房地产估价方法之成本法

房地产估价方法之成本法

房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!

(一)成本法适用的估价对象

成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。

(二)成本法估价的操作步骤

运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。

1.选择具体估价路径

把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：

物业价格=重新购建价格一折旧

以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7 大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。

2.测算重新购建价格

重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对