既有建筑改造项目的可行性研究

既有建筑改造项目的可行性研究

（上海同济工程咨询有限公司熊志杰、刘志鹏）

摘要：我国目前存在大量的既有建筑，其中包括不可再生的古建筑，需要开发再利用的旧城区、旧工业区建筑和大量使用期限内的一般建筑。很多既有建筑需要再改造，政府部门、投资者、建设方需要对既有建筑的改造做出科学的决策。可行性研究作为一种科学的方法，从技术可行性、经济可行性、不确定性、社会效益等多个方面对既有建筑改造项目进行多方面的分析，能够有效的提高既有建筑改造项目决策的正确性。

关键词：既有建筑改造可行性研究建筑改造类别

1、引言

改革开放三十年来，伴随着经济高速增长，我国建筑行业取得了飞跃式的发展，2013年全社会固定资产投资总额超过44万亿元。由于我国建筑改造行业起步较晚，2013年固定资产改建投资仅为5.2万亿。

近年来，随着我国“十二五规划”将城市发展中心由新城建设向旧城改造（棚户区改造）转移，我国开始大量发展对既有建筑的改造更新工作，为了应对接下来大量的既有建筑改造任务，切实把我国建设成为“节约型社会”，如何使建筑改造行业尽快步入轨道，已经成为我国建筑业当前发展的重要任务。

可行性研究这种方法最早出现于美国，第二次世界大战之后，这种方法发展迅速，通过几十年的不断充实和发展，扩大到很多领域，范围十分广泛，目前已形成一整套系统的科学的研究方法，在国外，不论是发达国家，还是发展中国家，可行性研究都已相当普遍。不管是新建项目，还是改造项目，都要先做可行性研究，然后再决策。70年代被介绍到中国，80年代才被我国正式采用。

建国几十年来，我国在基础建设上所取得的成就是巨大的，但仍然存在一些不足。据有关专家估计，建国以来，我国建设项目由于投资失误所造成的损失达千亿元以上。其中，又以既有建筑改造项目为主要代表。因为改造项目具有其独特的文化原因、人文原因、改造技术、改造难度、实施环境等特殊性，导致在既有建筑改造项目上，出现许多投资的浪费，以及投资的失误。

为了更好的实现既有建筑改造项目的投资目标，本文以既有建筑改造理论和

可行性研究理论为基础，从项目可行性的角度对既有建筑改造项目进行客观、科学、系统的研究，力求为政府部门、投资者、决策者提供科学的决策依据。

2、既有建筑改造项目可行性研究概述

2.1 既有建筑的概念及其特点

从时间维度来界定，我国一般民用建筑、工业建筑的设计基准期为50年，那么新建和次新建筑（建成3年以内的既有建筑）则不属于既有建筑。除此之外，一般的老建筑和历史建筑则属于既有建筑。长期以来，我国各地对历史建筑的时间界定不同，但一般将建成3年以上的建筑视为既有建筑。其中，建成三十年以上的具有一定历史、科学、艺术价值的，反映城市历史风貌和地方特色的建筑物、构筑物视为历史建筑。

由于既有建筑自身具有特殊性和复杂性，这决定了既有建筑改造的原因、方法、工艺、程序也是特殊和复杂的。改造过程是针对建筑的一部分或者整体进行的，小到从建筑设计外观难以觉察的室内舒适度改造，大到改造后根本无法辨别建筑的本来面目的整体革新。因此，每个改造过程都不是从无到有，每个项目都有其独一无二的问题亟待解决。

既有建筑改造的特殊性决定了这是一个典型的多学科、多专业写作的复杂性改造活动，需要密切配合、共同协作，其可行性研究工作要比普通新建项目要复杂得多。主要表现在以下几个方面：

（1）原建筑信息缺乏完整性。既有建筑原始信息的保留很不充分，特别是历史文物建筑，很多旧建筑在数次装修、修缮、改造、再利用过程中渐渐变得面目全非。目前，大部分既有建筑改造项目信息得到了保存，但普遍存在对建筑历史信息的保护不够和过度利用的现象。伴随我国大城市居民物质生活水平的提升，其精神生活也日趋丰富，既有建筑改造项目的传统文化和现代化信息的保存和转化，越来越受到更多大众和媒体的关注。

（2）改造过程涉及多专业、多工艺。性能改造的发展，更是突飞猛进，在新技术、新工艺、新理念的支持下，普遍注重对原始信息的保护保存，并合理运用和进行艺术化处理。对新植入的元素或建筑，则手法多样，从细部、空间、尺度、材料等多方面标榜时代的特色。在采用现代技艺、表达现代历年的同时，也

提升历史价值、强调传统意义。在技术进步和结构进化的带动下，体量改造发展迅速，包括地下空间的有效利用、楼层的增删、阁楼空间的利用，以及屋顶的功能升级改造。功能改造的自由度较大，历史上曾经出现过的建筑类型无论是军事、古堡、宫殿、教堂、民居，还是水塔、磨坊、工厂、仓库，甚至马厩，都可以得到持续再利用和合理的功能转化。

（3）改造后效果是否满足建筑改造规范要求，是否满足建设方要求。大部分上世纪建造的房屋，由于当时国家经济条件有限，建筑行业水平相对较低，施工水平有限等原因，许多房屋无法满足2000年之后国家新颁布的行业规章、技术规范要求，需要进行安全、抗震、节能改造。同时，由于既有建筑改造的原因不一样，建设方的要求也不一样，有很多的特殊性和复杂性。

2.2 既有建筑改造的原因及类别

无论是施工质量的隐患、建筑自身的老化、社会需求的变化、人口比例的变化，还是自然灾害等不可预知因素的介入，最终导致既有建筑进行改造，但其主要原因可概括为以下三点：

（1）使既有建筑能够使用更长的时间，延长寿命；

（2）使既有建筑走向一种节能减排的趋势，更新性能；

（3）使既有建筑能够适应不断变化的社会需求，提升价值。

同既有建筑改造的原因相比，既有建筑改造的类别则要简单许多。主要包括以下三个方面进行改变：

（1）体量改变：包括水平向的扩建和垂直向的扩建，改造将使既有建筑的水平荷载或垂直荷载发生变化。

（2）功能改变：改造的目的为功能的改变，包括改造后是相同功能和不同功能也包括单一用途和混合用途。

（3）性能改变：性能改变包括修复和革新，革新包括设备更新、管线改换等修复也包括外檐与室内的整修等。

图1 既有建筑改造的基本类型框架图

2.3 可行性研究概述

可行性研究是20世纪30年代出现的一门科学。70年代被介绍到中国，80年代才被我国正式采用。对投资决策者来说，可行性研究报告是方案评估、投资决策的依据和基础。

可行性研究是建设项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。它的任务是综合论证一项建设工程在市场发展的前景，技术上的先进性和可行性，财务上的实施可能性，经济上的合理性和有限性。简单来说，就是研究、评价一个建设项目从技术、经济两方面看是否可行，从而为投资者提供是否选择该项目进行投资的依据。

可行性研究应用的技术理论知识十分广泛，可以说是一门综合性的交叉学科，并且随着时代的发展，给可行性研究又赋予了许多新的内涵。它需要运用自然科学、经济科学、现代管理科学等多学科的知识。特别是一个大型项目的可行性研究，更是涉及节能、环保、天文、地理、交通、能源、资源、设备、工艺、市场预测、经济效益等多学科的综合知识。可见，项目可行性研究的成果，是多种科学技术知识在建设中综合运用的结果。

可行性研究主要是为投资服务的，投资主体为了排除投资盲目性、减少风险，在市场经济中获得最大经济效益，就需要在投资决策前做多方面的预测和估算，论证“可行”，还是“不可行”。可行性研究一般要求回答以下问题：（1）在技术上是否可行；