2017房地产估价师考试真题-房地产开发经营与管理
2017年房地产估价师考试复习试题及答案：《经营与管理》(4)
2017年房地产估价师考试复习试题及答案：《经营与管理》（4）【2007年真题】某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。
A.45.05%B.49.31%C.56.86%D.63.6%【答案】B【解析】考虑土地增值税时【2007年真题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。
A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D【2007年真题】资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。
( )【答案】×【解析】是利润总额而非税后利润【2006年真题】某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。
A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D【2007年真题】张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。
A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C【2007年真题】资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
( )【答案】×【解析】是长期指标【2006年真题】房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。
2017年辽宁省房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的风险考试试题
2017年辽宁省房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的风险考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、伸缩缝的宽度一般采用mm。
A：10一20B：20~30C：40~50D：50—60E：执行层的组织协调2、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。
A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率C：甲土地的价值高于乙土地的价值D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长E：工业用地的监测点评估价格3、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。
A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E：借款合同4、从事房地产经纪活动的基本条件是__。
A．取得房地产经纪人协理从业资格B．取得房地产经纪人执业资格C．取得房地产经纪人员相应职业资格证书D．取得房地产经纪人职业资格并经注册生效5、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用__性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A．扩张B．适度从紧C．紧缩D．稳健6、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款__元。
A．12592.78B．22192.78C．12903.23D．160007、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A．3B．5C．7D．108、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％，该商铺实际增值额为万元。
A：610．00B：619．05C：650．00D：761．90E：工业用地的监测点评估价格9、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。
房地产估价师考试《经营与管理》提分试题含答案
房地产估价师考试《经营与管理》提分试题含答案2017房地产估价师考试《经营与管理》提分试题（含答案）提分试题一：1.某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( B)。
A.0.21B.1.23C.2.01D.3.232.某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是(A )。
A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%3.某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%。
按季计息。
则该项目建造成本的利息是( D)万元。
A.755.54B.772.84C.1400.88D.1433.904.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是(A )。
A.80%B.120%C.171%D.200%5.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(D )。
A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置6.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。
该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是( B)。
A.2.0B.3.0C.4.0D.5.07.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的'标准差系数是(A )。
云南省2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：房产开发项目可行性研究考试试卷
云南省2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：房产开发项目可行性研究考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．400B．450C．500D．5402、在经济寿命期限内，企业周定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。
A：会计主体B：持续经营C：会计分期D：货币计量E：执行层的组织协调3、__是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。
A．会计主体B．持续经营C．会计分期D．货币计量4、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。
A：路线价法B：成本法C：假设开发法D：市场比较法E：房地产估价机构必须加盖公章5、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。
A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理C．评估价格和成交价格都公平合理D．评估价格和成交价格都不公平合理6、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款__元。
A．12592.78B．22192.78C．12903.23D．160007、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题]A：3 100元／㎡B：3 195元／㎡C：3 285元／㎡D：3 300元／㎡E：工业用地的监测点评估价格8、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。
2016~2017和2019年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】
2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。
A．用途广泛性B．异质性C．弱流动性D．长寿命性【答案】B【解析】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性有不可移动性、异质性和弱流动性。
其中，异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。
房地产的异质性也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
2．与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。
A．房地产投资更易变现B．房地产投资所需资金少C．房地产投资收益更高D．房地产能保值增值【答案】D【解析】从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。
因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，部分投资者更愿意投资房地产。
3．能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。
A．进入稳定期的优质收益型房地产投资B．尚未进入稳定期的收益型房地产投资C．机会型房地产投资D．刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。
能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。
4．若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。
A．14%B．19%C．21%D．22%【答案】B【解析】资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）。
(新版)房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库(含答案)
D、30 答案：B 解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起 15 日内， 将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准 许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 11.(2017 年真题)房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。 A、项目施工单位 B、项目设计单位 C、房地产开发企业 D、产品质量监督部门 答案：C 解析：本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计 单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。 12.由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使 后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可 能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（）。 A、政策风险 B、机会成本风险 C、未来运营费用风险 D、收益风险 答案：C 解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运 营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租， 且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展
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8.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣 传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法 是（）。 A、目标定价法 B、领导定价法 C、随行就市定价法 D、认知价值定价法 答案：D 解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种， 定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 9.下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。 A、相关房地产类型的在建数量 B、吸纳率分析 C、相关房地产类型的存量 D、改变用途数量 答案：B 解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项 A、C、D 属于供给分析。 10.开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告 和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主 管部门或者其他有关部门备案。 A、14 B、15 C、28
17年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试试卷
17年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。
A：用地控制指标B：环境容量控制指标C：建筑形态控制指标D：城市设计引导及控制指标E：执行层的组织协调2、建设用地使用权出让，是土地__级市场。
A．一B．二C．三D．四3、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。
A：土地使用期限B：土地使用管制C：土地面积大小D：土地权利性质E：工业用地的监测点评估价格4、碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为，危害非常大。
A：乙烯B：光化学烟雾C：甲烷D：乙烷E：执行层的组织协调5、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。
A．65.4B．81.8C．87.2D．109.06、__是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。
A．银行汇票B．支票C．信用卡D．银行券7、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。
A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙、丙三宗土地任选其一8、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的__。
A．质量B．品牌C．价格D．类型9、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。
A．生产理论和价格理论B．成本理论和市场均衡理论C．生产理论和市场均衡理论D．生产理论和成本理论10、是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。
A：相对指标B：平均指标C：时点指标D：时期指标E：执行层的组织协调11、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。
2017年青海省房地产估价师《经营与管理》：房产开发项目可行性研究考试试题
2017年青海省房地产估价师《经营与管理》：房产开发项目可行性研究考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__。
A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的2、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元／㎡，该类房地产的报酬率为6%，该宗土地使用权的35年的价值为。
A：1120万元B：1366万元C：1445万元D：1456万元E：工业用地的监测点评估价格3、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为（）。
A．0.4B．2.4C．1.2D．2.54、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A．敏感性分析B．不确定性分析C．概率分析D．盈亏平衡分析5、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。
A：土地转化率B：开发强度系数C：开发投资杠杆率D：住房可支付性指数E：借款合同6、在无限年的前提下，土地年内地租为300元／㎡，购买年为25年，则利息率为。
A：2%B：3％C：4％D：5％E：工业用地的监测点评估价格7、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。
A．12.45%B．10.26%C．11.98%D．9.68%8、《城市房屋拆迁管理条例》规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。
房地产估价师考试《经营与管理》提分试题附答案
房地产估价师考试《经营与管理》提分试题附答案2017房地产估价师考试《经营与管理》提分试题（附答案）提分试题一：1.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( D)。
A.位置固定性B.各异性C.适应性D.相互影响性2.房地产投资的缺点是( D)。
A.相对较高的收益水平B.易于获得金融机构的支持C.抵消通货膨胀的影响D.投资回收期较长3.甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%。
预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是(B )。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙两个物业投资风险相同D.无法判断4.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均税益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是(B )。
A.0.25B.0.50C.1.5D.2.005.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括( C)子市场。
A.租赁B.销售C.保险D.抵押6.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( D)。
A.0.4月B.2.5月C.0.4年D.2.5年7.在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( B)。
A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段8.如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会(B )。
A.减少B.增加C.不变D.同步递减9.承包商收到竣工结算价款后，通常应在(A )内将竣工工程交付给开发商。
A.半个月B.一个月C.一个半月D.两个月10.在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是(A )。
2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题一、单项选择题（共35题）1.房地产投资氛围土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照( )的不同进行划分的。
A物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产经济活动类型参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资概述。
根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产卡法投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
参见教材P42.下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是( )。
A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。
房地产投资中个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。
参见教材P213.下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )。
A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产直接投资。
对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且有抵押风险偏好的投资者，玩玩倾向与购买处于换进地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。
参见教材P114.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品面积为200万平方米，该市商品房住宅的平均建设周期为( )年。
A.0.58.1.0C.1.5D.2.0参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产市场指标。
2017年上半年内蒙古房地产估价师《经营与管理》：房产开发项目可行性研究试题
2017年上半年内蒙古房地产估价师《经营与管理》：房产开发项目可行性研究试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是__。
A．空间直线距离B．交通路线距离C．交通时间距离D．至市中心距离2、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。
A．投资的资本价值B．总开发成本C．总开发价值D．总投资额3、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由共同负责。
A：国土资源部和人事部B：住房和城乡建设部和人事部C：住房和城乡建设部和房地产管理部门D：人事部和房地产管理部门E：执行层的组织协调4、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2，该房地产的价格为1250元/mz，则该建筑物的单价为__元/m2。
A．950B．1000C．1200D．12505、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
A：0.4、0.4、0.2B：0.3、0.4、0.3C：0.4、0.2、0.4D：0.4，0.3、0.3E：工业用地的监测点评估价格6、垄断竞争是仅与完全竞争的条件不同。
A：市场上有足够多的生产者和消费者B：资源完全自由流动C：市场上的产品是同质的D：市场信息是完全畅通的E：执行层的组织协调7、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。
A：客观B：实际C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格8、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。
西藏2017年上半年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的分类考试试卷
西藏2017年上半年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的分类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。
A：基本因素B：首要因素C：一般因素D：重要因素E：借款合同2、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。
A．2400B．2580C．2607D．27603、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。
A．建筑施工期B．开发或经营期C．建筑物经济寿命期D．建筑物自然寿命期4、房地产拍卖业务主要还是来自委托。
A：个人B：公司法人C：司法机关D：法院E：执行层的组织协调5、目前，在我国征收土地实行级审批制度。
A：一B：两C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章6、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和。
A：基础设施建设费B：城市建设配套费C：公共配套设施建设费D：不可预见费E：借款合同7、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以__。
A．征收土地闲置费B．无偿收回土地使用权C．解除出让合同D．变更出让合同8、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月9、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。
A：估价作业日期B：估价时点C：价格日期D：价值时点E：工业用地的监测点评估价格10、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A．间接融资B．直接融资C．基金融资D．债券融资11、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。
2017房地产估价师《经营与管理》临考试题
房地产估价师《经营与管理》临考试题2017房地产估价师《经营与管理》临考试题1.在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有(CD )。
A.买地-建房-卖房B.买房-经营C.买房-出租-转售D.买房-出租E.买地-开发-转让2.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有(ACD )。
A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E.增加房地产市场需求3.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有(BCD )。
A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程4.在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”。
这种划分所采用的市场细分标准有( CDE)。
A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E.按地域细分5.开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有(BDE )。
A.建设工程规划许可证B.选址规划意见通知书C.项目设计方案的总平面图D.城市计划部门批准征用土地的计划任务E.1/2000或1/500的地形图6.按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为(BD )。
A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E.软弱型竞争者7.下列关于基础利率的`表述中，正确的有(ACE )。
A.等于银行存款利率B.等于银行贷款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表8.下列关于资金时间价值的表述中，正确的有( ABCE)。
A.资金时间价值是资金的增值特性使然B.利率是资金时间价值的一种标志提供C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等9.房地产开发企业的经营成本主要包括(ACDE )。
江西省2017年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试卷
江西省2017年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。
A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章2、耕地占用税的计税依据是，按照规定税率一次性计算征收。
A：纳税人非实际占用的耕地面积B：纳税人实际占用的耕地面积C：纳税人实际占用的非耕地面积D：纳税人实际占用的建设用地面积E：执行层的组织协调3、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包。
A．专业工程B．建筑工程全过程C．分部工程D．分阶段4、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的__。
A．基准价格B．平均价格C．正常价格D．市场价格5、影响房地产价格的环境因素不包括。
A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格6、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A．40B．42D．5d7、房地产权属档案应当以__为单元建档。
A．街道B．房号C．幢D．丘8、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。
A．市场价值B．理论价值C．市场价格D．理论价格9、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性B．不一致性C．适应性D．相互影响性10、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__。
A．客观性原则B．不相关连性原则C．可比性原则D．及时性原则11、估价目的本质上是由__提出并决定的。
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一、单项选择题（共35题）1.房地产投资氛围土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照( )的不同进行划分的。
A物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产经济活动类型2.下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是( )。
A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险3.下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )。
A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业4.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品面积为200万平方米，该市商品房住宅的平均建设周期为( )年。
A.0.58.1.0C.1.5D.2.05.下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是( )。
A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比6.其房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为( )。
A.0.40B.0.60C.2.50D.5.007.下列费用中，不属于土地储备开发成本的是( )。
A.征收补偿费B.土地储备机构的人员工资C.招标基础设施建设有关费用D.市政基础设施建设有管费用8.房地产开发项目工程竣工验收的组织者是( )。
A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门9.某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是( )。
A.领导定价法B.挑战定位法C.随行就是定价法D.价值定价法10.某事2016年商品住宅预测销售量为20万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为( )万套。
A.8.10B.9.30C.10.80D.11.7011.下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是( )。
A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式12.某写字楼项目建成后引进一名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是( )差别化战略。
A.形象B.产品C.人员D.服务13.下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会分化因素的是( )。
A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况14.在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，吸纳金流出不包括( )。
A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本15.某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是( )。
A.I3>I2>I1B.I2>I3>I1C.I1>I3>I2D.I1>I2>I316.若商业性住宅房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、0%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是( )。
A.1.50%B3.57%C.3.70%D.3.94%17.下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=( )。
A.A(P/A，i，5)(P/F，i，1)+F(P/F，i，6)B.A(P/A，i，6)+F(P/F，i，6)C.A(P/A，i，5)+F(P/F，i，6)D.A(P/A，i，5)(P/F，i，2)+F(P/F，i，6)18.某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。
若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为( )万元。
A.16.79B.18.12C.25.01D.31.1719.王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额()。
A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减20.若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力( )基准收益率的要求。
A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于21.下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是()。
A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率22. 某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款奶奶利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为()。
A.5.00%B.8.50%C.8.74%D.9.00%23.某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利率总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为()。
A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%24.某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。
若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为()。
A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%25.估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑()的影响。
A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率26.投资决策方法中的决策树法，常用于解决()决策的问题。
A.确定型B.成长型C.风险型D.不确定型27.对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。
从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生()问题。
A.成长型期权B.等待投资型期权C.放弃型期权D.柔性期权28.在房地产投资决策中其关键作用的可行性研究是()。
A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究29.在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。
A.产品组合方式B.开发合作方式C. 销售代理方式D. 市场定位方式30.关于资本金现金流量表的说法，正确的是()。
A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标31.在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是()。
A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资各方现金流量表D.财务计划现金流量表32.目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是()。
A.银行信贷B.投资信贷C.民间借贷D.租赁融资33.房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是()。
A.市场风险B.经营风险C.财务风险D.完工风险34.根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年对应押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的()。
A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险35.当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低()。
A.目标收益B.贷款利息C.运营费用D.出租面积二、多项选择题（共15题）1.利率调升对房地产投资产生的影响有( )A.导致房地产实际价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求2.按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为( )。
A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型3.影响房地产市场发展的基本因素有( )A.社会因素B.经济因素C.资源因素D.政策因素E.技术因素4.政府在房地产市场中的主要职能有( )。
A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款5.房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有( )A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料6.依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有( )A.全部使用国有资金投资的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目7.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有( )A.回归分析法B.简单平均法C.移动平均法D.指数平滑法E.市场因子推演法8.从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有( )A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模9.决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有( )A.销售价格B.土地费用C.开发规模D.资金成本E.项目风险10.效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有( )A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年制比较法E.差额投资内部收益率法11.下列不确定性因素中，对“开发-销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有( )A.土地费用B.建筑安装工程费C.开发期D.运营费用E.财务费用12.关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有( )A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补13.房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有( )A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择14.相对于权益融资，债务融资的特点有( )A.资金使用有时间限制B.资金融入方须到期还本C.资金融入方须按时支付利息D.债券不可以在流通市场上转让E.资金融出方要承担资金融入方的经营风险15.物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去( )之和后，再加上其他收入的金额。
A.抵押贷款还本付息额B.空置损失C.收租损失D.折旧E.运营费用三、判断题（共15题）1.房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资( )2.房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析3.空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。
( )4.采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。
( )5.对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。
( )6.从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。
( )7.现金流量分析中的期末惯例法，是将计息周期期间内现金流量的代数和看成在计息周期末发生的一种简化分析法。