法院执行中拍卖问题的司法分析

受让人，由原接受该标

卖。现有五名意向受

拍卖程序，并由原拍卖

万元成交。

次降价处置拍卖，但均

考价为230万元，三次

相差约70余万元，若考万元，但是即使这样，

（二）政策层面影响显著，抑制部分购买力

1．国家对房地产的调控措施，各地房地产交易平淡，房价有所松动，一定程度上影响了法院司法拍卖的实施。中国老百姓普遍的消费心理是“买涨不买跌”，在房产价值呈上涨时，不管是出于投资也好还是“刚需”也好，纷纷出手；一旦有所下跌，大多数就持币观望了。

2．对政策的解读不够，也影响了部分潜在买受人。作为宏观调控的措施之一，很多地方对房产实施了“限购令”，条件不符就不能过户，这是典型的通过行政手段调节市场需求。老百姓普遍解读为“一户只能买一套房”了。事实上，司法强制拍卖房屋是一种典型的强制执行措施，其目的在于将被查封、扣押的房产通过拍卖变现，用于清偿债务，并不应受限购令这样的行政政策的影响。然而在现实中，普通百姓不了解这个原则，并接相关的宣传中也未对该问题予以明确，确实影响了部分购买力。

3．司法拍卖房产无法使用公积金贷款，限制了部分潜在的买受人。目前情况来看，法院司法拍卖成交的房产，无法使用公积金贷款支付房款，而必须是一次性付清房款，这在一定程度上制约了部分潜在的购房者。特别是一些“刚需”人群，考虑买房的首要条件就是能否使用公积金。前文所述的案例中，拍卖前来询问的人也有好几个，但有几个就是因为不能使用公积金贷款、无法一次性购房而放弃了。

（三）拍卖信息宣传方式的匮乏，也成为制约因素之一

以本院委托拍卖为例，拍卖公司都为杭州、萧山本地企业，其拍卖信息的公告都采用在《杭州日报》、《萧山日报》两家报刊发布。而《杭州日报》、《萧山日报》系地区党报，订阅的单位或读者群大多为党团、机关、学校、企业等。据了解，2012年《萧山日报》发行量6万份左右，其中90%被各级党团、机关、学校、各大中企业订阅，只有10%由个人读者订阅。特别是农村地区，读者更是稀少。因此对拍卖物有需求者，没有一个大众的渠道获取拍卖信息，是典型的信息不对称现象。在司法实践中，因事先不知道拍卖信息而错过司法拍卖的情况时有发生。

（四）较高的拍卖佣金，客观上对拍卖的实施产生一定影响

拍卖成交后，买受人需向组织实施拍卖的拍卖机构支付一定的费用，称作拍卖佣金。作为市场主体的拍卖公司，以盈利为目的，因此应收取相应费用。在组织拍卖过程中，需产生相关费用，如广告宣传、场地租赁等。根据《杭州市中级人民法院关于司法拍卖、变卖工作的规定》，拍卖成交价50万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%；超过50万元至200万元部分，不得超过3%；超过200万元至500万元部分，不得超过2%；超过500万元至1000万元部分，不得超过1.5%；超过1000万元至2000万元部分，不得超过1%；超过2000万元至5000万元部分，不得超过0.8%；超过5000万元至1亿元部分，不得超过0.5%；超过1亿元部分，不得超过0.2%；对价值较大标的物，收取佣金总额不得超过100万元。从规定的指导意义可以看出，规定最高拥金收取比例，是为了防止产生过高的交易费用，从而阻碍交易的实现。在市场经济条件下，经济繁荣时期，货币充足，交易者往往不大考虑这块成本支出；但在经济周期不景气时，过高的交易成本必然会影响交易的实现，司法拍卖也是如此。以本案为例，以三次拍卖保留价为参考，拍卖公司收取的佣金分别为66100元、58900元和58300元。也就是说，买受人在一次性支付购房款的同时，需额外再支付一笔数万元的交易佣金，这也可能成为制约拍卖成功的因素。

三、应对目前状况的建议和对策

如何摆脱目前在司法拍卖中成交率底、效率低下的窘境，是摆在各级法院执行人员面前的课题。综合司法实践中好的经验和做法，笔者认为可以从以下几个方面着于改善：

（一）拓宽拍卖渠道

在当下信息化全面发展的环境下，传统的司法拍卖模式面临严峻挑战，在某个特定场所举行拍卖会的单一模式已不能完全适应司法拍卖的需求。网路化、信息化的拍卖模式已成发展趋势。我们可喜的看到，浙江省法院系统在全国率先“试水”，通过淘宝网这一巨大的销售平台，在淘宝网上专门开辟司法拍卖板块，取得了良好的效果。从目前试点情况来看，淘宝网上的拍卖模式取得了初步成功，拍卖的物品价格均溢价成交。尤其是11月份，萧山法院通过淘宝网成功拍卖一套商品房，首创了不动产的网上拍卖先例，更是引起了全国范围的关注。不过目前的网上拍卖工作还处于试点状态，还在经受来自各方的质疑和评论，特别是网上拍卖直接影响了拍卖机构的权益，对网络拍卖的资格提出了质疑，这也是新形势下法院司法拍卖要面对和解决的实际问题。在此设想，在下一步的完善过程中，妥善地解决好网络拍卖的司法资格问题是当务之急。同时，也可以在淘宝网上拍卖的有益尝试下，进一步拓展拍卖渠道，甚至可以建立专门的司法拍卖网，专门运作司法拍卖。

（二）扩大拍卖信息的传播范围

传统拍卖中，拍卖机构大多采用在当地报纸上刊登公告的方式，发布拍卖信息。由于受众面窄，地域性强，无法保障广大的意向买家及时获取信息，参与竞拍，客观上限制了社会公众更广泛的知情权和参与权。这里可以考虑充分运用网络平台，借助该平台发布权威的司法拍卖信息，如借助淘宝网拥有的4亿注册客户群和成熟的交易平台，增强了拍卖信息传播的广度与深度，打破时空界限，营造了良好的竞拍环境。同时，法院要加强对已经建立的司法拍卖信息网站的建设和宣传力度，力求将所有司法拍卖物全部上网公示，同时引导群众能够广泛关注该网站的信息。同时，传统的宣传方式也不能丢：譬如在执行标的所在地张贴公告；在法院宣传栏开辟专门的司法拍卖信息栏；在法院门户网站、内网、论坛增设“执行拍卖、变卖信息”栏目，筛选网络拍卖涉诉标的物，详细标明待处置不动产所在地理位置、面积、相关配套物业等图文信息，并链接至该院官方微博，定期发布拍卖公告；可在法院显著位置，采用电子公告栏的方式，滚动发布拍卖、变卖信息等等措施，都能在一定程度上起到扩大宣传效果的作用。这些措施，所实施的成本较低，而宣传面都较广。譬如，与在报纸上刊登公告数千元的费用相比，在不动产所在地张贴公告的费用，几乎可以忽略不计。

（三）争取政策层面对人民法院司法拍卖物的特殊对待

如前所述的国家“限购令”虽然对人民法院拍卖的房产未有限制，但因该政策的广泛性周知，反而让群众以为法院拍卖的房产也受限购影响。像这些方面，还可以通过广泛宣传而消除误解。但像公积金不能使用的规定，着实影响了部分成交率。目前公积金的覆盖面广，如果能够从政策层面解决这一问题，制定相关配套细则，明确司法拍卖不动产的可以享受公积金贷款，并在

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