海拉尔国贸中心商业项目策划案_某金力天商业房地产投资咨询服

海拉尔国贸中心商业策划案

（目录）

第一部分宏观经济篇：

一、海拉尔宏观经济概况 (2)

第二部分商业调研篇：

一、核心商圈商业分布图 (5)

二、核心商圈商业项目个案调研 (7)

三、核心商圈临街商业及其他商业调研 (23)

四、在售商业项目调研 (24)

五、区域住宅状况调研 (25)

六、总结 (26)

第三部分项目分析篇：

一、项目现状 (26)

二、项目定量分析 (26)

三、项目SWOT分析 (29)

第四部分总论：

一、总结概括 (31)

二、方案 (32)

三、建议 (34)

第一部分宏观经济篇：

一、海拉尔宏观经济概况：

●地理位置：

海拉尔区位于大兴安岭西麓，是中共呼伦贝尔市委员会、呼伦贝尔市人民政府所在地，也是呼伦贝尔市政治、经济、文化中心。海拉尔区“三山环抱，一水中流”，东山、西山、北山形成一个簸箕形状，伊敏河把海拉尔区区分为河东、河西两部分。

●行政区分及人口结构：

呼伦贝尔市现辖1个区（海拉尔区）、5个市（满洲里市、扎兰屯市、牙克石市、根河市、额尔古纳市）、7个旗、49个镇、15个乡、9个木、38个街道办事处；总面积25．3万平方公里；2006年末呼伦贝尔市常住总户数900486户，总人口270．27万人。呼伦贝尔市人民政府驻海拉尔区。

海拉尔区目前辖1个镇，7个街道办事处，村民委员会17个，社区居委会55个。总面积1400平方公里，城区面积28平方公里；2002年全市有蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克、鄂伦春、俄罗斯等23个民族，总人口26.7万。

●经济发展：

2006年全年海拉尔地区生产总值实际完成59.4亿元，完成计划的104.2%，同比增长24.1%，其中第一产业增加值完成3.9亿元，同比增长3.7%，第二产业增加值完成16.4亿元，同比增长49.7%，第三产业增加值完成39.1亿元，同比增长18.1%，三次产业结构为6.6：27.6：65.8。财政总收入达到50937万元，完成计划的121.9％，同比增长24.9％，其中地方财政收入达到25102万元，同比增长71.6％。

2006年城镇居民人均可支配收入10508元，完成计划的100.3%,同比增加1232元；农民人均纯收入达到6649元，完成计划的100.2%,同比增加619元。

●商业现状：

2006年海拉尔区实施了一大批重点商贸项目，商贸中心地位明显提高，商贸流通业呈现出前所未有的发展势头，全年社会消费品零售总额达到29.6亿元，同比增长20.5%，总量和增速均排全市第一位。友谊大酒店、华联商厦、国贸中心、三角地地下商城等大型商业项目开工建设，带动了海拉尔区现代服务业层次和水平的提升。

河西三角地商圈是海拉尔核心商业区，其中商业中心广场、三角地商场、俄罗斯商城、

百货大楼、友谊大厦、开发区商城、龙凤商城、金龙地下商城等为典型商业代表项目；海拉尔友谊公司、贝尔集团、龙凤公司等较大的企业不断增加投入发展。友谊公司已进入全国百强商业企业的行列；近年来吸引了步森集团、肯德基等知名企业来海拉尔落户；呼和浩特华联集团等大型企业已经在海拉尔落户。

●旅游事业：

海拉尔区素有“草原之都”之称，是呼伦贝尔市旅游集散中心，已被自治区确定为东部旅游中心城市。

海拉尔区及周边地区旅游资源富集，形成了以草原、森林、湖泊、冰雪为自然主题和以民俗历史文化为人文主题的特色品牌。市景区主要有以樟子松林为主体的西山国家森林公园、侵华日军海拉尔要塞北山遗址、东山乐园滑雪场等。这里夏季气候清新凉爽，是避暑的胜地；冬季银装素裹，是开展冰雪活动的极佳场所。目前，海拉尔区有旅行社44家，其中国际社3家；有国家AAA级和AA级景区各1处；有星级饭店8家。海拉尔民航、铁路、公路运输便捷，通讯和旅游综合服务等条件日趋完善。2005年，海拉尔共接待国外旅游者97.4万人次，旅游收入达7.29亿元。

●招商引资：

2006年共引进市外（国）资金18.6亿元，同比增长36.2％，完成固定资产投资24.4亿元，同比增长10.6％。全年计划开工项目141个，计划当年完成投资34.7亿元,实际开工116个，项目开工率为82.3%，完成投资率为70%。外贸进出口总额达到5668万美元，同比增长32.5％，直接利用外资1270万美元。

●2007年海拉尔区国民经济和社会发展目标：

➢地区生产总值72亿元,同比增长21.2%，三次产业比重为5.9:31:63.1；

➢财政总收入6.1亿元，同比增长20％；

➢社会消费品零售总额35.6亿元,同比增长20%；

➢城镇居民人均可支配收入12000元，同比增长14.2%，农民人均纯收入7447元，同比增长12%。

总结：

➢从2006年计划执行情况看，海拉尔区各项指标保持了稳定增长，整体经济向积极方向持续、快速、良好发展。但总体来说城市经济基数低，随呈递增趋势，但人均收入总体较低，消费力薄弱；

➢新区发展现在尚处于起步阶段，短期商业中心不会发生改变；

➢呼伦贝尔市总面积较大，随以海拉尔为重点商业中心，但商业辐射力较弱（如满州里的消费人群就不会来海拉尔消费）；

➢海拉尔旅游产业发展相对较好，但总体来说无大型支柱产业；铁路局下岗职工较多，就普遍导致了出租车行业一家两口轮换出车工作；

➢十一五计划再次确定并规划重点发展核心商业区域——三角地商圈的总体商业，调整区域商业组合、大力支持和鼓励发展重点商业项目、提升商业物业档次；逐步形成“中心突出、多层次展开”的布局结构；宏观政策为本案提供了良好的发展空间和时机；

第二部分商业调研篇：

一、核心商圈商业分布图：