景区修建性详细规划说明书

仙都景区修建性详细规划说明书第一章前言中部崛起战略犹如一把紧绷的弓箭，引领湖北成为中部区域发展的中心。

湖北“一带两圈”战略提出要把荆州打造成湖北长江经济带的钢腰及鄂西生态文化旅游圈的文化中心。

荆州市地处湖北省中南部，位于江汉平原腹地，东连武汉，西接三峡，南跨长江，北临汉水，是连东西、跨南北的交通要道和物资集散地，是国家公布的第一批历史文化名城，鄂中南地区的经济纽带，长江中游枢纽港口城市，国家轻纺工业基地，素有文化之邦、渔米之乡和旅游胜地的称誉。

古城垣保存完整。

荆州明代古城垣为国家级文保单位。

它巍峨屹立在滔滔长江北岸，是我国南方保存最为完好、规模最为宏大的一座古代城垣，被誉为“我国南方不可多得的完壁”。

也是在全国现存的古城中，素有水乡特色的古城。

它的砖城、土城、水城三位一体的防御体系，自由式的布局形态，构成了既雄伟壮观又婉约秀美的古城风貌，充分展示了荆楚文化淳朴浪漫的特点和个性。

城内现有的历史遗址及文化景点众多；如三国公园、博物馆、开元观、铁女寺、玄妙观、关庙及球场街、三国文化街的形成、荆州宾馆的改造及国家级的科研基地荆州市文物保护技术研究中心的建设。

可供挖掘的历史文化内涵极为丰富，荆州城市历史悠久、文化深厚，文物古迹丰富，早在远古时代即是中华民族长江流域古代文明的重要发祥地，楚文化的起源与发展中心，三国文化中心；屈原、宋玉、孙叔敖、张居正等历史名人留下了众多的遗址可供挖掘.荆州的旅游资源既独特又深厚，然而由于历史久远，这些文化景点大多被埋在地下而难见游客，既使是尚存于地上的景点，也因其破损严重而难形成旅游景点。

可谓：地下的多，地上的少；传说文字多，实物景点少。

历史文化传承尚在挖掘之中。

景点古迹零散，规模不大，没有相应的项目而难以留住游客。

如现有古城在寅宾门和拱极门分别设有售票点，但各自为政，城上游线难以环通，且相距较远，彼此孤立。

旅游产业规模小，旅游功能不完善。

旅游品牌的宣传、开发与荆州的旅游资源严重不符。

未能从整体上形成形象和品牌效应。

旅游产品单一. 娱乐性旅游产品开发较少，特别是大众娱乐参与性项目比较缺乏。

旅游发展滞后，仍然处于初级的观光旅游阶段。

第二章上位规划解读荆州中心城区空间布局形成“一心、两轴、五片区”的结构。

“一心”为商贸金融和行政文化城市中心；“两轴”为南环路—荆沙大道和园林路两条城市发展轴；“五片区”为中心片区、武德片区、城南片区、城东片区、古城片区。

古城片区为荆州古城垣以内及护城河周边区域，以古城保护、文化旅游等为主要功能。

荆州古城历史城区范围东起东环路以东约200m，西至西环路、太晖观，南起南环路、梅家塘、赵家台、屈原广场，北至北环路，占地面积约12.0 km2 。

古城的功能定位应以遗产展示、文化旅游和生活居住为主。

严格保护由荆州城墙和护城河形成的荆州古城整体格局形态和街巷格局特色。

建筑高度控制目标为保持荆州古城平缓、朴实的整体风貌，突显古城的传统风貌特色。

荆州古城内高度控制突出以城门楼、古城墙为主要对景的整体格局与风貌特征。

旅游区总体布局与功能分区层次可划分为：“一心二带三区”。

“一心”：即荆州古城核心游览区，形成荆州历史文化核心展示区；“二带”：即荆州滨江景观带与内河景观带；“三区”：即海子湖楚文化游览区、熊家冢古墓游览区以及八岭山风景区荆州古城核心游览区功能定位：集中展示三国文化之大气、古城文化之深邃的历史文化游览区。

本区将着力打造三国与古城文化之主题，以荆州古城、九龙渊公园（大型实景剧“感知三国”）、关帝庙为依托，再现气势磅礴的三国历史故事，以荆州博物馆与文化剧场为载体，展示辉煌的古荆州文化，以烘托荆州整体旅游形象，这成为区别于同质旅游地如襄樊、当阳等的核心竞争力。

另外该区应为荆州市区游客的集散地和管理中心。

以古城功能疏散带动古城人口疏散，定性、定位、定量，确定搬迁单位的地点、规模、容量。

确定古城改造更新的合理模式，强化规划的科学性和成果的可操作性。

搬迁原则：（1）根据城市用地性质和名城保护要求，古城用地布局尽量体现其功能要求，古城规划用地的调整重点放在展现历史、改善环境、提升功能的战略举措上。

（2）古城用地布局调整必须紧密结合沙北新区、城南新区和郢城的规划建设。

（3）调整用地布局，增加文化、旅游服务业用地，搬迁行政办公、教育、工业、特殊用地进行土地置换，在规划指导下进行合理开发，使用地功能由低效益向高效益转换。

第三章项目背景与现状分析一、项目背景玄妙观盆景园区域有着丰富的资源。

全国重点文物保护单位玄妙观始建于唐开元年间，现存的三天门、玉皇阁和玄武阁，具有唐代建筑的典型格式。

元代又称为“九老仙都宫”，从建筑到碑刻、牌匾等均为极其珍贵的文物。

其道观的香火不断，传说神奇。

盆景园，目前环境优雅，桩景丰富。

然两处人文与自然的旅游景观目前均处于闲置状态，特别是玄妙观，由于拆迁未能完成，观东美食街无法启动观内的环境无法提升和展示，两处景点相对孤立，没有形成完整的景区概念，令人扼腕。

荆州古城文化旅游景区目前按规划确定为五个大的片区：一是以博物馆三国公园为主的文博区，建设尚未启动；二是以东门城楼，张居正街为主的东门景区，目前仅为观光型旅游项目，游客仅为匆匆过客；三是以关庙为主的南门关庙片区，仅关帝庙可供参观游览，片区改造与建设尚未启动；四是以原三监狱地块的主题公园项目，条件虽好，但任未进入实施阶段；五是以玄妙观盆景园为主体的“九老仙都”景区，目前以初具备建设条件—中核集团运作的观东美食街准备启动，同时结合古城疏散规划，改造玄妙观与盆景园之间的行政及部分住宅用地，整合为文化旅游项目，这种积极主动的投资将极大推进该景区的建设，从而使“九老仙都”景区的完善成为可能。

古城的旅游发展需要从片区的改造整体提升入手，逐渐形成多个景区的游览体系，从而推动旅游业发展，提高荆州市旅游的层次与品位。

国内不乏成功的案例：如桂林阳光100、南京夫子庙、成都宽窄巷子、青岛劈柴院。

通过该片区的整治与景区的建设，为其他景区的完善与提升提供市场的模式，将有利于古城整体旅游业的发展。

二、基址现状分析用地范围内现状交通：人民路、屈原路两大南北主干道与内环北路、荆北路两条东西大道共同围成了项目规划范围。

玄妙观：玄妙观现状用地面积是0.7公顷。

控制用地面积为0.9公顷。

现状主轴建筑较为明显，但风化严重；四周空间环境模糊压抑；临时民房长期侵占观内东侧用地，民房拥挤破烂不堪，破坏景区环境，严重影响整体格局。

改造景区内：房子陈旧，外观没有特色，居民围墙纵跨建筑群之间，打乱了建筑景观的立面效果；观外周边居民乱建乱盖，侵占道路现象严重，压迫地块空间；从新北门到玄妙观大门口，都没有特色景观节点；内北环路口北边的城墙坡环境凌乱，缺乏有序规划与整理。

结论：玄妙观残破不堪，景区建筑体系风貌不一,整体空间极具压迫。

修复重建迫在眉睫。

三、优劣势条件分析1、优势条件资源：国家历史文化名城，三国文化、楚文化，千年古城墙，千年古观，道家养生文化，兼具南北园林建筑风格的盆景园，以及丰富的水文资源。

名人：元顺帝曾封当时玄妙观内主持道人唐洞天为第九仙，于１３３９年御赐“九老仙都宫”匾额。

玉皇阁右前方，有“中兴路九老仙都宫记”石碑一座。

记述九老仙都宫营建始末及玄妙观主持唐洞云的家世、生平事迹。

风情：盆景园：位于玄妙观西侧，师法古建，博采众长，兼具南北园林建筑艺术风格，既有北方皇家园林的豪华气度，又有南方水乡园林的玲珑秀美。

民俗：北门，古时宦者迁官调职，皆从此门出。

送行时，即在此折柳话别，故名柳门。

节庆：松甲山，在城墙北面，新北门附近，紧靠城墙，传说关羽检查军情时曾在此松甲，该区块历史上建有关公祠，以用于祭拜关公。

区位：荆州是长江中游重要交通枢纽，鄂中南地区中心城市；玄妙观区块在荆州古城两大南北主干道之间靠近北城墙的位置，交通地理位置非常优越。

市场：荆州具有一定的市场认知度，旅游型商业、地产业发展存在市场空白点。

战略：依托历史文化资源开发文化旅游，打造文化旅游产业集群；整体考虑北荆州与荆州城市品牌塑造及现代服务业发展的关系。

2、劣势条件资源：土地资源的使用压力大，文化资源转化为独创性产品难度大。

区位：区域内旅游资源和旅游产品的开发不成系统，品牌力不强；荆州的旅游产业开发滞后。

市场：旅游市场开发运营混乱，没有成为一个完整的体系。

战略：缺乏足够的资金，运作体制上存在不确定因素。

3、机遇资源：古城墙正在申请世界文化遗产，玄妙观是国家重点文物，拥有中国独一无二的古城墙与仙宫御观，整个项目的文化价值巨大。

区位：古城作为荆州市总体规划中的“一心、两轴、五片区”的布局结构中的重要片区；武汉城市圈及“宜荆荆”（宜昌、荆州、荆门）城市群的发展建设。

市场：湖北的旅游产业面临大发展的战略机遇机。

战略：提出“申遗工程”，打造荆州旅游的世界文化遗产品牌；建设鄂中旅游休闲博览园，永久落户一个国家性博览会带动整个业态的大发展。

4、挑战资源：旅游开发与商业发展。

如何把握保护和利用的平衡。

区位：如何把玄妙观区块打造成为进入荆州古城的首个城市形象区。

市场：如何成为鄂中南旅游产业中心，成为荆州乃至区域旅游文创产业的发展典范。

战略：如何找准整体定位，使玄妙观项目能够带动荆州旅游业态的提升，使得古镇居民能够分享整个产业增长的效益，从而真正良性发展。

第四章项目指导思想、规划原则及规划目标一、指导思想规划把握可持续发展的指导思想，以荆楚文化为主题，民俗文化、道教文化、养生文化为核心，人文体验与高科技娱乐相结合，融食、住、行、游、购、娱乐休闲于一体的仙都景区文化体验中心及展示中心。

二、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）2、《荆州市城市总体规划（修编）（2011-2020年）》3、《湖北省控制性详细规划编制技术规定》4、《荆州市城市规划管理技术规定》5、《荆州市历史文化名城保护规划》6、《荆州市旅游发展规划》7、《古城疏散规划》8、1：1000现状地形图三、规划原则1、资源整合、景点互动。

2、改善环境、提升品位。

3、完善功能，充实文化内涵。

4、经济效益与社会效益兼顾。

5、尊重历史文化名城保护要求，充分展示荆州特色。

通过建设力争创国家AAAAA级景区。

四、规划目标以玄妙观及古城墙为核心区，沿交通干道天然分割的北荆州区块整体打造的价值极大。

因为整个区块的区位条件相对来说在古城整体规划中所受限制较小，既可以打造荆州城市品牌形象区，也能兼顾保护与开放，更能带动旅游业和服务业的系统发展。

规划沿用历史“九老仙都”的概念，以此为主题打造荆州古城北部区域“仙都景区”。

1、是荆州城市品牌的核心形象展示区，荆州历史文化的传承演绎区。

2、建成荆州古城保护与开发的典范，打造荆州文化旅游业的特色亮点区，是区域现代服务业的高地。

3、荆州历史文化生态景观（古城墙、三国、民俗、养生、水景等）及老荆州生活方式的最佳体验区，打造北荆州5A旅游景区。