房地产经济学(合肥房价大涨分析)

2018
滨湖
楼市调控
最近看了华创证券近期的一个地产分析 报告，深有同感。报告将过去十年我们 房地产的周期，分成了四个小周期，因 为政策周期和土地周期比较同步，因此 表现为平均三年一个周期，每一个小周 期包括了上涨和小跌。
炒房客
去年全国各地涌来的“炒房团”云集 合肥，他们所到之处，犹如“洪水浪 涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船 高”。据观察和记录，去年合肥楼市 聚集了两类“炒房团”，一类是“金 融炒房客”，另一类是“主流炒房 团”。
合肥不同区分析
从各区来看，除了包河区、经开区 和瑶海区，其他区成交量基本上都环 比减少。与此同时，我发现除了肥西 县和长丰北城这些不限购区域外，四 大城区议价空间都超过了3%，而新区 比如政务区、高新区、滨湖区和经开 区都低于平均值。
楼市下行期，议价空间从某种意义 上反映了资产的优质程度。资产等级 越高，议价空间就越小，资产越差， 卖家的回旋余地就越大，这体现在优 质资产和劣质资产的分化上。
上海房价在过去半年里，一直呈下跌 趋势，南京较去年同期也有9%涨幅 杭州房价7月份以来一直下跌，比最高 峰时跌去-1.4%。苏州一直在上涨，同 比涨幅已累计达到14%。宁波已经横 盘4个月，但同比涨幅近20%，价格比 苏州高出不少
城市群
不过同比去年还是上涨的。广州房价走势依然跟深 圳亦步亦趋，但同比涨幅明显要高过深圳，属于周 期末期的补涨。珠三角目前是三大城市圈回调力度 最大的一个。除了泉州和佛山，华南珠三角几乎都 在演绎下跌，尤其是中山、东莞和惠州
从各城市群来看，除了东北地区还在整体小幅补涨外，其余城市圈跌幅均大于涨幅， 尤其是华南珠三角和中部城市，下跌城市占了绝大多数。从8月份开始，全国房价快速 转入下行，3个月的时间，50城下跌城市由8个增加到31个，这种跌势大有燎原之势。
长三角城市
华南珠三角
深圳房价8月份以后是有所回调的，至今仍在微跌，
HEFEI
合肥房价大涨过后
Analysis of Hefei's Price Price after the Great Rise
行情浅分析
造价161 徐修玉 201611014147
合肥房价涨幅全球第一
房价暴涨
从2016年到2017年上半年合肥楼市表现 的都十分火热， 可以说在这一段时间里 合肥楼市吸引了全球的目光，在短短的 一年多不到两年的时间里，合肥房价就 从6000多平米涨到最贵2万多一平米， 一年多的时间里合肥房价就上涨了三倍。
首先我们应看到，自中央在7月底做出“坚决遏制房 价上涨”的表态之后，全国房地产形势就发生了质的 变化，从整体房价上涨转为整体下跌的趋势越来越明 显，经济日报是在这种背景下发表的观点。
这说明，中央已经注意到房地产进入下跌通道，再加 上经济持续下行的压力，会不会同时产生共振，造成 更大的跌势，这是值得深思的。调控的目的是“通过 挤泡沫而非刺破泡沫方式，就能实现我国房地产市场 软着陆，应避免断崖式剧烈调整”，下一步政策走向 我认为应该会缓和一些，防止出现房地产硬着陆。
这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产 价格洼地城市，去年一跃成为国内甚至 全球房价高速上涨的“领头羊”，令人
为之侧目。
合肥政府紧急颁布限购令
限购后，合肥房价陷入冰点
2017
限 购
2017下半年特别是10月2日以后，合 肥推出“史上最严限购令”，房地产
市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷
和沉寂，价格持续回落，成交量不断 萎缩。合肥房价普遍下跌15%~20%， 个别小区房价竟呈现50%的直线下滑， 价格遭到腰斩.
2018年合肥房价
合肥房价9月—12月呈下降趋势
近段时间，我们发现合肥打折销售的楼盘开始多了起来，尤其是前两 年的地王，都不再硬撑，纷纷上市。我想这不仅仅是开发商年底回款 需要，更是对市场预期产生了根本性转变，他们中的大多数，对短期
市场出现好转，可能已经死心。
合肥房价过山车式
从安居客合肥房价表现来看， 呈现出一个上半年火热、下半 年哑火的过山车式转折，相信 这种毫无先兆的冷，让很多人 猝不及防。 通过分析11月份五十个重点城 市房价走势及链家网二手房实 际成交数据有所收获
合肥西南这些新区，除了产业和规 划外，同时存在房龄上的优势，区域 相对优质。高新区持续发力，均价已 仅次于政务区和滨湖区
合肥房价分析及购房
前几天，经济日报发表评论，指出房地产调控已取得 阶段性进展，下一步“应该通过房价长期保持平稳， 使房价涨幅低于收入和GDP增速，房价收入比逐步回 落，避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌 式调整”，央媒做出这样的表态意味深长。
合肥房价市场渐冷
去年10月份之后，合 肥链家二手房的成交量 在逐节攀升，于今年3 月份达到翻番。不难理 解，这个时间段距离合 肥限购刚好满一年，不 符合购房条件的人群先 后解冻，造成需求集中 爆发。今年6月份以后， 成交量已连续4个月出 现下跌，几乎腰斩，市
场冷度可见一斑。
合肥各区成交量及议价空间
中西部城市
武汉房价在11月份达到阶段性最高峰， 同比涨幅已达10%，在中部城市独占鳌 头。郑州在10月份时房价反弹至阶段性 高点，目前迎来小幅回调。至8月份以 来，长沙已连续下跌3个月成都较房价 历史最高点时已下跌-8%
区域城 市
房价下跌
区域城 市
环渤海湾城市
环京的核心依然是北京，无论其他城市如何 做调整，北京房价依然稳坐钓鱼台，很难下 跌，即使11月份有所回调，同比去年还是上 涨。天津房价在年中时出现一次政策性反弹， 但目前看来后劲不足，继续延续下跌。山东 重提济南首位度，使得济南房价正在朝青岛 的高度冲击，预计不日可达。
至于明年房价会不会涨，涨多少，一切还要 等月底中央经济工作会议对明年定调之后才 能判断。但不论如何，稳定和分化依然是合 肥明年房地产的主调，优质房产和劣质房产 在涨幅上会进一步体现
通过以上分析来看，合肥房价上半年是比较 火热的，下半年迅速转冷，比较突然，很多 人不明白原因。其实很简单，房地产归根结 底是一个政策市，中央对房地产严厉表态， 再加上房地产强力去杠杆，造成各方不论在 主观还是客观上，都产生悲观预期，合力所
致。 种种迹象表明，由于经济下行压力，货币 政策明年出现宽松的概率非常大，届时首 套房房贷利率下调的可能也很大。再加上 地价不及预期，低价房不会在市面上消失， 我个人建议可以暂时观望，没有好的机会 没必要急着下手。但对于有学区房需求的 同学，应尽量在年前下手。
全国50个重点城市房价表现
全国部分城市房价分析
与10月份相比，11月份房价环比下 跌城市由24个增加到31个，增加7个， 已有超过6成的城市房价出现下跌。 与此同时，房价下跌城市数量增加， 跌幅进一步扩大；上涨城市数量减 少，涨幅进一步收窄。从全国来看，wk.baidu.com上涨城市的涨幅抵消不了下跌城市 的跌幅，这意味着全国房价已从整 体上涨转为整体下跌。