租赁合同中免租期房产税申报问题及筹划
免租和无租房产税的税务处理
免租和无租时的房产税缴纳问题纳税人免收租金期间使用他人房产与无租使用他人房产，表面看来纳税人都无需支付租金给房产所有人，但两者有着本质的区别，因而双方的税务处理也是不同的。
笔者现就纳税人免收租金期间和无租使用他人房产的税务处理做浅要解析。
一、免收租金期间和无租使用的区别免收租金期间是存在发生的租赁事实的，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为。
出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期内支付租金的前提下免收部分期限租金得行为。
而一般来讲无租使用可视为无偿出借，而非租赁交易行为。
无租使用应理解为整个合同期内不支付租金而使用房产的行为。
因此，免收租金期间和无租使用他人房产虽然表现形式是一样的，即使用人无需支付租金。
但实质上是不同的，前者是一项租赁交易，后者则属于无偿出借。
二、房产税（一）免收租金期间房产税处理免租期的经营租赁方式与无租使用有着本质的区别，出租方提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁。
尽管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租，属营业用房，应缴纳房产税。
《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定，“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
”该文件出台后，免租期的房产税落在了房主身上。
这一规定实际是对财税[2009]128号的补充和完善，意在规范房产租赁税收问题，进一步理清了无租使用和免收租金的房产税处理。
（二）无租使用房产税处理《房产税暂行条例》第二条规定，“房产税由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
”之前，一些企业老板将自己的私有房产无偿提供给单位使用而不缴纳房产税的现象相当普遍。
免租期涉税问题分析
租赁免租期主要涉及增值税及附加、企业所得税、房产税、印花税。
一、增值税免租期不需要缴纳增值税。
首先看税法规定，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定:“纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。
再次，约定免租期的目的是为了租赁合同的达成，其实本来就是租赁合同的一部分。
第三，我们可以从另一个角度去考虑，我们在签订销售合同时，为了达成销售，往往会给客户一些销售折扣，约定免租期和销售折扣的本质是一样的。
第四，从业务实际来说，约定免租期的租赁合同一般租赁期限都比较长，租金金额都比较高，这种情况客户都需要一段时间对房屋进行装修。
二、企业所得税免租期不需要视同销售确认租金收入缴纳所得税。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
免租期是不收取租金的，纳税人没有取得租金收入，自然不需要缴纳所得税。
三、房产税免租期需要缴纳房产税。
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
所以约定免租期的，出租方需要按照房产原值计算缴纳房产税，收取租金的期间按照出租方需要按照租金收入缴纳房产税。
四、印花税免租期需要缴纳印花税。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。
印花税属于行为税，与签合同行为、合同金额有关，与免租期无关。
房屋租赁免租期是否缴纳房产税
房屋租赁免租期是否缴纳房产税?我们在房屋租赁的时候,我们会发现出租方会免租一段时间,我们可以称这个为房屋租赁免租期.那房屋租赁免租期是否缴纳房产税呢?房屋租赁免租期也是需要按时缴纳房产税的,这里我们可以选择从价方式计算缴纳税费,详细介绍如下：房屋租赁免租期是否缴纳房产税?根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条的规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
因此,该企业在免租期内应当正常按照从价方式计算缴纳房产税.房屋免租期的房租该如何进行账务处理?一般情况下,对于经营租赁的承租方而言,租金的帐务处理是比较简单的.一般都是按月支付租金,会计以每月的租金发票和付款单据入帐即可.但实务中也有特殊情况,比如租期比较长时,出租方一般会给承租方一定的免租期;或者是为鼓励承租方一次性支付较长租期的租金,约定一次性支付2年租金会赠送一年的租期.以上有免租和赠送租期的租金如何进行帐务处理?会计准则规定对于出租人提供免租期的,承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其它合理的方法进行分摊,免租期内应当确认租金费用.通常企业财务人员会认为免租期内不计收入,也不计算企业所得税等各项税收,这种处理方法与相应的会计准则、税收法规不符,造成企业收入确认不准确和不按规定时间申报纳税,构成偷税.在财务上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金收入,即100万元/月×72月(收租月数)=7200(万元);7200万元÷80月(总租月数)=90(万元),即每月确认90万元的销售收入.而根据《条例》第19条规定,租金收入的确认应"按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现",因此2009年5至8月不确认租金收人,由于会计上已经确认收入,因此在所得税申报时应做纳税调整.由于会计的收入确认原则与税法纳税义务的确认原则有较大的差异,同时由于给予免租期的经营租赁的期限一般都比较长,企业应该设置备查账,当经济情况发生变化,双方协商解除租约时要准备好相关资料,向税务部门申请退还多交的税款或补缴不足税款.虽然我们房屋租赁的时候会存在免租时期,但是涉及到的房产税缴纳肯定是不会少的。
企业出租房产如何进行税筹划分析
企业出租房产如何进行税筹划分析一、租金收入的纳税企业出租房产所获得的租金收入需要缴纳相对应的所得税。
2024年起，个人所得税法进行了修改，将租金收入纳税方式从简单的超额累进税率改为综合计算纳税方式，即将租金收入与其他综合应纳税收入合并计算个人所得税。
因此，企业需要根据租金收入的多少和个人所得税法的具体规定，进行相应的纳税筹划。
在租金收入相对较高的情况下，可以考虑以下几种筹划方式：1.合理调整租金收入计入的时间点，将部分租金收入分散到不同年度，以减少当年的个人所得税负担；2.利用合法的税务减免政策，如租金收入的一部分可以按照个人所得税法规定的减免条款进行免税或者减免，降低完税额。
二、房产税的优化出租房产的企业还需要缴纳房产税。
房产税是按照房产的市场价值计算，但是企业可以通过以下几种方式进行房产税的优化筹划：1.对房产进行科学合理的评估，合理评估可以避免进行高估价值或低估价值，使纳税基数更加准确；2.利用房产附加设施的合理评估和分摊，减少房产税的计税基数；3.利用合法的税务优惠政策，如一些房产税的减免条款，减少税务负担。
三、税前成本的合理化1.合理规避一些无关的费用，减少不必要的成本开支；2.合理安排各种费用的支付时间，以减少同一年度费用的集中支付，使得税前利润分散到不同年度，降低年度纳税额；3.确保费用支出的合法性，并及时保存相关费用凭证。
四、税务合规与风险控制企业在进行税筹划时需要注意税务合规和风险控制，以免产生不必要的风险和纠纷。
重要的注意事项包括：1.了解国家相关税法和税务政策，确保企业的筹划行为合法合规；2.及时缴纳各项税费，并按时进行申报，避免逾期缴纳产生罚款或其他风险；3.定期进行税务风险评估和内部审计，及时发现和解决可能存在的税务风险问题。
总之，企业出租房产的税筹划分析需要综合考虑租金收入的纳税、房产税的优化、税前成本的合理化以及税务合规与风险控制等方面。
通过合理的税筹划，可以降低税负、提高效益，并确保企业在税务方面合法合规。
房产租赁税收筹划
辉:企业房产租赁巧作纳税安排(2013-03-19 13:09:55)分类：企业房产租赁巧作纳税安排来源：中国税务报作者：程辉时间：2013年3月18日房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
虽然房产税是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍有筹划的空间。
如房产税暂行条例规定了一些减免税条款，符合条件的企业可加以利用。
比如，按规定，在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提出申请，而有的纳税人由于疏忽没有申请，导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。
本文通过案例，就企业如何进行房产税筹划进行分析。
设备和厂房分开租企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。
但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些设施并不征收房产税。
如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。
例如，某大型生产企业A公司要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B，双方谈定厂房连同设备1年的租金是200万元，并据此签订了租赁合同。
内容大致是：甲方A同意将厂房连同设备租给乙方B，乙方B支付厂房和设备租金1年200万元。
合同签订后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。
如果没有筹划，按照这份合同，甲方要缴纳税款如下：缴纳房产税：200×12％＝24（万元）；缴纳营业税：200×5％＝10（万元），两项合计34万元。
也就是说，依据这个合同，机器设备也缴纳了12%的房产税。
如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同，即厂房出租合同与设备出租合同，规定甲方以每年100万元的租金出租厂房，每年100万元的租金出租设备。
两项租金合计仍为200万元，但因设备出租不涉及12％的房产税，纳税总额因合同内容的改变而发生改变。
出租房屋免租期间如何申报纳税
出租房屋免租期间如何申报纳税杜明明【摘要】实践中,出租人为了达到招租目的,往往会向承租人提供房屋免租期等激励措施.如A公司有一栋闲置房屋,其房屋原价为1000万元.2009年6月A公司将该房屋对外出租,房屋租期为10年,年租金为120万元.合同同时约定：给予承租方六个月的免租期。
【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2012(000)006【总页数】2页(P48-49)【关键词】出租房屋租期申报纳税 2009年闲置房屋 A公司出租人承租人【作者】杜明明【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F327实践中，出租人为了达到招租目的，往往会向承租人提供房屋免租期等激励措施。
如A公司有一栋闲置房屋，其房屋原价为1000万元。
2009年6月A公司将该房屋对外出租，房屋租期为10年，年租金为120万元。
合同同时约定：给予承租方六个月的免租期。
也就是：房屋租赁期限自六个月免租期结束的次日起开始计算。
按照《企业会计准则》的规定，承租人应将租金总额在整个租赁期内（而不是在租赁期扣除免租期后的期间内），按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；出租人应将租金总额在整个租赁期内（而不是在租赁期扣除免租期后的期间内），按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。
所以，A公司在前六个月的免租期内，按照权责发生制及收入与费用配比原则，每月应确认租金收入（120×10）÷（10×12＋6）×1＝9.52万元。
但免租期间是否应当缴纳营业税？企业所得税应税收入应当如何确认？免租期间应当如何缴纳房产税？下面笔者结合现行有关税收政策进行如下分析：《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
会计实务：企业房产租赁中还有免租期交冤枉房产税
企业房产租赁中还有免租期交冤枉房产税
企业将闲置房产用于出租时，应该严格按照现有政策规定，分清房产税纳税义务人，依法申报缴纳房产税。
?案情简介：近日，税务机关在进行中等风险应对中发现，某企业的房产分为自
用和出租两部分，出租的部分自2014年1月1日起对外出租，前3个月免收租金，之后每月租金20万元。
企业申报缴纳了后9个月的房产税21.6万元，并认为既然前3个月免收租金，就不需要缴纳房产税。
税务人员查阅了企业与承租方
之间的房产租赁合同，核实了前3个月免收租金的约定，认定依据现行政策，在免收租金期间，应由出租方按照房产原值申报缴纳房产税。
该企业提出异议，认
为应该由承租方按照房产余值代为缴纳房产税。
税务人员根据企业的实际情况，
认为这不符合由承租方代为缴纳的政策规定。
最终，通过耐心的政策宣传，该企
业接受了税务人员的观点。
?税法分析：财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税
等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对出租房产，租赁双方签订的租
赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房
产税。
本案中，对于免收租金的3个月，应该由产权所有人（即出租方企业）按照房产原值缴纳房产税。
税务人员辅导企业补缴房产税10.08万元，并加收相应。
房产税风险指引及应对措施
房产税风险指引及应对措施【风险点1】出租房屋在免租期未交房产税【风险等级】★★★【风险描述】企业出租房产，会存在合同里与承租方约定免收租金期限情况，企业通常认为免租期间不需要交房产税，未按房产原值缴纳房产税。
【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
【预计风险】企业出租房产，免租期免了租金，但是并未免房产税，因此无论是否约定免租期都应该缴纳房产税，否则存在少缴房产税的风险，同时存在滞纳金及罚款。
【解决方法】企业应自查有无免租期的业务，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
企业对未缴部分房产税应补缴。
【风险点2】土地价值未计入房产价值缴纳房产税【风险等级】★★★【风险描述】对按照房产原值计税的房产未将取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等计入房产原值缴纳房产税，导致企业房产税计税基础不准确，少缴房产税，存在一定风险。
【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定：三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【预计风险】取得土地价款、开发土地发生的成本费用如果未计入房产原值，导致企业房产税计税基础不准确，存在少缴房产税的风险。
【解决方法】企业应自查：房产原值是否包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
房屋免租期内的税务处理方法
房屋免租期内的税务处理方法靳万一整理（2018.09.07）某项目地产公司出租商铺给商家，合同期10年，前两年为免租期。
从税法的角度来看，前两年也应该确认租金收入并缴纳增值税和房产税，但往往前两年因没有收到租金地产公司都不会去缴增值税及房产税的，那么是否存在税务风险？一、房屋免租期的概念房屋免租期就是免除房租的期限。
承租方享有免租期，在免租期内承租方可免向出租方缴交房屋租金，但须缴交合同所规定的物业管理费及各项公用设施费(包括电费及水费)等其它费用。
二、房屋免租期的增值税处理《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十五条规定的租赁业务增值税税纳税义务发生时间：书面合同确定付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天。
纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
根据上述内容得出：免租期内如未预收款项的情况下不征收增值税。
三、房屋免租期的房产税处理《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条指出：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
含有免租期的经营租赁方式如果不存在关联交易，则并不属于无租使用情况，理由是提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁，因此前两年没有房产税从租计征依据。
根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题明确规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
四.房屋免租期的企业所得税处理《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
前两年因不存在承租人应付租金的情况，所以在企业所得税应纳税所得额计算时应纳税调减处理，减除免租期内会计上确认的收入。
房屋出租：四招筹划房产税
房屋出租：四招筹划房产税在房屋出租市场中，了解并合理筹划房产税是每位房主必备的能力。
房产税的合理筹划可以减轻房主的税负，提高出租房产的回报率。
下面将介绍四招筹划房产税的方法，帮助您了解并优化房屋出租的收益。
1. 利用税收优惠政策在一些地区，政府为了促进房地产市场发展，推出了一些税收优惠政策。
您可以了解并充分利用这些政策，减少房产税的负担。
比如，有些地区对首套房出租的房产给予税收减免，在符合条件的情况下，可能可以减少一部分房产税的缴纳。
此外，还有一些特殊情况下可以享受税收减免的政策。
例如，老年人房产如果出租，可能可以享受一定的税收减免。
因此，及时了解当地的税收政策，善于利用各种优惠政策，可以帮助您有效降低房产税的负担。
2. 合理认定房屋租金房屋出租的租金额度直接关系到房产税的计算。
合理认定租金金额可以达到减少房产税的目的。
然而，要避免偷漏税款，租金的认定应当遵循市场价格。
在认定房屋租金时，可以参考当地租赁市场的平均租金水平。
同时，考虑到房屋租赁市场的特殊性，合理的租金也可以确保房屋出租的稳定性。
此外，租赁合同的签订也是合理认定租金的关键环节。
租赁合同应明确租金及其支付方式，避免以各种形式将房屋租金汇集到其他渠道，以免触犯相关税务法规。
在租金认定中，遵循市场价格，确保租金的公允性，是合理筹划房产税的重要一环。
3. 合理运用税收抵扣合理运用税收抵扣也是筹划房产税的有效方法。
税收抵扣是指将合法的支出算作税前成本，从而减少应纳税额的一种方式。
在房屋的出租过程中，您可能会有一些必要的支出，如维修费用、物业管理费等。
这些支出可以被视为税务抵扣项。
为了合理运用税收抵扣，您需要详细记录开支，并保留好相关的发票和凭证。
这些开支必须是与房屋出租直接相关的，并符合当地税务规定。
通过合理运用税收抵扣，您可以降低应纳税额，最大限度地减少房产税的支付。
4. 合理运用房屋评估报告房屋评估报告是衡量房产价值的重要依据。
在为房屋出租进行房产税筹划时，房屋评估报告可以发挥巨大的作用。
免租期的涉税问题丨税务合规及筹划漫谈(一)[浙杭律师]
![免租期的涉税问题丨税务合规及筹划漫谈(一)[浙杭律师]](https://img.taocdn.com/s3/m/9c3588c9195f312b3169a54c.png)
免租期的涉税问题丨税务合规及筹划漫谈（一）[浙杭律师]案例A公司拟将其所有的一处商铺对外出租，为吸引租户，A公司提出“一年免租”的优惠政策，并成功吸引到B 公司准备入驻。
近日，A公司与B公司就租赁商铺事宜达成协议，并约定租赁期限共三年，其中第一年免租的协议条款。
随后，A公司正常申报纳税，但在税务机关的抽查中，发现A公司并未按照规定申报纳税，做出了限期整改和补缴滞纳金的处罚。
后A公司就相关事项向律师咨询。
问题一商铺租赁的涉税项企业纳税人出租房产会涉及到如下税负：房产税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、企业所得税、印花税。
其中房产税一般根据租金的收取按规定的税率征收、增值税由于营改增的施行有较多变化（下文介绍）、城市维护建设税及教育费附加根据实际缴纳增值税税额计算、企业所得税由企业年终汇算清缴、印花税按租赁金额1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。
而案例中A公司免租期内的涉税问题主要在房产税与增值税上。
问题二免租期内的房产税免租期内能不能免房产税？回答这个问题前，咱们先看看法条规定。
根据《房产税暂行条例》（2011年修订）第三条第三款：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”和第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
”的规定。
似乎在免租期内，出租方不需要缴纳房产税。
但是通过进一步的检索，我们注意到财政部、国家税务总局对上述行政法规作出了更细致的规定。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）中规定：“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题。
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
”在《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）中规定：“二、关于出租房产免收租金期间房产税问题。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
【原创】免租期如何筹划可以节省房产税？
【原创】免租期如何筹划可以节省房产税？
例1：甲公司出租一处商铺，账面原值120万元。
与客户乙签订租赁协议，约定租赁期限三年从2018年1月1日至2020年12月31日，租金共计36万元（不含税），前2个月免租。
（已知甲公司所在地按照原值的70%计入房产余值计征从价房产税。
）
政策规定：
根据以上政策，该房产租赁期内，甲公司需要就该租赁事项交纳房产税如下：房产税=从租计征+从价计征
=36*12%+120*70%*1.2%*2/12= 4.49万元
如果将协议条款做一些修改，就可以出现如下结果：
例2：甲公司出租一处商铺，账面原值120万元。
与客户乙签订租赁协议，约定租赁期限三年从2018年1月1日至2020年12月31日，含两个月的装修准备期，租金共计36万元（不含税）。
如果协议这么改，并未体现免租期，房产税只需要按照租金计征：
租赁期内应交房产税36*12%=4.32万元
相比第一种情况，节省房产税0.17 万元。
总结：在房产租赁业务中，即使约定免租期，在合同中也不能体现，企业可以通过其他描述进行变通，否则整个租赁期内会按政策会多交房产税。
没有按照政策交纳，会给企业带来税收风险。
免租期如何缴纳房产税
免租期如何缴纳房产税现实中偶尔会遇到这样的问题，房子以合作或者是赠送的形式租对给方使用，但是不同的情况有所区别，房产税的收取也有所区别。
【案例】：a公司旗下有两处房产供其他企业使用，有一处是给合作企业b公司使用，不收取租金;另一处房产是在今年年初刚出租给c公司使用，当初为招揽租户，公司采取了一段时间内免收租金的优惠，双方在合同中约定2014年1月1日~2014年6月30日期间免收租金。
那么，这两处房产该如何缴纳房产税呢?根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳;产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
也即是，房产税一般由产权所有人缴纳，但以上两种情况较为特殊，处理方式有所不同。
【无租使用】根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
因此b公司应依照房产余值为a公司代缴纳房产税。
根据规定，从价(或从值)计征的，按照房产原值减除30%的余值计算，税率为1.2%。
如果无租使用的房产为300万元，即每年应代缴纳房产税=3000000×(1~30%)×1.2%=25200(元)。
【免租期】含有免租期的经营租赁方式，出租方提供“免租期”优惠目的是按期获得租金。
在房产租赁行为中，除特殊规定外，房产税纳税义务人为房产产权所有人，承租方无需缴纳和承担相应用于生产经营房屋的房产税。
又根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由房屋产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
所以2014年1月1日~2014年6月30日期间的房产税由房屋产权所有人，即a公司，按照房产原值缴纳。
房屋出租时的合法税务避税策略
房屋出租时的合法税务避税策略在当前房地产市场中，许多人选择将自己拥有的房屋出租以获取额外的收入。
然而，对于房东而言，需要了解并遵守相关的税务法规，以避免出租房屋所带来的潜在税务风险。
本文将介绍几种合法的税务避税策略，帮助房东合理规划税务，并在法律范围内减轻税负。
一、房屋出租收入的申报和扣除在房屋出租过程中，房东需要依法申报所得，并享受相应的税务扣除。
通常，房东可从房屋出租所得中扣除以下费用：1. 房屋维护费用：包括修缮、维修、保养等费用，但需注意，这些费用必须是合理、必要的，并有相应的凭证作为备案。
2. 物业管理费用：如委托物业公司进行房屋管理、维护等，房东可以申报该费用作为成本，并获得相关扣除。
3. 房屋贷款利息：如果房东通过贷款购房，可将贷款利息作为费用扣除，但要注意相关利息凭证的保留以及利息与出租之间的合理关联。
4. 税务代扣费用：如果房东需要请专业税务代理机构代为申报，所支付的相应费用也可作为扣除。
二、合理运用房产转让房产转让是一种常见的房地产运作方式，在合理使用下也可成为房东的合法税务避税策略之一。
1. 房屋转让利润计算：如果房东决定将房屋转让，其所得利润应按照法律规定进行计算。
在中国，个人出售住房的利润，根据购房时间的长短，可享受不同的税务政策。
2. 合理利用房屋出售额度：对于一些需要频繁出售房产的房东，可以合理利用个人的出售额度。
根据规定，个人出售住房的利润若未达到一定额度，可以免征个人所得税。
三、合理选择税务优惠政策房东可以详细了解相关的税务政策，以选择最为合适的税务优惠政策。
1. 长期出租奖励政策：一些地区鼓励房屋长期出租，提供一定的税务奖励政策，如减免部分房产税，降低应纳税所得额等。
2. 住房租金免税政策：某些特定区域对房屋出租所得征收的个人所得税可在一定限额内免税。
3. 减免增值税政策：对于出租房产的增值税、城市维护建设税等，根据不同地区及政策差异，房东可以了解相关减免政策，以减轻税负。
会计实务：免租期缴纳房产税如何进行规划？-(2)
免租期缴纳房产税如何进行规划？免租期是否有筹划的空间来降低税负？企业在对法规正确理解的基础上，通过一些业务处理技巧，比如在合同中不确认免租期条款等就可以达到。
因此，企业在签订租赁合同时，是否要将免租期写入房产租赁合同，最好先算一下税负再做决定。
案例 某公司2014年1月初出租一办公用房1000平方米，固定资产账面原值1000万元，双方合同协议约定租期3年。
第一年月租金为每平方米70元，从第二年起租金按年递增5%。
考虑到承租方需要装修才能满足其工作需要，双方商议由出租方给予承租方3个月的装修免租期并作为合同条款予以单列。
2015年8月，主管税务机关在日常纳税评估工作中，通过对该公司提供的相关资料核查发现，该公司免租期间未按规定申报缴纳房产税，应按房屋原值计算补缴免租期间的房产税为：1000x70%x1.2%÷12x3＝2.1（万元）。
对税务机关作出的处理决定，企业财务人员认为，本物业从2014年1月就开始出租了，按照房产税有关规定是按企业取得的租金收入计算征收房产税的，再者，按照双方的租赁合同规定来看，第一季度属免租期也没有租金收入，因此不应缴纳这期间的房产税。
对于持有房产物业的单位来说，在对外招商中承诺在承租期内给予对方一定时间的前期装修等免租期优惠并在房屋租赁合同协议中单例条款予以明确，这是目前绝大多数企业的普遍做法。
而免租期间是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税呢？根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题明确规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
企业应如何规划免租期业务？ 如何既能达到合理、合法，又能规避因免租期而按房产原值缴纳的房产税呢？笔者认为应把握好以下三点： 企业在所签订的房屋租赁合同协议中不确定免租期时间，以合同确定的开始租赁时间为准。
房屋租赁税务筹划
房屋租赁税务筹划在当今的经济社会中，房屋租赁市场日益活跃。
对于房东和租户来说，了解房屋租赁中的税务问题并进行合理筹划，不仅可以降低税务成本，还能确保租赁活动的合法性和稳定性。
首先，我们要明确房屋租赁涉及的主要税种。
一般来说，包括增值税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税（或企业所得税）、印花税等。
增值税方面，如果是个人出租住房，按照 5%的征收率减按 15%计算应纳税额；如果出租的是非住房，则按照 5%的征收率计算。
对于小规模纳税人，月销售额未超过 15 万元（季度销售额未超过 45 万元）的，免征增值税。
这就意味着，如果您的租金收入能够控制在免税额度内，将可以节省这部分税款。
房产税是房屋租赁中的一个重要税种。
对于个人出租住房，不区分用途，按 4%的税率征收房产税；出租非住房，按 12%的税率征收。
合理规划出租房屋的用途和租金结构，能够在一定程度上影响房产税的税负。
城镇土地使用税通常根据房屋所在的地理位置和面积来计算。
不过，对于个人出租住房，免征城镇土地使用税。
个人所得税方面，个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为 20%。
但在实际征收中，通常会采取核定征收的方式，税负相对较低。
印花税方面，房屋租赁合同属于印花税的征税范围，税率为千分之一。
但对于个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
接下来，我们探讨一些房屋租赁税务筹划的方法。
一是合理利用税收优惠政策。
例如，充分利用小规模纳税人的增值税免税额度，将租金收入分散在多个月份或多个租赁合同中，以享受免税待遇。
对于个人出租住房的，要清楚了解并运用相关的税收优惠税率。
二是优化租赁合同条款。
在合同中明确租金的构成，比如区分租金、物业费、水电费等。
因为有些费用可能不属于应税收入，这样可以在一定程度上降低计税基础。
三是选择合适的租赁主体。
对于企业来说，如果通过设立子公司或分公司来进行房屋租赁业务，需要综合考虑不同组织形式的税收政策差异。
免租期会计处理
票，对此本人认为在没有发票的情况下，仍然可以在租赁
期限均匀扣除，因为这样操作一方面可以准确反映收入与
费用配比，另一方面相关的租赁协议也可以作为扣除凭
证。
此外，如果承租人在 2018 年年初解除了合同，那么出租
人和承租人在 2018 年需要对于 2017 年确认的收入和费用进
行调减和调增。
金收入为 0。
3 房产税
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地
使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121 号）
第二条，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免
收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值
缴纳房产税。
b.2018 年，企业所得税确认租金收入 100 万，汇算清缴时纳
税调整 0 元；
c.2019 年，企业所得税确认租金收入 100 万，汇算清缴时纳
税调整 0 元。
2 增值税
国家税务总局公告 2016 年第 86 号《国家税务总局关于土地
b.租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度
收入。
（1）按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入
a.2017 年，企业所得税确认租金收入 0 元，汇算清缴时应对
确认的租金收入进行纳税调减 100 万元；
b.2018 年，企业所得税确认租金收入 300 万，汇算清缴时纳
业税改征增值税试点的通知》
（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式
的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
根据上述增值税的相关规定，增值税的处理如下：
a.2017 年，增值税租金收入为 0； b.2018 年，增值税租金收入为 300 万；c.2019 年，增值税租
营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹划
营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹划杨梅山东实信税务师事务所企业在经营活动中，有时出于培育市场的需要，通常会签订带有免租期的房屋租赁合同。
合同签订时如何进行筹划，避免企业出现多缴税款的税务风险？下面笔者就免租期两种合同的签订方式进行比较，分析免租期出租房屋如何从合同签订环节来降低企业税负。
A房地产公司新建商铺一幢，价值1000万元，出租给B公司用于生产经营，合同（以下简称合同甲）约定：租期为2015年－2019年，共5年，2015－2016年免收租金，2017－2019年每年固定租金100万元，每年年初付款。
一、账务处理：对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
而承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用。
因此，A公司账务处理为2015、2016年借：应收账款60万元贷：其他业务收入60万元2017－2019年借：银行存款100万元贷：其他业务收入60万元贷：应收账款40万元二、增值税处理：《增值税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
”因此，A公司在免租期间未取得租金，不需缴纳增值税。
增值税纳税义务时间为2017年、2018年及2019年年初。
若在合同约定的付款时间到期后，不论B公司是否支付租金，都应按规定缴纳增值税。
三、企业所得税处理：《企业所得税法实施条例》第十九条规定：“租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
免租期缴纳房产税如何进行规划
免租期缴纳房产税如何进行规划房产税作为一项重要的地方税收，对于房地产领域的投资者和业主而言，是不可避免的财务费用之一。
然而，在一些特定情况下，比如免租期内，房屋出租收入并不产生实际盈利。
因此，针对免租期缴纳房产税的情况，制定合理的规划策略成为了一项关键任务。
本文将探讨如何进行免租期缴纳房产税的规划，为您提供一些实用的建议和方法。
首先，了解免租期和房产税的相关概念是非常重要的。
免租期是指租赁合同中约定的一段时间内，房屋不向租户收取租金。
这段时间可以用于房屋的装修、维修或者其他目的。
房产税是根据房屋的评估值计算的一项地方税收，通常按照一定的比例计算。
在免租期内，由于房屋没有产生租金收入，因此缴纳房产税需要特别考虑。
一种常见的规划策略是与租户协商，在租赁合同中明确约定免租期内的房产税责任。
可以协商让租户在免租期内承担房产税或者减免部分房产税，从而减轻业主的负担。
当然，在协商过程中，业主需要基于实际情况和租赁市场的竞争状况，权衡利弊，制定合理的租金和房产税分摊方案。
在确定分摊方案时，应明确双方的权利和责任，避免产生纠纷。
另一种常见的规划策略是利用免租期进行房屋的维修和装修。
在免租期内，业主可以对房屋进行必要的修缮和装修，提高房屋的价值和吸引力。
这不仅可以为将来租户提供更好的居住环境，也可以通过增加租金来弥补免租期内的房产税支出。
同时，对房屋的维修和装修还可以降低房屋的评估值，从而减少房产税的计算基础。
此外，免租期还可以用于提高房屋的租赁竞争力。
由于免租期给租户提供了一定的经济福利，因此可以吸引更多的租户租赁该房屋。
在免租期结束后，通过调整租金来弥补免租期内的房产税支出。
当然，在制定租金策略时，业主需要考虑市场的供需关系、房屋的实际价值以及竞争对手的情况，以确保租金的合理性和可行性。
要注意的是，针对免租期缴纳房产税的规划策略并非一劳永逸。
在每次租赁合同续签或者重新出租时，业主都需要重新评估房产税的情况，并根据实际情况作出相应的调整和规划。
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租赁合同中免租期房产税申报问题及筹划商业综合体普遍存在以下现象：商场与承租户签订房屋租赁合同时规定，承租户装修期间免收租金，待装修完毕对外正式营业时起算租金。
在申报房产税时有人认为免租期间属于无租使用房产，从租计算房产税，因租金为0，因此税额为0，不需要申报缴纳房产税。
江苏省南京地税局曾分享过类似案例，对于上述这种免租期间进行房产税零申报的处理结果是补征税款、加收滞纳金以及罚款。
财税[2010]121号已作出明确对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
这种方式计税存在不合理的地方，无论会计准则或者增值税相关规定都只会对实际收取金额而不含免租期进行收入确认及纳税。
但是这种方式能够堵住房产税缴纳的漏洞，即存在签订虚假的租赁合同延长免租期来避免缴纳房产税。
因此该规定有存在的合理性，纳税人应当依法纳税。
对于绝大部分商业租赁普遍真实存在的装修期间免收租金若是在没有租金的情况下按照房产余值纳税确实也是一项负担，在这里给大家分享一个筹划方案：
商业租赁免租期其实可以看做是一种促销手段，促销手段可以有多种，在这里我们避开免租期的说法，我们可以用折扣的方式给予商户这种优惠，下面举例子具体说明。
例如ZY商场与一家商户签约，商户装修时间较长要求给予3个月
的免租期，在这有两个方案：
一：租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日，月租金50万元，因商户装修时间较长，给予3个月免租期，租金共计50*9=450万元。
二、租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日，月租金50万元，首年特给予25%折扣，折后月租金37.5万元，租金共计37.5*12=450万元。
我们可以看出两种方案第一年收取租金均为450万元。
我们来看看2018年应交房产税：
方案一：2018年1月1日-2018年3月31日按照房产原值（假设为7000万）计税=7000*（1-30%）*1.2%*3/12=14.7万元，2018年4月1日-2018年12月31日=450*12%=54万元。
因此首年房产税共计14.7+54=68.7万元。
方案二：2018年1月1日-2018年12月31日，全部采用从租计征房产税=37.5*12*12%=54万元。
对比两个方案我们能看出采用打折的方式来覆盖免租期可以避免免租期期间从价计征的房产税，对于大型商业综合体来说节约的税金不是个小数目。