租赁合同中免租期房产税申报问题及筹划

租赁合同中免租期房产税申报问题及筹划商业综合体普遍存在以下现象：商场与承租户签订房屋租赁合同时规定，承租户装修期间免收租金，待装修完毕对外正式营业时起算租金。在申报房产税时有人认为免租期间属于无租使用房产，从租计算房产税，因租金为0，因此税额为0，不需要申报缴纳房产税。

江苏省南京地税局曾分享过类似案例，对于上述这种免租期间进行房产税零申报的处理结果是补征税款、加收滞纳金以及罚款。

财税[2010]121号已作出明确对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

这种方式计税存在不合理的地方，无论会计准则或者增值税相关规定都只会对实际收取金额而不含免租期进行收入确认及纳税。但是这种方式能够堵住房产税缴纳的漏洞，即存在签订虚假的租赁合同延长免租期来避免缴纳房产税。因此该规定有存在的合理性，纳税人应当依法纳税。

对于绝大部分商业租赁普遍真实存在的装修期间免收租金若是在没有租金的情况下按照房产余值纳税确实也是一项负担，在这里给大家分享一个筹划方案：

商业租赁免租期其实可以看做是一种促销手段，促销手段可以有多种，在这里我们避开免租期的说法，我们可以用折扣的方式给予商户这种优惠，下面举例子具体说明。

例如ZY商场与一家商户签约，商户装修时间较长要求给予3个月

的免租期，在这有两个方案：

一：租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日，月租金50万元，因商户装修时间较长，给予3个月免租期，租金共计50*9=450万元。

二、租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日，月租金50万元，首年特给予25%折扣，折后月租金37.5万元，租金共计37.5*12=450万元。

我们可以看出两种方案第一年收取租金均为450万元。

我们来看看2018年应交房产税：

方案一：2018年1月1日-2018年3月31日按照房产原值（假设为7000万）计税=7000*（1-30%）*1.2%*3/12=14.7万元，2018年4月1日-2018年12月31日=450*12%=54万元。因此首年房产税共计14.7+54=68.7万元。

方案二：2018年1月1日-2018年12月31日，全部采用从租计征房产税=37.5*12*12%=54万元。

对比两个方案我们能看出采用打折的方式来覆盖免租期可以避免免租期期间从价计征的房产税，对于大型商业综合体来说节约的税金不是个小数目。