国内房地产开发企业融资创新分析

近两年，在房地产行业逐渐趋于成熟的形势下，房企之间的竞争明显加剧，其中资金成为最为核心的竞争力，一些融资渠道少、融资成本高的中小房企开始出现生存危机。为此，国家近年不断调整房企融资政策，房企也开始尝试和拓展新的融资途径，如发行房地产信托基金、发行企业债券、众筹等。

一、房地产开发企业资金状况不容乐观

2015年1-11月份，房地产开发企业到位资金112563亿元，同比增长2.2%，尽管增速相比去年全年提升2.3个百分点，但和过去多年相比仍然有较大差距，资金来源的增幅仍然持续在低位徘徊。2014年底至今以来的几次央行降息和降准，对房企的积极作用有限，主要是楼市在相对低迷时期，商业银行普遍对开发贷发放更为谨慎，房企整体融资环境并未明显改观，房企的社会融资成本依旧较高。到位资金增加的主要来源，是楼市回暖带来的定金及预收款和个人按揭贷款的增长。

而从房企资金来源途径上看，明显偏少。现阶段，我国房地产开发企业的资金来源主要有四大部分，企业自筹资金、银行贷款、利用外资、其他资金（包括定金及预收款、个人按揭贷款及其余资金）。从数据构成看，2015年1-11月份，国内贷款18628亿元，下降3.2%；利用外资258亿元，下降51.4%；自筹资金44648亿元，下降3.4%；其他资金49029亿元，增长11.2%。在其他资金中，定金及预收款28538亿元，增长6.4%；个人按揭贷款14714亿元，增长21.3%。从占比看，国内贷款占16.5%；利用外资占0.2%；自筹资金占39.7%，其他资金占43.6%。相比2014年全年，2015年前11个月销售回款占比明显上升。从这一结构数据看，我国房地产开发企业的资金主要依赖于银行贷款、销售回笼资金、自筹资金等几个方面，而从现阶段房地产开发企业的融资渠道来看，房企对银行贷款和销售资金回笼的需求大，融资渠道相对较少。

且从资金来源结构上可以看出，对房企自有资金的比重要求较高。历年数据中自筹资金占比始终保持40%左右的大头，除2009、2010年货币政策极为宽松情况下，占比大幅下降外，其他年份基本上比较稳定。从上文分析可以看出，土地购置成本快速攀升，这对企业的资本金要求也将极大的提升，对企业自有资金水平要求提升。而国内贷款比重整体呈现整体下滑态势，银行贷款逐步收紧。在其他资金来源中，定金及预收款和个人购房贷款主要受市场波动的影响，企业难以把控。

二、我国房地产开发企业的融资渠道创新

创新一：房地产投资信托基金

房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的两大核心运用形式。这两种形式在欧美国家取得了巨大成功，对房地产行业的发展有几大的推动作用。其中房地产投资信托基金更是为房地产开发企业直接融资提供了极大的支

持。随着我国房地产行业的成熟，相关政策也开始有所放松，房地产企业也勇于尝试，未来有望成为房地产企业的有效融资模式之一。

作为一种市场化融资工具，REITs通过收购建成物业或合作经营等创新模式，能够盘活存量资产，加快资金周转速度，促进房地产行业长期、稳定发展。REITs被业界认为是房地产业实现转型升级的一大利器。

至今，中国大陆仅鹏华前海万科REITs一只公募房地产信托基金。但在香港、新加坡已有证券市场挂牌的中国房地产REITs已有几只。

受金融环境尚不健全等因素的影响，我国房地产投资信托的发展相对迟缓，值到今年，鹏华前海万科REITs的面世，才意味着国内第一只真正意义上的公募房地产投资信托基金的出炉。自十多年前，国内就不少专家提出要发展房地产信托投资基金(REITs)，实现房地产资产证券化。最初，建设银行、越秀房产信托基金均有所尝试，但都属于关注度高但很快又出现发展停滞的情况。2013年，国内首只酒店地产REITs 基金才实现在香港上市，这是中国内地首只酒店地产基金上市。在开元酒店地产基金上市之后，业界即对其寄予厚望，认为这将带动更多的酒店地产、商业地产乃至产业地产基金的房地产证券化。但事实并非如此。在开元酒店地产基金在香港上市之后，内地地产基金的发展仍是步履维艰。

直到2014年9月30日，央行与银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。今年年初，住房和城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金(REITs)试点。至此，REITs试点的开展才有了政策依据。

创新二：入股商业银行

从国外发达国家看，房地产业本质上是属于金融行业，房地产企业向金融业融合主要有三种思路。第一种是通过入股银行、保险等金融机构，这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机；第二种是向资产管理者转型，即“凯德模式”，通过资产与物业管理获取服务收益；第三种是向财务投资者转型，通过入股优质地产公司或项目以获得股权收益。

可以说，房企入股银行源远流长，早在90年代初便有泛海控股集团和香江集团等民营房企入股民生银行和广发银行。但是房企真正有批量的进军银行业是从07-08年开始的，以重庆农商行为代表，一批地方房企开始入股银行。2013年以来，房企又掀起一轮新的入股银行热潮，特别是万科、恒大、新湖中宝、冠城大通、中天城投、合生创展等龙头房企和品牌上市房企也纷纷入股银行，成为具有里程碑意义的标志性事件。

截至目前，根据市场公开资料不完全统计，已有几十家国内房企入股商业银行。如下表所示。

从房企入股的银行类型来看，多数以入股中小型地方商业银行为主，包括城市银行、城市商业银行、农村商业银行、村镇银行等。这些银行多是由当地的城市信用社、农村信用社等机构改制而来，在改制组建过程中，房企等民间资本顺势步入金融领域。少数涉足银行较早的房企，如香江集团、鲁能集团和泛海控股集团等，参股的银行多为规模较大的股份制商业银行，如广发银行、民生银行以及交通银行等，但股份比例不高。

通过分析23家房企入股银行的方式，概括共有五种：发起股东（48%）、认购银行的定向增发和增资扩股（30%）、银行重组（9%）、公开市场收购（9%）和参与IPO。可见担当城商行的发起股东和认购增发股份是房企入股主要方式。

创新三：尝试房地产众筹

众筹（CrowdFunding）是互联网金融下的产物，指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日美国网站Fundrise 率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。在互联网金融大肆发展的形势下，国内房企纷纷试水房地产众筹。2015年5月29日，由中国平安旗下国内最大房地产互联网金融平台——平安好房以及万科、绿地、万通等数十家企业共同发起的中国房地产众筹联盟正式宣告成立。短短一年的时间内，出现了众多的产品尝试。

除此之外，近年来房企发行可转股债券、借壳上市、项目融资等方面的尝试也较多，对房企资金的筹措起到了积极的推动作用。

三、我国房地产开发企业融资创新的建议

1、不断尝试和拓展融资渠道

多元化的融资渠渠道，不仅利于房地产开发企业筹措资金，也有利于分散银行信贷风险，融资渠道的健全有利于房地产开发企业可以根据自身情况和资金需求选择相应的融资模式。从成熟的房地产金融市场来看，房地产开发经营融资渠道都相对健全，不过分依赖于商业银行的信贷，也不过于依赖于国家对于信贷政策的松紧。除了债券融资、股权融资外，还有证券化的二级市场可以融资，将个人投资者纳入到资金筹措池中，这能够较好的将房地产风险和信贷机构的风险进行有效的分散。就现阶段而言，我国的金融制度尚不健全，但可以通过试点工作和加快制度的完善，首先快速推进房地产资产证券化的进程，在万科试点REITs的基础上，总结经验、吸取教训，出台相