金地格林世界养老住宅项目
2004年，再也回不去的上海地产黄金年代
2004年，再也回不去的上海地产黄金年代不知道是我年纪大了还是我年纪大了，我越来越感觉现在的地产开发，已经进入到模块化发展的阶段，也许是因为楼板价的束缚，也许是高周转的需要，我们对项目产品的所有的要求都集中在小面积控总价的角度大概差不多的面积段，大概接近的风格，差不多的排布模式，大家就这样就卖掉了因为的确，这样卖的很好市场都是用脚投票的可能是我矫情吧，卢俊是2008年入行，入行这一年来，听一个地产前辈和我聊前几年上海地产喷薄而出的优质地产产品，所有的项目放在当下依然是值得铭记和细看的所以卢俊在入行的那一年，把那些项目都看了一遍，说来也奇怪，那些产品都是集中在04年前后，大概在03-05年，上海爆发出了大量的优质项目。
也不知道为什么，那个时候所有人都怀揣着一颗匠心在规划自己的项目后来，慢慢的，慢慢的，就再也没看到那样的百花齐放所以今天花点时间，我们来重温一下2004年前后，上海地产圈内呈现出一个个让人惊艳的产品，惊艳这两个字哪怕在当下的维度来看，依然不为过——2003年：鼎邦丽池鼎邦丽池项目的大胆在于对地块指标的践踏这个项目位于上海出了名的别墅区——西郊板块，周边都是高端别墅，大家对于这个区域低密度的生活氛围已经实现共识。
而且地块的容积率是0.6，也是一个标准的做联排的容积率指标但是这个项目伟大的一点在于0.6的容积率，他居然不做联排而做了多层这样的逆指标而行的做法，不论在当时还是在现在都需要足够大的勇气而因为做了多层，整体的地块排布模式成了这个样子因为不做低密度的产品，做了多层，直接导致项目的建筑覆盖率直线降低从而得到的最大利好就是在于地块有了大量的土地面积用来做绿化而且因为围合式的排布模式，在绿化里营造出一个超大游泳池这样大胆的调整直接导致了项目和周边形成强烈的反差再加上项目的立面风格运用了地中海风格这样的风格在现在的房地产市场里也很少能看到这么纯粹的地中海风格了当时，所有业内评价鼎邦丽池其实就是一句话上海人没见过因为这样强势+偏执的规划领导下，鼎邦丽池当时创造出了公寓单价必过独栋的记录，04年的市场价格已经达到4000美金，2010年项目价格达到9万元/平米，不论每个节点的价格都超过周边独栋而且鼎邦丽池还留下了一组写的很好的文案咱们扪心自问，我们现在还会写这样的文字么——2005年：佘山3号佘山3号项目位于泗城公路佘山板块内佘山周边当时都围绕着一圈独栋别墅这个项目的背景可能不少朋友都不知道，这块地当初的容积率是1.2，开发商当初的排布方案是做洋房，这样的方案做了好几轮，做到后面都觉得当时的产品不可能迎合当时的市场后来也是老板的一怒之下对地块降低容积率，将1.2降低到0.4，做了这样的排布方案做出了这样的纯独栋社区这样的产品规划已经是最大程度的迎合了当下的市场但是不少人会好奇，0.4的容积率，可以做出独栋产品么？这个是佘山3号又一比较创新的地方虽然从建筑排布上来看，是独栋，但是其实是联排类产品项目的一层以上在楼体里观看的确是互相独立的但是项目所有的地下室是联接在一起的所以从建筑规范上来说是联排别墅这应该是最为经典的用联排类产品做出最大相似化独栋产品的标准案例这也是为什么0.4容积率可以排布出独栋方案的原因但是毕竟容积率是0.4，别墅和别墅之间是非常紧凑的所以项目的第三个亮点在于在当时佘山通篇大别墅的背景下，做了200-300平米的小独栋，这个产品在当时是非常惹眼的后来，佘山3号也开发出了精装别墅，这个在当时也是独特的总而言之，这可能不是在佘山最贵最好的别墅，但是在开发过程中一直在创新一直在适应市场不论如何，他是一个令人尊敬的产品，佘山3号也变成了现在佘山片区入住率最高的别墅社区所以可见这个项目的定位是成功的——2005年：仁恒河滨花园仁恒河滨花园的排布方式在现在来看还是属于另类的，这样的排布方式直接导致了有不少房源是纯朝北的房子，这样的房子在上海来看是非常有抗性的产品但是这样的项目到了现在，却成为了整个长宁最标杆的项目，也是二手房抛盘量最少的项目因为这样的排布，为景观营造做出了最大化的呈现我们可以看到，站在楼栋上可以看到这样的场景，也就是每一户站在自己的阳台上，都可以享受最大面的景观视野所有的配套都和景观非常和谐的融合在一起，各位可以看一下会所的位置，位于小区的核心毫无违和感。
高品质的住宅产品创新
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例4:北京格林小镇6规划概念
• 一、项目概况：
1. 项目名称：金地格林小镇六 2. 地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。 3. 地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积159800
(2)推广策略的三个角度 a. 概念阐述 b. 价值表达 c. 机会诉求
(3)推广渠道 广告类----户外广告、路牌、地铁广告、公交广告、店堂广告、 报纸广告（硬、软）、电视广告 网络、平面博客、短信、彩铃广告、电台 楼书、文本营销（出书）、杂志夹页、媒体楼书、客户会通讯、定点直投 论坛、准业主活动、跨界宣传活动、老客户介绍新客户
3. 移植型创新 ——不同物业类型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向联 排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。
•二、住宅产品创新的阶段与流程 •阶段： •1、项目决策（论证策划阶段）——概念设计阶段 •2、产品研发（方案实施阶段）——方案设计、扩初设计 •3、产品实施（工程管理阶段）——施工图绘制、实施建造阶段
建设用地面积 容积率 绿化率 其中： 可销售建筑面积 集中商业中心区建筑面积 辅助运动休闲会所面积 幼儿园面积 车位数
约680000 m2 约1
>35%
约680000 m2 约12000 m2 约1500 m2 约4000 m2 按每户1辆考虑
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
平方米。 4. 北区限高30米,容积率2.0,南区限高18米,容积率1.4。综合容积率约
为1.53。 • 4. 建筑类型：4.5层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及
金地格林小镇
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中目速度和敏 质量的蜡ｅ 这 个项目 ，Ｋ Ａ ｃ Ｐ处理建筑 与城市ｚ间介而设计 的能力 这是 发将 筑元素放大到城市Ｒ度的尝试 由 建 负责 总匿和 现 々 景 自 设计 之间没有 要 的蛮赢，作为蕈三 设 帅的 Ｋ ＾ Ｐ Ｃ
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金地格林小镇文案全接触
金地·格林小镇系列策划文案全接触3关键词：策划文案花园，庭园和公园——金地·格林小镇的人文环境观很多人对北欧的第一印象是冬季的冰雪、麋鹿、圣诞老人、还有美人鱼的传说，现代的北欧文明却正展示着她的勃勃生机。
小镇生活的北欧精神标签就像大自然的物种会形成各式各样的生态圈，城市里各个阶层也会形成各自的生活圈子，既是心理的，也是空间的。
一般来说，国外最富有阶层要么住在市中心的黄金地段，要么在郊区拥有自己的别墅，也有的兼而有之；穷人只能挤在城里密密麻麻的蜗居里；富裕的中产阶级则很多选择住在近郊密度较低的住宅中，这似乎已经成为了一种定律。
在国内，一些所谓先富起来的人以拥有别墅作为自己身份的象征，而最具活力的城市中坚阶层的某些人也开始在郊区购置属于自己的House，开始过上甘苦自知的郊区化生活。
然而，更多的人还在疑惑和观望。
北京已经出现了很多郊区小镇式的社区，不过却叫好的多，叫座的少，郊区化住宅多少处于令人尴尬的境地。
消费者永远是对的，我们只能反思我们是不是真正理解了小镇生活的价值，反思我们是不是真正能带给消费者理想的郊区化生活方式。
不是所有的郊区地带都适合造镇。
人们不会为了住在郊区而忍受每天漫长的通勤时间，在国外据说能够接受的极限是四十五分钟；人们也不会愿意居住在一个周围环境杂乱荒芜的社区里，凭空造景反而会显得突兀；人们更不会呆在一个充满了诗情画意的孤岛上，因为没有几个正常人愿意当一辈子现代鲁滨逊。
于是，我们知道，小镇应该在离城市不太远，周围环境怡人，而且生活设施齐备的地方，这些是小镇必备的先天条件。
绝大多数人将好的环境作为选择郊区化住宅的第一原因。
什么是好环境呢，是自然风景？似乎太片面，人们常说“无限风光在险峰”，对于大多数人天然美景只能是生活的调味剂，成不了黄油面包。
在金地·格林小镇，设计师又如何解读小镇生活的环境奥秘呢？小镇选择了北欧作为自己设计理念的代言人。
很多人对北欧的第一印象是冰雪、麋鹿、圣诞老人、还有美人鱼的传说，现代的北欧文明却正展示着她的勃勃生机。
金地格林世界客户分析
业主才是最好的营销高手
客户如何推荐格林世界：
1. 很近的别墅，环境很好。。。。。。 2. 我住的那地儿不错，环境很好，很近。。。。。。 3. 我的家住在公园里。。。。。。 4. 那地方我觉得环境不错，价格还可以，去看一下。。。。。。
客户对广告的评价：
• • • • • 产品比广告好。。。。。。 买完房子以后才看到广告，觉得这么好的房子还用作广告么，不是早就卖 完了么？ 刚开始以为金地格林世界是卖地板的； 好的广告应该是能引起我关注欲望就好，上面有电话，通过电话和到现场 看进一步了解产品的信息。。。。。。 我不太相信广告；
购房准备
1. 这部分客户经济承受能力有限，没 有主动购买连排别墅的目标，只是单 纯地“环境好一点、大一点”，同时 对交通时间比较敏感。 2. 交通、价格关注也决定了其信息来 源渠道相对单一：朋友、路过。 3. 家中通常有2个人上班和一个老人， 购房时会考虑他们的需求。
南翔认同
1. 郊区是认识的前提； 2. 和南翔有渊源或者活动范围覆盖南翔是这部分客户选择的前提； 3. 可加强非典型认识对跨区域的引导。
客户对价格的理解：
复旦教授原话： 上海的房价应该切开来看，公寓类价格对老百姓的关联度较大，上海市政 府推出2个一千万配套房，同时增加中低价房源的供应，所以公寓类仍有下降 的空间；而低密度住宅则由于其资源的稀缺，尤其是交通距离适中的低密度区 域，已经越来越少，而具备成规模的则更是凤毛麟角，我们可以沿着中环线画 一个圈，看看还有多少，所以这部分一定是上涨的。 而发展商因为其商人的本质，必然会透支项目三年以内的利好消息，这个 不可避免，我看中的是5年以后的价值。
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被访者资料
姓名 性别 年龄 家庭年收入 朱衡 男 37 120万以上 王磊 男 34 100万以上 吴激 男 37 120万以上 沈军 男 40 100万以上 邱俭 男 36 100万以上 徐伟 男 39 100万以上 孙和平 男 49 150万以上 李念红 女 44 150万以上 陈庆阳 男 42 120万以上 葛兰 女 31 100万以上 李博彦 男 43 150万以上 赵霞 女 37 100万以上 蔡旻华 女 30 100万以上 沈卫民 男 42 120万以上 王射 男 46 150万以上 李斌 男 35 120万以上 徐捷 男 38 120万以上 洪宏 男 38 100万以上 李国霖 男 33 100万以上 秦小东 男 33 100万以上
园林式居住区金地格林春岸城
园林式居住区—金地格林春岸城金地格林春岸城位于嘉定镇中心，周边交通便利，有规划建造中的轨道11号线，地理位置优越，环境优雅高尚。
小区占地面积122000平方米，建造于2003年，项目位于嘉定区老西门地区，属于嘉定城旧区改造。
总建筑面积153400平方米，绿化率为40%，绿化率面积：4.5万平方米；规划总户数974户。
小区在绿化上根据四季的变化，布置不同花期的植物，绚丽多彩的植物跟随季节的变化，展现出“春，繁花似锦；夏，绿树成荫；秋，硕果累累；冬，枝干苍劲”。
产生了“春风又绿江南岸”、“霜叶红似二月花”的特定时间景观。
小区内植物品种丰富，除较常用的樟树、桂花树外，还种植有红枫、杜英、青桐、海枣、含笑、樱花。
银杏、奕树、水衫、红叶石楠等一大批观赏性名贵植物。
同时，小区还保留10余株原生名木古树，如香樟、刺槐、广兰玉、水杉等。
丰富与植物多样性使住户置身于绿色的大自然中，高大挺拔的乔木直冲云霄，葱翠欲滴的小乔木与灌木隆起绿丘，各种地被植物覆坡盖地宛如菌毯。
科学的植物配置、艺术的植物造景，延伸的人工景观河道与环绕的市政河道，展现出“流活水公园”优越的自然人居环境，植物配置四季有花，达到多层次、多方位的立体绿化效果，将大自然浓缩在人们的生活空间之中，还其自然之美，本色原味“天人合一”，突出“源于自然，高于自然”的园林景观。
08年是金地的“变革，超越”年，为了响应公司号召，以创建上海市园林式居住区为契机，大力优化绿化养护管理流程，规范绿化养护作业标准，年初在公司指导下制订了“年度金地格林春岸城小区年度绿化养护计划”“金地格林春岸城小区创建上海市园林小区计划”；并将年度计划分解成详细的月度计划，结合小区现状严格执行相关计划，明确了养护工作的职责、落实了绿化养护专项经费。
新的养护计划使园林绿化养护专业人员的观念和绿化养护标准发生了巨大转变。
多次组织绿化人员参观一些比较优秀的园林小区、公园，全方位进行绿化养护专业知识的培训，增强了作业人员的专业技能，为保证绿化养护各项工作的开展，格林春岸客服中心还组织成立了创建“上海市园林式居住区”工作小组，狠抓绿化养护质量，将绿化养护人员考核与其业务工作相结合。
马燕、北京金地格林物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
马燕、北京金地格林物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】天津市第二中级人民法院【审理法院】天津市第二中级人民法院【审结日期】2022.03.29【案件字号】(2022)津02民终353号【审理程序】二审【审理法官】曹静庞艺郭家骥【审理法官】曹静庞艺郭家骥【文书类型】判决书【当事人】马燕;北京金地格林物业管理有限公司天津分公司【当事人】马燕北京金地格林物业管理有限公司天津分公司【当事人-个人】马燕【当事人-公司】北京金地格林物业管理有限公司天津分公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】马燕【被告】北京金地格林物业管理有限公司天津分公司【本院观点】上诉人主张天津团泊湖开发有限公司通过议标方式选聘北京金地格林物业管理有限公司为案涉小区物业服务企业，不符合相关法律规定，案涉《天津市住宅前期物业服务合同》应属无效合同。
【权责关键词】无效代理违约金合同约定证据交换新证据关联性质证诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，上诉人主张天津团泊湖开发有限公司通过议标方式选聘北京金地格林物业管理有限公司为案涉小区物业服务企业，不符合相关法律规定，案涉《天津市住宅前期物业服务合同》应属无效合同。
经审查，生效判决已经认定案涉《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，故对上诉人的上述主张本院不予涉及。
上诉人作为案涉小区业主，亦应受该物业服务合同的约束。
关于上诉人主张被上诉人诉请超过诉讼时效一节，物业服务合同约定合同期限自2013年6月17日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，该期间内物业费的诉讼时效起算应以最后一期物业费应给付时间为节点，被上诉人诉请并未超过诉讼时效，上诉人该项主张，理据不足，本院不予支持。
2010金地核心人员名单
2010 年3 月19 日金地集团股票期权计划授予对象之核心业务人员名单(共214 人) 计划财务部部门总经理韦传军产品研发部部门总经理王强运营管理部部门总经理施鑫华产品研发部部门副总经理师红真产品研发部部门副总经理何大江行政人事部总经理助理诸葛勇资本管理部总经理助理许凌云集团总部产品研发部部门首席张涛副总经理郝一斌营运总监高少和设计总监涂志伟北京行政人事总监易晓辉营销总监何海洋拓展总监郑瑛项目总经理肖礼华北京公司项目总经理张波副总经理宋涛副总经理李耀强行政人事总监白玉臣杭州公司总经理王南项目总经理刘炎平项目总经理王文胜项目总经理冯家生项目总经理陈卿项目总经理俞力上海公司项目总经理季斌总经理朱重敏营销总监董小明拓展总监阎冰行政人事总监刘琦设计总监高劲东莞公司总经理谢文云广州公司总经理罗小林佛山公司总经理胡蓬珠海公司常务副总李江生项目总经理喻向丽项目总经理刘康深圳公司项目总经理王增副总经理陈文斌副总经理李翱子公司武汉公司营销总监王健拓展总监樊振东项目总经理刘昱明项目总经理周文华项目总经理李志项目总经理邱俊项目总经理朱翔总经理胡弘副总经理朱克亮副总经理聂远莉副总经理徐文凯西安公司设计总监李晓光总经理张晓峰总经理助理杜敬三总经理助理张杰总经理助理余向东总经理助理杜宏沈阳公司设计总监余越磊董事长蔡占宁总经理张明副总经理尹志伟副总经理闫智广物业公司副总经理陈红峰资深薛莲行政人事部资深孙颖资深黎雪峰高级曾爱辉资深李琍资深胡晓玲计划财务部资深孟军资深耿延良审计法务部资深王前达资深李亚新资深戴海锋资深李予青资深王乐资深叶国栋产品研发部资深郑粤元资本管理部资深陈良美战略管理部高级黄健高级王耀军资深齐勋资深铁朝永集团总部运营管理部资深黄淑萍高级张晓瑜董事会办公室资深游然资深尹芳人事行政部经理向云经理黄海滨营运中心经理助理杨宇财务管理部经理王丽琴经理邓小星成本管理部首席钦华经理姜海玲市场营销部首席李田经理王庄设计管理部首席艾旭经理助理周琳客服法务部经理王威未未来项目项目总助宋家泰副总经理朱春雷湾流域项目徐泾项目总助(工程) 汤志伟副总经理(设计运营) 陈洋赵巷轩项目总助(工程) 张勤彬格林世界项目项目副总经理刘卫副总经理(工程) 黄德荣副总经理(商业地产) 卫军副总经理(工程) 汤剑峰南京公司下派财务负责人吴舒弋副总经理(行政人事) 杨晓涛杭州公司项目总经理助理周洲下派财务负责人黄玉凤总助(市场/行政) 范勇华宁波公司总助(工程) 叶华峰下派财务负责人陈阳军总助(营销) 骆锟上海公司绍兴公司副总(工程/行政) 周士煜行政人事部经理陈蔚经理汪劲松市场营销部部门副经理芦小隽经理助理杨天设计管理部部门副经理郭嘉部门副经理刘杰财务管理部经理万华工程品质部副经理罗鸿毅深圳公司营运中心主管邹川首席拓展朱凡客户服务部经理王蓓成本管理部经理贾玲副总经理唐伟佛山公司总经理助理蔡戈鸣副总经理汪能平广州公司总经理助理郑周利下派财务负责人谢超文总经理助理田翔珠海公司总经理助理罗云飞下派财务负责人曾苏洁副总经理罗晓峰总经理助理陈君斌东莞公司下派财务负责人林进华副总陈莉金地大百汇公司首席建筑师李江龙科技广场项目项目总经理助理黄勤项目开发部经理黄永升财务部经理郭龙春客服部副经理张斌营运中心经理梁天恩商业地产部经理张文艳行政人事部经理谢明工程部经理关敬涛副经理王欣欣营销部副经理王东博项目部项目总助姚杰成本部副经理陈宇清天津公司副总经理陈建国天津公司副总经理王为军天津公司总经理助理李飏天津公司总经理助理陈兰天津公司总经理助理方芃天津公司成本部经理陈吟天津公司财务部经理王少杰天津团泊湖项目项目副总经理李伟天津格林世界项目项目总助朱国强天津三十峰项目项目总助方珺天津三十峰项目项目总助王庆刚天津物业公司总经理刘涛北京公司天津物业公司副总经理谢清武汉公司设计管理部经理邵玉石经理助理朱庆武市场营销部经理助理刘凯经理杨勇亦营运中心经理助理胡宇飞副经理吴蕾行政人事部经理助理张浩武工程管理部经理助理曹明峰客户服务部经理余佳秀财务管理部副经理陈培昆成本管理部经理黄民征国际花园项目项目副总经理张建峰行政人事部副经理苏科财务管理部经理万进成本管理部经理助理杨军鹏市场营销部经理乔琨项目开发部副经理张琳营运中心副经理陈继勇设计管理部副经理王彤宇西安公司湖城大境项目项目总经理助理陈亮项目开发部经理李云鹏行政人事部经理马祥宏成本管理部副经理沈民长青项目项目副总(工程) 杨学勇项目副总(工程) 曹华沈阳公司国际花园项目项目总助(营销) 申同欣商务总经理陈楠香蜜山经理陈龙兵北京总经理张兴国广州总经理刘胜勇东莞总经理潘锦华楼宇总经理董宏超财务经理毕健波安全经理杨震租赁经理曹玲客服经理鲍远琴名津经理王利明工程经理陈军工程首席谢成轼工程经理陈忠硅谷经理陈有铭拟任品质经理汪蕊人事经理董俭物业公司品质经理刘兵经营经理陈文辉。
健康社区规划与建设：北京金地格林小镇
商业小街 等活力的交往聚会 场所④老人
儿 童的活动场地 ⑤ 运 动主题的会所
④ 问题发 掘与 目标主题 确立 ． ⑤基 本构想 的提 出与发展 预测 及规划 设计手 法 的建立 ： ⑥方 案比较研 究模拟 与 方案选 定 。 健 康 主 题 的 规 划 设 计 包 含 ４个 内 容
题
运 动休闲 多功能 医疗保健 老年 人设施 高舒适 度的户型 ③各户 的阳光室 一步 阳台④项层 的露台 、底
篮球场 、网球场等 设施
① ４层半 的高 度
近 人尺 度的氛 围②大面 宽小进深
层 花园与 自然接触 ⑤采用雨水储用的景观水 ①分 散的绿地 ．大 面积的水面 木遮阳 ①过街楼
ｎ趋 势 拙 进行地 环境 幕 电
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目 糯 目
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维普资讯
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表 １］ 京金 地格 林小 镇健 康主 题的 规 划设计 ：
②健 康主题 的环境 设计 ． ③ 健 康 主 题 的 住 宅设 计 ： ④ 健 康 主 题 的 产 品 与 技 术 。 （ 表 １ 表 ２ 见 、 ）
具 有 独 特 丰 富 而 有 机 的 景 观 内 涵 ． 并 着 力 为 住 户 提 供 各 具 特 色 的 近 宅 景 观 ． 强 调 密 度 比 较 高 的 社 区 建 筑 环 境 并 为 街 区 景 观
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深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司、李尉艳物业服务合同纠纷二审民事判决书
深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司、李尉艳物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审结日期】2020.05.26【案件字号】(2020)鄂01民终1930号【审理程序】二审【审理法官】任文黄浩鲍刚【文书类型】判决书【当事人】深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司;李尉艳【当事人】深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司李尉艳【当事人-个人】李尉艳【当事人-公司】深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司【代理律师/律所】王振兴湖南怀治律师事务所【代理律师/律所】王振兴湖南怀治律师事务所【代理律师】王振兴【代理律所】湖南怀治律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审改判【原告】深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司【被告】李尉艳【本院观点】诉争小区开发商代表全体业主与金地物业公司签订的前期物业服务合同，小区业委会与金地物业公司签订的物业管理委托合同、物业服务协议，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对金地物业公司和全体小区业主都具有约束力。
【权责关键词】撤销违约金合同约定新证据诉讼请求【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-13 01:56:22深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司、李尉艳物业服务合同纠纷二审民事判决书湖北省武汉市中级人民法院民事判决书(2020)鄂01民终1930号当事人上诉人(原审原告)：深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司，住所地武汉市洪山区雄楚大道某某湖北出版文化城某某某某。
负责人：宋义雨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：李尉艳。
委托诉讼代理人：易明(系李尉艳配偶)，住武汉市武昌区。
审理经过上诉人深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司(以下简称金地物业公司)因与被上诉人李尉艳物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院(2019)鄂0111民初8052号民事判决，向本院提起上诉。
金地格林东郡楼盘
金地格林东郡楼盘介绍目录•项目介绍•地理位置•项目配套•交通状况•项目详情•楼层状况•项目创新项目介绍金地·格林东郡项目是中国上市房企10强——金地集团格林系产品的升级之作。
金地集团首创“云服务”体系，于光谷筑就华中首席“云社区”。
项目整体占地约10万方，总建面约39万方，绿化率达35%，容积率 3.73 ，停车位:共计2674个，住宅毛坯房，为光谷精英阶层提供77-151平米的全年龄段房源。
项目延续了金地格林系产品“亲情、邻里、教育、健康、便利”的生活态度。
把握城市繁华与居家宁静的合理尺度，为不同年龄层人群提供专属娱乐空间。
地理位置项目地处光谷CBD核心——关山大道的中心据点，位于关山大道与纺织路交汇处。
周边分布有三横三纵的城市路网，地铁轨道交通以及数十条公交线路，构建成立体化的交通网络。
五大城市综合体环绕身侧，紧邻菩提金商业街区、时代广场、新世界K11，十分钟抵达光谷天地、光谷步行街，项目将成为光谷CBD居住价值最高的门户地标之一。
项目配套•中小学：光谷六小、光谷一小、关山中学、华中科大附中、洪山高中、鲁巷中学、鲁巷小学、光谷四小、新华师一附中；•项目配套周边的人文氛围以关山大道为中心有：武汉纺织大学，武汉职业技术学校等大学院校。
•综合商场：以关山大道为核心的大型城市综合体世界城三、四期的延伸，还有光谷新世界、时代广场、光谷天地、光谷步行街、光谷时间广场、沃尔玛、大洋百货等大型商场。
•幼稚园：小区自带3600平方米的幼儿园对口光谷一小，附近的华师幼儿园、新乔幼儿园、哆来咪幼儿。
•银行：交通银行、中国银行、汉口银行、招商银行、银联ATM；邮局：中国邮政；医院：武汉第三医院光谷分院、省中医院、中南医院光谷分院、同济医院（建设中）；3600㎡幼儿园、12000㎡曼哈顿风情街区•交通状况•项目位于光谷片区三横三纵的路网核心，毗邻轨道交通2号线和在建的轨道交通9号线，自驾十几分钟到光谷，公交301路、510路、529路、715路、755路、785路、788路、789路、903路、909路、912路至关山大道曙光村站下车往纺织路方向步行5分钟即到售楼部门口，有几十条公交线路通往武汉三镇出行方便。
金地格林小镇初步设计总说明
金地格林小镇初步设计总说明北京金地格林小镇・四季翠园工程初步设计说明书第一章规划设计总说明一、规划设计主要依据：（1）北京金地远景房地产开发有限公司“金地格林小镇〃四季翠园” 方案设计任务书和扩初设计任务书；（2）北京经济技术开发区规划局规划设计条件通知书（2001-开规条字-0046）；（3）北京经济技术开发区规划局钉桩通知单；（4）北京市居住区规划和住宅设计有关技术文件；（5）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）及住宅设计规范（GB500096-1999）；（6）北京经济技术开发区规划局“关于金地格林小镇〃四季翠园小区规划设计方案的批复”。
（7）“金地格林小镇〃四季翠园” 方案和详规过程中甲乙双方讨论会议纪要与决定。
（8）北京经济技术开发区规划局“关于金地格林小镇〃四季翠园修建性详规”的会议纪要。
二、建设条件：（1）区位金地格林小镇〃四季翠园位于北京经济技术开发区（简称BDA）内，离国贸中心16公里，15分钟车程。
用地以北一线有多处在建的住房开发项目，正北隔一处三角形地块与听涛雅园对望，１东北隔路邻接“一栋洋房”别墅项目，西北隔市政规划绿地比邻北京二中国际学校，南部一线则是多个规划中的住宅小区，本项目地块的东北边是面积达20公顷的规划中的市政绿地。
（2）用地与交通用地南北和东西长与宽均为570余米。
总用地为24.56公顷。
用地北侧为科慧大道，红线宽度为32米；东侧为天宝中路，红线宽度为36米；东南侧为天宝南街，红线宽度为26米；西南侧为天宝西路，红线宽度为30米；西侧为天宝中街，红线宽度为30米。
用地周边建筑均需退道路红线7.5米。
（3）基地条件该地形较为平坦，呈西高东低，最高点标高为31.23m，最低点标高为29.79m。
用地内南侧为原有村庄民房。
（4）工程地质及水文地质条件，参见地质报告。
供水、排水、供暖、燃气、供电、通讯条件详见开发区各部门提供的有关条件。
（5）本工程无人防设�Z要求；抗震按八度设防；环保、消防均按国家相关标准及北京经济技术开发区有关要求设计。
金地格林小镇系列策划文案全接触
金地·格林小镇系列策划文案全接触住在金地·格林小镇匆忙的节奏淹没了我们渴望闲散的心境，我们被各种各样的规则包裹得紧紧的，越来越宽阔的街道，越来越模式化的居住方式以惊人的速度吞没了整个城市解析现代城市最早的城市是一些散落的人群聚居在一起而形成的，那时城市的概念就像我们的小镇一样“小”而亲切，生活在城镇中的男女老少相知相熟，家家户户都相通相近……今天的城市又是什么样呢？——匆忙的节奏淹没了我们渴望闲散的心境，我们被各种各样的规则包裹得紧紧的，越来越宽阔的街道，越来越模式化的居住方式以惊人的速度吞没了整个城市⋯⋯或许当你在三十层高的楼上眺望整个城市的风景时，内心会充满英雄的豪情；或许当你冷冷地与无数张陌生的面孔擦肩而过的时候，你会为自己的傲慢矜持沾沾自喜，又或许当你挤身于繁华之中时你会庆幸这唾手可得的一切……——毫无疑问，你已经城市化了，城市的淡漠，城市的冷硬，城市的自我都在你身上烙下了痕迹——城市在给了你无数便利和优越的同时，也悄悄抹掉了你心灵中那些柔软而亲切的东西，它们在带给人坚强的同时，也不知不觉让生活在城市中的人变得淡漠。
疲惫的人们都在渴望着远离城市，但长期以来形成的生活习惯已经让我们对城市产生了强烈的依赖——是的，我们只是渴望暂时的宁静，我们像爱自己一样爱着这个城市，它不断燃烧的激情和富于变化的节奏依然让我们心动不已。
——我们没有想要逃离，我们只是想在喧哗以外给困顿的城市另一个家，在疲惫之外、紧张之余，还有一个温暖亲切的地方，没有那么多陌生的脸孔，也没有百米高楼上空荡荡的孤独感，而是一个真正意义上的家，一个能给你体贴和归宿感的家。
解析金地·格林小镇这是一个富有欧洲北部情调的居住环境，座落在与北京城市中心区有着巨大反差的亦庄开发区。
这个起名为“金地·格林小镇”的物业建筑高度、街道的尺度都带着欧洲的闲散亲和，没有让人望而生畏的高层，没有冰凉冰凉的玻璃幕墙折射出的苍白⋯⋯这不是以“发展”为全部目标的另一个城市，这只是一个居住的家，一个把“以人为本”贯穿到整个设计理念中的家。
金地格林小镇文案之金地格林小镇引领健康生活潮流
金地格林小镇文案之金地格林小镇引领健康生活潮流健康住宅是一项系统工程，它不是一个简单的概念，所以，它不是自封的，要用数据说话，只有通过科学的测试和专家的验评合格，这样的开发项目才称得上是健康住宅。
家不仅仅是住宅。
家是有气质的居所；家是游子梦中的故乡。
家是可以“放心”的温暖怀抱。
——最重要的是，家是健康的环境，生活于其中，我们身体和精神都会因为健康而快乐，生命为此而更加精彩！4月，北京金地·格林小镇、北奥仅此两个开发项目通过国家有关部门及专家的严格审查之后，顺利地被确定为我国首批健康住宅建设试点项目，预示着中国健康住宅建设开始与国际接轨；同时，有着明晰的概念和具体的执行标准的健康住宅，也是对我国“绿色住宅”“生态住宅”模糊概念的超越。
什么样的房子和住区是健康住宅？简单地说，健康住宅就是对影响居住环境的一些不健康因素，包括生理、心理和社会的因素加以量化，并控制在允许的范围内，在政府有关部门按照具体的标准监测通过的，开发商为业主提供健康、安全、舒适和环保的房子和住区。
健康住宅是一项系统工程，它不是一个简单的概念，所以，它不是自封的，要用数据说话，只有通过科学的测试和专家的验评合格，这样的开发项目才称得上是健康住宅。
同时也才真正解决了居民与开发商之间的信息不对称的问题。
国家住宅中心为何选择金地·格林小镇做健康住宅的试点？健康住宅是一项新生事物，还需要通过试点、总结经验，所以国家住宅工程中心首先在北京地区选了两个小区作为试点。
健康住宅推出后，申报的单位很多，经过国家住宅工程中心建立的专家委员会研究评议通过，金地·格林小镇被批准列入首批试点，评审专家认为主要是基于以下原因：指导思想端正。
试点对开发商来说，意味着要付出代价。
专家在考察评审中发现，北京金地公司的积极性非常高，而且该公司明确表示，作为开发商，北京金地不单是考虑经济效益，更要有社会责任感，金地决心按照技术要点要求，把金地·格林小镇建成一个高水平的住区。
金地集团、物业介绍
第一章：项目背景一、开发商简介答：金地集团初创于1988年。
成立25周年，1996年公司完成集团股份制改造。
2001年4月，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，股票代码：600383.成为1994年以来首批上市的房地产企业之一。
金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”的核心价值观，逐步形成了以房地产开发业务为核心竞争优势，物业服务同步发展的综合产业结构模式。
金地集团现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。
2010年数据统计，集团已拥有多家控股子公司，总资产555亿元、净资产150亿。
2009年4月25日，国家工商行政管理总局正式公布了最新驰名商标的认定结果，金地商标被认定为中国驰名商标。
在由睿富全球排行榜咨询集团、中房报、新浪网联合主办，北京名牌资产评估有限公司进行的品牌价值量化认证评估中，金地集团品牌入选“2009 中国房地产企业品牌价值20 强”，品牌价值58.64亿。
金地集团现在已布局全国21个城市，建立了以北京、上海、深圳为中心的华北、华东、华南的区域扩张战略格局，并成功进入武汉、西安、沈阳、杭州市场形成华中、西北、东北、东南区域的布局。
1、开发商名称：答：金地惠远房地产开发有限公司。
2、投资商3、金地集团与合作团队答：建筑设计——上海柏涛大区园林设计——北京普利斯样板间和售楼处园林设计——上海溢柯园艺有限公司推广公司——众智集成装修设计——北京意地筑作设计公司物业管理——金地物业（1）金地集团公司logo释义Gemdale是由意为“宝石”的GEM和“山谷”的DALE组合而成的新词，寓意为“宝地生金”。
标识主要设计元素为正方形，寓意坚实的土地，给人以扎实稳重之感，表现出金地的理性思考和严谨的专业素质。
标识中精心描绘、错落有致的白色线条组合成一幅平面规划图，表示金地以科学的手段和方式打造人居生活空间。
中国房地产企业发展战略背景资料分析-金地共23页PPT资料
非住宅 类项目
项目名称 北京金地国际花园
深圳金地香蜜山 上海格林春晓 上海格林春岸 东莞金地格林小城 武汉金地格林小城 上海格林世界 上海浦发未来域
如：03年进入武汉市场 05年以来，转而东莞、佛山、西安等城
(((
西安 2019年
北京 2000年
武汉 2019年
上海 2019年
市拿地
深圳
-7-
金地（集团）股份有限公司
• 理科金地，风格稳健
自2019年推行扩张政策后，土地储备较之前方有了较大幅度提升 从土地储备数量来看，目前仍以珠三角城市为主
形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构
-3-
金地（集团）股份有限公司
• 企业发展历程
公司创立
首个项目 金地花园
面市
成立 北京分 公司
进入上 海市场
A股增发取 得成功
对外推广品牌 新形象及
“科学筑家” 理念
1988
1993
1994 2019
取得房地产 经营权
金海湾 花园、 金地翠 园公开 发售
块 西安曲江尚林苑 北京金地中心 珠海科技园
2019A 3.19 1.81 5.82 7.49 9.2 10.73 — — — — — — —
2019E —
1.26
— 12.05 15.95 11.18 5.64 8.38 9.53 9.17
— —
2019E —
0.89
— 3.21 15.95 12.9 5.64 14.66 11.91 15.28 8.9 2.91
华中科技大学工学学士，高级工程师，复旦大学EMBA
华中科技大学管理工程硕士，经济师
金地褐石系列
延续半个多世纪的美国褐石风格
本报告是严格保密的。
项目背景
产品价值判断
整体规划 生态洋房18栋，高层住宅6 栋,2万方商业，1栋办公。 一期规划 推出95-170平米的花园洋 房（体量未定） ； 6层带电梯，其中1、2楼的 面积都在180平米左右，1楼 附赠地下室和花园，2楼赠送 下沉式花园；3楼100多平米 的面积，但面宽达到4.5米， 前后露台赠送；顶层层高2.5 米
广告推广
项目背景
通过上海搜房网做 项目前期推广。
前期概念引导，利 用历史名人作噱头。
主要宣传主题： “褐石文化”，体现 大盘营销理念。
企划部分
销售部分
综合分析
本报告是严格保密的。
项目背景
企划部分
销售部分
综合分析
那些住在褐石街区的名人系列 之
猫王篇 阿姆斯特朗
肯尼迪
本报告是严格保密的。
企划小结
本报告是严格保密的。
褐石建筑
外观具现代建筑的简约大气之风，明快的轮廓直线与破屋顶斜线组合成 严肃庄重的形体，陶土砖、陶瓦、石材等材料取自自然，具有与环境融 合一体的天然表现力，整体褐色调讲究平衡、和谐、典雅的视觉特征。
本报告是严格保密的。
金地·艺境
“藝” 一定是，下云为天，怀以玉之器，量后而居天境之上，
本报告是严格保密的。
企划部分
销售部分
综合分析
指标 规划 建筑 户型
项目背景
产品价值判断
规划配套 2300平米的商业街； 会所； 室内泳池 影音室； 徐悲鸿艺术幼儿园
企划部分
销售部分
综合分析
指标 规划 建筑 户型
室内泳池
会所
2000㎡商业街
电影院
格林世界项目别墅区(单栋、双拼、联排、叠拼)施工图设计指导书
金地房地产发展有限公司格林世界项目别墅区（单栋、双拼、联排、叠拼）施工图设计指导书金地房地产有限公司年月日目录目录 2 准则 3 第一部分建筑专业 4 一．设计说明 4 二．住宅设计统一技术要求 4 （1）层高 4 （2）墙体 4 （3）楼地面 4 （4）门窗 5 （5）厨房 6 （6）卫生间 6 （7）屋面7 （8）阳台及露台8 （9）空调位8 （10）外墙饰面9（11）室外环境9（12）楼梯间9（13）防水做法10 （14）其它10 三．装修标准11 第二部分结构专业13 第三部分给排水专业15 第四部分暖通专业17 第五部分电气专业18 第六部分屋面楼地面构造做法24 第七部分设计配合21总则一．目的为使金地房地产有限公司，所开发的住宅项目，满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便、施工合理的要求，提高住宅设计质量，制订本《施工图设计指导书》。
二．依据本指导书作为金地房地产有限公司，在地区的住宅施工图设计指导手册；是在国家相应标准及规范的基础之上，结合金地地产以往住宅开发的实践经验，对住宅设计中的一般要求和常用做法，进行必要的明确、补充和完善后编制而成。
三．适用范围承接金地房地产有限公司，在地区开发的住宅项目的设计单位，在施工图设计中应参考本指导书，预防设计常见问题，统一设计做法、提高住宅设计质量。
四．内容说明本指导书以建筑设计的专业划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。
本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。
五．解释权本指导书的解释权属金地房地产有限公司设计工程部。
第一部分建筑专业一．设计说明工程名称：1.图纸以1#图为主要出图图幅。
2.建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写；子项说明可根据具体情况单独编写。
3.建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算，直至最终成果，建筑面积计算应严格按照上海市颁发的建筑面积计算标准执行。
住宅使用说明书样本
尊敬的业主：您好，感谢您购买金地(集团)天津房地产开发有限公司开发的金地格林小城(推广名：金地格林世界)住宅，在您即将乔迁新居之际，我们诚挚欢迎您的到来，并随时准备为您提供优质的服务。
请您在房屋交付时详细阅读本说明书，如本说明书有不明之处或您有其它要求，请向客户服务中心咨询。
客户服务中心电话：项目概况项目名称：金地格林小城一期坐落地点：天津市津南区双港镇津沽路西侧格林小城项目四至：东至津沽路，西至第五大街，南至项目二期，北至双港中学总建筑面积：约12万m2参建单位开发单位：金地(集团)天津房地产开发有限公司施工总承包单位：中国建筑一局(集团)第五建筑公司(承建梧桐苑1-3、43、44，橡树苑1-16楼)中厦建设(集团)有限公司(承建梧桐苑4-10、橡树苑17-26、31-34楼)设计单位：中建国际(深圳)设计顾问有限公司监理单位：天津市华泰建设监理有限公司质量监督单位：天津市津南区质量监督站住宅使用说明及注意事项一、主体部分1．结构：(1) 结构形式为钢筋混凝土剪力墙结构，结构类别为二类，抗震设防裂度为7.5度，设计使用年限为50年，户内厅、室设计活荷载标准值2.0KN/m2。
(2) 非承重的外围护墙和分户隔墙为页岩空心砖，户内隔墙为页岩空心砖和GRC板。
(3) 不得拆除任何承重墙或非承重墙。
2．外墙：(1) 外墙采用外保温，外贴聚苯保温板或挤塑保温板，饰面采用面砖和涂料。
(2) 不许在墙体随意开洞、凿槽(特别是水平开槽)，严禁改变住宅外立面。
3．屋面：(1) 根据不同物业类型分别为水泥瓦坡屋面或平屋面，且为非上人屋面。
(2) 严禁破坏屋面防水层和保温层。
7．小院(仅限附带小院之住宅)：(1) 院内井盖和地漏等不得覆盖和改动。
(2) 小院内设有各种管线，不得私自开挖取土，搭建固定构筑物。
(3) 在小院围墙上设有排水出口，小院地面装修时，请注意排水坡度，防止院内积水。
(4) 小院围墙饰面为面砖和玻璃砖，不得在其上安装其它构件，且装修时严禁剔凿。