房地产企业项目管理(PM)总结

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课程主旨与讲师介绍
课程主旨
➢ 建立房地产企业项目管理的知识体系 ➢ 掌握房地产企业项目管理的基本工具和方法 ➢ 学习国内知名房地产企业在项目管理方面的先进实践经验 ➢ 在企业内部统一管理理念和工作思路，建立共同的工作语言平台
王勇
➢ 国家标准化委员会（项目管理）专家成员，《项目管理》系列国家标准制订者之一，中国项目管理组织成 熟度分委会副主任委员 ➢ 国内知名项目管理专家及金牌讲师，拥有丰富的项目管理经验和先进的企业管理思想理念。在房地产行业 领域，为万科地产、金地集团、龙湖地产、世茂集团等行业领先企业提供系列培训及战略咨询服务。 ➢ 项目管理知识体系指南（PMBOK2004. PMBOK 2008）主要译者，南开-现代卓越项目管理丛书的主要作 者。 ➢ 「百锐中国地产研究所」首席项目管理专家
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第五阶段 计划实施
项目计划实施中的管理原则
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第六阶段 项目收尾管理
➢ 项目的物业交付方案
➢ 项目的物业移交
➢ 项目的资产管理
➢ 项目的合同管理
➢ 项目的后评估
➢ 项目的知识管理
➢ 项目的客户关系管理
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第六阶段 项目收尾管理
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总结
wenku.baidu.com
知识与经验的沉淀
产品库
管理库
成本库
工具
信息清单
别忘了 PLAN B
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第三阶段 项目计划
成本与预算
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第三阶段 项目计划
成本与预算
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第三阶段 项目计划
成本与预算
敏感度分析
从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏 感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度 ，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。在这里是指项目 造价敏感性，在客户不关注的领域尽可能节省，在客户关注的领域要重点 投入，因为“多少钱都不够花”，所以“钱要花在刀刃上”。
正式确认项目存在的文档 由项目以外的负责人发布，其地位依据项目需要定 给项目经理的授权 合同可以视为项目章程
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第一阶段 项目启动
第六步：确定项目沟通原则 项目管理是一项协同性工作
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第一阶段 项目启动
第七步：项目干系人分析与管理—搞关系 项目干系人：包括这样的个人和组织，他们或者积极参与项目， 或者其利益在项目执行中或者成功后受到积极或消极的影响。
里程碑交付标准
RASCI模型（见下页） 明确交付标准
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第三阶段 项目计划
进度管理
谁负责 （Responsible）
RASCI模型
负责执行任务的角色，他/她具体负责操控项目、 解决问题。
谁特批
对任务负全责的角色，只有经他/她同意或签署之
（Accountable） 后，项目才能得以进行。
谁支持 （Supportive）
不限于开发商，业主，设 计方，承包商，监理人
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第一阶段 项目启动
第八步：确定项目范围
项目范围 Project Scope 为交付具有规定特征和功能
项目名称： 项目经理： 项目发起人： 项目或项目阶段目标：
项目范围说明书 项目阶段名称： 项目周期： 支持部门：
的产品或服务所必须完成的工作。
完成项目产品和可交付成果的方法、途径描述：
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第一阶段 项目启动
第二步：项目启动的信息转移—交好底
企业的项目信息移交应该完整，确保项目经理和项目团队完整、全面 理解项目和项目目标，制定科学、可行的项目计划，规避可能的项目风险。 信息清单是一种好的办法。
知识流调研表
流程名称：
部门：
主要阶段
主要活动
内部显性 需 要 内部隐性 知 外部显性 识
所需资源支持：
项目不包括内容：
项目约束：
项目假定和主要风. 险：
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第二阶段 产品方案
第一步：项目定位
定位不是你要对项目或产品要做的事情，而是你对预期客户要做的 事情。也就是你要在预期客户的头脑里给产品定位。
- 市场机会定位 - 产品业态定位 - 客户定位 - 品牌定位
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第二阶段 产品方案
第二步：找需求
Kano模型： 绘制客户 所需产品 服务特性 图
产品需求清单
项目方案的竞争性分析和卖点形成 .
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第二阶段 产品方案
第三步：定方案 跨专业视角，多方案PK
大角牛组： 设计 营销 成本 工程
功夫熊猫组： 设计 营销 成本 工程
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第二阶段 产品方案
QFD方法
第四步：方案验证
确定目标客户
调查顾客要求，确 定各项要求的重要
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第三阶段 项目计划
项目质量
从“方案—产品配置—产品采购—验收标准”立质量保证控制清单
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第三阶段 项目计划
项目质量
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第四阶段 方案和计划的风险
风险管理的策略 风险与信息的关联
建立项目的风险管理体系
FMEA失效模式后果及分析
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第四阶段 方案和计划的风险
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第四阶段 方案和计划的风险
房地产企业项 目管理（PM）
专题培训总结
人力资源部 2011年5月
学员心得摘录
通过此次培训对于项目管理的基础理论知识了解比较清晰，但需思考如何结合利 海的现状，使项目体系管理的宗旨体现在我司目前制度中。建议结合我司各专业、 主要系统的专家，优化我司相关制度及体制，着重加强公司执行力提升的培养。
—— 广东公司 徐晨
工程项目管理的一个分类，其运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产 项目的建设和使用进行全方位和全过程的综合管理，实现生产要素在房地产 项目上的优化配置，为用户提供优质产品。
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房地产项目PM路线图
管理偏差
管理风险
项目
管理
体系
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项目
领导
能力
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第一阶段 项目启动
第一步：确定PM—选对人 确定项目经理， 在没有合适的人选时可以以一个团队虚拟项目经理。
——客户服务中心 吴江
此次培训中关于项目管理理论总结及关键的陈述、论述、案例分析生动，令人 感悟深刻。
——设计管理中心 利燕飞
听了三天课程，觉得我们集团应抓好营销策划，严抓方案，在源头就杜绝设计漏
项、错项，建议建立集团产品库。
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—— 工程管理品质中心 程克容3
目录
1 培训组织概述 2 培训重点内容 3 培训经典语录 4 培训案例讨论
根据参与角色不同可分为： 开发商—建设项目管理 设计单位—设计项目管理 咨询监理单位—工程咨询项目管理 施工单位—施工项目管理（总包、分包） 物业公司—后期物业管理
2、什么是房地产企业的产品？
房地产企业提供的是差异化的产品解决方案。
3、房地产企业的管理目标是什么？
目标分为三个层次
战略目标
经营目标
计划管理三要素
项目进度
项目成本与预算
项目质量
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第三阶段 项目计划
进度管理的五个步骤：
里程碑计划
专业路径里程碑 （WBS）
以保证现金流为最终目的，由营销提出，财务审批。仅指时间点 安排而非任务分解。
在WBS中建立控制点，进行范围、进度和成本预算分配工作。
沙盘推演
提出风险预案
责任分配 获得责任人承诺
项目经理的素质要求（ T型人才）
专业技术能力（24%）
一般管理能力（36%）
- 计划、组织、指导、协调、控制
- 分析问题的能力、灵活应变的能力
- 决策（5W2H）与解决问题的能力
- 处理矛盾和冲突的能力
人际关系能力（40%）
- 沟通能力、激励能力
- 影响他人行为的能力
- 个人交往能力
IQ、EQ和AQ
认 真 聆 听
倾力讲解
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课前热身
积极讨论
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目录
1 培训组织概述 2 培训重点内容 3 培训经典语录 4 培训案例讨论
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关于项目管理 我们需要思考三个问题
1、房地产企业的角色是什么？
房地产项目管理是工程管理的一个分类，其运用系统工程的观点、 理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全方位和全过程的综合管 理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。
提供信息资源，辅助执行任务的人员。
咨询谁 （Consulted）
拥有完成项目所需的信息或能力的人员。
通知谁 （Informed）
拥有特权、应及时被通知结果的人员，却不必向他/她
咨询、征求意见. 。
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第三阶段 项目计划
进度管理
一级计划管理目标与节奏 二级计划管理责任与流转 三级计划管理资源（做什么，怎么做，谁来做，资源及时间）
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用概率统计表示为：
不确定性=0（zero）
风险=介于0和1.00之间
确定性=1.00
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第四阶段 方案和计划的风险
FMEA（失效模式后果及分析）
一种可靠性设计的重要方法。它实际上是FMA（故障模式分析）和FEA（故障影 响分析）的组合。它对各种可能的风险进行评价、分析，以便在现有技术的基础上 消除这些风险或将这些风险减小到可接受的水平。为了获取最大价值，必须在产品 或过程失效模式因疏忽而与产品或过程结合之前进行FMEA。
第四步：组建项目组—搭班子
在组建项目组时你就得从以下方面考虑
1、建立一个结构合理的项目组 2、寻找合适的人选，熟悉他们技术方面管理方面的长处和 弱点，了解他们的能力 3、树立并保持项目组的团队精神 4、争取管理部门的支持 5、项目组内经常的有效的沟通
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第一阶段 项目启动
第五步：项目kick off—启动仪式
管理目标
其中战略目标是项目经理使命必达的目标。 项目管理的最高境界即为找到商业模式。
失败 项目 处理
战略问题 战术问题
公司承担责任
•找到原因并提供解决方案，处罚项目经理 •不能找到原因，更换项目经理
房地产项目管理
项目管理
集中注意力在缺乏权威、目标受多方制约、行为规则定义不清的环境中完 成工作。
房地产企业项目管理
外部隐性
输出文档
负责部门（岗位）
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第一阶段 项目启动
第三步：项目的目标界定
项目的发起的理由将决定项目的目标
项目的目标包括
- 商业目标 - 管理目标
影响项目目标的因素（SMART）
- 管理层 - 使用单位的需求 - 市场及其客户需求 - 竞争对手 - 自身的能力 - 项目环境
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第一阶段 项目启动
• 价格由价值决定： ➢ 稀缺性—可遇不可求 ➢ 品牌价值—需要历史的沉淀 ➢ 技术—需要沉淀 ➢ 客户价值—每次都可以创造
• 多业态混搭才可以实现价值最大化
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经典管理语录
• 客户需求的特点： – 时效性 – 关联性 – 隐形 – 特殊性
• 项目失败的重要原因是沟通不畅和信息不对称。
• 项目经理的核心能力：沟通、权衡、整合资源。
性
根据客户的要求， 确定最终产品应具
备的特性
分析产品的每一特 性与满足顾客各项 要求之间的关联度
评估产品的市场竞 争力
确定各产品特性的 改进方向
选定需要确保的产品 特性，并确定其目标
值
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第二阶段 产品方案
核心点：建立产品库，产品库含效果图，产品配 置清单（含成本），供应商信息
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第三阶段 项目计划
此次培训中知识的理念、跨度和扁平度对实践帮助极大，如增加目前房地产行业 发展趋势和方法论，宏观经济政策与房地产的关联度及相应应对知识点更好。
—— 长沙项目 刘红卫
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学员心得摘录
通过培训整体、系统地了解房地产项目管理，提升了认识，对今后工作具有实际 的指导和帮助。若培训能运用更多国内标杆企业的实际案例更佳。
项目方案的竞争性 分析和卖点形成
项目范围说明书
Project计划管理 软件
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产品需求清单 风险数据库
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目录
1 培训组织概述 2 培训重点内容 3 培训经典语录 4 培训案例讨论
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经典管理语录
• 房地产开发商角色的转变----由住宅开发商跃变为住宅需求服务 商。
• 我们有两个环节不能假手于任何人：一是我们对土地的理解， 谁是我们的客户，他们有何需求？二是产品方案。
• 房地产企业的核心竞争力：定位和产品方案。
• 对待老板，在你提出问题时要同时说明原因，并给出解决方案。 • 计划管理是整合资源获得承诺，不被承诺的计划是一张纸。
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经典管理语录
• 成本要由工程和营销部门决定。
• 产品质量就是满足客户需求的能力。
• 对于方案制定，一定要多专业合作，要多方案PK，要多次验证。
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组织方案
培训对象
各项目负责人、工程总监 集团总部运营及建设开发相关人员
实际参加人员
各项目负责人、工程总监及其他相关同事 集团总部工程管理品质中心及运营部全体 集团总部设计、成本、营销、财务等部分人员
培训时间
2011年4月19日—21日
培训地点
广州华海大厦A座3楼多功能厅
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部分领导与讲师合影
风险与信息的关联
不确定性 Uncertainty
- 缺少信息 - 对可能产生的结果一无所知 - 从经验推不出任何可能概率
风险 Risk
- 所有结果都可能在合理的确信上被描述出来 - 从经验可推出概率分布 - 风险被认为是一种特殊的不确定性
确定性 Certainty
- 做出正确决策所需的所有信息都可获得 - 我们可以确信地预测结果