某地块项目可行性分析

一、项目概况

（一）地理位置

顺驰广场项目位于天津市和平区中南部，和平区西康路与汉阳道交口（原天津市天佳设备安装工程公司厂房用地）。该地块西南交西康路，东南接汉阳道，东北侧为三栋点式现状多层住宅楼，西北侧为天津市市政工程设计院及两栋现状多层住宅楼。

（二）用地现状

该规划地块现状为天佳设备安装公司厂址，规划可用地面积约1.46 公顷。地块现状建筑均为闲置用房，西康路沿街平房为公建，建筑面积约1100平米。另外，厂区内现有一座规模4T/h，建筑面积300平米的锅炉房。规划界外为住宅建筑及公建。该地块地质状况良好，无不良地质情况。

(三）区位及交通

该地块位于天津市的中心商业区——和平区中南部，而且是河西区、南开区和和平区三区的交汇处。该地块毗邻天津市著名的五大道高尚文化街区，距高等学府区及电子科技街——鞍山西道只有一公里的路程，地理位置优越。

该地块周边具有四通八达的道路交通网络，众多公交线路经过地块周边，但因处于城市中心区，周边道路尚显交通拥挤。

根据天津城市总体规划修编成果，西康路规划拓宽至36米，汉阳道拓宽至20米，规划实施后该地块的交通状况将得到进一

步改善。

（四）人文及自然环境

该地块周边具有众多的文教商卫设施，高等院校有天津大学、南开大学、天津医科大学、天津中医学院等；商业服务设施有国际商场、吉利大厦、滨江道商业步行街、佟楼商业区、电报大楼等，距天津电视台、今晚报大厦不远。

优越的地理位置及便捷的交通、方便的商业设施极大地提升了该地块的区域价值。同时由于和平区、南开区为天津市中心商业区和高等学府区，河西区为天津的中心商务区，这三个区的整体经济水平相对高于其他各区，居民收入水平及整体素质较高，为该地块的发展奠定了良好的人文及经济基础

从自然环境看，该地块位于天津市中心区域，周边自然环境一般。

二、市场环境分析

（一）市场现状

天津市虽然为全国四大直辖市之一，但因为整体经济水平较低及毗邻北京等原因，写字楼市场一直较为低迷。自2000年开始，随着市场经济的不断深入以及经济水平的逐渐提高，天津市写字楼市场实现一定程度的回暖，高档写字楼、公寓的租赁市场出现较好的走势，空置率不断下降。截止到2000年第四季度平

均空置率已下降为20%左右。下图为1999年—2000年高档写字楼空置率：

2000年第四季度高档写字楼仍呈现良好走势，虽然总体租金及售价水平变化不大，但应该看到各发展商对未来高档写字楼市场的信心在逐渐增强，很多高档写字楼在老客户续租时虽持欢迎的态度，然而在价格优惠等方面的让步却更为谨慎。

租赁市场比较活跃，相比之下写字楼销售市场略显平淡。内、外资公司对写字楼的投资都较为谨慎，多数首选租用写字楼。随着WTO脚步的临近，预计会有更多的中、外资公司登陆天津，从而带动写字楼销售市场。

（二）市场回顾

写字楼市场与政治、经济整体大环境关系密切，因此天津市写字楼市场发展的起起落落与全国写字楼市场的大致发展历程是一致的。以下为对全国写字楼市场近几年发展历

程的简要回顾：

1993至1995年是写字楼市场的黄金时代。

1996年，写字楼租售价明显回落。

1997、1998两年写字楼市场走入低谷。主要受两方面因素的影响：一是受亚洲金融危机冲击，外商纷纷减少在华投资，中资企业也因为从紧的财政政策开始慎重投资，写字楼需求量萎缩；二是1997、1998年竣工量大增，市场供大于求，空置率上升，整体处在持续低迷、调整状态中。

1999年，写字楼租、售市场持续下滑的势态得到控制，开始进入平稳发展期。

2000年写字楼市场开始进入一个理性的发展阶段。由于经济形势逐渐好转，加之1999年底受中美达成世贸双边准入协议的影响，写字楼市场逐渐回暖，这是大环境利好的直接体现。

（三）市场前景

进入21世纪以后，随着WTO临近及市场经济的不断深入，一直比较落后的天津写字楼市场蕴涵着较大的发展空间。

从写字楼市场的需求量来看，随着中加入世贸的步伐加快，电信、金融、保险业等方面的许多跨国公司希望尽早进入中国，抢先占领滩头阵地，此举势必会加大写字楼――特别是高档写字楼的需求量。随着市场经济的不断深入，市场

竞争日趋激烈，办公地点与办公环境的好与坏已成为企业实

力的象征，很多内资公司，不论其规模大小，也都有改善办

公环境的需求。

从写字楼市场的供应来看，2000年第四季度高档写字楼楼盘新供应有3个项目，预计2001年将有三个新项目投入

使用。但顺驰广场周边能与之相比敌的项目暂时还较少。

从金融支持力度看，自2000年3月中国银行北京市分行开办对SOHO现代城写字楼的贷款开始，银行对写字楼贷

款已经风行全国。随着金融支持力度加大，同时利率又在不

断下调，使购房压力大减，投资性购买将大为增长。

从目前写字楼市场现状看，在未来几年中写字楼市场将展开更为激烈的竞争，这对顺驰广场这个项目来说，既是机

遇又是挑战。因此一定要做好项目的定位，并将一些预见性

的判断融入其中，立足市场，确定项目主客户群，同时增加

一定的灵活性，兼顾不同客户的使用需要和投资目的，以适

应日趋丰富的个性化需求，从长远发展的角度来确定顺驰广

场的定位。随着投资回报率、市场价格的趋稳，物业综合素

质进一步的提高，写字楼市场将拥有一个较为看好的发展前

景。

三、项目发展思路

（一）项目SWOT因素分析

1、优势

A．顺驰广场占地1.4公顷，在此等地理区位上拥有如此大规模占地的商务区比较少见，易于公共空间的营造，并易于

形成较强的商务氛围。

B．顺驰集团和创业环保两大公司的进驻，有利于集聚人气。

C．闹中取静的地理区位，避开市中心的喧嚣，适合部分商务人士的需要。

D．顺驰集团在天津地产界的品牌优势，会对顺驰广场项目以后的开发及租售工作起到一定的积极作用。

E．建设部设计院能够确保项目方案设计的科学性、合理性。

2、劣势

A．顺驰集团初次涉及写字楼市场，开发经验相当欠缺。

B．写字楼多为出租的形式，欲实现大比例的销售面临很大的市场压力。

C．以顺驰集团现有的物业管理水平，尚不能满足高档写字楼物业管理的需要。

D．项目总投资４.４３亿元人民币，写字楼较长的投资回收期，势必会对公司形成较大的资金压力。

3、机会

A．天津市写字楼市场逐渐复苏，高档写字楼空置率呈下降趋势。