易居-案例研究-金地格林世界
金地产品线总结
金地产品线总结一金地产品线分类1格林系：金地格林系列产品主要分两种类型：以格林世界、格林小城、格林小镇为代表的这一类产品位于城郊，周边配套设施差，要求在开发过程中在区内大面积建设配套设施，同时又主义园林景观色设计，强调社区舒适度，偏向于在城郊发起造成运动，属于城郊栖居型；以格林春晓、格林春岸、格林郡、格林上苑为代表的这一类产品区位上接近老城市区，有一定的市政基础设施，属于旧城改造项目，偏向于城市改善型以及城郊改善型。
整个产品线以新都市主义、理性的现代主义为主线，力求建成“世界风情小镇”，强调社区文化，在建筑类型上，偏向于多层花园洋房为主，辅之以联排、双拼别墅等类型Townhouse以及高层，外观强调温暖、现代、绿色、精致、理性。
整个项目体量较大，低容积率高绿化率，而在户型设计上偏向于中等户型，但强调生活气息，形成低密度综合社区。
简约明快的北欧风格、恬静的纯德国古典风情，强调生活的多样性的法国卢瓦尔河谷精神，典雅温暖的设计，使得格林系颇受首次置业的青年白领，城市中低档收入人群的青睐。
2城市花园系——城市改善型以北京、宁波、沈阳、武汉为代表的城市花园系，以城市核心地带、紧邻商业圈为主要区位选择，周围配套设施较好，交通便利。
北京和宁波项目建筑商以高层为主，户型较大，；沈阳和武汉项目则加入花园洋房以及联排、双拼别墅，降低了建筑密度。
整个产品线服务于城市高端客户、忙碌的城市精英，外观稳重、气质、高贵，内部精细化设计，力求创造自然健康的都市化生活。
3名系——城市改善型以名京（南京、北京、沈阳）名津（深圳）名座（深圳）为代表的名系产品可以说是对国际花园系产品的重要补充，其区位选择类似，同样服务于城市中高端客户，但物业类型上，商业物业增多，多数楼盘已规划商业街区，开始关注持有型商租物业，户型上也偏向于精装小户型以及loft。
4自在城系——城郊改善型、郊区享受型以杭州、南京、绍兴为代表自在城系，以“所有人的缤纷都市、不同人的自在生活”为理念，融合了“新城市主义”与“新休闲主义”，致力于打造打造一个环境宜人、生活便利、功能齐备的自在之城，区位选择近郊或卫星城，建筑类型以花园洋房和TOWNHOUSE别墅为主，辅之以高层，户型上偏向于大户型，区内配套风情商业街以及各类生活及休闲设施区外也有较便利的公共配套。
金地格林世界案例
金地
人 民 广 场
典型案例1 金地格林世界——以多元化产 典型案例1：金地格林世界——以多元化产 —— 品高形象占位区域市场， 品高形象占位区域市场，打造一座近郊城
区域：外环外，嘉 定区南翔镇，距离 人民广场40分钟左 右车程 占地面积：2100亩 物业类型：一期由 独栋、叠加、联体 别墅和4栋18层公寓 组成 综合容积率：0.65 分期开发:分四期开 发，各期风格各异
河道宽16－24米， 长400米左右，耗资 1200万，天然河道要保 持其自有的天然性，通 过改造使其更丰富。
集中绿地增加公共空间
小区采取集中绿地， 绿化率61.6％ 小区公园占地100亩， 为内部住户服务，约 6000－7000户，2万人 左右
THE END
一楼以上为 多层住宅
一楼商业
多层组团入口门
转角观 景突窗
LOFT上层
转角阳台
多层户型评析
两房设计，科学的布局分割、功能划分，合理区隔居家生 活的点点滴滴。 超大开间、超大尺度，更添居家生活的舒适性与现代感。 储藏室独立，可作其他用途，方便之余尽显人性化。 户户朝南，采光、通风、观景俱佳。 客厅、餐厅南北通透，空间感强，视觉效果极佳。
超大阳台、主卧转角窗。 三房设计，户型方正，结构巧妙，赋予生活更多的挥 洒与自。 客厅、主卧、儿童房户户朝南，采光、通风、观景俱 佳，开朗心情油然而生。 大面积阳台、主卧转角窗将室外美景直接引入家中， 并沟通餐 厅和客厅，明净通畅，舒适大气。
多层户型评析
一户独享顶层空间，视野开阔，彰显生活更多的闲适与从容。 两房设计，科学的空间分割、功能划分，合理区隔居家生活的 空间布局更具丰富性，自由舒展，张驰有道，动静相宜。 点点滴滴。 阔绰厅堂空间，主卧专属独立卫生间、更衣室，尽显大家风度、非 室内布局别致巧妙，采光、通风、观景俱佳，开朗心情油然而 凡气派。 生。 四室朝南，南北通透，自然景观融入房间的任意角度，采光、 餐厅与阳台相连，阳台面积额外增加，让生活的情趣在阳台得 通风极佳。 以延续和拓展。 超大双露台，品茗揽景，生活的情趣在阳台得以无限延续和拓 展。
金地格林世界白皮书PPT课件
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叁 成长的岁月
1、品牌信念 金地上海的其它项目的成功，格林春岸、春晓的欢迎和好评奠定了 信心 金地集团的实力保障 2、会所完工，售楼部建立 团队组建，人才理念 扩大团队，引进人才 金地选人的理念，员工选择金地的原因 3、营销攻略，树立形象 对格林世界的形象定位，别墅市镇理念的深入 销售状况，市场的机遇与挑战，迎战困难
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陆 高尔夫阳光生活，澳洲休闲体验
1 、E区澳洲风情项目 2、 高尔夫特色配套 高尔夫公园 世界之星 3、 Golf商业连锁风情街等
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附：格林世界的成长印迹
1 -6年大事记 2 -对格林世界未来的憧憬
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产品文案解析
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一轮软文集中发稿
格林世界.在路上
金地.格林世界2008年品牌推广
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一本国际生活白皮书
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攻击点１：新国际住区生活白皮书
生生不息的时间，一个有历史的新国际住区
——金地•格林世界白皮书
目的：用白皮书展现其历史与内涵，以凸显品牌价值 启动时间：2008年3月
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《金地 格林世界国际生活白皮书》
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金地格林世界项目介绍
金地格林世界项目介绍一.金地品牌介绍1、发展商简介—成立时间、上市时间、公司规模金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年4月金地在上海证券交易所正式挂牌上市，2009年，公司共实现销售面积万平方米，销售金额亿元，较上年增长%。
同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。
2、发展商业绩简介—开发的代表性项目公司在上海开发了“格林春晓、格林春岸、格林世界、格林郡、未来域、未未来、湾流域”。
3、发展商荣誉简介2001年，中国房地产品牌企业2002年1月，金地海景翠堤湾在“首届最适宜港人居住的深圳楼盘评选”中获第一名2003年4月，中国房地产上市公司综合实力10强、中国房地产上市公司财富创造（Economic Value Added）10强2004年6月，中国500最具价值品牌2005年5月，“中国房地产上市公司综合实力TOP10”第四名、“中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）TOP10”第三名、中国最具投资价值蓝筹地产公司2005年6月，“中证〃亚商中国最具发展力上市公司50强”第19位2006年5月，连续五年荣获“中国房地产上市公司十强”、基金经理最青睐的中国房地产上市公司2008年沪深房地产上市公司综合实力TOP10是：万科A、保利地产、金地集团位居前三位二.嘉定南翔板块价值及交通和配套1.四通八达的交通网络（公路，轨道11和17，沪宁高铁南翔北，京沪高铁）位置：外环外3公里，中山公园16公里，人民广场20公里，虹桥国际机场12公里，真如副中心10公里，杨浦五角场。
公路：沪嘉高速公路，沪宜公路，浏翔公路，宝安公路，外环线，中环线地铁：11号线南翔站，17号线（规划）高铁：沪宁高铁南翔北站（规划），京沪高铁虹桥站（17号线）2.大虹桥辐射规划总面积达26.26平方公里的上海虹桥综合交通枢纽，是一个集空港、城铁、高铁、轻轨、磁悬浮等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，其建成运行后将成为目前世界上最大的综合交通枢纽。
上海金地格林世界A区格林公馆开盘方案
如有你有帮助，请购买下载，谢谢！格林世界 A 区格林公馆开盘方案 开盘日期：2010 年 9 月 10 日 开盘时间： 10:30 开盘地点：格林世界营销中心（一期会所 2-3 楼）；及网球场 开盘楼号：格林公馆芳林路 951 弄 1#、2#、3#、15#、16#、17#、18#楼 开盘户型：B1、B2、B3、C1、C2、C3 开盘套数：415 套 开盘对象：格林公馆意向会员 开盘方式：电脑随机摇号方式9:30 10:00 10:30客户在外部等候区（网球场）等待摇号 摇出所有办卡客户的选房顺序，前 50 组进入内部等候区 前 3 组客户（可携一名家属）进入 3 楼购房区开始选房 开盘流程Step1：客户到达网球场，门口由工作人员核对客户身份（格林公馆意向会员登记表；身份证；会员卡），客户进入内场等候。
严禁中介业务员进入客户区域。
Step2：9 点 30 分，主持人宣布开盘开始、宣读开盘流程、选房细则，并开始摇号（公证处监督）。
Step3：按电脑摇出的选房顺序，进行打印、张贴（每组号码包含了客户姓名、身份证号信息，排布顺序按身份证字段大小）。
Step4：客户至领号区领取选房顺序贴。
（出示身份证、意向会员登记表、会员卡）Setp5：50 组客户按选房顺序贴次序，携带一名家属，乘坐电瓶车前往内部等候区（售楼处 2 楼）。
其余客户根据现场节奏，在工作人员指引下，依次进入内部等候区；Step6：客户在售楼处桥头再次接受身份审核（选房顺序贴、进场人数）。
然后进入内部等待区入座（售楼处 2 楼）。
Step7：内部等候区内的前 4 组客户，被叫号后依次进入售楼处 3 楼选房，后面客户依次补上；依次类推，直到选房结束。
开盘工作区域及人员安排入口处指引客户保安 2 名开盘等候区导示牌 1 块 绗架背景板 1 块1页如有你有帮助，请购买下载，谢谢！停车区外场等待区 入口（网球场）摇号区 （网球场）审核区（顺 序号绗架 旁）指引客户停车，保证车辆安 全；客服指引客户进入等待区保安 4 名客户持身份证、意向会员等 级表、会员卡、收据门口保安 3 名； 客服 6 名（2 人一组，分 3组）； 现场服务客服 2 名公证处人员按电脑摇号键摇出所有办卡客户的选房顺 序；客服 A 打印出中号的客户信 息（A4 纸每张打印 10 组客户 信息，共打印 8 份张贴于等候区）； 客服 B 将打印出的 3 份客户信息传递到领号区； 客服 C 在桁架上张贴客户选总协调：晏文莉 外场主持人:赵怡摇号：陆俭 客服 4 名（打印 2 名，张贴 2 名；） 中介把控：王蕾保洁 5 名； 保安 5 名房顺序根据客户摇号顺序表与客户 身份进行确认，审核通过的， 被审核人携一名家属贴上选房顺序贴把控：王军伟 保安 5 名审核人员 3 名客服“停车区域”指示牌 1 块 “开盘等候区”导示牌 1 块“开盘背景板”1 块 签到台 1 张座椅 2000 把； 餐饮桌若干； 选房流程桁架； 选房须知桁架； 张贴桁架 16 个；（3m*2m） 空调 10 台； 风扇 10 台；地毯； 饮水机 2 台； 隔断围栏；对讲机；投影仪 2 台 幕布 2 块打印机 4 台 电脑 2 台 A4 纸 2 包 接线板 对讲机 隔断围栏 麦克风对讲机 麦克风 选房顺序胸牌 1500 份接客电瓶车接送客户至内场 控制接客顺序——温海鹏首次接 50 组，之后 10 组一接电瓶车客服 5 名电瓶车 5 辆接待台前接听电话，了解进线信息 尽量留下客户电话内场等候区 （售楼处 2 楼）一次放进 1—50 号客户及家 属；引导客户就坐等待选房； 被叫到自己号牌时客服引导至 3 楼选房客服 1 名把控：印樱 入场审核：客服 1 名保安 5 名 客服 2 名 放号客服 1 名 保洁 5 名《来电登记表》音响及麦克风 对讲机2页如有你有帮助，请购买下载，谢谢！购房区电梯 根据选房进度从 2 楼放人上 3 放号节奏控制——李伟文旁楼，并且协调业务员接待楼上楼下各保安 1 名对讲机购房区 （售楼处 3楼）销控区每次 3 组依次上楼，由置业顾 问引领至模型区购房；由主持人提醒客户选房时间 （2 分钟），渲染销售气氛置业顾问至销空台领取《认 购书》销控人员发放认购书，同时 对已购房源进行销控《预售合同》等现场公示范购房区协调何方“购房区”展板人流控制——郑家晶；销控板购房区主持人：郭燕麦克风保安 3 名；对讲机隔离栏销控区把控——马一销售台——薛钢岚、俞盈、 荣丹销控台客服 1 名“销控台”标示牌一块 销控贴 500 个贴销控版客服 2 名每 15 分钟核对一次销控表，传递客服：1 名销控传递传递到外场销控板外场销控贴客服：2 名小销控表签约区 （3 楼洽谈区）财务区 （3 楼吧台处）礼品区 （3 楼吧台处）购房区协调：赵鹏、彭世客户填写《认购书》，每套限奎时 5 分钟保安 2 名客服 2 名置业顾问将签完《认购书》销控——邱伟的客户引导至财务区交款；财务 3 名财务开据购房发票；银行 3 名销控人员盖章确认保安 2 名成功认购并完成付款手续礼品发放、吉庆锣客服 1后，客户凭《认购书》及购名房发票至祝福区敲响吉庆保安 1 名锣，并接受格林世界的祝福。
金地_2013年上海格林世界国际化社区项目消费者定性研究报告_55页_前期策划
金地·格林世界消费者定性研究报告『格林世界营销策划报告附件』金地集团上海公司市场部·格林世界营销策划组上海电通营业八部恒辉市场研究公司2019年2月格林世界营销策划报告附件——消费者定性研究报告目录第一部分：项目简介 (3)一、项目背景 (3)二、研究目的 (3)三、研究方法 (3)四、调查对象、样本条件及调查总量 (4)1.调查对象 (4)2.样本条件 (4)3.调查总量 (5)五、抽样的方法 (7)第二部分：研究综述 (12)一、中国中产阶层的生活形态 (12)1.家庭事业观 (12)2.品牌观 (17)3.休闲观 (18)4.媒体观 (20)5.投资理财观 (21)6.研究综述 (22)6.1生活在上海的中产阶层总体特征 (22)6.2生活在上海的中产阶层细分 (23)6.3四种类型中产阶层的生活形态详述： (24)二、中产阶层的购房行为分析 (28)1.购买动机 (28)2.考虑因素 (29)3.近郊透析 (30)4.对低密度的理解： (35)5.对不同物业的理解： (36)6.信息渠道 (39)7.研究综述 (40)三、2100亩格林世界概念测试 (42)1.格林世界简介 (42)2.被访者格林世界总体印象 (42)3.概念测试 (44)4.感性概念测试 (49)四、图片及其他楼盘广告测试 (52)1.图片测试 (52)2.安亭新镇广告印象 (54)3.其他广告测试 (54)机密第 2 页2019-2-1格林世界营销策划报告附件——消费者定性研究报告第一部分：项目简介一、项目背景2005年金地又一个低密度/高端楼盘——金地• 格林世界，即将在上海近郊嘉定南翔镇开盘。
项目占地面积2100亩，物业类型主要以联排（townhouse）为主，包括多层/小高层、独栋别墅等多种物业类型楼盘。
并以“世界风情小镇”为主题来规划建设，其将建设成为上海市乃至长江三角地区具有代表性的大型国际化社区。
金地集团宏观调控下的房地产营销突围-文档资料
杨浦区高校定点推广主要成果
杨浦大学城教师以旅游形式参观格林世界的客户已经达到了800组左右。 在复旦、上外、九三学社、远程教育集团、派发资料达到2000份左右。
针对复旦大学持续推广活动（中秋联谊会、复旦工会的产品推荐）的直 接成果是复旦大学教师在格林世界购买别墅达到了10套左右。同时在复 旦大学已形成了一定的影响力，口碑传播效果明显。
卖生活方式（选择）
小
众
媒体楼书
卖人群（中产阶级）
卖人生态度（Class）
活
动
集中轰炸
媒体效率下降，大海捞针谈何易？
传统的营销维度是基础，没有创新就无法差异化 如何提高“来访量”、“成交率”两个环节的真实效率
渠道领先！
走出售楼处！—— 如果房子用直销的方式卖会怎样？
找出客户
茫茫人海，哪些人要买房？ 我们有足够的能力大海捞针吗？
绩效
稳定、有效 的客户源
产品－客户－营销推广匹配
高可能性客户营销计划B 针对性营销（创新· 活动）
1.
哪些是高可能性客户？ 促使高可能性客户购买 的方法？
2.
高可能性客户营销计划B－1 暗渡陈仓
格林世界 cool狗秀 与中宠中心（CPSC）合作，通 过电视及平面媒体全市招募比赛 犬，举办一次大型的宠物比赛， 在全市范围内推广此次活动，将 格林世界的知名度传播出去。同 时吸引更多的目标客户到达格林 世界现场。 活动核心：有针对性对高可能性 客户进行定点营销,吸引目标客户 上门,增加有效上门量, 增进成交.
高可能性客户营销计划A
花园庭园和公园——金地格林小镇的人文环境观
花园庭园和公园——金地格林小镇的人文环境观花园，庭园和公园——金地·格林小镇的人文环境观很多人对北欧的第一印象是冬季的冰雪、麋鹿、圣诞老人、还有美人鱼的传说，现代的北欧文明却正展示着她的勃勃生机。
北京已经出现了很多郊区小镇式的社区，不过却叫好的多，叫座的少，郊区化住宅多少处于令人为难的境地。
消费者永远是对的，我们只能反思我们是不是真正理解了小镇生活的价值，反思我们是不是真正能带给消费者理想的郊区化生活方式。
风景为谁而设郊区生活首先应该是宁静安详的。
在小镇生活的人需要一个跟都市喧嚣吵闹完全不同的生活环境。
试想，如果小镇里总是汽车来往穿梭，哪里还能找到半点童年小镇生活的感觉？通过合理的道路规划，格林小镇既解决了社区的交通问题，又给居民们创造了一个安静的生活空间。
汽车可以通过外环车行道方便地到达小区的各个组团，另外还可以通过一条车道进入小镇中心的Townhoue区域，而且通过道路路面的处理限制了区内的车速。
小镇居民从此不用再面临引擎轰鸣的烦扰，更不用担忧以前社区内随处潜伏的平安隐患。
采用线性景观带的形式来设计社区整体环境景观是格林小镇最显著的特点。
实际上，对小镇环境最根本的印象就是贯穿小镇的三条线性景观带。
以往的社区景观设计大多采用组团绿地和中心绿地结合的方式，绿化景观相对集中在一些孤立的节点上。
中心绿地景色虽美，但却可望而不可及。
在格林小镇设计师的眼里，小镇的美景应该属于每一个住在这里的人，景观也不仅仅是为了让人远远地欣赏，更要融入到人们的日常生活中去。
所以，在格林小镇，没有设计集中式的中心景观，而是沿着主要步行干道形成三条各有特色，又相互辉映的步行景观街道。
与入口广场相连，呈东西方向延伸的一条是极富欧洲小镇文化风情的休闲商业街。
在两侧高大乔木和如茵绿草的掩映之下，你可以悠哉游哉地在露天咖啡座里喝一杯咖啡，晒晒太阳。
在这里，你可能会找到在某条欧洲小街上曾令你驻足不前的橱窗，找到地道的慕尼黑啤酒屋，当然也可能会有间北欧韵味的金属饰品店。
《世联地产烟台金地格林世界项目启动区策略与物业发展建议书》(118页)
Ø生活配套
Ø以生活配套为主，兼 有部分休闲配套
业态种类
n音像制品 n美容美发 n娱乐休闲（网吧） n冲印店…… n便利店 n药店 n银行
Ø休闲配套
建议体量（建面）： 邻里商业中心 *3 3000*3㎡
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本报告是严格保密的。
配 套 体 系
城市级配套 区域级配套 邻里中心 明星配套
特色配套之风情商业街：主打英伦风情，业态以餐饮、 休闲为主，同时兼备启动区的生活配套功能
滨河家庭会所 滨河家庭会所
（Family club） （Family club）
SPA 儿童游乐室 图书吧 网球中心
3 3
运动休闲、康 运动休闲、康 体健身 体健身
本报告是严格保密的。
运动休闲会所 运动休闲会所
（Gym club） （Gym club）
有氧运动中心 健身中心 桑拿洗浴
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配 套 体 系
谨呈：烟台金象泰置业有限公司
金地烟台项目 启动区策略与物业发展建议
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
项目整体战略与定位回顾 整体形象定位 整体规划构思 启动区物业发展建议
客户性质：被度假城市的名盘吸引 客户来源：烟台下县市、外地客户 敏感点：居住环境、投资升值前景
本报告是严格保密的。
下县市客户——升级改善类为主
客户性质：受标签客户牵引，进城需求，核心关 注是小孩教育和老人医疗等城市配套 客户来源：烟台下辖县市 敏感点：城市配套、教育和养老资源、居住环境 4
项目整体战略与定位回顾 整体形象定位 整体规划构思 启动区物业发展建议
较成功的高层住宅案例
目录 紫御城因时顺势而生，借鉴纽约曼哈顿、日本东京以及上海等世界城市的标志性建
社区规划以半围合形式体现，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，加深人们 与自然界的阳光、空气、绿化的亲密接触。社区景观秉承了南派精细园林风格，融入 世界园林设计精粹，200米首席景观中轴，师法宫廷园林，90米超阔楼间距，使每个 家庭都能感受到“推窗见景”的惬意，让身心获享超然境界。
北京楼盘.ART DECO《
入住时间：2013年10月31日
容积率：2.76 绿化率：30% 得房率：81.06% 饮用水：市政自来水
总户数：812 建筑面积：108104平方米
占地面积：42778平方米
公园6号四栋建筑，无论楼宇朝向、立面颜色、墙体夯筑及至每个户型空间，均经审
慎度量，多次开会研讨修改，最终聘请千余资深工匠齐心夯筑而成。建筑结构长城杯
纳帕澜郡，地处奥北别墅区与小汤山资源带“双核心”。地理位置得天独厚，交通
目录 干道四通八达，自然资源、养生资源极为丰富。 依凭优渥地脉，纳帕澜郡，在规划上极尽精妙。深度挖掘整合区域资源，开创性 将 “养生生活、富氧生活、洋派生活”收融进一个社区，成就“3生社区”，为居者 创造出无边界的健康生活。
纳帕澜郡，居住空间采用纯板楼设计，方正规整，且南北通透。60-140平米户型空 间，涵盖精巧一居，舒适两居，气派三居，可以满足不同家庭的需求。纵向挑高2.93.1米，几乎所有卧室内带大面积观景飘窗，极大延拓出更多使用空间，更为居者架 设平台，与风景与阳光对语。
金地·格林小镇引领健康生活潮流
金地·格林小镇引领健康生活潮流What is a classic? It takes about 100 years to become a classic.金地·格林小镇引领健康生活潮流健康住宅是一项系统工程,它不是一个简单的概念,所以,它不是自封的,要用数据说话,只有通过科学的测试和专家的验评合格,这样的开发项目才称得上是健康住宅;家不仅仅是住宅;家是有气质的居所；家是游子梦中的故乡;家是可以“放心”的温暖怀抱;——最重要的是,家是健康的环境,生活于其中,我们身体和精神都会因为健康而快乐,生命为此而更加精彩4 月,北京金地·格林小镇、北奥仅此两个开发项目通过国家有关部门及专家的严格审查之后,顺利地被确定为我国首批健康住宅建设试点项目,预示着中国健康住宅建设开始与国际接轨；同时,有着明晰的概念和具体的执行标准的健康住宅,也是对我国“绿色住宅”“生态住宅”模糊概念的超越;什么样的房子和住区是健康住宅简单地说,健康住宅就是对影响居住环境的一些不健康因素,包括生理、心理和社会的因素加以量化,并控制在允许的范围内,在政府有关部门按照具体的标准监测通过的,开发商为业主提供健康、安全、舒适和环保的房子和住区;随着科学技术的进步,人民生活水平的提高,健康问题越来越为人们所关注,对住宅中存在的一些不健康因素,人们的反映也越来越强烈;对此,舆论界也进行了不少披露,一些“室内隐形杀手”的文章很让老百姓为自己的居住环境担忧,引起了我国住宅研究工作者的高度关注,不得不加速研究解决问题的途径和引导正确看待存在的问题;因此,国家住宅工程中心从去年开始组织了一批专家,经过一年多的努力,在分析国内外资料的基础上结合我国实际情况编制了“健康住宅建设技术要点”等相关文件,这个技术要点共72条,把居住环境中影响健康的一些因素,进行分类和量化,并提出了要求和要达到的标准,如化学量中：涂料不得含苯,甲醛的小时平均浓度小于m3;甲醛虽然有毒,但研究表明,只要不超过这一浓度就是安全的;又如物理量中的隔声,分户墙中一般都在45分贝以上,它相当于国家标准的一级,心理因素方面由于设计不合理,产生邻里对视现象、功能分区不合理等,这些在健康住宅的执行标准中都有严格的限制;总之,包括内容较广,涵盖了声、光、热、水暖、电各方面;当然产生的原因,有的是开发商过去没有认识到,有的是居民自己装修的误区所致,因此作为健康住宅不但要有开发商的努力,还要有居民的配合;健康住宅是一项系统工程,它不是一个简单的概念,所以,它不是自封的,要用数据说话,只有通过科学的测试和专家的验评合格,这样的开发项目才称得上是健康住宅;同时也才真正解决了居民与开发商之间的信息不对称的问题;国家住宅中心为何选择金地·格林小镇做健康住宅的试点健康住宅是一项新生事物,还需要通过试点、总结经验,所以国家住宅工程中心首先在北京地区选了两个小区作为试点;健康住宅推出后,申报的单位很多,经过国家住宅工程中心建立的专家委员会研究评议通过,金地·格林小镇被批准列入首批试点,评审专家认为主要是基于以下原因：指导思想端正;试点对开发商来说,意味着要付出代价;专家在考察评审中发现,北京金地公司的积极性非常高,而且该公司明确表示,作为开发商,北京金地不单是考虑经济效益,更要有社会责任感,金地决心按照技术要点要求,把金地·格林小镇建成一个高水平的住区;规划设计合理;项目的构思及其营造的自然、休闲、健康的空间气氛和居住环境,符合健康住宅的立项原则和精神,并得到了专家的一致首肯;立项手续完整;经过观察金地过去的业绩,说明这家公司有实现健康住宅要求的财力、人力资源和管理经验;“技术要点”中各项标准的实现,北京金地公司与国家住宅工程中心签订了书面协议;在协议中,北京金地公司承诺和保证在格林小镇中“实施技术措施及方案”多达217 条,非常完备;经过一系列的考察和方案评审,国家住宅工程中心将金地·格林小镇列入首批健康住宅试点;国家如何重视健康住宅工程由国家住宅与居住环境工程研究中心负责,并联合卫生部、环保总局、国家体育总局等相关部门共同推出的健康住宅建设工程,在业界引起强烈反响;国家住宅与居住环境工程中心开彦先生表示,金地·格林小镇和北奥是在专家的指导跟踪下实施其健康住宅建设的;健康住宅标准比以往的设计规范有所提高,目前的住宅项目难于一步到位,试点阶段的健康住宅将更多地体现在声、光、热等一些与居住者关系密切的健康要素上;国家住宅与居住环境工程中心顾问高拯则说：当前住宅建设追求舒适、豪华、美观等,但这些都不是最本质的,空调能创造一个舒适的温度,但不能带来健康;而住宅的本质就是为了使人们身心处于一种健康状态;住宅工程中心对试点项目的选择原则首先是,开发商能够正确认知健康住宅,不能简单地用于炒作,而是要尊重科学与技术；其次,参选项目要具备健康住宅建设的客观条件,这些条件包括项目土地的合法性、项目资金已落实到位等；再次是要为专家参与健康住宅创造条件,试点项目要经过测试、验收之后才能授牌;健康住宅特点之一,是指标量化;对于空气、水等与健康密切相关的指标有具体数据规定,购房者可以根据这些标准查询;国家住宅工程中心人居所负责人说：这些指标从人居环境、自然环境、居住环境和健康环境的保障等四个方面,通过规定或建议的方式对健康住宅进行了具体说明;健康住宅特点之二,是可操作性;有些指标的实现需要技术支持,而目前的技术手段能解决;健康住宅特点之三,技术要点是一个动态性的、启发性的建议标准;对照检查,你的家是健康住宅吗我国于今年4 月份开始执行的健康住宅标准从大的方面说,有四大内容;第一项是平面设计;设计关系到热环境质量、声环境质量、空气环境质量、光环境质量等;第二项是对环境的亲和性;使住户能够享受阳光、空气、水,保持对自然方面的高清新性;第三项是环境保护;因为我们生活在这个环境,有人活动,有人享受大自然给的东西,必然就会有一些废弃物,包括固体的废弃物,这些方面应该怎么保护,怎样重复利用等;第四项是健康行动;这是一个社区活动的组织问题;硬件的体育设施有了,同时应该有组织的活动;生了病以后怎么保障能够正常得到医疗、保健,也需要人关心;健康行动应该有准则;健康住宅是一个系统化工程,国家住宅工程中心将通过金地·格林小镇和北奥两个项目将健康住宅的推广正式在全国开展起来;前不久,国家有关部门对北京的新建商品房调查研究后发现,尽管北京的许多商品房项目打着“绿色、环保”招牌,但实际上却不具备健康的实质,未能达到健康住宅标准;也就是说,不管我们自身如何努力,因为先天的原因,我们有可能并没有居住在健康环境中;但是,当格林小镇崛起在亦庄的北京经济技术开发区,我们将看到中国的健康住宅将从这里向我们走来,走进寻常百姓的生活中。
【销售.案例】金地格林风范城产品与营销分析案例
金地格林世界（二期）一、项目概况地理位置：上海市瑞林路68号（外环线凤翔路出口）规划设计：法国翌德国际设计公司建筑设计：德国D+L设计公司景观设计：加拿大奥雅圆境师事务所指标说明：用地面积总建筑面积容积率绿化率2100亩94万平方米0．67 50%主力面积段栋数套数（二期）联排别墅161-208㎡叠加别墅156-200㎡独栋别墅230㎡花园洋房135-164㎡（二期）独栋18栋；联体24栋；双拼16栋；叠加14栋；花园洋房14栋；共计400余套二、产品规划布局1、总体布局布局特征：该地块规划采用两端公共配套、中间布置住宅的布局方式，南低北高，靠近南横径为联排别墅区，中间为小高层区，北侧为高层住宅区。
景观：在景观设计方面形成南低北高、层层叠落、东西贯通的布局，便于建筑的日照和通风，并最大限度享受南侧的沿河景观和公园景观。
外间干扰的阻隔：自然河道以及林带阻挡外围视线，但由于项目上空为飞机航道，因此有较大的噪音干扰。
2、组团方式团块组织：组团布置围绕环形道路进行，在组团与组团之间则为步行和景观区域。
不同物业类型的组团区域都相对独立，而在别墅区环境最好的联排别墅的中央带形景观组团中，均布置较高档次的独幢别墅；联排别墅端部结合景观专门设计新的户型。
在其它区域的组团布置中，也都在均好性原则下，将大面积和档次较高的产品安排在景观较好的位置。
邻里模式：别墅类建筑以半包围的形式围合着庭院，在内部每户将独享100-130平方米左右的花园、小中庭、露台。
每个组团均有供邻里交流的公共空间，保持了住户的私密性及与互动性。
3、道路交通道路分级：三级，主路12米，次干道6米，支路2-4米。
道路组织：道路系统以环形方式进行组织。
在环形道路里面，组团和组团之间则为步行区域。
路口设置：目前入口处与家乐福卖场相邻，人车混行道路导入。
车辆停放：考虑机动车位布置的经济性和美观性，除独幢别墅外，联排和叠加别墅尽可能在庭院内布置车位。
同时为了满足规范要求，设立了较多的地下车痊。
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案例分析——“金地”系列之“金地格林世界”
案例研究——金地格林世界
目录
一、产品篇
[一]项目概述
1．地址
2．设计单位
3．经济指标
4．户型配比
[二]产品规划布局
1．布局方式
2．布局对景观均好性的影响
3．视野及阳光的阻隔
[三]交通道路体系评价
1．道路分级
2．道路组织
3．入口、出口的设置
4．停车方式
[四]景观评价
1．绿化系统
2．水景系统
3．小品设计
4．围墙设计
5．入口氛围营造
[五]建筑评价
1．建筑风格
2．各部位做法分析
3．建筑意向评价
4．代表户型评价
二、营销篇（略）
嘉定区芳林路555弄
2．设计单位
规划设计：法国翌德国际设计机构 建筑设计：德国D+L 设计公司 景观设计：加拿大奥雅园境师事务所 3.开发商
上海格林风范房地产发展有限公司 4．经济指标
A．总体经济指标
总占地面积：140万㎡（2100亩） 总建筑面积：100万㎡ 容积率：0.67 绿化率：65.00%
B ．金地·格林世界一期 推广名：金地格林风范城 当期占地面积：230000平方米 当期建筑面积：154100平方米 容积率：0.67 规划户数：1500户 绿化率：65.00%
车位总数：1080个;(地上:380个;地下:700个;) 车位比：1：0.72
建筑形态：4栋1-14层小高层 / 20栋2-5层多层 / 30栋独栋 / 70栋双拼、叠加和联体。
C ．金地·格林世界二期 推广名：布鲁斯郡
当期占地面积： 347222平方米 当期建筑面积： 250000平方米 容积率：0.72 规划户数： 1300户 绿化率：65.00%
车位总数：1040个;(地上:340个;地下:700个;) 车位比：1:0.80 建筑形态： 14栋2-4层多层; 独栋:18栋; 双拼:16栋; 叠加:14栋; 联体:24栋;
5．户型配比
A ．金地·格林世界一期已推产品户型配比： 户型 面积段 ㎡ 套数 套数比 二房 70-100 252 19.13% 三房 100-150 263 19.97% 四房 160-170 29 2.2% 复式 163-193 195
14.81%
200-250 454 34.47% 联体别墅
250-300 96 550
7.29% 41.76%
350-400
17 1.29% 400-450 10 0.76% 独栋别墅
600-700
1
28
0.08%
2.13%
合计
累推：225735㎡
累推：1317
100%
数据来源：CRIC
B ．金地·格林世界二期已推产品户型配比： 户型 面积段 ㎡ 套数 套数比 一房 60-80 31 3.02% 二房 90-110 110 10.73% 三房 120-170 221 21.56% 复式 150-200 8 0.78%
联体别墅 200-250 199 19.41% 双拼别墅 200-250 124 12.10% 叠加别墅 150-200 332 32.39%
63.9% 合计
累推：175523㎡
累推：1025套
100%
数据来源：CRIC
[二]产品规划布局
1.布局方式
业态分布图
推案分布图
四期：亚洲风情
三期：澳洲风情
二期：北美.莫尼卡风情
一期：欧洲南法普罗旺斯风情
点评：从金地格林世界的布局特征可以看到，其100万方的大盘将以四种不同的建筑风格分四期推出，致力于打造“新国际住区”，瞄准都市中产阶级，各品类分组团，沿中央街道呈兵营式排布。
2．布局对景观均好性的影响
3．视野及阳光的阻隔
[三]交通道路体系评价 1．道路分级
2．道路组织
3．小品设计
栏上的吊盆、组团门口的特色缸阵、跨河桥梁、河畔垂钓小码头……大气中展现灵动。
雕塑、喷泉、栅二共四条原生态河流
[五]建筑评价
1.建筑风格
◇住宅◇：
2.各部位的做法分析
◇商铺◇：
3.建筑意向评价
鱼的呼吸道——50米
绿化带
鱼的生存环
四条原生态河
4. 代表户型评价
A2一层
㎡ E 四层
E 五层
主卧相连露台，入夜时分自由出入，观星纳凉尽随所愿，居家尊贵体现在细节关照之中。
T2三层。