售信息不透明、销售套路欺诈、销售违规行为等，严重影响了市场秩序和购房者的权益。
本文旨在探讨当前商品房销售管理中存在的问题，并提出相应的对策。
2. 问题分析2.1 销售信息不透明目前，一些开发商在商品房销售过程中隐藏了相当多的房产信息，如实际面积、装修标准、临近设施等。
购房者在购房前对房产信息缺乏充分了解，导致购房风险增加。
2.2 销售套路欺诈为了提高销售量，某些开发商使用各种销售套路欺骗购房者，如虚假宣传、低价诱骗、推高价格等。
这导致购房者购买到不符合期望的房产，丧失了对商品房市场的信任。
2.3 销售违规行为部分开发商在销售过程中存在违规行为，如强制搭售其他商品、拒绝接受公积金贷款等。
这些行为严重侵犯了购房者的权益，也损害了市场的信用。
3. 对策研究3.1 加强销售信息透明化管理政府应建立完善的商品房销售信息公示制度，要求开发商提前向购房者公布详细的房产信息，包括实际面积、装修标准、价格等，确保购房者充分了解到房产的相关信息。
同时，建立投诉平台，鼓励购房者举报销售信息不透明的行为，形成监督机制。
3.2 加强销售行为监管政府应加强对商品房销售行为的监管，严厉打击虚假宣传和价格欺诈等违规行为。
建立健全法律法规体系，规范销售合同和交易流程，并加强对销售人员的培训和监督。
如果发现违规行为，应依法追究责任，严惩不贷。
3.3 加强购房者权益保护政府应建立健全的购房者维权机制，加大对购房者权益损害案件的处罚力度。
创建专门的法律服务机构，提供购房者法律援助和纠纷调解的支持。
同时，建立信用评价系统，记录开发商的信用状况，及时公示不良开发商的相关信息。
3.4 推动行业自律行业协会、开发商和房地产企业应加强自律，建立行业规范，推动行业内部竞争秩序健康发展。
商品房预售制度的不足及解决思路
商品房预售制度的不足及解决思路一、我国商品房预售制度的不足1、交易不公平问题商品房预售存在着交易不公平的现象。
通过这一方式，房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。
根据我国的预售制度．当商品房还在建设过程中，买方就已支付大部分房价款。
这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金，而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。
因此，开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者，借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式，把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。
更有甚者，当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时。
处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。
2、居民消费风险成本大在商品房预售制度下。
预售商和预购者掌握的信息严重不对称。
增大了居民消费的风险成本。
商品房预售的交付履行周期长．不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响．还要受到市场供求关系．不可抗力等因素的影响．交易双方都面临着不可预测的风险。
现有国内市场的商品房销售中，开发商拥有信息优势，而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。
房地产商往往会利用这种信息不对称．千方百计隐匿有关信息，转嫁风险，谋取不正当利益，产生了经济理论上的“道德风险”问题。
3、低效竞争现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。
商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛．开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，获得廉价的土地和低成本的贷款，往往就意昧着项目的成功。
这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制，还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式，大量低质开发商充斥房地产市场。
二、商品房预售制度的解决思路1、设立房地产预售风险担保基金当前商品房预售中的风险分配极不合理，因此，政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金，凡是房地产开发商都应参加这个基金。
关于我国商品房预售有关法律问题的研究
关于我国商品房预售有关法律问题的研究摘要：文章着重研究和分析了我国商品房通预售许可证制度、商品房预售合同是否有效的确认、预购商品房的转让问题等有关商品房预售的相关法律问题。
关键词：经济管理；房地产；商品房；预售；法律商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。
预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。
因此，高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房人的购房热情，维护购房人的合法权益，以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益，具有十分重要的现实意义。
1 商品房预售许可证制度商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
我国《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。
我国对商品房的预售采取许可证制度。
采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。
《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件： 1.1取得土地使用权证书已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。
房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易，所以取得土地使用权证书是基础，是第一要件。
1.2持有建设工程规划许可证取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。
根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施、必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
浅议商品房预售对购房者权益的保护问题
的机会或须花费更多的价钱 才能找到．而 因这种机会成本 的损 失在文本 合同中无明确规定赔偿 ，索赔
的成功率也很低。 （ ）预售房屋的土地使用权设定抵押问题。 五 实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许 以土地使用
权 ．在建工程作为抵押物 ，但这种做法会给预购人带来严重危险 ．开发商 日后如不能偿还贷款 ．银行 行使抵押权 ．则预购人有房无地 。对于这种损失预购人 只能去 向开发商追索 ．但债权实现的安全保障
Hale Waihona Puke （ ）基本条件 。 《 三 中华人 民共和 国城市房地产管理法》对预售商 品房 的条件作 了明确的规定 ，商
品房预售必须具备 以下几个 条件 ： （ ）已交付全部 土地使 用权出让金 ，取得土地使 用权证书 。为 了 １ 合理使用 土地资源 ，防止国有土地 收益的流失 ，商品房开发 商只有依法 交纳了全部土 地使用权 出让 金 ，并取得 了土地使 用权证书 ，才能获得房地产 开发的权利和进行商 品房预 售的房地产交 易。 （ ） ２ 持有建设工程规划许可证 。房地产开发应符合城市 建设整体规划要求 ，因此 ，建设单位必须取得建设 工程规划许可证后方可 申请办理开工手续 。如果未取得建设工程规划许可证就预售商 品房 ，该房被视 为违 章建 筑 ，商品房预购方 的权利难 以切实得到保护 。 （ ）按提供预售商 品房计算 ，投入开发资金 ３ 达 到工程 建设投 资的百分 之二十 五以上 ，并 已经确定施 工进 度和竣 工交付 日期 。这一 条是预售 的经济 要件 ，它强调土地已经开发并初 具规模。达到这一标准 ，才能符合房地 产转让 的条件 ，体现 国家宏观
受骗 ．因此 预 购人 购 买此 类 房 屋 时应 特 别注 意 ：
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。
有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。
2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。
开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。
3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。
改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。
2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。
3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。
加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。
4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。
建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。
总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。
论我国商品房预售合同的法律问题
本科毕业论文（设计）题目：论我国商品房预售合同的法律问题学部：学生姓名：年级：专业年级：指导教师：职称：完成时间：中国··成果声明本人的毕业论文是在大学学院XX学部XXX老师的指导下独立撰写并完成的。
毕业论文没有剽窃、抄袭、造假等违反学术道德、学术规范和侵权行为，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
本声明的法律结果由本人承担。
论文作者签名：日期：年月日目录成果声明 (2)引言 (5)1商品房预售合同概述 (5)1.1商品房预售的概念 (5)1.2商品房预售合同的法律特征 (6)2商品房预售合同的效力 (7)2.1典型案例 (7)2.2案件争议焦点及其分析 (9)2.3此类纠纷的法律解决方法 (9)3商品房预售合同应包含的具体条款 (11)3.1典型案例 (11)3.2案件争议焦点及其分析 (12)3.3此类纠纷的法律解决方法 (12)结论 (13)参考文献 (14)摘要：商品房预售制度起端于香港，1954年香港立信置业公司首创商品房预售制度。
在香港房地产行业的起步阶段，由于当时香港人口的过快增长，住房面积严重医乏，香港政府和开发商面临着较大的资金瓶颈问题，为解决这一问题，商品房预售制度逐步形成且不断发展。
商品房预售制度的出现，不仅在一定程度上减轻了预购人支付巨额购房款的经济负担，更解决了开发商资金不足的难题。
我国首先在深圳等沿海地区采用商品房预售制度，随之在全国各地城市推广。
本文运用文献分析法、案例分析法对商品房预售合同相关法律问题进行探讨。
首先，运用文献分析法介绍了我国商品房预售制度的设立背景，并对商品房预售及商品房预售合同做进一步的分析。
其次，运用案例分析法引出实际问题，也是法理上存有争议的问题。
关键词：商品房预售；商品房预售合同；法律Abstract: The pre - sale system of commercial housing starts in Hong Kong, and in 1954, the first commercial housing pre - sale system of Lixin Real Estate Company in Hong Kong. In the initial stage of the real estate industry in Hong Kong, the Hong Kong government and developers faced a large bottleneck problem due to the rapid growth of the population in Hong Kong and the serious shortage of housing area. To solve this problem, the pre-sale system of commercial housing was gradually formed Growing. The emergence of commercial housing pre - sale system, not only to a certain extent, to reduce the pre - purchase people to pay the huge amount of money to buy money, but also to solve the problem of insufficient funds for developers. China's first in Shenzhen and other coastal areas using commercial housing pre-sale system, followed by cities throughout the country to promote. This paper discusses the legal issues related to the pre - sale contract of commercial housing by means of literature analysis and case analysis. First of all, the paper introduces the background of the pre - sale system of commercial housing in China, and makes a further analysis on the pre - sale of commercial housing and the pre - sale contract of commercial housing. Second, the use of case analysis leads to practical problems, but also the legal issue of controversial issues.Key words: commercial housing pre - sale； commercial housing pre - sale contract引言商品房预售合同的纠纷，在我国目前的房地产纠纷中是最为常见的，我国的整个社会经济环境中都充盈着各种经济交易，合同也就是各类交易的保障，而我国的合同法对房地产领域的商品房预售合同确实做出了特别的规定，但是法律是一个准则，在现实生活的实践当中，会遇到各个类型的问题，仅仅依赖法规法条对于实践中的问题确实比较难以解决。
商品房预售许可中常见问题论文
浅析商品房预售许可中的常见问题【摘要】随着我国社会经济的迅速发展，在商品房预售的过程中，预售制度作为整个商品房预售监管的核心部分，不仅关系着商品房的预售程序，同时还关系着我国商品房预售市场的发展。
在实际预售的过程中，由于预售许可制度中法律规定还不够完善及其相关因素的影响，以至直接影响了我国商品房预售整个行业的发展。
在此，本文从以下几个方面出发，针对商品房预售许可中的常见问题，做以下论述。
【关键词】商品房；预售许可；常见问题1 行政许可在商品房预售中存在的必要性随着我国社会的迅速发展及经济水平的提升，商品房在我国社会发展的过程中有着极其重要的作用。
而行政许可作为商品房预售中的重要组成部门，不仅关系着商品房的预售活动顺利进行，同时还关系着商品房今后的使用。
针对行政许可在商品房预售中存在的必要性，具体分析如下：1.1 理论依据这里所说的理论依据主要是依靠行政许可法理论。
在整个行政许可法理论中，行政许可是对商品出售的一种核准行为，在使用的过程中涉及到商品的预售与今后发展。
而依据商品的性质不同，一般将其分为行为许可、一般许可、非排他性许可、无数量限制的许可、附文件的许可和附义务的许可。
而商品房在预售的过程中，属于商品中的一种，在行政许可理论中有着明确的定位。
1.2 实践需要在实践需要中，主要包括以下几个方面：首先，随着我国社会经济的迅速发展，我国市场经济的自主调节能力在以往的基础上有了大幅度提高，商品房作为我国社会经济发展中的一部分，其预售制度成立的时间较短，在很大程度上相关机制仍无法与国外的发达国家相提并论。
其次，司法实践的需要。
在商品房预售的过程中，从整个施工在最后预售使用，涉及到我国土地使用、资源配置以及开发商竞争等各个方面的问题，作为司法部门，无论是从社会稳定角度出发还是从维护法律制度出发，行政许可的存在都是十分重要的。
2 我国现行商品房预售许可制度的法律规定城市商品房预售许可成为我国的一项法律制度的依据是1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》。
商品房预售合同的有关法律问题探讨
（ ）商 品 房 预 售 合 同 的特 征 二
证 书 。预 售 方 必 须 是 通 过 土 地 使 用 权 出 让 的 方 式 取 得 土 地 使 用 权 ， 交 付 了全 部 土 地使 用 权 让 金 ， 并 取得 土 地 使 用 权 证 书 。预 售 方 交 付 全 部 土 地 出 让 金 并 取 得 土 地使 用 权 为 商 品 房 预 售 的基 础 性 条件 。只 有 具 备 该 条 件 ， 土 地 上 所 建 设 的 房 屋 才 能 进 入 房 地 产 在 市 场 流 通 ， 购 人 才 能 最 终 实 现 获 取 受 法 律 保 护 的房 屋所 有权 。 预 （） ２ 预售 方 必 须 取 得 建 设 程 规 划 许 可 证 。建 设 工 程 规 划 许 可 证 是 进 行 工 程 建 设 的 必 备 文 件 ， 商 品 房 建 设 的 前 提 条 件 。 按 是 照 《 市 规 划 法 》 规 定 ， 市 的 基 础设 施 和 房 屋 建 设 ， 应 服 从 城 城 的 城 都 市 规 划 。否 则 ， 是 违 法 建 筑 ， 此 而 订 立 的商 品房 预售 合 同是 无 就 就 效合 同。 （） 售方投入建设 的资金 ， 照提供 预售 的商 品房计 算 ， ３预 按 已 经 达 到 了工 程 建设 总 投 资 的 ２ ％ 以 上 ， 且 已 经 确 定 了施 工 进 度 ５ 并 和竣 丁交 付 日期 。 由于 预 售 合 同标 的物 房 屋 的 远 期 性 ， 律 规 定 法 该 条 件 的 目的 在 于 抑 制 预 售 人 的投 机 行 为 ， 护 预 购 人 的利 益 。 保 （） 售 方 已 经 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 。商 品 房 预 售 许 可 制 ４预 度 是 我 国 对 商 品 房 预 售 进 行 管 理 的 必 要 措 施 ， 售 方 必 须 向县 级 预 以上 人 民 政 府 房 地 产 管 理 部 门 办 理 预 售 登 记 ， 得 商 品 房 预 售 许 取 可证 明， 是商品房预售 的法 定凭证 。另外《 市 房地产 管理法 》 这 城 规 定 预 售 方 必 须 是 经 过 批 准 设 立 ， 在 工 商 行 政 管 理 部 门 登 记 注 并 册 的房 地 产 开 发企 业 。
商品房销售中存在的问题和解决方案
商品房销售中存在的问题和解决方案随着城市化进程的加快，商品房市场变得越来越火热，但商品房销售中也存在一些问题，这些问题严重影响了消费者的合法权益，必须引起我们的高度关注。
本文将介绍商品房销售中存在的问题及相应的解决方案。
一、签订合同后变更房屋面积很多购房者在签订购买合同的时候，开发商经常以“预测面积不等于实际面积”或“房屋外挑不计算在内”这种方式，变相的缩水房屋面积，导致购房者花费的钱和实际买到的房屋面积不成比例。
解决方案：政府需要加强对开发商的监管，规范开发商在合同中的陈述，明确承担相应的法律责任。
同时，加强对购房者的教育，让他们了解在购房合同中应该注意的事项，以及如何保护自己的权益。
二、房屋装修质量差很多购房者反映，房屋交付后，装修效果远低于预期效果，质量差，导致其无法入住或者需要重新进行装修维修，给购房者带来很大的经济和心理压力。
解决方案：政府应加强对开发商的监管，制定相关标准，监督开发商按照标准进行装修，并对装修工人进行培训，提高装修质量与水平。
同时，开发商应对购买者承担约定的责任，根据合同规定进行相应的装修，并承担必要的赔偿责任。
三、房屋交付时间拖延很多购房者反映，开发商经常不能按计划交付房屋，导致购房者无处可去，花费大量的时间和精力等待房屋交付，给购房者带来极大的不便，延误其日常生活和工作。
解决方案：政府应完善房地产市场管理制度，对无法按时交付的开发商进行罚款和处罚，保证买房者的合法权益。
开发商应按合同约定的时间交付房屋，同时提供租赁服务和其他相应的补偿措施，以减轻购房者的经济负担。
四、住房贷款的问题在购房过程中，很多购房者会选择住房贷款来支付房款，在此过程中也存在很多问题。
首先，购房者对住房贷款的了解有限，造成很多不必要的麻烦；其次，很多购房者可能遇到各种各样的还款问题，导致严重影响他们的信用记录。
解决方案：政府应加强对住房贷款的监管，完善住房贷款体系，让购房者能够更了解住房贷款的种类、利率、还款方式等方面的信息，以便选择最适合自己的还款方式。
浅析商品房预售许可中的几个常见问题
浅析商品房预售许可中的几个常见问题——以成都市地方实践为例一、可售与非售问题根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。
那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢？当然不是。
预售的房屋首先应符合商品房的属性。
然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。
国家标准《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
行业标准《房地产业基本术语标准》（JGJ／T30－2003）将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。
可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。
根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：（一）业主共有部分1.法定的业主共有部分，如物业服务（管理）用房；2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。
（二）配套公建根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002 修订）关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建）包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。
笔者认为，判定房屋能否办理预售，还应结合规划、设计规范关于房屋用途的关规定。
浅议商品房预售制度的法律问题
浅议商品房预售制度的法律问题摘要：随着我国商品经济的发展，预售商品房成为目前普遍流行的商品房销售办法。
它不同于一般的商品房买卖，其产品在合同成立时并不存在，是一种特殊形式的房屋买卖合同。
由于我国立法制度的不完善，而实践中预售商品房履行期限长、投资数额大，因此买卖双方对商品房预售制度缺乏比较清楚的认识从而经常产生纠纷。
关键词：商品房预售商品房预售制度法律纠纷1 商品房预售制度1.1 商品房预售制度概述近年来，房地产交易过程中，预售房销售的形式占最大的比例，究其原因，商品房的预售的确立与我国现在的房地产市场发展有紧密的联系。
此种制度对房地产开发商有很大的好处，使其开发商更热衷于此种制度的形式。
.它是指房地产开发商将正在建设的还尚未完成建设而且没有取得房屋产权的房屋出售给购房者。
因为商品房预售不仅对房地产开发企业自身聚拢资金，搞活经营，避免各种风险等起着重要作用，而且它对改善居民住房条件，活跃房地产市场有重要意义。
相比与现房买卖，商品房预售要比其复杂得多，因此商品房预售有其自己明显而独特的特征。
1.2 商品房预售制度的特征1.2.1 一般商品房交易的标的物是将被建设或正在建设中的房屋，预售的房屋必须是正在处于施工建设和尚未竣工的状态，预售的房屋在开发商与购房者签订合同时候并没有完成，属于期房，这是最主要和最明显的特征。
1.2.2 商品房预售的出卖人的主体要求比较严格，必须是符合一定条件的开发企业，而对于购房人的要求限制很小，一般购买预售房的公民，都可以成为商品房预售的买受人。
1.2.3 商品房预售的房屋必须是作为商品买卖的房屋，不能是单位内部的集资房或者是福利性房屋，更不能是社会保障性房屋，商品房预售的房屋具有明显的商品化和公开销售的特征。
1.2.4 商品房预售合同成立的时候，开发商没有义务立即交付房屋，而购房人也无权要求开发商立即交付，这与一般的房屋买卖合同也有所区别。
1.3 商品房预售制度的条件1.3.1 预售商品房的建设用地，开发商必须取得该土地的合法的使用权，房地产建设企业获得土地使用权证书这是为了在商品房预售制度中保护购买人的门槛，因为在此种制度中购房人承担大部分甚至全部风险，国家就会对开发商要求严格，也是为了更好的保护在某种程度处于弱势的购房者。
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浅析商品房预售许可中的几个常见问题——以成都市地方实践为例2011-06-28 来源：《中国房地产》2011年第5期一、可售与非售问题根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。
那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢？当然不是。
预售的房屋首先应符合商品房的属性。
然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。
国家标准《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
行业标准《房地产业基本术语标准》（JGJ／T30－2003）将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。
可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。
根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：（一）业主共有部分1.法定的业主共有部分，如物业服务（管理）用房；2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。
（二）配套公建根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002 修订）关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建）包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。
笔者认为，判定房屋能否办理预售，还应结合规划、设计规范关于房屋用途的相关规定。
《房产测量规范》(GB／T17986.1—2000)房屋用地调查表与分类A6 [房屋用途分类] 将房屋用途分为：住宅（成套、非成套、集体宿舍）、工业、交通（铁路、民航、航运、公交运输）、仓储、商业（商业服务）、金融（经营、旅游、金融保险）、信息（电讯信息）、教育、医疗卫生、科研、文化、娱乐、体育、办公、军事、其他（主要指涉外、宗教、监狱用房）16 大类28 个小类。
根据国标对上述不同类别房屋的定义，住宅、商业、办公、娱乐用房应属于可预售的商品房范畴，同时，还应特别注意的是，影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等特殊使用属性的房屋，不能分割销售，否则将影响其整体使用功能；商业服务、金融、文化用房等经规划、建设行政主管部门或其他有权机关确认依法未列入配套公建，建成后无需移交的房屋，也可纳入商品房预售的范畴；而教育、交通、医疗卫生、军事及其他等具有公共服务性质的房屋依法不应纳入预售范畴。
实践中，随着建筑形态的多样化，房屋用途逐渐突破传统规范的范畴，哪些房屋能够纳入预售范畴尚存争议，还有赖于国家和相关行业标准的实时更新与完善。
二、土地或在建工程已设定抵押的房屋预售问题现行有关商品房预售的法律法规均未明文规定办理预售许可需要提交抵押权人出具同意预售的证明材料。
但在房地产开发过程中，开发企业往往会通过土地抵押贷款进行工程后续的建设。
《物权法》第191 条第2 款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。
《房屋登记办法》第34 条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件”。
从购房者角度来看，其取得的应为没有物上负担的财产，而财产抵押实际是以物的交换价值担保，抵押物转让，交换价值已经实现。
以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好的保护抵押权人和买受人的合法权益。
因为如果在实现抵押权时才发现未经过抵押权人同意已转让了抵押财产，此时即使宣告转让合同无效，转让的财产可能也已经无法追回，而转让抵押财产前就取得抵押权人的同意，可以确保交易安全，节约经济运行成本，减少纠纷。
所以在办理商品房预售许可时，应当收取土地抵押权人出具的同意预售的证明材料。
《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。
对于将已预售的房屋办理了在建工程抵押的情况，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16 号）的意见是，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286 条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权”。
且按照最高人民法院法释[2002]16号批复第2 款的规定，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款受偿权不得对抗买受人”。
按照上述规定，善意购房人的优先受偿权优于工程款和在建工程抵押权。
因此，对已预售的商品房，又设立在建工程抵押的，抵押权的优先受偿权将受到限制。
三、预售许可的最小单元问题对商品房预售许可的最小单元原本并无限制，近年来，国家和地方为规范房地产市场秩序，打击开发企业捂盘惜售、哄抬房价等不规范销售行为，确保房地产市场健康平稳发展才陆续出台相关限制性规定，特别限定了住宅项目商品房预售许可的最低规模。
（一）住宅项目预售许可的最小基本单元住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53 号）中指出：各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
可见，商品房项目预售许可的最小规模是栋，而对于商品房住房项目的理解，笔者认为：只要规划设计的楼栋中有住宅（含别墅、公寓）这一用途，即应当严格执行上述规定，不予分层、分单元办理预售许可，不能要求整栋房屋仅为商品住宅这一唯一用途。
（二）整体地下室能否分割预售整体地下室是指地面上有多栋独立的建筑，共用一个整体相连通的地下室。
国家《房产测量规范》（GB／T 17996.1—2000）对幢的定义为：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
《四川省房产测绘实施细则》（2010 年4 月）规定：栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
栋以主管部门批准的栋数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。
主管部门没有明确规定的，对于地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面建筑为多栋，地下室视为一栋。
根据国标和四川省地方房产测绘技术规范的规定，为多栋房屋共用的整体地下室为独立的一栋，而对于住宅项目最小预售规模即限定为栋，那么，要解决整体地下室能否分割预售的问题，仅需论证地下室不属于商品住宅项目，问题自然迎刃而解。
建设部《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66 号）将住宅界定为：专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
《房地产业基本术语标准》（行业标准JGJ／T30—2003）将住宅（dwelling house）定义为：以个人或以家庭为生活单位供人们长期居住的房屋。
《住宅建筑规范》（GB 50368-2005）明确：住宅建筑（residentialbuilding）供家庭居住使用的建筑（含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分），简称住宅。
住宅应按套型设计，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求，应满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声要求。
而地下室在技术规范上是房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2的建筑物；地下室的设计用途多为机动车或非机动车停车库、人防、仓储、设备、管道工程等辅助性用途，《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）也明令地下储藏室作为禁止出租供人员居住。
住宅的卧室、起居室（厅）、厨房不应布置在地下室，特殊情况下地下室作为住宅的辅助用房，住宅地下室应采取有效防水措施。
可见，地下室在房屋设计用途为机动车停车位的不属于商品住宅项目，不应受住宅项目最小预售许可规模为栋的限制。
在具体操作层面，笔者认为，整体地下室分割预售的，应将地下室作为一个整体一次性完成房屋面积测绘，以避免因适用面积测算规则的不同或其他原因导致已售和未售部分存在公摊面积差异引发合同纠纷。
（三）裙楼带塔楼的房屋建筑，各塔楼能否单独预售《四川省房产测绘实施细则》（2010 年4 月）规定：一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。
由此可见，只要满足建筑和设计上的特定要求，已售和未售部分不会产生面积纠纷，各塔楼完全有可能成为独立栋单独申请办理商品房预售许可。
四、预售许可变更及转让问题（一）取得商品房预售许可证后的预售许可变更《行政许可法》第49 条规定：被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请；符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。
按照上述规定，商品房预售许可的变更应是对客体的变更，不含主体变更；主体变更（不包括出卖人名称变更）实则为在建工程转让，《行政许可法》第49 条恰恰契合了该法第9 条确立的行政许可原则上不得转让的规定。
根据相关法律规定，发生预售许可变更的情形还可能有：1.预售主体名称变更：即出卖人（预售人）名称变更。
2.预售客体变更：主要包括预售面积、套数、用途等。
《商品房销售管理办法》（建设部令第88 号）第24 条对取得预售许可后发生规划、设计变更的情形做出了明文规定：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当书面通知买受人。
买受人有权做出是否退房的书面答复。
买受人未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
《商品房销售管理办法》的上述规定即是对预售客体即房屋本身属性发生变更的规定。
笔者认为预售商品房的地址发生变更的，不宜办理预售许可变更。