合肥市土地价格走向分析报告

合肥市土地价格走向分析二〇一五年六月四日

目录

一、2011年—2014年土地市场供求分析 (3)

（一）、土地供求年度分析 (3)

二、2011年—2014年土地市场成交分析 (5)

（一）、成交土地区域分析 (5)

（二）、成交土地用途分析 (6)

（三）、土地成交方式分析 (7)

三、2011年—2014年成交土地价格分析 (8)

（一）、成交地价情况 (8)

（二）、地价分析及市场价格趋势预测 (9)

四、城市地价与房价对比分析 (15)

（一）、地价与房价比值分析 (15)

（二）、地价变化率与房价变化率比较 (16)

五、城市地价与土地市场协调状况 (16)

（一）、地价变化率与土地计划供应面积增长率对比 (16)

（二）、地价变化率与土地实际供应面积增长率对比 (16)

六、城市地价与房屋市场协调状况 (17)

（一）、地价变化率与房屋供应面积增长率比较 (17)

（二）、地价变化率与房屋实际销售面积增长率对比 (17)

七、城市地价与社会经济环境协调状况 (18)

（一）、地价变化率与地区生产总值增长率比较 (18)

（二）、地价变化率与固定资产投资增长率对比 (18)

（三）、地价变化率与城市房地产投资增长率对比 (19)

八、背景情况与未来趋势分析（经营性用地） (19)

（一）、城市地价变化的背景及土地市场特点 (19)

（二）、土地交易现象成因分析 (21)

（三）、未来地价变化的趋势预测 (23)

一、2011年—2014年土地市场供求分析

（一）、土地供求年度分析

1、2011年—2014年合肥市土地供应量

2011年—2014年合肥市土地供应计划表

年份总量（亩）商品住房（亩）商服用地（亩）2011年37999.9545001000.05

2012年3000045001000

2013年3050050002500

2014年3020056403132

从近年合肥市土地供应计划表来看，合肥市土地供应总量处于基本稳定状态，近三年来总量基本持平，商品住宅供应计划量近几年呈稳步略增态势，商服用地供应量逐步增加，且2013年较之2011年、2012年增幅较大。总体而言近几年合肥市土地供应保持了较为稳定的增长水平。

合肥市2015年全年将供应土地31600亩，其中商服用地2100亩，商品住房用地5500亩。从土地总供应数字上看，2015年供应量创近新高，但在商服用地、商品住房用地上相比2014年均出现了下滑，其中商服用地供应量相比2014年下跌巨大，达到1032亩，跌幅33%；商品住房用地供应量相比2014年下跌140亩。

从供应结构上看,商品住宅用地的供应规模少于2014年,同比下跌2.4%。这可能考虑到2014年土地出让计划的实施相对不如意,而且部分区域去库存的需求依然明显,所以在2015年的土地出让方面

会放缓。从商服用地来看,也出现了比较明显的下滑,三年最低,同比下跌三成,说明对于此类土地也采取了一个有效的供地节奏。

同时，该供地计划体现了2015年3月25日国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）中明确“优化住房及用地供应结构”，“应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模”的思路。

2、2011年—2014年合肥市土地供求对比

从土地成交数据来看，2011年—2014年合肥土地成交量最高为2012年的10344.03亩，最低为2011年的3868.88亩，2011年—2014年合肥土地成交量平均为7739.39亩。成交量占供应总量比重分别约为10.18%、34.48%、29.49%、25.67%，成交量占供应量比基本稳定。综合以上，合肥市近几年土地成交量基本稳定，总体供求状况处于一般稳定状态。

二、2011年—2014年土地市场成交分析

（一）、成交土地区域分析

2011年-2014年各区域成交量表（单位：亩）

从成交土地的区域分布来看，滨湖新区近几年一直是成交的热点区域，2011年—2014年区域成交占合肥市成交量比重平均约为29.49%，平均成交量为2116.65亩，且近几年呈逐渐量增趋势；此外，新站区、高新区近几年平均成交比重分别约为12.73%、11.39%，分别居于第二和第三位，显然这与合肥市城市发展政策以及这些区域的可供开发土地存量关系密切。

2011年-2014

年各区域成交量占总成交量平均比重图

年

度区

域包河区滨湖区瑶海区新站区蜀山区政务区高新区庐阳区经开区

2011年254.401515.04318.29212.23243.03293.68190.76582.61262.37 2012年476.321998.04626.522624.00230.08146.552119.471127.28995.77 2013年1594.172208.691292.21918.26734.86161.741099.63581.24397.05 2014年977.942744.82844.91773.08456.8884.35619.79669.28681.97

（二）、成交土地用途分析

2011年，合肥市居住用地占总成交亩数的43.43%，商业用地占总成交亩数的36.08%，商住用地占总成交亩数的18.46%。

2012年，合肥市居住用地占总成交亩数的26.07%，商业用地占总成交亩数的34.82%，商住用地占总成交亩数的30.69%。

2013年，合肥市居住用地占总成交亩数的24.20%，商业用地占总成交亩数的20.58%，商住用地占总成交亩数的51.84%。

2014年，合肥市居住用地占总成交亩数的21.44%，商业用地占总成交亩数的12.62%，商住用地占总成交亩数的62.93%。

年份居住（亩）商业（亩）商住（亩）

20111680.401396.003714.20

20122696.183601.793174.39

20132176.691850.814662.00

20141661.96977.954878.10

2011年—2014年合肥市居住用地成交量基本稳定，且自2012年以来成交量占总成交量比重基本稳定；商业用途土地成交量存在一定起伏，整体而言成交量处于递减趋势，且所占比重亦为逐年减少；商住用途土地成交在近三年以来逐步递增，2011年成交量最低，且与近三年成交量存在较大差距。