住宅修缮常见问题(1-50)doc

上海市住宅修缮工程常见管理问题解析

（1—50题）

1.什么是业主？业主在住宅修缮工程中的主要工作是什么？

答：业主是指房屋所有权人或经业主大会授权的业委会，未成立业主委员会的可委托所在地居委会。主要工作：（1）、实施住宅修缮项目由业主向所在地区县房管局申请备案；（2）、参与工作量查勘工作；（3）、自筹资金实施的住宅修缮工程项目，由业主自行或委托区县房管局代为选择实施单位；（4）、工程实施中参与工程安全、质量和文明施工监督；（5）、参与工程竣工验收、移交、接管工作等。

2.成套改造工程项目的流程及相关要求？

答：成套改造计划立项应报市房管局立项批复。涉及承重结构变动的拆除重建、加高加层、增加面积等成套改造工程项目，纳入建设行政主管部门建设管理范围。不涉及面积变动的内部分割改造的成套改造项目，纳入《管理办法》的管理范围。

3.什么叫享受市、区财力补贴资金项目？

答：只要享受到市财力资金补贴，不管比例及多少都属于享受市财力补贴资金项目；只要享受到区财力资金补贴，不论比例及多少都属于享受区级财力补贴资金项目。

4.在市补贴资金未明确情况下，区县希望今后享受到市财力补贴的修缮工程现阶段如何操作？

答：在计划立项时，由区县房管局先行立项批复，报市房管局备案。其工程实施管理的要求按照享受市财力补贴的修缮工程项目来执行。待市补贴资金明确后，经市局立项批复，方可享受市财力补贴。

5.实施单位如何确定？实施单位在住宅修缮工程中的主要工作是什么？

答：住宅修缮工程应选择具有相关工作业绩并拥有监理、造价等专业人员的单位或项目管理公司作为实施单位。享受政府补贴资金的住宅修缮工程项目，由区县房管局在征求工程项目所在地业主和居委会意见后选择实施单位；业主自筹资金实施的住宅修缮工程项目，由业主自行或委托区县房管局代为选择实施单位。

实施单位主要工作：（1）、工程报建；（2）、组织进行工程招投标；（3）、组织工作量查勘，提供勘察设计、监理、施工等相关单位小区工程范围内相关管线资料等；（4）、签订各类工程合同；（5）、委托专业单位进行查勘设计、编制修缮实施方案；（6）、方案经区县房管局审核后，向实施范围内业主公示并征询意见；（7）、工程合同备案和开工审核；（8）、工程开工前组织勘察设计、施工、监理等单位进行设计、安全技术交底；（9）、工程施工过程中对工程质量、安全、文明施工情况的巡查监督；（10）、组织进行工程竣工综合验收、移交接管。

6.修缮实施方案先审核，还是先征询业主意见？

答：修缮实施方案应先报区县修缮管理部门审核后，再向业主公示并征询意见。

7.区县修缮管理部门对修缮实施方案审核的主要内容是什么？

答：审核的内容包括：修缮科目、工程概算、资金来源、安全质量风险评估、安全质量等防护措施、工程周期等。其中修缮工程存在潜在安全和质量风险的，区县修缮管理部门认为需要进行房屋检测的，由实施单位委托进行房屋检测并将检测报告报市房管局备案；工程设计及施工组织设计需要专门评审的工程项目，由市房管局组织评审。

8.施工组织设计的编制及审核环节是什么？

答：施工组织设计由施工单位编制，并经上级技术部门审批后,报监理单位和实施单位审查。施工组织设计中应包括安全技术措施、专项施工方案及施工现场的应急预案等内容。实施单位要组织有关单位对工程建设过程中可能存在的质量安全重大风险进行评估，区县修缮管理部门应将评估内容作为住宅修缮工程项目是否需进行房屋检测以及施工组织设计评审的依据。在开工审核申请时，实施单位应将施工组织设计审定情况作为审核情况之一报区县修缮管理部门审核。

9.施工组织设计评审的主要流程是什么？

答：施工组织设计需评审的由实施单位提出评审申请，区县修缮管理部门同意后，市房管局技术部门审核文件和资料是否齐全，组织评审会，书面通知相关单位。专家评审后出具评审意见，修改方案，填写答复表，备案。

10.住宅修缮工程作出需进行房屋检测以及施工组织设计评审决定的是哪个部门？

答：区县修缮管理部门在审核修缮实施方案时，应根据实施单位提供的安全质量风险评估、安全质量防护措施等内容，经现场查勘，确定是否需要进行房屋检测及施工组织设计评审，由实施单位委托房屋质量检测单位进行房屋安全、质量等检测，检测报告报市房管局备案。住宅修缮工程和防护措施等存在潜在安全和质量风险的，工程设计及施工组织设计需要评审的，由实施单位经区县修缮管理部门同意后报市房管局进行评审。

11.合同备案与开工审核是同步的吗？

答：实施单位按照工程报建告知要求完成施工单位等承发包手续，并签订施工（包括分包合同）和监理等合同。在组织开工实施前，须填报住宅修缮工程开工审核单向区县修缮管理部门申报施工、监理等合同备案和开工审核。开工审核内容主要包括：计划落实、资金筹措、修缮实施方案审核、相关手续办理、业主意见征询、施工和监理等合同备案、施工组织设计审定等情况。

12.区县房管局对不同类型的住宅修缮工程，下达计划或备案证明给哪个部门？

答：对于成套改造项目和享受市财力补贴资金的住宅修缮工程项目，由区县房管局上报市房管局立项

批复，市房管局计划下达给区县房管局；对于享受区级财力补贴资金的住宅修缮工程项目，由区县房管局立项批复，报市房管局备案，区县房管局计划下达给实施单位。其他住宅修缮工程项目，由区县房管局作出备案决定，报市房管局汇总，备案决定给申请人或申请人明确的实施单位。

13.住宅修缮工程的项目编码何时自动生成？

答：实施单位在网上据实填写“上海市建设工程报建表（住宅修缮）”后上报，根据区县修缮管理部门的修改意见进行修改后打印报建表，并持由实施单位法人代表人签字和加盖单位公章的报建表及规定需提交的书面材料，向区县修缮管理部门提交材料，受理、审核通过后，自动生成项目编码，并同时生成报建告知单。

14.在现场检查中，如何界定监理人员、施工管理人员按合同备案要求在现场的工作？

答：总承包单位与监理单位必须书面向实施单位承诺：项目经理、安全员及总监每周在现场工作日期及工作时间，并要求在相关合同中约定。市区修缮管理部门现场检查时，应对照合同备案以及以上约定情况，对项目经理、安全员及总监在施工现场到位及管理情况进行检查，对不符要求的要按规定进行处罚。

15.哪些情况下实施单位应组织有关单位进行安全质量风险评估？

答：工程建设过程中可能存在的质量安全重大风险，实施单位应组织有关单位进行全面评估，并将评估结论作为确定设计施工方案的重要依据。如：危险房屋的修缮、房屋斜偏、工程施工可能对相邻房屋产生安全影响的、深基坑开挖、高压线的安全防护等情况要进行安全质量风险评估等。

16.上海市住宅修缮工程应急预案适用范围是什么？

答：上海市住宅修缮工程应急预案的适用范围是：（1）、台、汛对住宅修缮施工可能造成灾害影响的；（2）、高温天气造成灾害影响的；（3）、住宅修缮工程突发及安全事故需应急处置的；（4）、上级下达指令配合应急救援的相关应急措施和预案。

17.各个住宅修缮工程项目制定的应急预案主要内容是什么？

答：⑴、建立住宅修缮工程现场的应急抢险队伍、储备应急抢险物资、完善管理网络，制定施工现场应急抢险预案；⑵、及时掌握和上报应急抢险预防和处置信息；⑶、接受区县修缮管理部门的指令，完成各项抢险救灾任务；⑷、加强各级管理人员各工种人员安全应急预案的学习培训以及组织排险抢险救灾的演练。

18.各区县房管局制定应急预案的主要内容应是什么？

答：应根据市房管局应急预案并结合区县实际情况制定，主要内容有：⑴、检查、督促辖区内实施单位、施工单位制订应急抢险预案，建立管理网络；⑵、检查、督促辖区内施工工地防汛防台和突发及安全事故的预防和处置措施的落实；⑶、组织落实辖区内应急抢险队伍和储备应急抢险物资；⑷、接受市、区县房管局的指令，完成修缮工程施工现场的抢险排险和灾情处置。