惠州房地产市场调查报告(06年7月6日)
2006某某楼市调查报告(Word最新版)
2006某某楼市调查报告通过整理的2006某某楼市调查报告相关文档，希望对大家有所帮助，谢谢观看！2006某某楼市调查报告目录调查背景和方法 (1)一、调查背景和目的 (1)二、调查范围、内容和调查方法 (1)三、调查样本的抽样 (2)四、调查组织实施和质量控制 (2)第一部分调查结果分析 (3)一、1年内已在某某城区购房居民的调查情况 (3)调查结论 (3)调查详细情况 (6)（一）一年内已在某某城区购房者的基本特征.6（二）现住房状况 (13)（三）物业管理 (17)（四）环境和配套 (19)二、两年内有在某某城区购房预期居民的调查情况.22调查结论 (22)调查详细情况 (25)（一）被调查者基本特征 (25)（二）购房偏好 (27)（三）关于游仙区 (33)（四）购房预期 (35)（五）其他 (37)第二部分、某某城区社会经济和居民生活概况 (40)某某城区住房消费市场调查报告调查背景和方法一、调查背景和目的受某某聚融房地产开发有限公司的委托，某某市城市社会经济调查队在某某城区实施了“某某城区住房消费市场调查”。
调查分为两部分：一是通过对1年内已在某某城区购房的居民（包括外地居民）的调查，了解已购房者的基本特征、现住房状况、居住地物业管理、居住环境和配套设施及其他方面的情况；二是对两年内有购房预期的城区居民的调查，了解预期购房者基本特征、购房偏好、对游仙区居住环境和购房的看法、购房预期和其他方面的情况。
目的是为开发商进行项目开发提供科学的决策依据。
二、调查范围、内容和调查方法整个调查工作在某某城区范围内的居民家庭中进行。
根据某某聚融房地产开发有限公司的要求，城调队结合实际编制了两套调查问卷。
问卷一针对一年内已在某某城区购房的居民进行调查，其中本地、外地居民各占一半；问卷二针对两年内有购房预期的居民进行调查（两套调查问卷的调查内容详见调查表）。
两套问卷调查的方法均采取随机抽样，入户访问的方式。
惠州市房地产市场分析报告
惠州市2007-2008年房地产市场分析报告二00八年六月目录第一章惠州城市概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.1城市简介------------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.2交通区位------------------------------------------------------------------------------------------------------ 41.3城市规划------------------------------------------------------------------------------------------------------ 41.3.1城市定位及职能----------------------------------------------------------------------------------- 41.3.2城市空间规划-------------------------------------------------------------------------------------- 51.3.3市域空间布局-------------------------------------------------------------------------------------- 51.3.4城市产业布局-------------------------------------------------------------------------------------- 61.3.5重点发展区域-------------------------------------------------------------------------------------- 7第二章惠州市社会经济状况分析 -------------------------------------------------------------------------------- 92.1国民经济发展状况分析----------------------------------------------------------------------------------- 92.2居民收入水平 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11第三章惠州市商品房市场分析----------------------------------------------------------------------------------- 123.1房地产开发投资市场------------------------------------------------------------------------------------- 123.2商品房供应市场 ------------------------------------------------------------------------------------------- 133.3商品房需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 133.4商品房价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 153.5惠州房价收入比 ------------------------------------------------------------------------------------------- 173.6商品房空置状况 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18第四章土地市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 184.1惠州土地市场概况 ---------------------------------------------------------------------------------------- 184.2惠州市2007年土地市场总结 -------------------------------------------------------------------------- 19第五章重点区域市场分析----------------------------------------------------------------------------------------- 235.1江北片区—惠州CBD-------------------------------------------------------------------------------------- 235.2金山湖片区—惠城的“南部新城” ------------------------------------------------------------------ 245.3水口片区—惠州副城市中心 --------------------------------------------------------------------------- 25第六章惠州市2007 年焦点回顾 -------------------------------------------------------------------------------- 266.1重大政策回顾 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 266.2热点因素分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 28第七章惠州市2008年房地产市场状况------------------------------------------------------------------------ 317.1土地市场----------------------------------------------------------------------------------------------------- 317.2商品房（住宅）供应量---------------------------------------------------------------------------------- 327.3市场成交量及价格走势---------------------------------------------------------------------------------- 337.4 惠州市08年“五一”楼市状况 ---------------------------------------------------------------------- 34第八章 08-09年惠州市住房建设规划 -------------------------------------------------------------------------- 378.1 惠州市08年住房建设安排 ---------------------------------------------------------------------------- 378.2惠州市09年住房建设安排 ----------------------------------------------------------------------------- 39第一章惠州城市概况1.1城市简介惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。
惠州市房地产市场分析报告
惠州市房地产市场分析报告惠州市是广东省东部沿海的一个重要城市，也是广东省人口密度最高的地级市之一，经济发达，拥有广阔的发展空间。
房地产市场作为经济的重要支撑，一直备受关注。
本文将对惠州市房地产市场进行分析，总结市场现状，并对未来的发展趋势进行展望。
惠州市房地产市场的总体情况表现良好。
首先，房地产销售额持续增长，年增长率保持在10%以上。
这主要得益于惠州市不断吸引外来投资，吸引了大量的人口进入，带动了购房需求的增长。
同时，政府对于房地产市场进行了有效的调控，较低的地价和建设成本也使得房地产项目更具吸引力。
其次，房地产项目多样化，产品结构不断优化。
惠州市房地产开发商在产品设计上注重多元化，不仅仅是传统的住宅项目，还包括商业地产、产业地产等。
这样的多元化开发能够满足市民对不同用途房地产的需求，提高了市场的竞争力。
再次，房地产市场供需关系平衡。
近年来，政府对于房地产市场进行了积极的调控，采取了限购、限贷、限售等措施，有效地控制了市场风险。
与此同时，市场上的供应也在逐渐增加，使得市场供需关系达到了相对平衡。
然而，惠州市房地产市场也存在一些问题。
首先，垄断现象较为严重。
由于市场竞争不充分，导致一些大型房地产公司垄断市场，限制了市场的发展空间。
其次，房屋价格过高。
随着人口进入的增加，房屋需求量不断增长，房屋价格也在不断上涨，使得一部分购房者难以负担。
未来，惠州市房地产市场将面临新的发展机遇和挑战。
首先，随着广深港高铁惠州段的建成，惠州市的交通优势将进一步增强，吸引更多的人口和企业进驻。
这将带动房地产市场的发展，提高市场的活力。
其次，政府对于房地产市场的调控将更加精细化，避免市场出现过热现象。
同时，政府还将加大对于房地产市场的监管力度，保障市场的稳定和健康发展。
总体而言，惠州市房地产市场发展前景广阔，但也面临一些挑战。
政府需要进一步加强市场监管，打破垄断现象，促进市场竞争。
与此同时，市场主体也需要通过提高产品质量和服务水平，来满足消费者的需求。
惠州房地产发展现状调查报告
房地产发展现状调查报告一、前言 (3)1.背景.......................................................................................... 错误!未定义书签。
2.目的 (3)二、调研对象和方法 (3)1.调查对象 (3)2.调查方法....................................................................................................................................33.分析方法 (4)三、问卷结果总述&图表分析 (4)1. 数据分析 (4)2.结果总述 (8)四、调研结果分析 (8)1．总体现状和问题解决措施 (8)2. 各功能分区调研结果分析........................................................ 错误!未定义书签。
五、调查局限性分析 ........................................................ 错误!未定义书签。
六、思考与感悟 ............................................................... 错误!未定义书签。
七、参考书目及文件 ........................................................ 错误!未定义书签。
八、附录 ......................................................................... 错误!未定义书签。
【对本地人的调查问卷】.................................................. 错误!未定义书签。
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
惠州市惠阳区房地产市场基础调研惠州市惠阳区位于广东省东部沿海地区，是惠州市的下辖区县之一。
作为惠州市的核心板块之一，惠阳区的房地产市场备受关注。
为了深入了解该区房地产市场的发展现状和趋势，进行了基础调研。
首先，惠阳区的房地产市场呈现出供需平衡的态势。
该区域人口数量稳定增长，并且随着经济的发展，人们的收入水平也在提高。
这导致了对住房的需求增加。
同时，政府推动的城市化进程也使得该区域的房地产市场得到进一步的推动。
然而，供应方面也在不断增加，各类房地产开发项目逐渐增多，使得市场供需相对平衡。
其次，惠阳区的房地产市场价格整体稳定。
当前的房地产市场不会出现过度供应导致价格下降的情况，也不会出现供不应求导致价格上涨的情况。
市场参与者普遍认为，惠阳区的房地产市场价格具有一定的稳定性，对于购房者来说是一个相对理想的选择。
然后，惠阳区的房地产市场呈现出多元化的发展特点。
除了住宅项目外，商业地产也在该区域得到了一定的发展。
随着经济的快速发展，商业设施的建设也愈发完善，吸引了一大批投资者前来经商，进一步推动了该区域的房地产市场发展。
最后，惠阳区的房地产市场面临挑战和机遇。
其中，挑战主要体现在土地资源的有限性以及与周边城市的竞争压力。
另一方面，机遇则来自于政府的扶持政策以及城市发展的机遇窗口。
政府鼓励房地产市场健康发展，同时也提供了一系列的扶持政策和优惠措施，为市场创造了良好的发展环境。
综上所述，惠阳区的房地产市场基础调研表明，该区域房地产市场供需平衡、价格稳定、发展多元化，并且面临着一定的挑战和机遇。
在未来的发展中，应当进一步优化政策环境，加强土地资源管理，提高市场透明度，为惠阳区房地产市场的健康发展提供有力支持。
接下来，我们将继续探讨惠阳区房地产市场的相关内容。
一是惠阳区房地产市场的发展趋势。
随着城市化进程的加快，惠阳区的房地产市场将进一步扩大。
人们对居住环境的要求越来越高，对于宜居的住房需求也呈增长态势。
同时，随着惠阳区商业设施的不断完善，商业地产的发展潜力也巨大。
众厦惠州惠城区房地产市场简析
➢ 广深等核心城市的房地产 业逐步进入成熟期，土地 供应日益稀缺。
➢ 广深周边城市房地产业逐 步进入快速发展期，土地 供应与需求进一步加大。
➢ 核心城市房价的持续走高 引发珠三角城市异地置业 浪潮。
➢ 珠三角房地产整体发展仍 属于健康状态，未出现地 产泡沫。
深圳大运会的成功申办极大地带动了深圳房地产市场的提升 同时“广深惠”一体化进程将进一步促进惠州房地产的发展
18.0 %
297.22
18. 2%
城市居民
人均可支 配收入
12673 18.5%
13822
9.1%
14884
7.7%
15991
7.4 %
（元）
城乡居民
储蓄余额 379.55 18.9% 447.28
17.9 %
（亿元）
522.2
16.8 %
607.23
16. 3%
惠州市2006年固定资产投资仍超过300亿元， 房地产开发投资所占比重加大
片区发展前景及产品品质直 接影响到片区楼盘销售价格 和客户群体结构。
金辉花园3期： 项目位于鹅岭南片区，其主力户型 为104-129平米3房；销售均价为 3500元/平方米；主要客户为周边 厂区中高级管理人员，公务员和本 地居民。
美林玉桂山：
项目位于鹅岭南片区，其主力户 型为109-131平米3房和140-144平 米4房；销售均价为3500元/平方 米；主要客户为厂区中高级管理 人员，私企业主和本地居民。
➢ 惠州城市居民人均可 支配收入也有较快增 长。
➢ 城乡居民存款余额增 加很快，2006年达 到607.23亿元，同比 增长16.3%。
主要经济 指标
2003 年
惠州房地产市场调查报告(06年7月6日)
惠州市房地产市场调查报告别墅项目（根据市调资料整理）依据市场调查统计，惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目，合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目，作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。
金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主，建有少量别墅，不作为竞争个案作深入阐述。
注：1.御龙山.润园：项目前期，相关数据资料未能收集，项目概况在竞争个案分析体现2.面积250-280㎡与400㎡以上区间属市场空白点，上述统计未体现3.合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州主要别墅项目面积与套数分析面积分析1.惠州市目前别墅面积主要集中在300-400㎡区间，占到总供应量43%；其次200-220㎡区间占总供应量29%；280-300㎡占总供应量21%2.以上三区间段占总供应量93%，按面积划分主要集中于200-220㎡中小户型（29%）和280㎡以上中大户型（64%）3.200㎡以下小户型（4%）和220-250㎡中户型（3%）仅占总供应量7%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点套数分析1.惠州市目前的别墅项目从套数分析，主要集中在200-220㎡区间，占总供应量37%，300-400㎡区间占总供应量35%，280-300㎡区间占总供应量19%2.以上三区间段占总供应量91%，主要集中于200-220㎡中小户型（37%）和280㎡以上中大户型（54%）3.200㎡以下小户型（5%）和220-250㎡中户型（4%）仅占总供应量9%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点建议深入市调，准确了解市场对该区域段需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
别墅项目销售均价统计根据市场调查统计，惠州市目前在售或预计销售别墅项目销售均价：独栋别墅：6000元/㎡；联排别墅：5000-6500元/㎡；叠加别墅：4000元/㎡。
惠州市房地产市场研究报告
惠州市房地产市场研究报告研究背景：房地产市场作为宏观经济的指标之一，在中国的经济发展中占据着重要的地位。
惠州市作为广东省的一个重要城市，其房地产市场也备受关注。
因此，对惠州市房地产市场进行研究和分析，了解市场动态，有助于更好地把握市场走势和未来发展方向。
市场概况：惠州市的房地产市场在过去几年经历了一定的波动。
根据相关数据统计，惠州市的房地产销售总额在过去五年中呈上升趋势。
尤其是2018年到2020年期间，市场销售总额保持了较高的增长速度。
然而，从2021年开始，受到宏观调控政策的影响，惠州市的房地产市场出现了一定程度的调整。
市场特点：1. 高度依赖供需关系：惠州市的房地产市场需求受到城市经济发展水平、人口流动、经济增长预期等因素影响。
因此，供需关系对市场走势起着决定性的作用。
2. 中产阶级购房需求旺盛：随着惠州市经济水平的提升，中产阶级的购房需求逐渐增加。
这部分购房需求主要集中在改善型和投资型房屋上。
3. 限购政策对市场有一定影响：近几年，政府对于房地产市场加强了限购政策，以稳定市场秩序。
这些政策的实施对市场价格、销售量和投资预期等方面产生了一定影响。
市场前景：展望未来，惠州市的房地产市场有望继续保持较为稳定的发展态势，但受制于宏观调控政策，增长速度可能略有放缓。
预计未来几年，市场销售总额将保持一定增长，但增速可能不如过去几年。
同样，价格也会有一定的波动，但整体趋势相对平稳。
市场风险和挑战：尽管市场前景看好，但惠州市的房地产市场仍面临一些风险和挑战。
首先，政府宏观调控政策的不确定性可能给市场带来波动。
其次，市场逐渐趋于饱和，供需关系变化可能对价格和销售量产生影响。
此外，利率政策、贷款政策等金融政策的调整也会对市场产生一定的影响。
研究结论：惠州市的房地产市场具有一定的发展潜力，但也不可忽视其中存在的风险和挑战。
为了保持市场的持续稳定发展，政府需要加强宏观调控政策的预判和适应能力，以应对市场变化带来的风险。
2006年惠州市土地市场分析
2006年惠州市土地市场分析（一）、2005年土地市场总体发展概况惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平均房价只有深圳的1／3、广州的l／2），这显示惠州对周边城市的吸引力不强。
但自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。
近五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9％。
从2005年惠州房地产市场运行的情况来看，由于市场比较理性，所以供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。
随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大了一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。
2005年，惠州挂牌出让的经营性用地有42宗，总面积为295.19万平方米，总成交价为117258万元。
其中，成交总价最高的是GJB2005-2号地块，为3.8亿；成交单价最高的是GXP2005-1号地块，为3086元/平方米。
挂牌转让的土地有13宗，面积为16.68万平米，成交价为4124万元。
其中，成交总价最高的是GHH2005-7号地块，为1298万元；成交单价最高的是GNA2005-4号地块，为93 0元/平方米。
以上的土地交易都是国有土地的交易，尚无企业土地的转让交易。
2005年出让和转让的土地中，商住用地所占的比例最大，有七成多，达到2 27.31万平方米。
可见，惠州市政府在出让和转让土地的过程中，注重商业项目对住宅的配套，同时，这也反映了土地市场的需求状况。
其他一些用地，诸如工业用地或公共用地所占的份额是最少的，仅有1％。
（二）、2006年9-10月土地出让情况挂牌编号GHH2006-3，该地块位于仲恺高新区28号小区内，该地块南面临平南三号路、西面为空地、东面临滨河西路、北面为空地。
广东惠州房地产市场报告
当前房地产市场运行情况分析最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。
但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。
当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。
基本情况最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。
2004年上半年，房地产开发投资增长38.4%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到23.22亿元，增长46.2%；2000-2003年年均增长速度为36.9%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。
2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为8.33%，比2003年同期高出0.83个百分点。
2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长68.3%回落了29.9个百分点，但整体增速保持增长，完成投资8.76亿元，增长38.4%，比去年同期增幅提高7.3个百分点，其中商品房建设投资额7.6亿元，占房地产开发投资的86.76%，全社会固定资产投资105.16亿元，增长25%。
（见图表一）数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点：第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。
经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。
上半年，商品房屋销售额8.20亿元、销售面积33.66万平方米，分别增长69%和75.6%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积53.76万平方米，是去年整年的73.2%，比2002年整年度多出6.28万平方米，增长速度明显增加。
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
汇报人： 2024-01-08
目录
• 惠阳区房地产市场概述 • 惠阳区房地产市场需求分析 • 惠阳区房地产市场供给分析 • 惠阳区房地产市场价格分析 • 惠阳区房地产市场政策环境分
析 • 结论与建议
01
惠阳区房地产市场概述
惠阳区地理位置与经济情况
惠阳区位于惠州市南部，地处东江中 游、粤东山区和珠江三角洲平原的过 渡地带，是客家人聚集地之一。
二手房市场规模
惠阳区的二手房市场规模相对较大，占据了相当一部分市场份额。
02
二手房品质与维护状况
二手房品质参差不齐，维护状况也各不相同。购房者在选择二手房时需
仔细甄别。
03
二手房价格走势
二手房价格受市场需求、房屋品质和地段等因素影响，呈现出波动上涨
的趋势。
04
惠阳区房地产市场价格分析
新房价格走势分析
新房价格整体趋势
近年来，惠阳区的新房价格呈现出稳步上涨的趋势。根据 数据，新房价格在过去五年内平均每年增长约5%。
不同区域价格差异
惠阳区的不同区域新房价格存在差异。靠近市中心和交通 便利的区域价格相对较高，而较偏远或发展较慢的区域价 格相对较低。
影响因素分析
新房价格受到多种因素影响，包括经济发展、政策调控、 土地成本、建筑成本等。其中，经济发展和政策调控对新 房价格的影响尤为显著。
惠阳区经济以工业为主，涵盖了电子 信息、石油化工、新能源等产业。同 时，旅游业也较为发达。
惠阳区房地产市场发展历程
起步阶段
01
20世纪80年代初期，惠阳区房地产市场开始起步，以政府主导
的住房建设为主。
发展阶段
02
20世纪90年代至21世纪初，随着经济发展和人口增长，惠阳区
惠州市房地产市场分析
2007年惠州市房地产市场分析1.惠州市国民经济运行和社会发展情况2007年，惠州市国民经济继续保持上年快速发展的良好势头，全市地区生产总值突破千亿元大关，预计可达1085亿元，增长16%，高出预期目标2.2个百分点。
其中1-11月，固定资产投资增长60.7%，增幅比全省平均水平（19.3%）高出41.4个百分点，居全省首位；固定资产投资额占全省的比重由上年同期的3.9%上升到5.3%。
其中，房地产开发投资增长1倍，增幅仅次于汕尾（3.8倍）和潮州（1.81倍），居全省第3位。
固定资产投资高速增长，又迎来一个新的投资高峰。
1-11月，全市完成全社会固定资产投资421.03亿元，比上年同期增长60.7%，完成投资总额已大大超过上年全年水平，创历史最高水平，比历史最高的2005年（352.37亿元）还多出64.67亿元；增幅比上年同期（-4.2%）上升了64.9个百分点，增幅居全省首位。
其中城镇完成投资356.36亿元，增长62.3%；农村完成投资64.67亿元，增长52.8%。
各县区固定资产投资全面增长。
1-11月，惠城区完成固定资产投资143.74亿元，增长29.3%；大亚湾区完成127.48亿元，增长188.7%；惠阳区完成53.22亿元，增长58.6%；博罗县完成49.31亿元，增长41.6%；惠东县完成35.68亿元，增长31.5%；龙门县完成11.61亿元，增长4.2%。
显示，完成固定资产投资最大的是惠城区，增长幅度最高的是大亚湾区，这两个地区成为拉动全市经济快速增长的两大动力。
龙门县固定资产投资走出下降通道，有力支持了全市固定资产投资的快速增长。
2.房地产投资情况房地产开发投资强势崛起，增速明显加快。
1-11月，全市房地产开发完成投资117.85亿元，增长100.2%，增幅在上年同期增长71.7%的基础上再上升28.5个百分点。
完成商品房建筑面积1154.33万平方米，增长69.4%；完成商品房竣工面积325.27万平方米，增长83%；商品房销售金额131.15亿元，增长129.2%。
惠州房地产发展现状调查报告
惠州房地产发展现状调查报告一、前言 (3)1.背景..................................................................................................... 错误!未定义书签。
2.目的 (3)二、调研对象和方法 (3)1.调查对象 (3)2.调查方法 (3)3.分析方法 (4)三、问卷结果总述&图表分析 (4)1. 数据分析 (5)2.结果总述 (8)四、调研结果分析 (8)1．总体现状和问题解决措施 (8)2. 各功能分区调研结果分析 ............................................................... 错误!未定义书签。
五、调查局限性分析........................................................... 错误!未定义书签。
六、思考与感悟.................................................................. 错误!未定义书签。
七、参考书目及文件........................................................... 错误!未定义书签。
八、附录............................................................................ 错误!未定义书签。
【对本地人的调查问卷】.................................................... 错误!未定义书签。
【对外地游客的调查问卷】 ................................................ 错误!未定义书签。
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惠州市房地产市场调查报告别墅项目（根据市调资料整理）依据市场调查统计，惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目，合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目，作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。
金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主，建有少量别墅，不作为竞争个案作深入阐述。
注：1.御龙山.润园：项目前期，相关数据资料未能收集，项目概况在竞争个案分析体现2.面积250-280㎡及400㎡以上区间属市场空白点，上述统计未体现3.合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州主要别墅项目面积与套数分析面积分析1.惠州市目前别墅面积主要集中在300-400㎡区间，占到总供应量43%；其次200-220㎡区间占总供应量29%；280-300㎡占总供应量21%2.以上三区间段占总供应量93%，按面积划分主要集中于200-220㎡中小户型（29%）和280㎡以上中大户型（64%）3.200㎡以下小户型（4%）和220-250㎡中户型（3%）仅占总供应量7%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点套数分析1.惠州市目前的别墅项目从套数分析，主要集中在200-220㎡区间，占总供应量37%，300-400㎡区间占总供应量35%，280-300㎡区间占总供应量19%2.以上三区间段占总供应量91%，主要集中于200-220㎡中小户型（37%）和280㎡以上中大户型（54%）3.200㎡以下小户型（5%）和220-250㎡中户型（4%）仅占总供应量9%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点建议深入市调，准确了解市场对该区域段需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
别墅项目销售均价统计根据市场调查统计，惠州市目前在售或预计销售别墅项目销售均价：独栋别墅：6000元/㎡；联排别墅：5000-6500元/㎡；叠加别墅：4000元/㎡。
别墅项目主要竞争个案分析合生国际新城1.项目概况合生国际新城是合生创展广州地区公司今年新开工的第一个大型项目，也是合生集团向珠三角地区渗透的重要一步。
合生国际新城地处惠城区水口镇，惠州三环路旁，紧邻水口文体中心广场，占地面积1000余亩，其中一期开发主要以联排别墅（TOWNHOUSE）为主体，规划建设成大惠州超大规模、深蕴生态性、现代感的国际性社区。
客户定位：中海壳牌为龙头的外资企业高管，本地精英人士，深圳投资型客户。
由此可以看出合生创展目前向国际化发展的趋势。
项目选址：水口：中海壳牌所在地大亚湾开发区的直接辐射受益地。
在看中水口未来重要的经济地理位臵带来的投资增值的同时（这是合生一贯的策略：首选具有较大升值潜力的地段），更是看中“壳牌”带来的大亚湾所汇聚的外资投资环境，及形成的国际精英汇集之所。
这和它的市场定位十分吻合。
服务配套：五星级会所、国际标准商务中心、提升到“金钥匙”层次的国际酒店式物业管理、打造英文过硬的销售队伍。
2.户型、面积分析合生国际新城一期共推出146套联排别墅，总建筑面积34412㎡。
其中218.64㎡共74套，占总推出套数50%；299.42㎡户型36套，占总推出套数25%；190.2㎡户型20套，占总推出套数14%；228.03㎡户型16套，占总推出套数11%。
数据表明：合生国际新城前期推出房源主要定位以联排别墅为主，户型面积主要集中于190-230㎡中小区间段，占总推出套数75%，其一期推出临街299.42㎡商业别墅（36户，占总推出套数25%，底层商业带夹层，二、三层住宅）值得关注。
3.销售状况合生国际新城一期现处于前期认筹阶段，接待点设臵在惠州五星级酒店——康帝酒店一楼大厅入口左端，面积大致80㎡左右。
据现场销售人员介绍，普通联排别墅开盘价格预计在6500元/㎡左右，商业别墅开盘价格预计在7000元/㎡左右，228.03㎡户型作为其推出的楼王项目，2联别墅造型，赠送超大面积花园，价格定位8000元/㎡以上，据说已全部认筹。
一期开盘房源9月下旬房屋认购后可享受2个点折扣；已认购并在开盘当日成交，可在2个点折扣基础上再享受2个点折扣。
按揭（中国工商银行）一般情况下首付三成。
认筹情况良好，从06年6月30日开始至06年7月3号，首批推出146套房源已完成多套下筹，190.02㎡4房2厅4卫户型20套已认筹18套，218.64㎡5房2厅4卫户型74套已认筹50余套。
228.03㎡4房2厅5卫楼王户型已全部认筹。
半岛一号1.项目概况位于惠阳区淡水镇中心社区内淡水河的泗水地段，总占地面积达200万平方米，由北面约100万平方米的低密度商品居住区和东南面约100万平方米（含水域面积27万平方米）的文化体育公园组成，成为惠阳区乃至惠州目前房地产项目中最大型的文化体育房地产项目，也将是规划配套齐全、开发设计理念较新的高尚文化体育房地产项目，和本项目定位有相似之处，该项目对深圳的消费者有极大的吸引作用；据开发商介绍，该文化体育公园投资将达8000万元，以文化、体育为主体，由美国知名的设计公司———美国SWA设计公司概念规划设计，北京清华城市规划设计研究院整体设计，现已全面动工建设，公园一期15万平方米将于今年年底竣工并对外开放。
2.户型、面积分析半岛一号一期于06年5月推出66套别墅，户型集中在210㎡区间，形态主要以联排为主，少量叠加别墅为辅，06年8月初左右推出24套210㎡叠加别墅，建议重点关注其市场反馈情况以作为惠州奥林匹克花园一期二批别墅形态参考建议。
06年9月第三次别墅推盘。
3.销售状况一期推出66套别墅项目已售清，联排均价5000元/㎡，叠加均价4000元/㎡，采取认筹制对目标客户进行精选与锁定。
御龙山.润园1.项目概况项目位于惠州红花湖片区，整个社区依山而建，环湖而居。
周边配套较为齐全，交通方便。
项目占地面积：303230㎡；建筑面积：216660㎡；容积率≤0.64；建筑密度≤18.0%，产品类型由独立别墅、联排别墅、叠加复式、空中复式、大平层组成，预计总户数：671户；停车位：821个。
现项目在惠州惠州五星级酒店——康帝酒店四楼设有接待点，预计9月开盘。
公寓项目（根据市调资料整理）依据近段时间对惠州房产市场调查情况，以下主要对合生帝景湾、荷兰水乡、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘公寓面积与套数进行分析，合生帝景湾作为惠州奥林匹克花园主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。
注：70㎡以下面积区间属市场空白点，上述统计未体现合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州公寓楼盘面积与套数分析面积分析1.惠州市目前公寓项目面积主要集中在180㎡区间，占到总供应量37%；其次150-180㎡区间占总供应量25%；120-150㎡占总供应量20%；90-120㎡占总供应量15%；70-90㎡占总供应量3%2.70-90㎡及70㎡以下户型仅占总供应量3%，为市场空白点，建议针对年轻人和投资型客户进行深入市场调查，了解其对90㎡以下户型需求是否旺盛，配合江北区域发展，以市场需求为核心，真正打造市民需求房产套数分析1.从已调查的惠州公寓楼盘套数分析，120-150㎡占总供应28%；180㎡以上区间占总供应量25%；150-180㎡区间占总供应量22%；90-120㎡占总供应20%；70-90㎡占总供应5%2.以上数据统计除90㎡以下区间段占总供应5%，其它区间供应相对平均，基本在20-28%之间，面积主要集中在120㎡以上户型，占到总供应量75% 市调数据说明，惠州市场公寓房产基本上属于120㎡以上的中大户型，结合国六条颁布，市场高品质小户型的刚性需求，建议深入市调，准确了解市场对高品质小户型的需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
公寓项目销售均价统计根据市场调查统计，惠州市目前在售或预计销售公寓项目销售均价：1.多层：2300-3000元/㎡2.小高层、高层：1800-6000元/㎡，楼盘地段与品质定位决定了价格差距3.相同楼盘多层与小高层、高层价格基本持平综上所述：建议项目公寓以高品质精装修为卖点，体现江北整体区位优势，宣扬项目“离尘不离城”健康、时尚生活，结合市场准确定位，发现并引导市场需求，打造完美、和谐社区。
公寓项目主要竞争个案分析江北片区合生帝景湾项目概况户型、面积分析合生帝景湾二期共推出204套精装高层豪华公寓，总建筑面积46512㎡。
其中212㎡户型4栋共136套28832㎡，占总推出套数67%；260㎡户型两栋68套，占总推出套数33%。
销售状况1.合生帝景湾二期从06年6月中旬开始推盘至06年7月10号：260㎡户型其中一栋已全部售清，212㎡销售接近1/32.合生帝景湾凭借地段优势、品牌影响力、高端市场定位、精装修概念推广…售价从第一次开盘销售均价5500元/㎡上涨至现销售均价6000元/㎡，每㎡上涨500元，上涨比例接近10%，树立了惠州房产售价新高3.合生帝景湾作为目前惠州楼市价格之最，从侧面证明其市场高端成功定位及客户对江北整体区域看好4.合生帝景湾作为合生创展在惠州第一个项目，其成功既实现了丰厚的利润回报，又提升了合生创展在惠州品牌知名度，有效推动合生国际新城的开发。
两者相辅相存，成为惠州房产高端市场先行领跑者5.作为惠州奥林匹克项目最主要竞争对手，应对其相关市场情况保持高度关注，对双方项目进行全面分析，将优劣势进行比对，拿出有效建议，扬长避短，确定惠州奥林匹克花园自身优势金裕碧水湾项目概况市场分析1.该项目地段相对成熟，周边配套完善，小高层面积控制在120-170平方米，价格从2800起价，为周边的工薪阶层提供了臵业机会2.项目主推健康生态住宅社区，通过自身的景观打造增加了卖点。