第三讲 房地产市场供求失衡问题1

一、我国房地产供求失衡的表现
（二）房地产供给现状
住房作为一种商品，具有消费品和投资品的 双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需 要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此， 消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产 市场起着基础性的支撑作用。 而供给量对于资金、成本、收益等市场因素 的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部 分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。

3．房地产企业大量增加，土地资源开发过猛。

城镇新建住宅面积的增长速度远远大于人均住 宅面积的增加速度。而建筑面积如此疯狂的增长， 正是房地产商开发过猛的最直接的体现。 2015中国房地产上市公司综合实力 100强排行榜 名单。
4．房地产企业资金结构不合理
（1）负债过高，企业风险大 企业的负债越高，企业经营风险就也就越大。查 资料所得：2006年房地产商的负债为超过 70%。一 般认为企业的资产负债率在 50%左右才合理，超过 50% 的资产负债率的企业风险太大。在负债率为 72%的状况下，房地产企业的风险很大。 在目前楼盘空臵，造成房地产资金大量被占用， 房地产出现危机，此危机可算是牵一发而动全身， 尤其是对房地产的主要债权人 ——商业银行造成很 大困扰，使得银行大量资金被套住，进而引发而今 的金融危机。
2014 年，商品房销售面积 120649 万平方米，
比上年下降 7.6% ，降幅比 1-11 月份收窄 0.6 个百分点，2013年为增长17.3%。 其中，住宅销售面积下降 9.1% ，办公楼销 售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积 增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降 6.3% ，降幅比 1-11 月份收窄 1.5 个百分点， 2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下 降 7.8% ，办公楼销售额下降 21.4% ，商业 营业用房销售额增长7.6%。
一、我国房地产供求失衡的表现
（一）房地产需求现状
我们知道，房地产按用途分主要包括商品房、
经济适用房、办公楼、高档公寓、商业营业 用房等。供给和需求是微观经济学中的一对 基本概念，当总供给略等于总需求时，达到 供求平衡。在这里我们首先对房地产住宅市 场的需求进行分析。 1、房地产市场需求逐渐趋于饱和 2．中高收入阶层住房大为改善，低收入阶层 增长缓慢。
2．新建住房总体呈现供大于求的状态
从房地产的供给来看，中小户供应总量不足， 而高价位的豪华型住宅别墅酒店式公型住房投入 比重过高，挤占了有限的土地资源，在一定程度 上加剧了土地市场的恶性竞争和房地产价格虚高 不下。 从居民收入看，中低收入家庭占多数，但房屋 供给结构中，中低价位住宅供应比例偏低且中小 户型偏低，致使中低收入家庭购房难度较大；相 反，高收入阶层比重相对较小，但高档住宅供给 比重较大，这就使得房地产市场长期以投资或投 机为主，必然会使房地产价格存在许多泡沫。目 前，这种供需结构性矛盾较为突出。
房地产的区域性特征可以从两个方面去理
解，其一是从房地产的地理位臵的固定性 和不可位移的特性的角度看，不同地区的 气候、地貌、日照、湿度等，使得房地产 具有明显的区域特点和区域性。 其二是从不同地区的市场供求关系的角度 看，由于不同地区的经济发展水平的差异， 对房地产的需求也是有差异的，不同地区 市场供求关系的差异也会造成房地产价格 的区域差异和区域性特征。
(2）企业融资结构明显依赖银行贷款

现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷 款占主要地位。而银行方面对房地产企业的 待遇显然较为优厚。这也是导致房地产企业 大量增多的原因之一。
（三）房地产供求失衡表现 1．住房价格持续走高，房产泡沫加大

近年来我国房地产市场出现房价上涨过快市 场失灵、价格失效和空臵率上升等影响市场健 康运行的现象，其现状是由社会几股力量反复 博弈的结果，其实质是不同社会力量之间的利 益之争房地产市场不仅影响微观经济运行，影 响到人们衣食住行，而且影响宏观经济运行， 影响到国家经济政策的制定。
4 ．保障性住房不足以满足中低收入人群需
要

我国的中低收入人群的住房消费仍远远低于平均 消费额。这说明住房饱和呈现一边倒的形势。房 地产开发商重点开发高收入人群所需要的高利润 的高档住宅，高收入人群可能拥有已经几套房。 但是中低收入人群买不起高档住宅，保障房数量 又不足以满足需要。
二、我国房地产供求失衡的原因
一、我国房地产供求失衡的表现
1．利润空间大，房产商盲目追求利润
众所周知，房价应与居民收入水平及经济发展相适应，
具体到实际房价，就表现为商品房成本加税金和利润。 商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润 应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为 6%-8%，有的国家仅为3%。而在我国，1997年时商 品房毛利率高达 34.36% ，远远高于国外平均水平。 2007 年，毛利率更是增加到 54.54% 。是国外房产开 发平均利润水平的77.9倍。由于2007年房价较高，制 约了需求扩大，导致2008年房产销售略显低迷。
2015楼市交易状况：年度成交量上涨 20.56% 一线城市领涨
成交：一线城市楼市总体成交量相比 2014 年上
2015 年楼市总体成交量较 2014 年上涨 20.56% 。
涨 34% ， 二 线 城 市 楼 市 总 体 成 交 量 同 比 上 涨 17% ， 三 线 城 市 楼 市 总 体 成 交 量 同 比 亦 上 涨 22%。 价格： 2015 年楼市成交价格整体呈现上涨趋势， 一线城市由于市场需求旺盛，全年价格整体上涨， 二三线城市则分化明显，其中政策利好的热点二 三线城市房价呈上涨态势，而另一部分房地产市 场需求前期透支，人口吸附能力较弱的二三线城 市则房价有所下降。
总体来看，全国库存数据的增加，主要原因在于
过去多年来，全国房地产投资、土地出让面积、 房屋竣工面积保持高速增长，使得市场的新增供 应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢 于供应增加的速度。 2015年以来，随着房地产市场转冷，投资热情有 所减退。但在多年来的投资惯性作用下，库存持 续增长。如果市场销售没有出现根本性好转，房 屋库存指标有继续攀高的可能。
2 ．大量住宅建设质量较差，住宅寿命
过短
商品房价格持续增长已成为我国居民的一大沉重 压力，而普通百姓用几十年的积蓄换得的住宅到 底是不是物有所值呢？那么这中间四十年的时间 差，对于不能承担频繁换房的家庭来说，就只能 继续住在很可能存在危险的危房中。 原因：首先，房屋设计不符合规范是重要原因之 一；其次，房产建筑商为追求暴利，一味降低成 本也是房屋质量不好的罪魁祸首；另外，银行、 政府监管不力，城市规划变动频繁也对房屋寿命 过短现象的形成，有着不可推卸的责任。
（二）供给与需求层次错位
马斯洛的需求层次理论认为，住房是最低层次 中最基本的生存需求。对于大多数中低收入者来 讲，满足住房需求是他们的基本需求，也是最低 需求。 而在房地产供应结构中，开发商却忽视了大多 民众的基本需求，而把投资开发的重点放在只满 足少数富人的高标准、高消费的别墅或豪华型住 宅建设上，供给与需求层次错位的直接结果是导 致商品房严重积压，房地产市场步入了房屋空臵 和需求过剩并存的怪圈。
目前大致需要3.1年的时间进行完全去化，这个时间
接近于2008年和2011年的峰值，反映开发商去化压 力大。
2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11
月末增加2217 万平方米。其中，住宅待售面积增 加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方 米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。去 化周期为10个月左右。 “待售面积”是指房地产开发企业已竣工商品房 中至报告期尚未售出或出租的面积。该指标通常 被理解为房屋库存。按照上述理解，过去两年多， 全国商品房库存几乎翻倍。与 2010年年中相比， 最近四年来，全国商品房库存增加了约190%。
多轮政策推动下，楼市整体已平稳回暖，热点城
市住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强的城 市需求明显释放，高端项目热销，房价上涨较快. 也有一些城市受政策红利影响，未来发展前景可 期，成为购房者选购热点，住房成交表现突出， 房价有所上涨。 但多数城市对政策反应并不敏感，市场需求仍表 现乏力，较高的库存压力下，房价多呈下跌态势。 近期，楼市去库存战略再度被提上日程，为楼市 释放了新一轮政策信号，未来随着相关财政、货 币等支持政策陆续出台，多数城市的库存压力将 有所缓解，房价有望止跌企稳。

3．地区间发展不平衡，区域性过热问题凸现
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社
会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特 性。 这些区域性特征具体表现为：区域繁华程度、道 路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设 施状况，以及区域环境等。上述各因素都会对区 域内的房地产价格及评估价值产生影响，但影响 的程度与房地产的种类有关。 例如，繁华程度对商业性房地产的价格及评估价 值影响最大；而区域环境对住宅的价ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ及评估价 值影响较大。
第三讲 中国地产市场
供求问题
央行：7亿多平米库存房7成在三四线城市 信贷 政策因地施策
全国平均看房地产市场仍
面临较大去库存压力， 全国房地产形势概括起来就是“总量过剩、区域 分化”，全国7.2亿平米库存房屋中，70% 在三 四线城市 商业银行信贷政策也要适应不同地方变化，主基 调就是因地施策，北上广等一线限购城市房贷执 行原有政策。
（一）收入水平与房价存在巨大差距

国际上公认的房价“合理价格水平”，应该是 相当于每户居民 3-6 年的平均收入。根据目前全 国城镇居民人均可支配收入水平来看，买一套90 平方米的普通居民住宅，全国的均价应该在 2481.48 元，每平方米为 2757.2 元 而现在全国 平均房价为每平方米5000元左右，远远超出了我 国城镇居民的承受能力，从而导致了供给过度与 有效需求不足的矛盾。
2016年楼市展望
中央定调化解房地产库存基调下
城市房价走势分化 短期内未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币 信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件； 同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产 业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地 产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货 币化制度，继续缓解企业融资压力。 长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方 政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项 措施发展产业吸引人口流入和就业保障，进而拉动 地产需求。 部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存 去化压力。
政策解读：
2015年房产调控政策：2015年房地产政策坚持促
消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出 促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显 著改善。 从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减 免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政 策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限 购限外等多措施刺激消费。 从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加 大保障性住房货币化安臵，改善市场环境。

2014中国房地产十大年度词语：高库存
2014 年，中国楼市整体状况供大于求的现状
难以改变，“高库存”伴随着“新常态”，成 为2014的热门词汇。 在“高库存”的压力下，楼市在向“城市”、 “板块”、“楼盘”、“企业”四个方向分化。 “楼市高库存，拿地需谨慎”“宁可错过、绝 不拿错”或成为房企的拿地原则。
2014年标杆房企库存创新高
截至 2014 年 10 月 31 日， A 股市场共有 143 家上市房企公
布了2014年三季度的库存数据，存货加速攀升，累计库 存绝对值创下历史新高。三季度末，累计库存绝对值达 19622 亿元，同比增长 25.4%，增速较去年加快。剔去 其中已售未结的项目，即预收账款，上市房企的真实库 存达到13431亿元，同比增36.61%。数据进一步反映企 业库存不断累积。同时，预收款与去年水平大体持平、 同比仅上涨 6%，增速明显放缓，从而影响企业未来营 收表现。