日常生活法律知识

日常生活法律知识

一、房屋买卖

（一）商品房销售所必须具备的条件

1、必须具备齐全的“五证”、“二书”：

①“五证”：是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》；

②“二书”：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，

2、签约资质：

房地产开发企业营业执照

房地产代理经纪公司营业执照

开发商签署的授权委托书

（二）签订购房合同应注意事项：

①销售广告和宣传资料

a.房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

b.商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确

定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

c. 房地产开发企业预售商品房时设臵样板间的，在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。

②建筑面积、套内建筑面积、分摊的共用建筑面积

a.不应分摊的建筑面积：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋。

b.可分摊的共用建筑面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制泵、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及套与共用建筑空间之间的分隔墙、外墙墙体水平投影面积的一半。

《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定：房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位臵、面积；

（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在

位臵、面积、分摊系数；

（三）不分摊的共用部位。

共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后，房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。

③规划、设计变更

房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。

房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。

④产权办理时间

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

⑤物业管理

商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管

理企业订立有关物业管理的协议。

⑥商品房交付

a.房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：

（一）取得建筑工程竣工验收备案表；

（二）取得商品房面积实测技术报告书；

（三）预售合同约定的其他交付条件。

房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

b. 商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安臵已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

4、预售登记后、竣工交付前转让预购商品房

①未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；

②已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内到原登记机关申请变更预售登记。

总结：希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。

二、房屋贷款

1、须缴纳费用

①保险费

贷款金额（总房款额）*保险费率

a. 银行指定保险公司不同，保费费率有差别；

b.银行要求保险金额不同（贷款额或总房款额），对保费影响较大。

②律师费：贷款额*2‰——3‰

③抵押登记公证费：200或280

2、还款方式

①等额本息

②等额本金

总结：注意比较各家银行应缴费用，并根据自己的预期收支情况选择适合的还款方式。

三、房屋租赁

1、不能出租的房屋

①未经综合验收的新建房屋；

②无产权的房屋；

③无房屋租赁证件的房屋；

④未经原出租人书面同意的承租房屋；

⑤违章建筑；

⑥未经全部共有人一致同意出租的共有房屋；

⑦未经抵押权人书面同意的已设定抵押房屋。

2、签订房屋租赁合同应注意的问题

①双方当事人：姓名（或名称）、住所，联系方式；

②标的物：所在位臵、面积、四周范围、装修及实施状况，确认房屋处于适宜使用的状态；

③租赁用途：承租人不得擅自改变，出租人不得随意干涉；

④租赁期限；

⑤租金；