城市总体规划中用地规划方案

二．用地规划方案的形成――实例介绍
鹤山总体规划 梧州总体规划 南宁总体规划
鹤山总体规划
鹤山总体规划
梧州总体规划
梧州总体规划
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南宁总体规划
南宁总体规划
南宁琅东新区建成实景
三．规划是一个实施的过程（PLANS— PLANNING）――以广西贵港为例
(一)用地规划与土地资产增值
城市总体规划中用地规划方案的 形成与实施
一．影响城市用地规划的重要内容
（一） 城市用地的自然条件 （二） 城市用地的建设条件 （三） 城市用地的经济性 （四） 土地利用总体规划（国土部门） （五） 相关规范、标准、法规、政策等的综合考虑
（一）城市用地的自然条件
工程地质条件 土质与地基承载力，地形，滑坡与崩塌，岩溶，
地震与断裂带 水文及水文地质条件
水文条件，水文地质条件 气候条件
日照，风象，气温，降水与湿度
（二）城市用地的建设条件
城市用地布局结构方面 功能结构与运转效能，结构形态与生长性，生态环境， 内外交通系统协调性，城市性质与特色 城市市政设施和公共服务设施方面 商业服务，文化教育，医疗卫生等设施 道路，桥梁，给排水，电力电讯，燃气等设施 社会与经济构成方面 人口结构与分布状况，经济水平、产业结构与用地结构
新旧城区联动效应 联动开发、功能互补，人口与产业调整，经济增长、形象提升
土地批租效应 熟地批租级差收益高，拉动旧城土地价格
结构与布局效应 土地级差效应与产业用地置换，规划对产业目标要求（三、二、一
的产业序列），用地功能与结构调整、强化 资金吸附与集聚效应 规划建设优质地段 打造内外资金吸附平台 新城形象区建设 带动旧城形象提升
(三) 城市用地的经济性
土地区位 设施水平 环境优劣度 其他
城市土地经济评价因素因子体系
基本因素层 土地区位 城市设施
环境优劣度 其他
派生因素层 繁华度 交通通达度 城市基础设施
社会服务设施
环境质量 自然条件
人口密度 建筑容积率 城市规划
因子层 商业服务中心等级 高级商务金融集聚区 集贸市场 道路功能与宽度 道路网密度 公交便捷度 供水设施 排水设施 供暖设施 供气设施 供电设施 文化教育设施 医疗卫生设施 文娱体育设施 邮电设施 公园绿地 大气污染 水污染 噪声污染 地形坡度 地基承载力 洪水淹没与积水 绿化覆盖率 人口密度 建筑容积率 城市规划
谢 谢！
（二）规模性综合开发是规划实施的重要手段
城市综合开发的特点 运作周期长（3－5年），投资量大（1.5－2亿元/平方公里），
牵涉面广，环节多风险高，垄断性利润 土地开发机制选择 a.规划先行机制（详细规划――优化土地资源配置――土地级差 效应――土地资产价值显现） b.滚动开发机制（开发投入――土地增值――开发产出――再投 入） c.重点和集中建设机制（适量供应、保持平衡，集约开发、价值 持稳 d.政府主导的企业投资机制（政府土地资本――企业化运作―― 金融资本、社会资本、产业资本）
（四）土地利用总体规划（国土部门）的协调 （用途与指标）
城市用地适用性评定（一类：适宜建筑区、二类：和 三类：不适宜建筑区） 土地用途管制制度（农用地、建设用地和未利用地）
（五）相关规范、标准、法规、政策等的综合考虑
比如区域绿地与环城绿带 区域性基础设施廊道 各类用地之间关系等等（10－46－73）
（三）近期建设规划与策划
新区土地征用计划与安排，市政工程项目投资估 算与计划，项目土地产出分析与经营计划（经营性与 非经营性土地比例），机制体制研究及相关配套政策 的制定、执行
结语―――
现代城市规划过程：调查――分析――规划 规划要有经营的概念：规划是优化土地资源配置，提 高土地资产价值的重要杠杆 规划是一个实施的过程，贯穿于编制、审批、管理及 建设等全过程，需要合理的机制体制及配套的法规政 策支持。