伟业顾问北京房地产别墅项目定位营销策划报告78页XX年
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伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
竞争市场分析
Biblioteka Baidu
竞品信息概况
项目
环线位置 产品类型 开盘时间
建筑面积 容积率 成交均价
成交总价
已售 套数
颐和原著 西四至五环 别墅
2008年6月 120000平方米 0.76
政策趋势从紧，未来市场难以预测
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
竞争市场分析
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
竞争市场分析
2009年1-11月北京千万级别墅成交量
从千万级别墅市场成交情况来看，销售量保持稳定态势，从成交总价结构 来看，千万级别墅主要以2000万以下产品为主，而其中又以1000-1200万 为主导。
二套房贷首付提高至50%
各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷
款首付比例提高至50%。
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
政策市场
厉以宁：经济政策取决于明年一季度形势 经济学家厉以宁认为，宏观经济政策转变与否，仍需观望明年 第一季度经济形势的变化。 他强调，明年经济增长率不宜太高——维持GDP(国内生产总值) 增速在8%上下，这样做可避免关键性产品的急剧上涨而造成通 货膨胀。
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
政策市场
综上所述
在救市政策刺激下，今年中国房地产市场急速复苏，各地商品房成交量大幅提升， 创下近年新高；
土地成本不断上涨，短期内房地产价格趋势难以改变； 房地产投资过猛，房价涨幅过快，市场中投机成分增大，楼市泡沫不断放大； 未来政策向收紧趋势调整； 依照房地产市场现状，未来房价走势还需观察具体政策细则。
2005年“国八条” “稳定房价”
2006年“国六条”
发展
2009年“国四条” “遏制房价”
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
政策市场
一个“继续”：继续支持居民自住和改善性住房消费。 一个“恢复”：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 提高开发商拿地成本：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得 超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不 得低于全部土地出让款的50%。
1.2亿
0
1.08亿-1.5亿
0
1.2亿
0
根据北京市房地产交易管理网统计数据， 北京从未成交过总价1亿元以上的单套别墅。
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
竞争市场分析
御园 颐和原著
竞品项目分布
盘古大观
富力山
泰禾红御
竞争项目集中于市区内,分别依靠颐和园、玉泉山、鸟巢、CBD、京杭运河等稀缺资源，打造豪宅品质
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
竞争市场分析
竞争项目中总价过亿元的别墅产品 提列
项目 套数
面积区间
报价
颐和原著 1
2546平方米
50000元/平米
富力山 2 1800--2500平米 60000元/平米
泰禾红御 12 1200--1500平方米 30000元/平米
总价区间 已售套数
➢12月3日，远洋地产以48.3亿元获得东南五环外的亦庄新城三羊居住区地块，平均楼面地价高达18000元/平方米，而该地块毗邻
的在售项目售价为19000元/平方米。
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营
销策划报告78页XX年
政策市场
12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议， 就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投 机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议 同时明确表态“遏制房价过快上涨”。
伟业顾问北京房地产别 墅项目定位营销策划报
告78页XX年
2020/11/4
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
目录
政策市场 竞争市场 项目定位 客户定位 营销计划
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
政策市场
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
从高单价成交产品来看，超过50000元/平米产品共成交14套，其中位于 CBD区的山水文园成交6套，颐和原著成交4套，这两个项目都拥有绝佳的 地段和景观优势，山水文园在东三四环间紧邻东三环，社区内有近10000平 米的人工湖，而颐和原著紧邻最大的皇家园林颐和园；此外，丽宫、东方 普罗旺斯、泰禾红御及亚运新新家园各成交一套，丽宫和东方普罗旺斯卖 的都是其临水的精装样板间，亚运新新家园1套为精装样板，泰禾红御1套 为临水楼王。可见高单价产品的地段和景观优势必须非常明显，另外可通 过精装来提高产品的单价。
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竞争市场分析
从2千万级以上别墅成交分析来看，单套总价在2000万以上的产品主要集中 以下优势：区位优势如中央别墅区项目、资源优势如西山别墅区对西山自 然景观资源的占有等、产品自身优势如大户型面积，临水或临湖、精装修 等。没有上述两个以上优势，产品售价恐难以达到2000万以上。
政策市场
09/1-09/7 成交量持续增长 前期压抑许久的刚性需求，集中释放
09/8-09/11
成交量基本持平
上半年成交量持续增长， 出现井喷态势，于7月开 始有小幅回落。
全年成交均价持续上涨，国际热钱涌入，通货膨胀下资金避险，投机资金再现
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
政策市场
➢6月30日，中化集团旗下的中化方兴在诸多地产大鳄中突然杀出，最终以40.6亿元获得一直被业内高度关注的广渠路15号地块， 平均楼面地价高达16000元/平方米，再次刷新地王纪录。
➢11月20日，有着顺义区政府背景的大龙地产以50.50亿力克群雄，将顺义区后沙峪镇地块收入囊中，平均楼面地价高达29859元/ 平方米，而周边类别墅二手房价仅在28000元/平方米左右。
年度土地供应量较少，明年商品房供应依然紧张，
北京2009地王回顾：
土地成交价屡创新高
➢5月21日，富力地产以10.22亿元获得广渠门外10号地，平均楼面地价15141元/平方米，成为今年首块地王。
➢6月26日，中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡地块，平均楼面地价15217元/平方米，一举刷新一 个月前富力地产创造的地王纪录。
竞争市场分析
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竞品信息概况
项目
环线位置 产品类型 开盘时间
建筑面积 容积率 成交均价
成交总价
已售 套数
颐和原著 西四至五环 别墅
2008年6月 120000平方米 0.76
政策趋势从紧，未来市场难以预测
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
竞争市场分析
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
竞争市场分析
2009年1-11月北京千万级别墅成交量
从千万级别墅市场成交情况来看，销售量保持稳定态势，从成交总价结构 来看，千万级别墅主要以2000万以下产品为主，而其中又以1000-1200万 为主导。
二套房贷首付提高至50%
各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷
款首付比例提高至50%。
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
政策市场
厉以宁：经济政策取决于明年一季度形势 经济学家厉以宁认为，宏观经济政策转变与否，仍需观望明年 第一季度经济形势的变化。 他强调，明年经济增长率不宜太高——维持GDP(国内生产总值) 增速在8%上下，这样做可避免关键性产品的急剧上涨而造成通 货膨胀。
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
政策市场
综上所述
在救市政策刺激下，今年中国房地产市场急速复苏，各地商品房成交量大幅提升， 创下近年新高；
土地成本不断上涨，短期内房地产价格趋势难以改变； 房地产投资过猛，房价涨幅过快，市场中投机成分增大，楼市泡沫不断放大； 未来政策向收紧趋势调整； 依照房地产市场现状，未来房价走势还需观察具体政策细则。
2005年“国八条” “稳定房价”
2006年“国六条”
发展
2009年“国四条” “遏制房价”
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
政策市场
一个“继续”：继续支持居民自住和改善性住房消费。 一个“恢复”：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 提高开发商拿地成本：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得 超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不 得低于全部土地出让款的50%。
1.2亿
0
1.08亿-1.5亿
0
1.2亿
0
根据北京市房地产交易管理网统计数据， 北京从未成交过总价1亿元以上的单套别墅。
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
竞争市场分析
御园 颐和原著
竞品项目分布
盘古大观
富力山
泰禾红御
竞争项目集中于市区内,分别依靠颐和园、玉泉山、鸟巢、CBD、京杭运河等稀缺资源，打造豪宅品质
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
竞争市场分析
竞争项目中总价过亿元的别墅产品 提列
项目 套数
面积区间
报价
颐和原著 1
2546平方米
50000元/平米
富力山 2 1800--2500平米 60000元/平米
泰禾红御 12 1200--1500平方米 30000元/平米
总价区间 已售套数
➢12月3日，远洋地产以48.3亿元获得东南五环外的亦庄新城三羊居住区地块，平均楼面地价高达18000元/平方米，而该地块毗邻
的在售项目售价为19000元/平方米。
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营
销策划报告78页XX年
政策市场
12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议， 就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投 机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议 同时明确表态“遏制房价过快上涨”。
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告78页XX年
2020/11/4
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政策市场 竞争市场 项目定位 客户定位 营销计划
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
政策市场
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从高单价成交产品来看，超过50000元/平米产品共成交14套，其中位于 CBD区的山水文园成交6套，颐和原著成交4套，这两个项目都拥有绝佳的 地段和景观优势，山水文园在东三四环间紧邻东三环，社区内有近10000平 米的人工湖，而颐和原著紧邻最大的皇家园林颐和园；此外，丽宫、东方 普罗旺斯、泰禾红御及亚运新新家园各成交一套，丽宫和东方普罗旺斯卖 的都是其临水的精装样板间，亚运新新家园1套为精装样板，泰禾红御1套 为临水楼王。可见高单价产品的地段和景观优势必须非常明显，另外可通 过精装来提高产品的单价。
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
竞争市场分析
从2千万级以上别墅成交分析来看，单套总价在2000万以上的产品主要集中 以下优势：区位优势如中央别墅区项目、资源优势如西山别墅区对西山自 然景观资源的占有等、产品自身优势如大户型面积，临水或临湖、精装修 等。没有上述两个以上优势，产品售价恐难以达到2000万以上。
政策市场
09/1-09/7 成交量持续增长 前期压抑许久的刚性需求，集中释放
09/8-09/11
成交量基本持平
上半年成交量持续增长， 出现井喷态势，于7月开 始有小幅回落。
全年成交均价持续上涨，国际热钱涌入，通货膨胀下资金避险，投机资金再现
伟业顾问北京房地产别墅项目定位营 销策划报告78页XX年
政策市场
➢6月30日，中化集团旗下的中化方兴在诸多地产大鳄中突然杀出，最终以40.6亿元获得一直被业内高度关注的广渠路15号地块， 平均楼面地价高达16000元/平方米，再次刷新地王纪录。
➢11月20日，有着顺义区政府背景的大龙地产以50.50亿力克群雄，将顺义区后沙峪镇地块收入囊中，平均楼面地价高达29859元/ 平方米，而周边类别墅二手房价仅在28000元/平方米左右。
年度土地供应量较少，明年商品房供应依然紧张，
北京2009地王回顾：
土地成交价屡创新高
➢5月21日，富力地产以10.22亿元获得广渠门外10号地，平均楼面地价15141元/平方米，成为今年首块地王。
➢6月26日，中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡地块，平均楼面地价15217元/平方米，一举刷新一 个月前富力地产创造的地王纪录。