房地产持续调控对银行业的影响

房地产持续调控对银行业的影响

吴立刚建设银行咸宁市分行

【摘要】随着我国部分城市房地产业的持续升温，央行已出台并发布多项政策进行调控。但部分城市的房价依然飞速上涨。本文从分析房地产开发资金来源入手，对巨额银行贷款进入房地产业的原因进行了深入分析，检验了银行贷款与房价之间的相关关系，并总结了房地产持续调控对银行业的影响。

【关键词】房地产银行业影响

为促进房地产市场健康发展，2010年年初以来，我国政府出台了一系列新的房地产市场调控政策。商业银行既是房地产市场的重要参与者，又是政府对房地产市场进行调控的重要媒介，房地产市场调控对商业银行可以说是挑战与机遇并存。

一、2010年以来的房地产市场调控政策回顾2010年1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确规定增加保障性住房和普通商品住房的有效供给。

执行差别化信贷政策，对已利用贷款购买住房、又申请第二套及以上住房贷款的首付比例不得低于40%。4月17日又发布了更为严厉的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加大抑制不合理购房需求的力度，规定首套自住房建筑面积90平方米以上的贷款首付比例不得低于30%，二套房的贷款首付比例提高到50%，且贷款利率不低于基准利率的1．1倍。2010年一系列房地产调控政策的实施已经初步遏制了房价过快上涨，10月份全国70个大中城市房屋销售

价格、新建住宅销售价格和二手住宅销售价格的同比和环比涨幅相比9月份均有所缩小，房地产调控政策已经初现成效。

二、房地产市场调控对商业银行的挑战我国企业的融资绝大多数以间接融资为主，中国房地产业的资金来源同样主要依靠银行贷款，商业银行发展与房地产业息息相关，房地产市场调控必然也会对商业银行经营带来很大挑战。

1．商业银行房地产贷款不良率面临上升压力。房地产市场调控从房地产业对公贷款和个人住房按揭贷款两方面为商业银行带来不良贷款反弹压力。

房地产调控政策实施后，虽然目前整体房价并没有明显松动，但是一线城市的新建房屋成交量有所下降，楼市观望气氛浓厚，由于房地产销售收入是开发商还款的主要来源，成交量持续下降将延缓房地产开发商资金的回笼，加之目前银行对房地产的贷款条件也明显收紧，今后不排除部分开发商资金链断裂的情况，商业银行开发贷款的资产质量面临恶化风险。

房价调整幅度还会影响个人住房按揭贷款的违约率。如果房价大幅下跌导致抵押房产现值低于购房贷款余额，购房者可能出现断供违约现象，住房消费贷款的不良率也面临上升压力。在2009年房价快速上涨过程中发放的这些住房贷款，一旦房价下跌，出现风险的概率比以往的贷款要大。

2．影响相关行业的信贷需求和信贷质量。房地产行业的下游产业链较长，涉及建筑建材、工程机械、钢铁、有色金属、家具家电等

多个行业，对这些关联度较强的行业的生产和消费拉动作用较大。但是，房地产调控政策使如火如荼的房地产市场快速降温，新屋开工面积、施工面积、竣工面积和房屋销售面积均出现下滑，直接导致房地产行业对建筑机械、水泥和金属、玻璃和装潢、家具家电等相关产行业的生产和消费需求下降。

3．商业银行较多依赖房地产的传统信贷模式面临挑战。自从2003年房地产被确定为我国经济发展的支柱行业后，房地产作为抵押物的价值不断升高，房地产贷款成为银行业信贷的最重要增长极之一。除2008年第三季度至2009年第三季度外，全国房地产贷款余额的季度同比增速均超过银行业信贷的增速，且均超过名义GD。

的同比增速。不仅如此，房地产还是最重要的贷款抵押担保品，是商业银行在进行信贷审查时最为看重的第二还款来源。但是2010年以来的新一轮房地产市场调控政策出台之后，银行这种较多依赖房地产的传统信贷模式遭到很大挑战。

三、房地产市场调控为商业银行带来的机遇房地产调控对商业银行提出挑战的同时，也为其发展带来机遇，一定程度上降低了信贷的系统性风险，促使商业银行加强风险管理，建立更为可持续的业务发展模式。

有利于降低房地产信贷的系统性风险。房地产调控政策对利用商业银行资金炒房的行为有一定抑制作用，降低了房价调整对投机性购房信贷的风险。提高房贷首付比例和加强房地产市场的监管也在一定程度上降低房贷风险，以往首套房贷款首付比例是20%，只要房价下

跌20%，抵押房屋价格就会小于贷款现值，购房者的违约风险较大，而房地产新政要求首付比例提高，一定程度上降低了违约风险。

有利于增强商业银行的抗风险能力。目前，我国部分一线城市房地产市场存在泡沫，在泡沫破裂前出台调控政策有利于增强商业银行抗风险的意识和能力，具体体现在三方面:第一，房地产新政促使商业银行重视和加强对房地产贷款的风险管理，提前做好各种资产保全和风险应对准备。第二，房地产新政规定了有关信贷的量化指标，有助于商业银行清晰、准确的把握政策，加强对房地产信贷业务的区域、客户和项目的选择，预先排查风险。第三，也是最根本的，房地产新政将确保房地产业的长期健康发展，从而为房地产金融的健康发展打下坚实基础。

有利于商业银行建立可持续的业务发展模式。房地产市场调控使商业银行的传统信贷模式遭遇挑战，但反过来说，也正好可以促使商业银行对传统的信贷模式进行反思，是商业银行探索建立更加可持续的信贷业务发展模式的大好时机。因为本轮房地产市场调控使银行逐步认识到，房地产今后将逐步回归其居住属性，房地产业对国民经济的影响将大大下降，银行必须顺应经济结构调整和经济发展方式转变的大趋势，积极寻找新的信贷增长点，尽快实现自身的经营转型。例如，中央“十二五”规划建议特别强调要发展战略性新兴产业，到2015年战略性新兴产业增加值占GD。

的比重要力争达到8%左右，而2009年房地产业增加值占GD。

的比重为6%，在房地产市场调控的背景下，研究如何支持战略

性新兴产业发展，对商业银行转型的意义就显得十分突出。

参考文献:

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张朝洋中国信贷支持与房地产价格波动———基于SVAR模型的实证研究［J］－区域金融研究2010(11)

周彬．杜两省"土地财政"与房地产价格上涨:理论分析和实证研究［J］－财贸经济2010(8)42财税金融 __