别墅洋房营销方案

南戴河国际商务中心 鸥洲
国际森 林体育 俱乐部
水岸风情商业街
北戴河国际旅游 度假中心
南戴河组团作为北戴河发展的战略接口，未来将利用其丰富的优质文化娱乐项目和完善配套吸引大量高端 人群。政府资金计划投入巨大，随着部分重点投资项目的建成，南戴河区域将在2012-2013年迎来第一轮 价值明显提升期
微观市场浅析
10年2月12日 央行
央行再次上调 存款类金融机 构人民币存款 准备金率0.5个 百分点。
10年3月2日北 京住房公积金 中心
北京明确公积金 贷款标准 有贷 款记录即为二套 房
10年初
继2009年末以来，政府矛头直指房地产，以遏制房价的过快上涨。 其政策从控制金融风险和抑制投机需求两方面入手，这无疑对非刚性需求的本项目而言有一定的负面影响 而随着2009年北京等地房价上涨之后，价格维持高位。，而本项目小高层将以其较低价格的保值性和增值
区域发展解码
北戴河新区规划
北戴河新区建设围绕一个目标:打造以人文和生态为核心的中国北方旅游、休闲、文化新区、国际知名滨海旅游度 假目的地。形成“一核两翼、三带四轴”的空间结构
两翼：南戴河主要在现有基础上引进一批大型文化娱乐项目，打造文化 娱乐中心。谋划一批“欧式小镇”，与北戴河南北呼应，凸显城市魅力
滨海景观休闲带：利用岸线、森林、湖河、湿地等资源，发展高端旅游 休闲文化娱乐产业
本项目地处新区核心区东面，是文化娱乐项目发展的汇集地 区域未来价值提升预期明显
区域发展解码
南戴河投资建设
➢2010年1月29日北戴河国际旅游度假中心项目正式 签约，计划投资200亿元，一期2年建成 ➢南戴河国际森林体育俱乐部项目计划明年10月竣工 ➢南戴河郁金香小镇计划投资27亿。 ➢南戴河国际商务中心预计投资6.04亿。
别墅洋房营销方案
2020年4月26日星期日
2010年度首钢･鸥洲别墅洋房营销方案
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总纲
营销背景分析 目标客群分析
南戴河—留守营、牛头崖发展轴：突出文化娱乐、现代产业特色
鸥洲
一核：主要功能包括行政商务、金融贸易、信息服务、休闲娱乐、科技 研发、总部经济、公共服务等。其中在大蒲河口以南打造高新技术研发 及产业区，并向纵深发展
两翼：借助七里海景观，并拓展水体面积，结合中国古典园林建筑特点 ，压缩建筑规模，形成极富魅力和特色的生态休闲度假区
出台。
1月18日起上调 存款类金融机 构人民币存款 准备金率0.5个 百分点，这是 中国央行自 2008年6月7日 后近19个月来 首次上调存款 准备金率
通知从“调结 构、抑投机、 控风险、明确 责任”四个方 面，正式确定 2010年楼市政 策基调，表示 政府遏制房价 过快增长的决 心和强硬态度 。
1、宏观政策解读 3、微观市场浅析 5、产品定位
1、市场客户构成 3、目标客户描摹
市场形象定位 全程体验规划
1、市场形象定位 2、分案名建议
1、体验之必备条件 3、情景营销体验规划
销售计划
1、销售策略 3、风险应对及其他
2、区域发展解码 4、项目自身品鉴 2、鸥洲客户分析
2、推广策略及渠道建议 2、推案计划
• 国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,其 中明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。”
宏观政策解读
政策导向
关键词：遏制房价快上涨势头 央行密集上调存款准备金率 取消09年房地产优惠政策 明确住房公积金二套标准
性受到外阜客户的亲赖，但别墅由于其总价较高，增值性相对下降，只有使其物超所值才能打动客户
一、利好：世界经济持续回暖，中国经济继续保持高增长
2009年全年经济整体保持8.7%以上的增长，预计2010年经济增长速度不低于此比例；同时仍将有7-8万亿元的信贷 投放，CPI由负转正，市场通胀预期明显。
二、利空：政府将着力进行房地产调控，加大社会保障房建设，平抑社会整体房价
营销背景分析
1、宏观政策解读 2、区域发展解码 3、微观市场浅析 4、项目自身品鉴 5、产品定位
宏观政策解读
政府声音
• 12月5-7日，胡锦涛主席在中央经济工作会议上发表重要 讲话，会议提出了明年经济工作的主要任务，要增加普通 商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。
• 温家宝总理进一步强调，未来中国将继续实行积极的财 政政策和适度宽松的货币政策。
09年12月中 09年12月国务 10年1月18日 10年2月10日
09年末 央经济会议 院常务会议
央行
国十一条出台
增加普通商品 住房供给，支 持居民自住和 改善性购房需 求。 未来中国将继 续实行积极的 财政政策和适 度宽松的货币 政策
明确提出,“加 强市场监管,稳 定市场预期,遏 制部分城市房 价过快上涨的 势头。”国四条
由于大量的信贷投放和市场通胀的预期加强，2009年房地产整体出现井喷，尤其大中城市的房价出现大幅上涨，房 地产价格的上涨直接带来了全社会的广泛关注，造成社会资产泡沫的担忧，引起中央各层领导的高度重视，对房地产 的调控也变得十分敏感。
区域发展解码
区域整体规划
在2008年至2020年《秦皇岛市城市总体规划》，北戴河组团（含南戴河）为国际商务会议中心，旅游 休闲度假胜地；2008年4月秦皇岛市委、市政府决定成立工委、管委会，实施对新区的领导和管理， 这将是南戴河进一步发展的机遇。
22600 平米 独栋 独栋393-700平米
销售价格(均价) 25000元/平方米 13800元/平方米
09年销售状况
尾盘仅剩余2套
共销售16套 销售wenku.baidu.com20%
独栋 叠拼250-290平米
区域市场供应情况
南戴 河
北戴河
现北戴河区域房产供应面积不足40万平米，新盘上市量逐年减少，南戴河的市场关注度增逐步提升。
微观市场浅析
区域市场对比分析
【北戴河区域】
项目名称 红屿别墅 浅水湾别墅
位置
紧邻滨海大道，单 赤路东
建筑面积 建筑类型
户型区间
88240平米
独栋
独栋300-560平米
滨海大道52号