关于合肥市8月份房地产价格走势的调查报告

关于合肥市8月份房地产价格走势的调查报告

学号：1034001200248 姓名：高昂

一、调查目的

2011年8月，合肥楼市量升价跌，住宅成交套数4685套，成交面积46.74万㎡，环比上月分别增加42.6%和38.8%。；住宅均价为6576.9元/㎡，环比上月减少80.4元/㎡。本月合肥住宅均价再次走低，主要是受庐阳区集资房项目碧水兰庭小区集中备案的影响，若是剔除碧水兰庭小区低价特殊房源的影响，其商品住宅成交均价在6984.8元/㎡左右，当然，这个价格也有一定的别墅项目拉升，若把一些别墅项目再次剔除，8月合肥普通商品住宅成交均价为6769.8元/㎡。

正值合肥楼市传统的销售旺季“金九银十”即将到来，合肥楼盘明显加大了推盘的节奏。8月份合肥楼市住宅新增供应6383套，环比上月增加1020套，增幅为19.0%。据不完全统计，总计25家楼盘有开盘或加推，其中开盘17家、加推8家。和上月相比，8月加推楼盘的数量明显增加，上月只有3家，本月新增5家。回顾去年此时，合肥楼市“金九银十”表现尚可，那么今年合肥楼市“金九银十”会不会像去年一样呢？从8月份合肥住宅成交面积环比38.8%的势头来看，有这种可能性，加之8月开盘和加推的房源数量大大增加，以及最近合肥其他区域并无新的限购令出台、巢湖成为合肥内湖等一系列重大的区域规划调整都利好合肥楼市的未来发展，因此，我们认为8月份合肥楼市这一增长势头有望持续到9月份。

本次调查是以实地走访、电话访问等形式对合肥市房地产价格进行访问了解。二、2011年8月住宅新增供应量、住宅成交量及住宅成交均价的调查及分析1．2011年8月住宅新增供应量调查及分析

在楼市成交的低迷期间，不少楼盘也纷纷调低了开盘上市的预期价格，或者进一步延迟开盘时间。近几个月合肥新盘上市的楼盘数量并不少，但上市的房源数量并不多，8月份合肥楼市住宅新增供应6383套，环比上月增加1020套，增幅为19.0%。

恰值传统的“金九银十”来临之际，我们对8月份合肥开盘或加推的项目做了一次梳理，总计25家，其中开盘17家：融科九重锦、御景前城、和一花园2期、圣地亚哥城、禹洲·天境、城建琥珀五环城、金大地·1912、新都万象新天、安粮城市广场、文华阁、淮矿和平盛世、中国铁建国际城、康城静林湾、桐城369、水墨

兰庭、花溪龙庭、名邦西城国际（肥西）；加推8家：融侨天骏、建业·领翔、中环城、信达水岸茗都、御景前城、金都华庭、万象生活广场、力高共和城。2．2011年8月住宅成交量的调查及分析

（1）住宅成交量走势

自从2011年以来，主要是元月份和3月份，元月份有政策预期的影响，楼市出现一定的抢买行为，推动当月的成交量；3月份主要是有一批集资房项目集中成交，导致当月合肥楼市成交量大增，同时全市住宅均价也被拉低。除了上述两个月之外，截止到8月底，其他几个月合肥楼市成交量相对低迷，与去年同期比较，稍有下滑。统计数据显示，截止到8月底，合肥市区住宅年度成交套数累计40915套，年度成交面积426.38万㎡，同比分别下滑21.6%和14.5%。

（2）住宅成交量区域分布

合肥楼市近几年的成交行情很像一个波浪曲线，一起一伏。2007年合肥楼市成交量比较好，2008年受国际金融危机的影响，成交量出现大幅下滑，2009年合肥楼市一路飘红，滨湖新区成为合肥楼市最耀眼的区域明星，2010年受国家宏观调控的影响，合肥楼市成交量又开始走向下滑，去年瑶海区由于住宅均价水平低于全市平均水平，又恰值龙岗划归瑶海管辖，结果，龙岗板块和长江东大街双双发力，促使瑶海楼市逆势崛起，成为2010年合肥楼市最耀眼的区域明星。2011年以来，合肥楼市受政策调控的影响仍比较大，相对而言，有些区域的亢性比较强，有些区域的亢性相对弱一些。按成交面积来讲，排名第一的是包河区，研究人员发现包河区年度住宅销售面积第一，其中有相当一部分的房源是集资房房源，因此，如果按商品住宅的销售面积来看，应该是蜀山区、政务区和庐阳区属于排名前3的三个区域。据分析，在全国各大区域之中，2011年亢性最小的区域是蜀山区，其次是政务区。

就8月当月而言，庐阳和蜀山区的成交面积分别位居全市第一、第二的位置。据分析，庐阳区主要是碧水兰庭小区、恒盛皇家花园这两个楼盘拉升的，它们分别位居全市住宅销售套数的第一、第二的位置，其中，碧水兰庭小区本月备案均价3136.6元/㎡，远低于第二名的恒盛皇家花园8月备案均价5255.0元/㎡，据查，碧水兰庭小区为集资房项目。

3．2011年8月住宅成交均价的调查及分析

（1）住宅成交均价走势

合肥房价在2009年之前都是在4000元/㎡以下，这在全国省会城市中排名是比较靠后的；2009 年合肥住宅全年成交均价为4388元/㎡；2010年合肥住宅全年均价6167元/㎡，同比2009年全年均价上涨1779元/㎡，涨幅为40.5%。2011年上半年合肥住宅成交均价是6180.4元/㎡，同比上涨429.5元/㎡，涨幅为7.5%。从最近几个月的房价走势来看，合肥住宅均价的上涨态势明显得到遏制，只是每月都会有一定的特殊房源，如7月份恒大在合肥的两个项目恒大华府、恒大城做了一些价格促销对当月全市住宅均价有一定的影响、8月份庐阳区的碧水兰庭小区，他们在一定程度上拉低了全市住宅成交均价水平。8月合肥住宅均价为6576.9元/㎡，若是剔除碧水兰庭小区低价特殊房源的影响，其商品住宅成交均价在6984.8元/㎡左右，当然，这个价格也有一定的别墅项目拉升，若把一些别墅项目再次剔除，8月合肥普通商品住宅成交均价为6769.8元/㎡。

（2）住宅成交均价区域分布

8月合肥各区域4升5降，其中，庐阳区的均价下跌幅度最大，从上文的分析中可以获悉这主要是集资房碧水兰庭小区的拉低影响；高新区本月住宅均价也出现大幅下滑，最主要是原因是7月份该区域有南山郡别墅销售，在该区域整体成交量偏低的背景下，导致前期基数过高。政务区本月住宅均价回归到正常水平，政务区两大高档楼盘内森庄园和置地广场也有一定的销量，对本月政务区住宅均价破8000元也有一定的拉升作用。

合肥楼市目前各区域均价差异较大，而且不完全遵从一线城市北京、上海楼市的环线分布规律，这主要是合肥区域发展多元化，特别是新城建设大力发展的结果。这里我们对2011年1-8月份合肥住宅各区域销售均价做了一次统计。数据显示，政务区的年度均价目前全市最高，达到8468.1元/㎡，其次是蜀山区，为7910.2元/㎡。排名第三的是高新区，为7787.0元/㎡，补充说明一下，高新区由于该区域的成交量位居全市垫底位置，在区域成交量总体偏低的情况下，受个盘影响相对较大，其中，别墅和电梯洋房物业对高新区区域均价拉升较为明显，高新区的房价其实进不了全市前三名，能够进入前三名的区域应该是政务新区、蜀山区和滨湖新区。4．2011年8月住宅销售前10名排行榜