锦里古街商业街定位案例

2004年开始运营
创造先进运营模 式
1 、品牌 、 土 地和所 有 店面的所有权属于武侯 祠博物馆，不出让。 2 、经营权属 于新成 立 的锦里古街管理公司。 3 、租金与面 积无关 ， 收 营 业 额 的 15%-20% 。 商业业态的控制极好，
2004年后
保持领先地位
1 、 分析模仿 者 ，树 立 危机感。 2 、 强 调 管 理 、 提升 服 务，以活动代替广告， 以特色带动人气。 3 、 实行店铺 末位淘 汰 制，保持活力。 锦里在2012年的三国文 化 节 开 市 的 7 天 内 ，人 流高达 25 万人次，营业 额近300万元。
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 案例小结
将传统文化与现代商业相结合，有着百年以上的历史建筑，却
案例小结
汇聚着传统和现代的各种零售业态；
Baidu Nhomakorabea
多元化的商业功能， 观光、体验、购物、休闲、餐饮、娱乐合
理搭配，避免了只是兜售旅游商品和经营地方小吃的局限；
消费活动与文化主题紧密联系，打造与其文化主题呼应的商业
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 文化特色
把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费 三国蜀汉文化
锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞 牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带 面”的策略和操作方式。 锦里还有皮影戏、川剧变脸、剪纸表演等川西民俗 文化。
无开发计划
东山的背后大约 10 多亩 的土地一直处于荒废状 态，成了堆放建筑垃圾 的地方，后来虽然进行 了一些绿化，但到武侯 祠游玩的客人从不涉足 此地。 著名景点武侯祠多年来 逐步打造出一条以体验川 西民俗文化的仿古街。 改造后
2002年动工
为游客服务打造 新经济增长点
提出了要将三国文化打造 成文化产业的思路，意想 建成一条古街，要寻找、 建立新市场运作模式。
面积划分：
民间工艺的展示零售摊位面积最小，是求 “特色”；
类别 零售 小吃 餐饮
面积范围 主力：13-20㎡ 特色：6㎡、40㎡、50㎡、 200㎡（带展示功能） 5-10㎡ 160-1500㎡
民间特色小吃店面积较小，是求“气氛”；
除兼具展示功能的零售商铺面积较大外，其 它零售商铺的面积通常也不大； 大面积商铺基本是餐饮、酒吧、茶馆，是求 “利润”。
感受浪漫休闲的精神，体验三国文化与成都民俗的魅力
占地面积：30,000余平方米 建筑面积：14,000余平方米 街道设计：全长550 米，平均宽度3-4米（最宽处约6米） 开业时间：一期2004年，二期2009年 日均客流量：2-3万人次，节假日期间接近10万 业态没有严格的划分，在三个不同的商区内以该区域主题 和特色的业态为主体，其他业态与之相配合，既保证了策 划中三个主题的实现，也避免了相同业态在同一区域过分 集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。 招牌性项目（三国茶楼、三顾园酒楼） 紧靠大门入口处； 核心区（锦里广场、大戏台）放在项 目中心，平横区域优劣势； 宽阔地带打造整体感强的项目(窄巷营 造老成都氛围)，创造特色;
不愁客源，但游客都是
买了门票看完就走，没 有游客在此地停留。 改造前
锦里所有店铺抱成团，
整条街的综合经营水平 处全国类似项目最高水 平。
锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位，开创先进运营 模式，逐渐转变为中国仿古商业街典范。
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 规划布局
和主题节庆活动；
国有资本充分发挥了作用，在利用民有资本的同时，没有因为
商业利益而丧失本项目的文化诉求；
严格定向招商，避免业态产品重复、内部恶性竞争，提升对外竞
争力。
川西民俗文化
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 招商定位
严格定向招商，错位经营、抱团向外
锦里严格定向招商，整条商业街几乎没有经营相同项目的商家，有效杜绝业态重复、经营产品重复， 成功实现错位经营。既避免了内部价格竞争的恶性循环，也形成了锦里“色、香、味”俱全的独特魅 力，更提升了锦里抱团对外的竞争力。
背街打造避免游客原路返回，并增添 新亮点(小吃街）。
背街打造
小 吃 街 锦 里 广 场 戏 台 隔墙 窄巷 牌坊
规 划 布 局 图
三国茶楼
大
院落
灈锦溪
桥
门
双 三顾园酒楼 连 廊
锦绣文化区
餐饮娱乐区
民俗市井区
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 业态分析
餐饮、酒吧、茶馆是锦里商业的盈利点， 因此比重最大，占到44%； 民间工艺品为锦里吸引人流，是锦里的 形象亮点，比重占到29%，排名第二； 零售商铺占21%，排名第三位。
酒吧 茶馆 民间工艺
80-1160㎡ 450㎡ 1-3㎡
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 运营模式
国资控股，市场化运作
企业股份结构： 2004年，武侯祠博物馆与龙鼎文化广告公司合资组建了 成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司，管理锦里日常经营，其中武 侯祠博物馆与龙鼎文化广告公司各占公司40%的股份。 经营管理权归属：“锦里古街”的品牌、土地和所有店面所有权归属武侯 祠，经营权归属成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司。这种体制上 的创新，解決了武侯祠与“锦里古街”共用文化资源的问题，有助与古街 的可持续发展，同时也让古街逐步形成了一整套市场化的运作模式。 收益分配模式：武侯祠方面除了享有股东应由的收益外，锦里管理公司每 年还需向武侯祠缴纳定额的管理费用。
国内案例
成都锦里古街
Chengdu Jinli Street
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street)
地理区位
锦里是西蜀历史上最古老、最具商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国，被誉为“成都 版清明上河图”。
锦里位于成都武侯祠大街中段，北邻锦江，东望彩虹桥，与成都武侯祠博物馆文物区东侧一墙之隔。
锦里由成都武侯祠博物馆恢复修建，成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司运营管理，作为武侯祠 （三国历史遗迹区、锦里民俗区、西区）的一部分。
以明末清初川西民居作外衣，三国文化和成都民俗作内涵，集旅游、购物、休闲娱乐为一体
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 发展历程
2000年前