房地产项目财务评价报告

项目

财务评价报告

目录

前言 (1)

一项目概况 (2)

（一）地理位置 (2)

（二）项目环境现状 (2)

（三）规划设计方案的主要经济指标 (3)

二济南市房地产市场走势分析 (4)

（一）宏观环境分析 (4)

（二）济南市房地产市场现状与发展趋势分析 (5)

（三）竞争楼盘 (6)

（四）**项目分析 (7)

（五）项目市场定位 (8)

（六）项目价格定位 (9)

三项目实施规划 (9)

四项目投资估算及投资计划 (10)

（一）项目投资估算 (10)

（二）项目总投资估算 (11)

五项目销售计划及收入估算 (12)

（一）销售计划 (12)

（二）销售收入估算 (12)

六项目融资安排 (13)

（一）资金来源 (13)

（二）资金来源表和利息估算 (13)

七项目财务评价 (14)

（一）动态盈利能力指标评价 (14)

（二）静态盈利能力及计算 (16)

八项目结论与建议 (17)

1

I

前言

房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。房地产项目的可行性分析从内容可分为以下五个方面:房地产项目的投资环境分析、房地产项目的市场分析和市场定位、房地产项目投资总成本费用估算及资金筹措分析、房地产项目财务评价和房地产项目投资风险管理。

一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实施过程中可以起到以下三个主要作用:

(l)保证项目投资决策的科学性。房地产项目投资数额巨大，少到几千万、多到几个亿。而且，房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。

(2)保证项目投资优化。一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究人员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。

(3)保证项目投资有序性。房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。

本报告拟就对济南**项目进行可行性研究，进一步说明可行性研究对房产开发项目的巨大作用。

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接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢，品牌意识已大大增强。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

●项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占

领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

●销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步

为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

2、限购之后济南各大地产商的的变化

●销售策略转变：销售额前三名的中海、绿地和恒大均有大幅降价行为，尤其中海特

价房及降价活动在大规模宣传下，销售额获得大幅提升，为全年任务的完成打下了

良好的基础。

●推广渠道变化：推广宣传由以前报纸等大众媒体向小众如楼宇、短信、直投等性价

比较高的渠道转变，部分选择网络团购等方式。

●融资渠道转变：因银根紧缩，开发商融资开始困难，为了维持项目正常运作，开发

商不惜借高利贷或其他方式，部分开发商通过卖地变现，缓解资金压力。

●开发模式变化：减缓拿地开发，寻求多方合作，以降低风险，化解危机，部分开

发商采用代建模式，如万科总裁郁亮表示，考虑介入保障房建设；绿城中国在

2005年即组建团队，研究代建模式的可行性。

●自身节流：部分开发商为节约开支，选择裁减员工等方式

3、2013年济南第一季度房地产市场数据分析

年后各个开发商更是纷纷降价促销以价换量，市场出现比较明显好转。价格下降成为市场成交回暖的主要原因，以价换量成为第一季度全市市场的核心主题。

2013年3月份，济南土地成交量迎来井喷。

2013年第一季度济南成交土地面积209.86万㎡，面积同比增长1289.8%。其中3月份成交量集中爆发达到152.86万㎡，是2012年新政发布之后单月土地面积成交之最。成交地块大多早已确定归属，开发商按计划拿地显示出其在市场回暖情况下开发信心有所恢复。

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