当前中国房地产经济理论研究

当前中国房地产经济理论研究

近年来，房地产业成为我国国民经济的支柱产业，GDP 的增长主要靠它支撑，这一产业的特殊性和经营发展状况值得倍加关注。这里，主要从金融的视角略抒己见。

1.开发商高负债经营。

房地产业的当事者主要是开发商。有媒体报道，我国目前有大大小小的房地产开发商3万多家，其中10%在北京即3(XX)多家，有人说平均每5(XX)个北京居民就有一家房地产公司，可见市场的集中程度。开发商的资金来源大体上说来通过如下渠道:(l)银行信用，或者直接向银行贷款，或者通过商业票据贴现融通;(2)商业信用，这主要是拖欠施工承建单位的合同款项;(3)预收货款，主要是消费者购房预付的资金;(4)自有资本。在这四个资金渠道中，银行借款是主要的，占绝大部分，而自有资本则所占比例很小。据《南方周末》报道，不少开发商的资产绝大部分摆在实物上，变现能力很弱，或根本不可能变现，自己的实际投人不足项目总投资的10%，这表明不少开发商的自由资本的支撑力本来很弱，但他们敢于做“大生意”，自有资本几百万却敢做几千万的大项目，自有资本几千万的却敢做几亿的大项目，所谓“以小博大”。他们在开发中总结了一个所谓的经验，即“前期靠建筑商垫资，中期靠银行贷款，后期靠个人按揭”，有的开发商说

房地产开发，无非是“买地、挖坑、盖房子、然后卖掉，接着换一个地方再来一次，”就这么简单。其实不那么简单，在买地、挖坑、盖房子中发生资金的复杂运作和交错扩散。假定某开发商有自有资本50以)万元，现在要投资2亿元的房地产开发项目，在正常运作的情况下:(1)先将5〕仄)万元中的一部分支付出让土地的订金，而这块土地的价值为一亿元;(2)将价值一亿元的土地做抵押向银行取得贷款8〕X)万(即地价的80%);(3)随后与建筑施工单位签订一亿元的《建设工程承包合同》，并以此工程的价值做抵押向银行取得8(XX)万元的借款(工程造价的80%);(4)在工程开工中预售商品房，购房的业主可按房价的80%向银行“按揭贷款”，但需要分期分配计数付款，假定为一亿元，这样，这个2亿元的开发项目便先后取得银行借款亿元。

这不仅表明自有资本仅5(Xx)万的开发商，经过三次交易，就能够获得银行贷款亿元，而且运作得好，还可能提前收回本金和盈利。而交错扩散主要体现在相互拖欠中，开发商拖欠施工建设单位的合同款，~建设施工单位拖欠供应建材企业的货款和工人工资，~而当建材企业的货款被拖欠后，又只有向银行借款或拖欠应当偿还银行的借款。这样相互拖欠，如果能够为继，在一定的时间、空间内可以维持一个循环的局面，但如果难以为继，则困境会顷刻暴露。应当说不同开发商有不同的经营策略，一般说来，大开发商的资金来

源主要靠银行信用，因为在他们那里，投资规模大，时间长，需要的资金量多，只有依靠银行才能满足，而小开发商的资金来源渠道主要靠商业信用和自有资本，因为在他们那里，投资规模相对小，时间短，需要的资金量相对少。但有人做了估计，即使小开发商，其资金来源的印%也是银行借款。这表明他们都是高负债经营。高负债经营，对谁的负债?可以说直接、间接地都是对银行的负债。必须看到，在我国商业银行贷款的超常增长中，房地产业开发的贷款占了较大的比例。

2.容易产生泡沫经济。

在经济发展中存在一定的泡沫是不可避免的，从一定意义上说也是正常的。但经济泡沫的进一步发展，就会形成泡沫经济。泡沫经济是呈现在人们面前的转瞬即逝的一种经济现象。这种经济现象一般通过市场价格的急剧上升又急剧下跌表现出来。产生这种现象的原因有人为的操纵，有人们的预期失误等。

房地产经济之所以容易产生经济泡沫和泡沫经济，主要是下列因素决定:(l)地产是非劳动产品，没有价值，土地的价格是外因决定的，按马克思经济学理论主要决定于地租，而地租又受社会平均利率影响。在我国社会主义市场经济逐步建立的过程中，社会平均利率的形成还有一个过程，所以现阶段还难以用马克思经济学的理论来解释地产的价格。(2)

一般说来，地产是不能再生的资源，地产的供给是有限的，由于地产的区位不同，不同区位的地产其使用价值差别很大，这样会形成高低不等的价格，很难用一个统一的尺度去评价它合理或不合理。(3)在我国，城市的土地属于国有，农村的土地虽属于农民但政府可以征用，所以，总的说来，土地的使用权都掌握在政府手中，这样实际上就形成了土地所有权的政府垄断。政府转让出去的是土地的使用权。以上三点总的说来，主要说明土地是一种稀缺的资源，一旦这种稀缺资源成为商品进入市场，其价格最容易受人操纵。(4)事实上，在我国现实经济生活中，有一部分人就在“炒房地产”。据《经济时报》报道，“温州每年有约粼XX)名购房人将目光投向上海楼盘、，按每人平均购买一套50万元的房子计算，温州每年就有约20亿元的购房款进人上海楼盘。另据报道，2(X)3年港人在内地的置业总数就有可能达到2万人，总投资额将达到106亿元人民币”。这种状况表明:在人们收入迅速增加，已经富有的情况下，“炒房地产”已经成为人们的理财手段。理财追求回报，回报需要“低进高出”，这应当是近年来我国房地产价格持续上涨的原因之一。近年来，房地产价格上涨不是我国独有的现象。在美国，从1塑尧劲年以来，纽约、华盛顿、旧金山等城市，房地产价格大约上涨50%。

据英国最大的抵押贷款银行—哈利法克银行的估算，英国房地产价格一年之内涨了约23%。在欧洲的其他国家如西

班牙等，房地产价格上涨也不例外。这种状况与人口的自然增长相关，与人们的收人水平提高相关，也就是说房地产价格的上升很大程度上决定于需求，当供给小于需求时，价格自然会上涨。但必须指出:人们的需求是有限的，房地产的价格不应当也不可能无限上涨。按经济学的理论，一般说来，住房的价格决定于两个因素:一是收入与房价的比例:二是住房的使用年限与租金的关系。按国际惯例，一套100平方米的住房的价格大约相当于家庭年收入的6倍左右，若一般家庭年收人为6万元，则100平方米的住房价格定在36万元左右，在这种条件下形成的价格，人们可接受性就强;经济学的原理按租金的长期收益来衡量房地产的价值，由此一套住房的价格是租金与住房使用年限的乘数，设月租金8(X)元，年租金为9以刃元，如住房使用年限为20至25年，则这套住房的价格在万元至24万元之间比较合适。如果市场上的房价过多超过这样的理论界限则就会形成经济泡沫。当经济泡沫发展下去，就产生房地产泡沫经济。泡沫经济是不会持久的，当泡沫经济破灭，受损失的有开发商、建筑企业和广大消费者，但损失的最终承担者，主要是金融机构。

3，变现能力相对弱。

房地产资产作为商品与其它商品一样，都要置身于市场交换之中，在市场中体现它的变现能力。房地产资产的变现能力的实现一般说来有三，即转让、收租和收取参观住宿费