房地产金融地产基础知识培训讲义

PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
住房公积金的提取（续）
• 职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当 凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出 申请，去管理中心办理。
从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；
房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构
取得资金用于房地产开发或取得。
• 按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产企业融资方式（经营性）
• 1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产贷款偿还方式及还款额 计算
• 1、到期一次性还本付息。
• 2、等额本息还款方式。是借款人在贷款期限 内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款 的一种还贷方式。
• 3、本金等额还款方式。是借款人将贷款金额 平均分摊到整个贷款期限内，按期（月）均等 归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的 一种还款方式。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
(一)住房公积金管理机构
• 住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房 公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监 督的原则。 管理机构有：
• 1、住房委员会。负责住房公积金具体管理措 施的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金 的缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额； 审批住房公积金的归集和使用计划，及其执行 情况的报告。
• 1、递增偿还抵押贷款(graduated payment mortagage， GPM) ：在最初的5年或10年里，月还贷额低于 等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐 年以一定比率递增。适合当前收入不高，但以 后有增长潜力的家庭。
• 2、逆向年金抵押贷款(reverse annuity mortgage，RAM) ：按照所抵押房屋价值的一 定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固 定贷款额的抵押贷款方式。一般适合退休老人， 以住房价值来弥补生活支出。
昔日的“等额贷款”等还款方式自然而然地被涵盖在了自由 还款方式中，从明年起，借款人可以根据自己的需要，自主地设 定每月还款数额，也可以设定成“等额”还款。这种全新的方式 大幅度地提高了借款人还款的灵活性。
伴随着自由还款的推出，商业与公积金贷款的“组合贷款” 将被取消，代之以贴息贷款。 • ……
PPT文档演模板
• 2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s）；
• 3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资；
• 4、租赁融资（出售回租）；
• 5、项目融资；
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
居民（非经营性企业）投资房地 产融资方式
• 1、公积金贷款； • 2、银行或专业机构的抵押贷款； • 3、组合贷款； • 4、住房储蓄贷款 ；
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产抵押贷款的种类。
• 按贷款对象分类，可分为企事业法人房 地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；
• 按贷款用途分类，可分为房地产开发抵 押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押 贷款等；
• 按贷款利率确定方式和计息方法分类， 又有固定利率、浮动利率和可调利率房 地产抵押贷款。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
公积金动态：
• 北京：公积金贷款推出自由还款方式 • 从2005年1月1日起，一种全新的住房公积金还款方式诞生——
—自由还款方式，借款人在不低于最低还款额度情况下，可以自 由选择每个月还多少钱。这是北京住房公积金管理中心酝酿了一 年之后于昨天正式对外公布的。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
(二)房地产金融的特点
• 1．安全性。房地产具有位置固定、耐耗、价 值高、可保值等特性，对贷款机构来讲具有很 高的安全可靠性。
• 2．长期性 .房地产投资价值巨大，使用期限长， 其投资价值的回收需要相当长的时间，贷款融 资的偿还期限时间较长。
• 3.政策性。国家通过房地产金融政策来调控房 地产业的发展，给居民的住房消费以政策性优 惠和支持。
• • •
额；
•
----每月偿还的本金额； ----第t月偿还的利息
----第t月本息偿还总额。
•
• 本金等额还款额逐月减少，减少额为每 月偿还的本金的月利息。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
本金等额还款利息与 本金关系图
•利 息 •本 金
PPT文档演模板
•月还款额线
•时间
房地产金融地产基础知识培训讲义
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产抵押贷款的主要品种(续)
4、个人购房组合贷款。个人购房组合贷款是由个人住房 公积金抵押贷款和商业性商品住房抵押贷款两个独立 的贷款品种组成的贷款。
• 5、个人住房转按揭贷款。
• 6、住房储蓄贷款。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产抵押贷款工具的创新
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
(三)住房公积金的提取
• 职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，离退休 时，完全丧失劳动能力、并与原单位终止劳动关系时， 户口迁出所在市、县或出境定居时，偿还购房贷款本 息时，房租占家庭收入的比例超过规定比例时，职工 死亡或被宣告死亡时，职工或其继承人、受遗赠人可 以向住房公积金管理中心申请，经过准许后提取公积 金账户内的部分或全部存储余额。
房地产金融地产基础知识培训讲义
第三节 房地产抵押贷款
• 1、房地产抵押。是指抵押人以其合法拥有的 房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债 务按期履行的担保。当债务人不履行债务时， 抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产， 并优先得到偿还的行为。
• 2、房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是担保 贷款的一种。即指金融机构以借款人或第三人 拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。
P
• 公积金成员在购买、建造、翻建、大修 自住住房时，可以向住房公积金管理中 心申请公积金贷款，准予贷款的应提供 担保，贷款风险由住房公积金管理中心 承担。贷款资金由公积金提供。
• 公积金贷款流程
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
• 房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货 币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范 围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转 移的过程、市场、机构、工具。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产金融的类型
• 按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直
接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接
• 4．多样性。房地产金融的形式，除了一般的 生产性建设贷款、消费性抵押贷款，还有房地
PPT文档演模板 产证券、信托投资、房地产保险房地、产金融住地产房基础公知识培积训讲金义 、
房地产金融制度的模式
• 1、以证券融资为主导（美国式）； • 2、以社会福利基金融资为主导，如新加
坡的公积金制度； • 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）； • 4、以财政融资为主导，以日本为代表；
1、违约风险
违约风险是指借款人因偿还贷款的能 力有限，不能按期偿还贷款，从而给贷 款人造成损失的可能性。
发放抵押贷款的金融机构一般通过对 审 核 还 贷 额 — 收 入 比 (payment to income ratio) 和 抵 押 贷 款 率 (loan to value ratio)来控制违约风险。（美国的房地 。 产抵押贷款违约率为1．6％左右，中国香港为0.02％）
房地产金融-地产基础知 识培训讲义
PPT文档演模板
2020/11/19
房地产金融地产基础知识培训讲义
第一节 房地产金融概述
• 一、房地产金融的概念
• “金融”在英文中为“finance”，包含了用 钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究 个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转 移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信 用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经 济学。
公积金贷款的提前还款
• 借款人在贷款发放日六个月以后可以申 请办理提前还款 (包括部分还款和结清还 款)。部分提前还款中，纯公积金贷款起 还点为3万元，组合贷款起还点为5万元。 在放款日以后的每一个年度内，借款人 可提前还款一次。
• 利率变化前后公积金贷款还款情况比较
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
• 2、住房公积金管理中心。负责住房公积金的 管理运作。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
(二)住居公积金的缴存
• 职工住房公积金的个人月缴存额，为其本人上 一年度月平均工资乘以职工个人缴存比例，单 位月缴存额为职工本人上一年度平均月工资乘 以单位缴存比例。最低缴存比例为5％。
• 个人缴存部分由单位从工资中代扣，然后与单 位缴存部分一起汇缴到住房公积金专户内。自 存入公积金账户之日起按国家规定的利率计息。
同户直系血亲可以支 持未婚职工购房贷款
• 申请公积金贷款并符合公积金贷款条件 的未婚职工，若其同户直系血亲正常缴 交住房公积金且未享受过公积金贷款， 在征得其同意后贷款最高额度可以提高 至 30万元。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
(四)住房公积金的使用
• 住房公积金管理中心在保证公积金提取和公积 金成员购买自住住房贷款前提下，经住房委员 会批准，可以用住房公积金购买国债。公积金 的增值收益存入公积金增值收益专户，用于建 立公积金贷款风险准备金、支付住房公积金管 理中心的管理费用、补充城市廉租住房的建设 资金。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
第二节 住房公积金
• 住房公积金是指国家机关及事业单位、国有企 业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营 企业等单位，为在职职工缴存的及在职职工个 人缴存的长期住房储蓄金，属于职工个人所有。 住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、 大修自住住房。
• 新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积 金制度的借鉴基础。
• 4、不完全等额的分级还款方式 。 • 5、住房储蓄贷款 及还款。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产贷款还款额计算
• 1、等额本息还款月还款额计算：
• 式中：
—每月等额偿还贷款本息额；
•
• P—贷款本金； —月利率； —贷款总月数
• 通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款 本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产抵押贷款的主要品种
• 1、房地产建设贷款。是银行等金融机构为房地产开发 建设而发放的贷款，也称以土地使用权等作为抵押的 房地产抵押贷款。
• 2、商业性商品房抵押贷款。是商业银行利用自身的信 贷资金发放的购房抵押贷款。按揭即指此类抵押贷款。
• 3、个人竞拍购房住房贷款。
•
且有：
• 将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。 也可计算一年的还贷额抵押常数因子。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
支付t期后的贷款余额
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
• 等额偿还中本金与利息的关系：
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
本金等额还款月还款额计算
• 无论是房地产开发企业还是居民，房地产商 品开发或购置的主要融资方式是抵押贷款。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义
二、房地产金融的作用及特点
• (一)房地产金融的作用
• 我国房地产金融的作用主要有三个方面：(1)为 房地产消费及房地产业的发展，提供有效的资 金支持；(2)国家通过房地产金融政策，实施对 房地产业的调控；(3)通过发展房地产金融，引 导城市居民的消费观念和结构的调整，促进住 房的商品化和私有化。
四、房地产抵押贷款风险
• 发放房地产抵押贷款的金融机构，而临着违约 风险(default risk)、利率风险(interest rate risk)、购买力风险(purchasing power risk)、流动性风险(liquidity risk)。
PPT文档演模板
房地产金融地产基础知识培训讲义